بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 13 مهر 1394      11:2

جذب سرمایه با اهرم مسکن

اقتصاد ایرانی: پروژه هایی که وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن و ساختمان، برای سرمایه گذاری خارجی تدارک دیده، ۴ ویژگی متمایز نسبت به پروژه های بخش حمل و نقل دارد؛ از جمله اینکه به بالاترین نرخ بازدهی سالانه (۲۷ تا ۴۵ درصد) و کمترین زمان بازگشت سرمایه مجهز است و می تواند اهرم جذب سرمایه گذاران شود. حسین عبده تبریزی در جریان معرفی این پروژه ها، خواستار ورود شرکت های خارجی به ظرفیت عظیم بازار ساخت مسکن ارزان قیمت شد. این اقتصاددان از «تورم، ارز دو نرخی، سود ناهماهنگ تسهیلات و کمبود اعتبار و منابع» به عنوان دست اندازهای سرمایه گذاری نام برد.

مولفه های اقتصادی ۱۲۱ پروژه تدارک دیده شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری به سرمایه گذاران خارجی، ویژگی بخش «مسکن» را منحصربه فرد معرفی می کند و رمز ورود موفق شرکت ها به ایران را در انتخاب «پروژه های ساختمانی» به عنوان «عضو ثابت سبد سرمایه گذاری» می داند.

به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی ها از فهرست کامل پروژه هایی که در دو بخش «مسکن» و «حمل و نقل» و زیربخش های مرتبط با آنها برای اجرا از سوی سرمایه گذار داخلی و خارجی طراحی شده است، نشان می دهد: ۳۳ درصد این پروژه ها (حدود ۴۰ پروژه) در بخش مسکن و ساختمان تعریف شده و مربوط به انواع ساخت وسازهای مسکونی و غیرمسکونی در تیپ های مختلف ارزان سازی و لوکس سازی است که در مقایسه با سایر پروژه های متمرکز در بخش حمل ونقل، به ۵ خاصیت دومنظوره و متمایز مجهز هستند.

پروژه های ساختمانی آماده واگذاری به سرمایه گذار خارجی؛ ترکیبی از ساخت و ساز در شهرهای جدید اطراف کلان شهرها و همچنین نوسازی بناهای واقع در بافت فرسوده داخل شهرهای اصلی را تشکیل می دهد که مجموعه آنها حاوی «بیشترین نرخ بازدهی سرمایه، کمترین طول زمانی بازگشت سرمایه، سرمایه بری کم، سوددهی متناسب با تورم و در نهایت توان پوشش ریسک مالی سرمایه گذاری» در مقایسه با سایر پروژه ها هستند. وزارت راه و شهرسازی، در بسته سرمایه گذاری خارجی، برای پروژه های ساختمانی نرخ بازدهی سالانه ۲۷ تا ۴۵ درصد و متوسط زمان بازگشت سرمایه معادل ۶ سال را برآورد کرده، درحالی که پروژه های بخش حمل ونقل در این بسته دارای نرخ بازدهی۷ تا ۲۹ درصد هستند و متوسط زمان بازگشت سرمایه در آنها نیز ۱۰ ساله پیش بینی شده است. همچنین حداقل سرمایه موردنیاز برای همه پروژه های ساختمانی، ۲۰ هزار میلیارد تومان –معادل ۵ میلیارد یورو از کل بسته ۲۵ میلیارد یورویی- تخمین زده شده اما اجرای هر یک از این پروژه ها به کمترین سرمایه در مقایسه با پروژه های حمل و نقلی همچون آزادراهی، ریلی و... نیاز دارد.

