دوران رونق بازار مسکن به پایان رسیده است
امسال برخلاف سال های قبل، به علت تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت ها در این بازار پیش بینی نمی شود.
این در حالی است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می دهد.
براساس پیش بینی ها، در سال ۹۲، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود. امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سوددهی، بهتر از بازار مسکن هستند و آن طور که پیش بینی می شود ارز با افزایش قیمت مواجه می شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش بینی نیست.
در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه ای است که سهم زمین در هزینه های ساخت از ۵۰ به ۷۰ درصد افزایش یافته است، این امر می تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می تواند در سال ۹۲ بالا برود.
امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است. بخش عمده ای از سرمایه ها به خصوص سرمایه های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می شود.
رشد تولید ناخالص داخلی که در دو سال گذشته منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می دهد که نمی تواند مثبت باشد، نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست ها و تصمیمات دولت جدید، پارامترهای تعیین کننده سال ۹۲، برای بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن هستند. منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی جدید خواهد بود که باعث می شود نقدینگی های جدید روی دارایی های قبلی بنشیند و قیمت ها افزایش یابد.
بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است. املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد.
ریسک پذیری سرمایه گذاری از کم به زیاد، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.
هم اکنون ۵۰ درصد کل دارایی ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است، این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است. به طور کلی سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد زیادی خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه گذاری قرار می گیرد.
در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالاتر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفاف تر، هزینه های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است.
مساله مهمی که هم دولت هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است.
در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسوول باید در زمان هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارایه کنند.
برای مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام های رهنی، ۳۰ روز پس از پایان ماه، باید برای اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه های فروخته شده در آمریکا، ۲۵ روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.
