تغییر سبک تقاضا در بازار مسکن

محمد صالحی: خانه مجردی، زندگی مستقل جوانان و .... ترکیب هایی هستند که شاید تا دو دهه پیش هیچ جایی در فرهنگ محاوره ای جامعه نداشتند. بیان این کلمات در خانواده های ایرانی در گذشته تبدیل به تابویی شده بود، اما امروز دیگر خبری از این تابو نیست. امروز شاهد هستیم که جوانان به راحتی این سخنان را به زبان می آورند و خانواده ها هم هر چند شاید در دل راضی به این مسئله نباشند، اما در عمل مخالفتی با این مسئله ندارند و راه را برای جوانان باز می گذارند. اولین نیازی که برای تشکیل یک زندگی مستقل به آن نیاز است، مسکن است. مسکن و سرپناه به عنوان یکی از سه نیاز اول بشر، در کنار خوراک و پوشاک، همواره مطرح بوده است. امروز مسکن تبدیل به یکی از دغدغه های زندگی در کشور بخصوص در شهرهای بزرگ شده است. سوال اینجاست که از چه زمانی مسکن تبدیل به دغدغه اصلی در بین خانواده های کشور شد؟

مسکن از کی دغدغه شد؟

دلیل اصلی که برای این مسئله وجود دارد این است که میزبان تولید مسکن در کشور بخصوص در شهرهای بزرگ با میزان تقاضا در این زمینه همخوانی ندارد. در سالهای بعد از پیروزی انقلاب در ایران، سیر هجوم از روستاها به شهرها و گسترش پدیده شهر نشینی سبب شده است که عرضه و تقاضای مسکن در شهرهای کشور بهم بخورد. دلیل دیگر که باعث شده تا امروز مسکن تبدیل به دغدغه ای برای جامعه ایرانی شود، رشد ناگهانی جمعیت است. نگاهی به هرم جمعیتی کشور ما را با این واقعیت روبرو می کند که بخش بزرگی از هرم جمعیتی  کشور اختصاص به جوان ها دارد. این مسئله سبب می شود که آمار ازدواج در کشور افزایش یابد. افزایش آمار ازدواج سبب ساز افزایش تقاضا برای مسکن می شود. برخی آمارها حکایت از این دارد که سالانه به سبب ازدواج نزدیک به یک میلیون تقاضا وارد بازار مسکن می شود. در کنار این دو دلیل اگر بخواهیم دلیل سومی برای این مسئله ذکر کنیم، باید به جنگ 8 ساله با عراق اشاره کنیم. یکی از تبعات، جنگ 8 سال این بود که تولید مسکن در کشور، تا حدودی متوقف شد. بنابراین این سه دلیل، یعنی  گسترش پدیده شهر نشینی، افزایش ناگهانی جمعیت کشور در کنار جنگ 8 ساله با عراق سبب شده است تا تلاش دولت ها در ادوار مختلف بعد از انقلاب بی نتیجه بماند. دولت ها در بعد از انقلاب همواره تلاش کرده اند تا به نوعی معضل مسکن را سر و سامان بدهند. مسکن همواره به عنوان یکی از معضلات و دغدغه ها در جامعه مطرح بوده است و دولت ها در ادوار مختلف تلاش کرده اند تا برای این درد مزمن، نسخه ای بپیچند. اما بعد از گذشت بیش از سه دهه از پیروزی انقلاب شاهد هستیم که هیچ کدام از این نسخه ها نتوانسته تا این درد مزمن را علاج کند. هر روز به میزان تقاضا در بازار مسکن افزوده می شود ولی هیچ کدام از برنامه ها نتوانسته تا مشکل مسکن را حل بکنند.      

مسکن مجردی، متقاضی جدید بازار

وزیر مسکن و شهرسازی دولت یازدهم، حدود 1.5 سال پیش در قامت یک کارشناس مسکن عنوان کرد که نیاز بازار مسکن در آینده نه چندان دور، از زوج به فرد در حال تغییر است. این سخن وزیر فعلی راه و شهرسازی به این معنا بود که بازار مسکن در آینده با افزایش تقاضا در زمینه مسکن مجردی روبرو خواهد بود. این سخن به آن معنا است که بازار مسکن یک متقاضی جدید به خود خواهد دید. شاید زمانی که آخوندی داشت این سخنان را بیان می کرد، تصور نمی کرد که این پیش بینی به این زودی تبدیل به واقعیت شود و خود می بایست در قامت وزیر راه و شهرسازی، برای این پدیده راه چاره ای پیدا کند. شخص وزیر راه و شهرسازی، در حالی باید برای این مسئله به فکر چاره باشد که بیشترین دغدغه ای که در این وزارتخانه در حال حاضر وجود دارد، تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر است.

واقعیت اینجاست که بر اساس سنت در بازار مسکن میزان تقاضا را براساس تعداد ازدواج های ثبت شده اندازه می گیرند که با توجه به متوسط سالانه یک میلیون ازدواج در عمل میزان تقاضای وارد بازار شده طی سه دهه اخیر حدود یک میلیون واحد ارزیابی شده و بر همین ساسا نیز سیاست گذاری شده است اما در سالهای اخیر به رغم رشد شدید ساخت وساز مسکن می بینیم که قیمت ها برخلاف منطق عرضه و تقاضا سیر صعودی داشته است، دلیل این امر در واقع از سوی عباس آخوندی تغییر سبک تقاضای مسکن دانسته شده بود موضوعی که حدود دو سال قبل مطرح شد ولی چندان جدی گرفته نشد، مانند بسیاری دیگر از دیگاههای کارشناسی مطرح شده، آخوندی در آن زمان این موضوع را طرح کرد که با افزایش سن ازدواج از یک سو و افزایش طلاق از سوی دیگر نمی توان تقاضای بازار را براساس تعداد ازداواجهای ثبت شده سالانه ارزیابی کرد و متقاضایان مجرد وزن زیادی در بازار پیدا کرده اند موضوعی که امروز به عنوان بازار مسکن مجردی به آن پرداخته می شود، امروز عباس آخوندی در جایگاه وزیر مسکن و شهر سازی باید به این موضوع به صورتی جدی تر بپردازد اگر پیش از این به ازای هر دو جوان ایرانی یک تقاضای مسکن در بازار ایجاد می شد امروز به ازای هر جوان ایرانی یک تقاضا وارد بازار مسکن می شود فارغ از اینکه این موضوع یک مشکل فرهنگی نیز هست واقعیت اقتصادی که به بازار مسکن تحمیل می کند رشد سریع تر قیمت ها در بازار است، در سالهای 84 تا 91 سالانه قیمت مسکن در پایتخت 30 درصد رشد داشته است البته به جز اوج گیری های سال 86 و 81 که به ترتیب شاهد رشد 82 و 71 درصدی قیمت ها بودیم، این روند در حالی اتفاق می افتد که ساخت و ساز سالانه مسکن در این سالها 5 برابر شده است.