از طرفی، سود سرمایه گذاری در بازار ملک و ساختمان طی سال های اخیر در ایران، در بلندمدت به طور متوسط معادل ۲۱ درصد بوده که در مقایسه با تورم بلندمدت ۲۰ درصدی، عایدی سرمایه گذاری را مثبت کرده است. در این میان، درجه امنیت سرمایه گذاری بلندمدت در بازار ملک و ارزش افزوده ای که فعالیت های ساختمانی نصیب سرمایه گذار می کند، خود در نقش پوشش دهنده ریسک مالی سایر پروژه های سرمایه گذاری، می تواند کمک کننده باشد. این ویژگی های متمایز بخش مسکن و ساختمان، بازار ملک را به اهرم سرمایه گذاری خارجی برای ورود به سایر بازارها و در نهایت تشکیل سبد متنوعی از انواع پروژه ها و مدهای سرمایه گذاری، بدل کرده است.

تابلوهای اقتصادی راهنما برای سرمایه گذاران

روز گذشته حسین عبده تبریزی اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، با حضور در جمع مدیران شرکت های خارجی حاضر در همایش «فرصت های سرمایه گذاری راه و شهرسازی»، ضمن تایید ساختار متفاوت بخش مسکن و ساختمان در مقایسه با بخش حمل و نقل برای سرمایه گذاران اعلام کرد: شرکت های خارجی پیش از هر نوع تصمیم گیری برای ورود به بازارهای ایران، باید با برخی مخاطرات و ریسک های احتمالی یا قطعی اقتصاد این کشور آشنا شوند تا با دید باز سرمایه گذاری کنند.

عبده تبریزی سپس با تشریح ۴ دست انداز اقتصادی در مسیر ورود سرمایه های خارجی، گفت: «تورم بالا» در اقتصاد ایران اولین مولفه تامل برانگیز برای سرمایه گذاران خارجی است که اگر چه نرخ آن از بالای ۴۰ درصد در دو سال اخیر به سطح کنونی ۱۵ درصد رسیده اما تا زمانی که تورم تک رقمی نشود، شرایط بهینه اقتصاد به وجود نخواهد آمد.

عبده تبریزی ارز دو نرخی را چالش دوم سرمایه گذاران معرفی کرد و با بیان اینکه انتظار «بهبود فوری» شرایط اقتصادی، منطقی به نظر نمی رسد، افزود: البته به محض لغو تحریم های بین المللی از چند ماه آینده، بلافاصله سیاست ارز تک نرخی و حذف فاصله ۱۰ درصدی بین نرخ رسمی و نرخ بازاری دلار، از سوی دولت کلید می خورد.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی چالش سوم پیش روی شرکت های خارجی برای سرمایه گذاری در پروژه های اقتصادی ایران را «بانک ها» معرفی کرد و با تاکید بر اینکه، ۸۵ درصد از وجوه پروژه های فعلی در کشور از سوی نظام بانکی تامین مالی می شود و روند تامین مالی بخش خصوصی در سال های گذشته نزولی بوده است، گفت: موفقیت شرکت های خارجی در اجرای پروژه های جدید، منوط به استفاده آنها از ظرفیت بازار سرمایه و ابزارهای نوین تامین مالی است. ضمن آنکه می شود روی صندوق توسعه ملی و ۲۰ درصد از درآمدهای سالانه فروش نفت نیز حساب کرد.

عبده تبریزی دست انداز بعدی را نرخ سود بالای تسهیلات بانکی که دو برابر نرخ تورم نقطه ای (۱۱ درصد) است، عنوان کرد و گفت: البته به زودی بانک ها به دلیل نبود تقاضای دریافت تسهیلات با نرخ بالای ۲۰ درصد، مجبور می شوند نرخ سود را پایین بیاورند اما با شرایط موجود و کمبود منابع بانکی، فعلا امکان گرفتن وام از بانک های خارجی توسط شرکت های خارجی وجود ندارد.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی به شرکت های خارجی توصیه کرد که اولا برای اجرای هر پروژه سرمایه گذاری، حتما شریک محلی –شرکت ایرانی- انتخاب کنند و پروژه ها را به صورت مشارکتی با بهترین شرکت های ایرانی جلو ببرند.

