نجات پول محبوس در ملک

اقتصاد ایرانی: طرح «نجات» سرمایه های محبوس در املاک، با الهام از تجربه دنیا در زمینه «انتقال دارایی های بلوکه شده در یک بازار به چرخه فعالیت» تدوین شد. در بازار ملک، نتیجه سه سال سرمایه گذاری مفرط در ساخت وسازها – سال های ۹۰ تا ۹۲ - هم اکنون حجم «عرضه های بلااستفاده» را به حدی رسانده که به رغم بازگشت تقاضای مصرفی، عملا امکان برقراری رابطه موثر بین خریدار و این املاک وجود ندارد. وضع موجود از یک طرف اسارت منابع مالی بانک های مشارکت کننده در این ساختمان ها و در نتیجه سختی خروج از رکود مسکن را سبب شده و از طرف دیگر توان بالقوه برای سرمایه گذاری جدید در بخش های اقتصادی را سلب کرده است. برای حل این چالش، طرحی پیشنهاد شده که در قالب آن، یک یا چند شرکت کارآمدسازی دارایی ها با ماموریتی مشابه شرکت های مدیریت دارایی در جهان، وارد بازار املاک بلااستفاده می شوند و با مدل های مختلف همچون واگذاری اجاره ای یا تبدیل کاربری به هتل آپارتمان و دفاتر اداری، جریان کسب عایدی سرمایه برای مالکان و سرمایه گذاران را احیا می کنند. برای شروع طرح، تمهیداتی از جمله حمایت یک نهاد مالی دولتی لازم است. این طرح به خصوص در دوره پساتحریم که تقاضا برای تاسیس نمایندگی های خارجی و کسب و کارهای جدید به وجود می آید، قابلیت عملیاتی شدن دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، حجم زیادی از ساختمان های کلیدنخورده آماده مصرف در تهران و سایر شهرهای کشور را املاکی تشکیل می دهند که محصول «عرضه حبابی» سال های ۹۰ تا ۹۲ هستند؛ اما چون این سرمایه گذاری ها در آن زمان با «نیت خاص» انجام شده است، صاحبان آنها امروز - به رغم بازگشت تقاضای خرید- برای هر نوع اقدام برای تبدیل سرمایه های خود، مستاصل شده اند. در فاصله شروع تحریم تا پایان رونق قبلی مسکن، سرمایه گذارانی از همه نوع طیف (سرمایه داران عمده شامل تولیدکننده و تاجر، سرمایه داران متوسط و حتی خُرده سرمایه دارها)، تصمیم گرفتند مشکلات فعالیت اقتصادی در بازارهایی را که نیاز به رابطه بین المللی روان دارد از طریق انتقال موقتی سرمایه به بازار ملک -که در شرایط عادی و غیرعادی، همواره امن ترین مکان سرمایه گذاری محسوب می شود- برای خود حل کنند.

این تصمیم بلافاصله در آمار صدور پروانه های ساختمانی سال های ۹۰، ۹۱ و ۹۲ تهران منعکس شد و برای اولین بار در تاریخ ساخت و سازهای پایتخت، تیراژ ساخت مسکن در این کلان شهر از ۲۰۰ هزار واحد در سال گذشت. به موازات این اتفاق، احداث ساختمان های تجاری- اداری یا همان «مال» ها نیز در همین سال ها شدت گرفت.

در حال حاضر بررسی های کارشناسی در بازار ملک نشان می دهد: «ایجاد سود متناسب با تورم فزاینده» به عنوان تنها نیت گروهی از سرمایه گذاران ملکی در سال های تحریم، باعث شکل گیری ساختمان هایی در نقاط گران قیمت و بعضا متوسط شهر شده که عملا در سمت تقاضا –چه تقاضای مسکونی و چه تقاضای اداری یا تجاری- امکان رابطه برقرار کردن با این بناها وجود ندارد. ساختمان های محصول دوره تحریم، همان واحدهای خالی بلااستفاده هستند که رشد آنها از یکسو باعث «عرضه حبابی» و «بی هدف» در بازار ملک شد و از سوی دیگر «اسارت سرمایه ها» در این بازار را رقم زد.

