شیفت پایتخت به مگاپروژه ها

اقتصاد ایرانی: بودجه شهر تهران در جریان ورود بازار ساخت وسازهای مسکونی به رکود، همچنان وابستگی قابل توجهی به منابع حاصل از عوارض تراکم و تغییر کاربری دارد؛ با این تفاوت که هم اکنون محل وصول این عوارض از پروژه های کوچک و معمولی بسازوبفروش ها به سمت مگاپروژه ها تغییر پیدا کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، مگاپروژه به ساخت وسازهایی گفته می شود که در زمین های بالای یک هکتار در قالب چندین برج مسکونی-تجاری توسط معدود شرکت های ساختمانی احداث می شود. ارزش ریالی عوارض ساخت هر مگاپروژه بعضا با کل عوارض نوسازی املاک شهر تهران برابری می کند؛ ضمن اینکه مسیر جدید برای مدیریت شهری سهل الوصول تر است.
 

رکود مسکن محل وصول عوارض «تراکم و تغییرکاربری» را تغییر داد
تامین مالی شهرداری تا دوبرابر کل عوارض نوسازی از طریق صدور مجوز برای پروژه های بزرگ

پایه اصلی منابع درآمدی در بودجه مالی شهر تهران، تحت تاثیر رکود بیش از یکساله در بازار فعالیت های ساختمانی، با تغییرات نامحسوس مواجه شد.

گروهی از کارشناسان و مسوولان مدیریت شهری اواخر سال گذشته پیش بینی کردند– برخی از مدیران هم هشدار دادند- در صورت ادامه رکود مسکن در سال93، وابستگی حداقل 40 درصدی بودجه شهرداری تهران به عوارض حاصل از «تغییرکاربری و فروش تراکم» می تواند اداره پایتخت را با مشکل کمبود اعتبار مواجه کند.

هر چند این هشدارها، مانع انصراف مدیریت شهری تهران در اخذ عوارض ساخت وساز به عنوان درآمد ناپایدار نشد اما در حال حاضر، رکود مسکن و کاهش صدور پروانه های ساختمانی در شهر تهران، به گونه دیگری برای شهرداری جبران شده است. بررسی های شان می دهد: طی ماه های اخیر که ساخت وسازهای مسکونی در تهران 50درصد کاهش پیدا کرده، اگر چه بسازوبفروش ها از ساخت مجتمع های مسکونی کم واحد و کم تراکم انصراف داده اند اما عرصه این بازار را مگاپروژه ها گرفته اند. مگاپروژه ها توسط شرکت های ساختمانی بزرگ مقیاسی که هر کدام قادر هستند 10 برابر یک سازنده معمولی، پروژه تعریف و احداث کنند، مدیریت می شود. سازندگان بزرگ مقیاس های ساختمانی که توانایی خرید زمین هایی به مساحت حداقل یک هکتار در شهر تهران را دارند، برای ساخت وساز روی زمین های بزرگ، نیاز حتمی به تغییرکاربری و اخذ تراکم اضافه از مقررات طرح تفصیلی دارند و این موضوع باعث می شود هزینه ای که در قالب عوارض تغییرکاربری و تراکم توسط شهرداری بابت صدور مجوز به مگاپروژه ها، اخذ می شود جبران درآمد از دست رفته از محل تعطیلی ساخت وسازهای معمولی را بکند.

با مقاوم شدن بودجه شهرداری تهران در دوره رکود مسکن آن هم به واسطه حضور تمام قد شرکت هایی که توانایی مالی لازم برای ساخت وساز در رکود را دارند، عوارض تراکم و تغییرکاربری دیگر حکم درآمد ناپایدار را ندارد چون که این مسیر تامین مالی چه در دوره رونق و چه در حال حاضر برقرار است! مبلغی که بابت صدور مجوز ساخت از یک پروژه بزرگ مقیاس (مگاپروژه ها) در شهر تهران دریافت می شود معادل دو برابر کل رقمی است که شهرداری وظیفه دارد در یک سال آن را در قالب عوارض نوسازی از تک تک مالکان املاک شهر تهران اخذ کند.