توصیه دوم این اقتصاددان به خارجی ها، استفاده از ظرفیت بالقوه بازار «ساخت مسکن ارزان قیمت» به عنوان یکی از روش های جذاب سرمایه گذاری است. عبده تبریزی در این باره گفت: ایران تا سه سال آینده به سالی حداقل ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید و ارزان قیمت نیاز دارد؛ هرچند در بازار آپارتمان های لوکس و گران قیمت، مازاد عرضه وجود دارد اما در ارزان قیمت ها، ظرفیت عظیم سرمایه گذاری وجود دارد. سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان، کاربری دو منظوره برای سرمایه گذاران دارد؛ از یکسو بازدهی حداکثری در مقایسه با سایر مدهای سرمایه گذاری، به سرمایه گذار می دهد و از سوی دیگر، اهرم مالی موثر برای ورود به سایر مدهای سرمایه گذاری را فراهم می آورد.

عبده تبریزی در این باره پیشنهاد کرد: شرکت های خارجی بخشی از پول خود را در بازار ملک متمرکز کنند تا با سود حاصل از آن، منابع مالی پروژه های بعدی را تامین کنند.

تصویر اولیه خارجی ها

حسین عبده تبریزی، مشاور مدیریت و تامین مالی وزیر راه و شهرسازی درباره جذابیت های سرمایه گذاری بازار ایران برای شرکت های اروپایی به «دنیای اقتصاد» گفت: در حوزه سرمایه گذاری در بازار ساخت مسکن میان قیمت و ارزان همچنان کمبود داریم. اما این کمبود در کشورهای اروپایی وجود ندارد به طور مثال در ایتالیا پروژه هزار واحدی دیگر پیدا نمی شود، چون به قدر کفایت ساخته شده است اما در ایران ظرفیت بالقوه ساخت مسکن ارزان قیمت فراوان است.

وی ادامه داد: بازار مسکن ما همچنان ظرفیت های ساخت دارد اما شرکت های خارجی نیاز نیست حتما برای ساخت به ایران بیایند. می توانند در نگهداری پروژه ها یا «مهارت های نرم »هم سرمایه گذاری کنند. ما در این حوزه نیاز به تکنولوژی داریم یا در حوزه لیزینگ و اجاره داری می توانند فعالیت کنند.

به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی سرمایه گذاران خارجی می توانند در کلیه خدماتی که ما در توسعه شهری به آن نیاز داریم، سرمایه گذاری کنند. در حوزه ساخت ما در قیاس با اروپا و آمریکا که بسیار ساخت وساز شده و حتی بیش از نیازشان هم در آنها ساخته اند همچنان نیاز به توسعه شهرهایمان داریم. البته توسعه شهری تنها محدود به ساخت مسکن نیست. او در پاسخ به این پرسش که ایران چه جذابیتی در مقایسه با کشورهای همسایه مانند ترکیه برای سرمایه گذاری دارد؛ گفت: ترکیه مورد متفاوتی است. هنوز در ترکیه نیاز برای ساخت مسکن وجود دارد، هرچند که بسیار هم در این مدت در آن ساخت وساز شده، اما ممکن است امروز در این کشور امکان سرمایه گذاری وجود داشته باشد اما فردا این امکان فراهم نباشد. سرمایه گذاران معمولا سبدی از کشورها برای سرمایه گذاری انتخاب می کنند که ریسک سرمایه گذاری شان را کاهش دهند. ممکن است روزی در ترکیه نیاز به ساخت و ساز محدود شود و سرمایه گذاران بین المللی همیشه تلاش می کنند سبدشان را متنوع کنند.