هم اکنون برای «نجات» سرمایه های محبوس در بازار ملک که با آزادسازی آنها، منابع مالی مورد نیاز برای سرمایه گذاری در سایر بخش های اقتصادی فراهم می شود، یک طرح پیشنهاد شده است. محمد امیر کرامت، پژوهشگر مسکن و ساختمان که ارائه کننده این طرح است، جزئیات مکتوب پیشنهاد خود را به دنیای اقتصاد ارائه داده است که نشان می دهد در شرایط کنونی بازار مسکن، با مدلی که در دنیا برای «رهاسازی دارایی های بلوکه شده و رونق بخشی به بازارها» استفاده می شود، امکان بهره برداری از املاک زمان تحریم برای دوره پساتحریم وجود دارد.

در دنیا، این مسوولیت به شرکت های مدیریت دارایی سپرده می شود و در ایران به کمک طرح «کادا» می توان شرکت هایی مشابه اما تحت حمایت یک نهاد مالی دولتی، راه اندازی کرد تا ساختمان های بلااستفاده موجود را وارد جریان مصرفی بازار ملک کند و عایدی ناشی از استفاده موثر آنها را به سرمایه گذاران تحویل دهد.

محور طرح نجات سرمایه های محبوس از املاک تحریمی، تبدیل این بناها به ساختمان های اجاره ای و استفاده از آنها در قالب کاربری مسکن اجاره ای، دفتر اداری، هتل آپارتمان و همچنین عرضه به دفاتر نمایندگی های خارجی در دوره پساتحریم است.

در بخشی از این طرح آمده است:

با شروع اوج گیری تحریم های بین المللی، دشواری سرمایه گذاری ها در بخش بازرگانی و مشکلات ناشی از انتقال ارز و کالا، سبب شد تا سرمایه گذاران عمده، متوسط، کوچک و حتی موسسات مالی و بانک ها، نقدینگی های خود را به حوزه جذاب ساخت وساز و مسکن هدایت کنند. عرضه و تقاضای «حبابی» که در این مقطع به وجود آمد، نه به واسطه نیاز مردم به داشتن سرپناه، بلکه به عنوان نیاز به سرمایه گذاری و حفظ سرمایه های فعلی بود.

ساختمان هایی با کیفیت عالی در نقاط مرفه نشین شهرها در گروه  A، ساختمان های گروه B با کیفیت میانی و حتی سرمایه گذاری ساختمان های کوچک گروه  C، برای گروه های اجتماعی با درآمد متوسط، در خط تولید «عرضه» قرار گرفتند و چه چیز بهتر از ساختمان و مسکن، که نه سرقت می شد و نه فاسد، بنابراین جریان تقاضای این گونه سرمایه گذاری، در نبود سایر گزینه های سرمایه گذاری در کشور، به ایجاد مجموعه وسیعی از مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری در شهرهای بزرگ کشور انجامید. در حال حاضر، این مجموعه های ساخته شده و بعضا نیمه کاره، در روند رکود، اغلب محل نگهداری و توقف نقدینگی سرمایه گذاران و بانک ها شده اند. طبیعتا در دوران پس از تحریم، تقاضاهای فزاینده برای تبدیل این سرمایه گذاری ها به گزینه های جذاب تر بسیار محتمل است.

به این ترتیب، تقویت «عرضه»، پس از ترکیدن حباب جذابیت سرمایه گذاری مسکن، رونق به بازار نخواهد آورد، تقویت «تقاضا» نیز به واسطه سطح پایین درآمدهای خانوارهای هدف نیاز مسکن که درآمدهایشان تطابقی با اقساط وام های بزرگ تر را ندارد، فقط صندوق وام دهندگان را خالی خواهد کرد.