درآمد حاصل از ساخت وسازهای بزرگ مقیاس– برج های مسکونی و تجاری- نه تنها با سهم ناچیز درآمد پایدار قابل مقایسه نیست بلکه اگر در سال، فقط برای 4 تا 5 پروژه ساختمانی با چنین حجمی، مجوز ساخت صادر و عوارض مربوطه از آنها دریافت شود، کل منابع مالی 5 تا 6 هزار میلیارد تومانی در ردیف «عوارض تغییرکاربری و فروش تراکم» تامین خواهد شد. به این ترتیب در سال جاری، منابع ناپایدار تامین مالی در بودجه شهرداری تهران تغییر نکرده و کم نیز نشده اما محل وصول این منابع عوض شده است. اگرچه از سال گذشته برخی مدیران شهری به دلیل قرار گرفتن بازار ساخت وساز در دوره رکود نسبت به کمبود منابع مالی شهرداری تهران در سال جاری ابراز نگرانی کرده بودند، اما مدیران شهری با تغییر محل درآمدزایی از ساخت وساز که به شکل تکیه بر فروش تراکم و تغییر کاربری، بودجه شهرداری را تامین مالی می کند هم اکنون موفق شده اند محل وصول این عوارض را از پروژه های معمولی بساز و بفروش ها به سمت «پروژه های دانه درشت» جا به جا کنند. با این تغییر نه تنها اتکای 80 درصدی منابع اداره شهر به درآمدهای ناپایدار را همچنان حفظ کرده اند، بلکه با تامین حداقل دو برابر درآمد عوارض نوسازی از این محل، کسری بودجه خود را جبران کرده اند. شکل جدید صدور مجوز ساخت وساز در تهران (تمرکز بر زمین های بزرگ متراژ برای تغییر کاربری در کمیسیون ماده 5 و اخذ عوارض چند صدمیلیاردی از این محل) خزانه مالی شهر تهران را از خطرات و آسیب های رکود مسکن در امان نگه داشته است.

چون اگرچه هنگام رکود، ساخت وسازهای خرد مقیاس کاهش می یابد اما نهادهای بزرگ به دلیل بنیه مالی قوی، حتی در زمان کنونی هم ساخت وساز انجام می دهند که در نتیجه عادیدی مالی زیادی برای شهرداری به همراه دارد.

«پروژه بوستان مادر» یک نمونه از ساخت وساز هایی است که به گفته منابع آگاه، بیش از 400 میلیارد تومان با مجوز کمیسیون ماده 5 بابت تغییر کاربری و تراکم اضافه، هزینه عوارض پرداختی آن به شهرداری شده است. البته گفته می شود بخشی از این مبلغ، قیمت زمین پروژه بوده است. این در حالی است که این مبلغ بیش از دو برابر کل درآمد مصوبی است که سال گذشته بابت عوارض نوسازی برای شهرداری تهران تعریف شد. در بودجه شهرداری تهران، مبلغ 210 میلیارد تومان تحت عنوان عوارض نوسازی-درآمد پایدار- تعریف شده که با وصول از مالکان املاک محقق می شود. به گفته کارشناسان شهری، در حال حاضر شهرداری تهران به جای آنکه وقت صرف کند و از تک تک مالکان درآمد پایدار و شارژ شهری در طول یک سال دریافت کند، با صدور مجوز برای مگاپروژه ها دو برابر کل این رقم را کسب می کند. نتیجه چنین روشی از یکسو تحمیل هزینه های اضافی به شهر ناشی از توسعه جمعیت پذیری و از سوی دیگر کاهش انگیزه برای کسب درآمدهای پایدار خواهد بود.

بوستانی که بوستان نماند

با وجود نظارت دقیق تر شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان نهاد بالادست کمیسیون ماده پنج بر روند صدور مجوزهای خاص این نهاد در یک سال گذشته، هنوز هم شاهد اجرای برخی پروژه های خاص در سطح شهر هستیم که مورد انتقاد برخی از اعضای شورای شهر تهران نیز قرار گرفته است.

محمدحقانی، رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران یکی از افرادی بود که از اوایل سال جاری نسبت به صدور مجوز تغییر کاربری و اجرای پروژه های این چنینی در بوستان مادر واقع در منطقه پنج شهرداری چندین بار به شهردار تهران تذکر داده است. او درباره چگونگی تغییر کاربری و صدور مجوز ساخت در این بوستان گفت: زمین این پروژه با مساحت 1/7 هکتار در شرق شهرداری منطقه پنج قرار گرفته است. کل محدوده این بوستان در سال 87 در طرح جامع و مصوب شورای عالی شهرسازی موقعیت پهنه سبز داشت اما در سال 88 شهرداری منطقه تغییر کاربری محدوده را در تدقیق پهنه های طرح جامع از 112G  به 112M  (فضای مختلط تجاری، اداری و مسکونی) درخواست می کند. او ادامه داد: در سال ۸۹ مکاتباتی بین اداره کل شهرسازی، کمیسیون ماده ۵ و شهرداری منطقه صورت می گیرد و نهایتا اداره کل شهرسازی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ می گوید بر اساس طرح تفصیلی محدوده دارای کاربری سبز است. این عضو شورای اسلامی شهر تهران توضیح داد: در شهریور ۹۰ شهرداری منطقه آگهی برای فروش این مکان می دهد. دکتر شکیب، رئیس کمیسیون عمران شورای سوم به شهردار تذکر می دهد که به استناد طرح جامع تغییر کاربری فضای سبز به غیرحق انجام این کار را ندارید بنابراین سرمایه گذار از این طرح خارج شده و کار متوقف می شود. حقانی افزود: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در نامه ای در سال 90 به دفتر شهردار تهران در جواب تذکر شورا اعلام می کند که شهرداری می تواند پول فروش این زمین را صرف خرید باغات کن کند. اما هیچ درختی از کن خریداری نشده و در نهایت 78 درصد این زمین در کمیسیون ماده پنج به پهنه مسکونی 122R  و 22 درصد به پهنه مختلط 111M  تغییر کاربری داده شده است. رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران با اشاره به تذکری که به شهردار تهران در خصوص تغییر کاربری بوستان از سوی شورا ارائه شد، اظهار کرد: متاسفانه به جای آنکه این تذکر به توقف عملیات این پروژه منجر شود؛ بدون آنکه این زمین دارای پروانه باشد مالکان پروژه اقدام به خاکبرداری کردند. حقانی اضافه کرد: تذکرات پی در پی شورای شهر سبب شد از یکسو کمیسیون اصل 90 مجلس نیز موضوع را پیگیری کند و رای به توقف پروژه صادر کند و از سوی دیگر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به ساخت وساز در این زمین اعتراض کند و طی دو نامه خواستار توقف عملیات ساخت وساز شود اما این احکام نیز هنوز اجرایی نشده است. او در پاسخ به این سوال که شهردار چه پاسخی برای این نوع برخورد دارد؟ تصریح کرد: تغییر کاربری بوستان مادر با مجوز کمیسیون ماده 5 صورت گرفته بنابراین منع قانونی ندارد اما از آنجا که شورای عالی شهرسازی به عنوان نهاد بالادست این کمیسیون دستور توقف عملیات را داده است بنابراین رای کمیسیون ماده 5 وجهه قانونی خود را از دست می دهد. او تاکید کرد: شورای شهر سعی دارد با تعامل با شهرداری تهران موضوع را حل کند و در زمان کنونی طرح سوال از شهردار را مصلحت نمی داند.