بیشتر شرکت هایی که به ایران برای سرمایه گذاری می آیند به دنبال کار می گردند، یعنی تصور اولیه شان این است که ایران یک شرکت نفتی است که پول دارد و حالا پول هایش آزاد شده و می توانند در آن کار کنند. درحالی که ما می دانیم به دلیل محدودیت منابع در ایران و مشکلاتی که از زمان تحریم داشتیم و مشکلاتی که در نظام بانکی مان داشتیم اتفاقا مشکل نقدینگی و منابع هم داریم. بنابراین ما مشکل پول، تکنولوژی و مهارت های نرم داریم.

عبده تبریزی تاکید کرد: دیدگاه ما با دیدگاه آنها متفاوت است آنها هدف اولیه شان فروختن جنس است و ما به دنبال انتقال تکنولوژی هستیم. از این نظر باید با واقعیت ها آشنا شوند. وی درباره اینکه شرکت های اروپایی به کدام حوزه برای سرمایه گذاری علاقه بیشتری دارند گفت: این شرکت ها به فروش هواپیما رغبت بیشتری دارند و بوئینگ و ایرباس علاقه مند به فروش هواپیما به ایران هستند و حمل ونقل دریایی که پروژه های بزرگ تری هستند اما ایران تمایل به سرمایه گذاری روی راه آهن دارد و بر اولویت خود اصرار خواهد کرد؛ البته قطار هم سرمایه بالایی می طلبد که باید بخشی از سرمایه گذاری آن را دولت بپردازد. اما در حوزه هواپیما و دریا بخش خصوصی می تواند به گونه ای برنامه ریزی کند که تمام منابعش را خودش تامین کند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره نرخ بازدهی سرمایه گذاری سالانه این پروژه ها گفت: شرکت های خارجی روی ۱۰ درصد دلاری آمادگی دارند که نرخ کمی هم نیست که به نظر می رسد در مورد ۱۰ درصد می توان به جمع بندی رسید.

خواسته شرکت های خارجی چیست؟

روز گذشته یکی از سرمایه گذاران خارجی که از کشور لهستان در گردهمایی سازمان یافته شرکت های خارجی علاقه مند به سرمایه گذاری در ایران شرکت کرده بود، با ابراز خوشحالی از گشایشی که در این حوزه رخ داده است، گفت: هنوز نمی توان در خصوص میزان سرمایه گذاری که می خواهیم در ایران انجام دهیم سخنی بگوییم، اما سرمایه گذاری در این کشور ریسک بسیار پایینی دارد و دلیل آن وسعت و جمعیت کشور ایران است.

ایران یکی از بازارهای بزرگ و غنی و قابل اعتماد در منطقه است که برای مدت ها از صحنه روابط بین الملل دور بوده است.

زمینه های زیادی برای سرمایه گذاری در ایران وجود دارد؛ در حوزه های مختلفی مانند نفت و گاز و البته در کنار زیر ساخت ها مانند حمل و نقل ریلی به طور خاص علاقه مند هستیم. تجربه کار در ایران را ۳۰ سال پیش داشتم که تجربه سخت اما خوبی بود، امیدوارم این تجربه هم تجربه خوبی باشد. جزری کلینوسکی سرمایه گذار ایتالیایی هم درباره بازار ایران پس از لغو تحریم ها گفت: مطمئن هستیم فرصت زیادی برای سرمایه گذاری در ایران وجود دارد، اما می دانیم چالش هایی هم از هر دو طرف برای بازگشت بازار به وضعیت قبل از تحریم ها وجود دارد. او درباره این چالش ها توضیح داد: بخشی از این مشکلات، در حوزه بازرگانی هستند که بتوانیم شریک کاری درستی را پیدا کنیم و دیگری بحث فاینانس است.