حال چه باید کرد؟ چگونه نقدینگی های اسیر شده در ساختمان هایی را که با نیت سرمایه گذاری ساخته شده اند، می توان آزاد کرد یا به جریان انداخت؟ تجربه جهانی به منظور رونق بخشی به بخش هایی از بازار و برای رهاسازی دارایی های بلوکه شده، تاسیس و تقویت شرکت های مدیریت دارایی  (Asset Management) را پیشنهاد می کند. این شرکت ها از طریق ارائه روش های ابتکاری و نوآورانه، دارایی های بلوکه شده مالکان را به سودآوری می رسانند و از این میان، ضمن تامین حق الزحمه شرکت، سود مناسبی را به مالک دارایی اعطا می کنند. از تبعات مفید این شرکت ها، کارآفرینی همراه با ایجاد رونق در بازار مربوطه، خواهد بود. بومی سازی این تفکر در ایران با وضعیت فعلی در حوزه مسکن و ساختمان ما را به پیشنهاد ایجاد «شرکت های مولد کارآفرینی از دارایی های ملکی» یا «شرکت های کارآمدسازی دارایی ها» یا به اختصار شرکت های «کادا» رهنمون می سازد. در حال حاضر بنا به اظهار بعضی از متولیان بخش مسکن، حدود ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران و همین طور در چند شهر بزرگ کشور وجود دارد بعضی از این واحدهای مسکونی که با بهترین مصالح ساختمانی ساخته شده اند و در مناطق مرفه نشین شهر قرار دارند که با انگیزه سرمایه گذاری یا حفظ سرمایه های بخش های مرفه جامعه خریداری شده و بلااستفاده رها شده اند. طبیعتا قیمت پایه این گونه دارایی ها آنقدر بالا هست که با اقدامات معمولی همچون افزایش تسهیلات بانکی قادر نخواهیم بود این قسم از دارایی ها را در محدوده مورد تقاضای مسکن قرار دهیم.

در حال حاضر به واسطه نبود «ریت»ها یا «شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات»، بنگاه های معاملات ملکی که انحصارا به واسطه گری مشغولند، برای رونق بخشی به وضعیت مسکن مورد توجه قرار می گیرند، درحالی که «شرکت های واقعی سرمایه گذاری املاک و مستغلات» در کشورهایی که «ریت»ها (REITS)  فعالند، به گونه ای مدیریت دارایی های ملکی را به عهده دارند و از دارایی های ملکی، با روش های گوناگون اجاره داری، بهره برداری می کنند. البته با توجه به تجربیات موفق سایر کشورها در این زمینه، باید ابتدا تمهیداتی همچون وضع قانون اخذ مالیات از املاک بدون استفاده، معافیت مالیاتی برای اجاره داری و همچنین معافیت سود حاصل از کارآفرینی ناشی از کارآمدسازی دارایی های ملکی اتخاذ شود.

در این صورت اولین شرکت کادا می تواند تحت حمایت یک نهاد مالی دولتی مثل بانک مسکن ایجاد شود تا در زمینه هایی همچون مشارکت در اجاره داری ملک، تبدیل این املاک به دفاتر تجاری- اداری (دفتر نمایندگی برندهای خارجی)، هتل آپارتمان های اقامتی و سایر روش های بهره برداری از ملک همچون خانه داری هتلینگ یا کترینگ، فعال شود. این فرآیند، پس از جلب اطمینان عمومی، می تواند سریعا توسط بخش خصوصی نیز گسترش یافته و توسط سیستم بانکی، پشتیبانی شود.

نمونه هایی از این دست، در صورت رفع تحریم ها و هجوم سرمایه داران و کارشناسان خارجی و کمبود فضاهای اقامتی، می تواند یکی از سریع ترین پاسخگویی ها به نیازهای آن دوران باشد، ضمن اینکه، خدمات شرکت «کادا» ایجاد مشاغل جدید را در پی خواهد داشت و کسب درآمد برای اقشار کم درآمد، توانمندی اسکان در مسکن های اجاره ای متناسب با درآمد را بهتر فراهم می کند.