افزایش هزینه ها با مجوزهای غیر قانونی

این عضو شورای شهر تهران اشکال موجود در قانون خودکفایی شهرداری ها بدون توجه به تعیین چگونگی تامین درآمد پایدار برای آنها را علت وابستگی شهرداری ها به درآمدهای سهل الوصول همچون فروش تراکم دانست و گفت: این نوع تامین درآمد از محل تغییر کاربری و فروش تراکم هنوز هم حدود 70 تا 80 درصد منابع شهرداری ها را تشکیل می دهد و اینها پول هایی هستند که در یک زمان معین خرج و صرف توسعه و عمران شهر می شوند اما از سوی دیگر هزینه نگهداری شهر را بالا می برند. او ادامه داد: این در حالی است که باید درآمدهای کسب شده به گونه ای هزینه شود که در آینده به عنوان درآمد پایدار تلقی شود.

کندی صدور مجوز در کمیسیون ماده 5

او در پاسخ به این سوال که آیا در یک سال اخیر با استقرار اعضای جدید شورای عالی شهرسازی کشور که عملکرد کمیسیون ماده 5 زیر ذره بین گذاشته شده، مجوزهای این چنینی بازهم صادر می شود یا خیر؟ عنوان کرد: در یک سالی که از عمر شورای چهارم می گذرد اگرچه تا حدودی صدور مجوزهای این چنینی تحت کنترل در آمده است اما هنوز هم شورای شهر اهرم و ابزار لازم برای نظارت را ندارد. محمدسالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با تایید این موضوع گفت: با افزایش نظارت بر روند صدور مجوزها در کمیسیون ماده 5 در یک سال گذشته، این نوع مصوبات کندتر شده است. او سهل الوصول بودن درآمدزایی شهرداری ها از جمله شهرداری تهران از طریق تراکم فروشی و تغییر کاربری و نبود نظارت بر این نحوه درآمدزایی در دوره های گذشته را دو اشکال اساسی تامین مالی شهرداری عنوان کرد و افزود: البته در این میان فقط شهرداری مقصر نیست بلکه عدم پیش بینی تامین درآمد های پایدار و نبود نظارت بر اقدامات شهرداری ها سبب شده است تا شهرداری ها چنین رویکردی را اتخاذ کنند.

او تصریح کرد: به همین دلیل است که شهرداری به جای تکیه بر دریافت عوارض شهری پایدار مثل عوارض نوسازی بر صدور مجوزهای ساخت وساز از فیلتر کمیسیون ماده 5 و تغییر کاربری روی آورده است.

او به تغییر شکل درآمدزایی از محل ساخت وساز در زمان رکود اشاره کرد و گفت: در سال های رکود ساخت وساز همچون سال جاری نیز به جای صدور مجوزهای خرد متراژ، از طریق ارائه مجوزهای تغییر کاربری و فروش تراکم در پروژه های بزرگ متراژ این کمبود منابع را جبران خواهد کرد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تاکید کرد: قطعا تغییر رویکرد درآمدزایی برای شهرداری مشکلات قابل توجهی را ایجاد می کند اما به تدریج باید به سمت بسترسازی برای حذف درآمدهای ناپایدار و جایگزین کردن درآمدهای پایدار حرکت کرد.