او درباره جذابیت های ایران برای سرمایه گذاری گفت: بحث اعتماد به بازار است؛ یک سرمایه گذار به این بازار اعتماد می کند و یک سرمایه گذار ممکن است به این بازار اعتماد نکند و اصلا بحث مقایسه وجود ندارد؛ ایران در وضعیتی است که آمادگی این را دارد که هم به نیاز های غرب پاسخ دهد و هم به نیاز های شرق و این متفاوتش می کند. این سرمایه گذار درباره علاقه مندی سرمایه گذاران خارجی به سرمایه گذاری در پروژه های زودبازده یا پروژه های طولانی مدتی مانند آزادراه و... گفت: بیشتر شرکت های خارجی به پروژه های کوتاه مدت و میان مدت علاقه مند هستند. او در پاسخ به این پرسش که آیا دلیل علاقه مندی به پروژه های زود بازده به خاطر بی اعتمادی به ثبات بازار ایران است؟ گفت:این علاقه مندی به دلیل بی اعتمادی نیست، ما در بازار کشور خودمان هم به این نوع پروژه ها علاقه بیشتری داریم.

این سرمایه گذار درباره انتظاراتشان از وزارت راه و شهرسازی گفت: میزان اجرایی بودن پروژه ها را به ما اعلام کنند. چه از لحاظ فاینانس و چه از تکنولوژی. او درباره حوزه علاقه مندی شرکت های اروپایی به سرمایه گذاری در ایران گفت: به نظر می آید کشورهای اروپای شرقی به سرمایه گذاری در بخش راه آهن علاقه مندی بیشتری داشته باشند. آلفرد لوسنته سرمایه گذاری از کشور فرانسه هم بازار ایران بعد از تحریم ها را بازاری امیدوار کننده دانست و گفت: همان طور که مقامات ایرانی در سخنرانی هایشان گفتند اینکه این سرمایه گذاری چطور انجام شود، بسیار مهم است و هر دو طرف باید تلاش های زیادی کنند تا شرایط خوبی برای انجام سرمایه گذاری های مشترک فراهم شود. حجم پروژه ها موضوع قابل توجه شرکت های اروپایی است. این سرمایه گذار فرانسوی معتقد است: شرکت های کوچک تر پروژه های کوچک را آغاز می کنند و شرکت های بزرگ به دنبال پروژه های بزرگ و سرمایه گذاری های درازمدت تر هستند. اما سرمایه گذاری های بزرگ بستگی به گارانتی دارد که دولت ایران به این پروژه های بزرگ می دهد. برخی از این پروژه ها پروژه های یکساله نیستند و ممکن است ۱۰ سال هم به طول بینجامد. او معتقد است همه پروژه ها جذابیت برای سرمایه گذاری دارند اما شرکت های بزرگ به دنبال پروژ ه هایی مانند مترو و قطار پرسرعت هستند و سایر پروژه ها توسط شرکت های کوچک محلی هم قابلیت اجرایی دارند. در همایش دیروز، محسن جلال پور رئیس اتاق بازرگانی ایران نیز از شرکت های خارجی خواست، از شریک ایرانی برای پروژه های سرمایه گذاری خود هم در ایران و هم در کشورهای منطقه و رو به توسعه، استفاده کنند. محمد خزاعی معاون وزیر اقتصاد و رئیس سازمان سرمایه گذاری و کمک های فنی و اقتصادی ایران نیز با بیان اینکه سیاست خارجی ایران به دنبال تعامل سازنده و رابطه سالم با سایر کشورها است، گفت: قانون حمایت از سرمایه گذاری تمام ریسک های سیاسی سرمایه گذاران خارجی را پوشش می دهد.

وی افزود: قانون حمایت از سرمایه گذاران خارجی در ایران تمام ریسک های سرمایه گذاری خارجی را پوشش می دهد بنابراین سرمایه گذار نباید نگران مشکلاتی چون دخالت دولت یا تغییر وزرا باشد؛ چرا که اگر مجوزی برای سرمایه گذاری صادر شد دولت دیگر نمی تواند دخالتی داشته باشد زیرا این سرمایه گذاری از سوی یک وزارت خانه خاص تضمین نمی شود بلکه دولت جمهوری اسلامی ایران تضمین کننده سرمایه سرمایه گذاران است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir