پول‌های ارز و طلا در راه بازار مسکن

یک گروه خاص از جامعه تقاضا با تشخیص اقتصادی بودن شرایط موجود، به استفاده از فرصت فراهم شده در فصل پایانی سال ترغیب شده اند. بازار معاملات مسکن هم اکنون مدیون گروهی است که دلالان بازار نام آنها را «متقاضیان تعویض» گذاشته اند.
متقاضیان تعویض گروهی از مالکان هستند که با هدف تبدیل به احسن، برای خرید آپارتمانی بزرگ تر یا کم سن وسال تر از ملک موجودشان وارد بازار شده اند.
این گروه از یک سو قدرت لازم برای خرید بخش عمده ای از مساحت آپارتمان جدید را از طریق فروش آپارتمان قبلی دارد و از سوی دیگر امکان پرداخت هزینه مابه التفاوت مساحت اضافه، با توجه به کاهش قیمت ها در مقایسه با نیمه اول امسال، برایش فراهم شده است.
هر چند متقاضیان تعویض با ورود به بازار، نسبت عرضه و تقاضا در معاملات مسکن را به سمت عرضه سنگین کرده اند، اما به رغم فراوانی نسبی فایل فروش در بنگاه ها، از آنجا که غالب حجم نیاز به خرید را گروه دست اول تشکیل می دهند، هم اکنون بی میلی این گروه و انتظار آنها برای تصویب و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، همچنان سایه رکود را از بازار خارج نکرده است.
متقاضیان تعویض در عین حال برای خرید، از شیوه غیرنقدی -ارایه چک به فروشنده- استفاده می کنند با این هدف که بتوانند حداکثر تا پایان امسال، ملک اول را گرانتر بفروشند!
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در واکنش به این اقدام طرفین معاملات، اعلام کرد: احتمال می رود قیمت مسکن در ماه های آتی 10 درصد دیگر کاهش پیدا کند و بعید است تجربه زمستان92 دوباره تکرار شود.
حضور فروشندگان واقعی
رونق نسبی ایجاد شده در بازار مسکن در نتیجه کاهش قیمت ها که از خرداد ماه امسال معاملات خرید و فروش را از رکود سه سال اخیر تا حد قابل قبولی دور کرد، اکنون در نیمه دوم سال، به شکلی غیر از خرید و فروش مستقیم، رفتار متعاملین را تحت تاثیر قرار داده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که برخی تحولات سیاسی و اقتصادی در سال جاری، بازار مسکن متفاوت تری را در مقایسه با سال گذشته به وجود آورده است، مسیر تقاضای معاملات مسکن در سه ماهه سوم سال، با حرکت به سمت معاملات معاوضه مسکن شرایط نسبتا متعادل تری را برای طرف عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرده است.
به این ترتیب، در شرایطی که سال گذشته بازار مسکن در نتیجه نبود فروشنده واقعی در سمت تقاضا سنگینی می کرد و عملا واحدهای مسکونی به دلیل انصراف سازندگان و سایر مالکان از فروش واحدهای نوساز، در نهایت به بازار واقعی تقاضا راه پیدا نمی کرد در حال حاضر با کاهش نسبی قیمت ها، شرایط به نفع طرف تقاضا تا حد ملموسی در جهت افزایش حضور مالکان واقعی در بازار معاملات مسکن تغییر یافته است.
این بار، با تغییر رفتار مالکان که در پی کاهش دو مرحله ای قیمت تا مهرماه به دلیل ایجاد نگرانی نسبت به کاهش بیشتر قیمت مسکن طی ماه های آتی، به طور میانگین واحدهای خود را تا 30 درصد ارزانتر در برخی مناطق تهران به متقاضیان خرید واگذار می کنند، شکل معاملات هم متحول شده است.
به این ترتیب، هم اکنون اغلب فعالان بازار مسکن افرادی هستند که قصد دارند در نتیجه شرایط ایجاد شده، واحدهای مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند.
این دسته از متقاضیان خرید و فروش در بازار مسکن هم اینک واحدهای مسکونی چند سال ساخت، یا متراژ پایین خود را به قصد معاوضه با واحدی نوساز یا با متراژ بزرگ تر به بازار مسکن معرفی کرده اند.
به گفته فعالان بازار مسکن، در حال حاضر اغلب متقاضیان یا عرضه کنندگان در این گروه جای می گیرند که به دلیل افت قیمت ها در هر مترمربع، از قدرت خرید بیشتری برای اضافه کردن متراژ واحد مسکونی یا تبدیل آن به واحدی نوساز، برخوردار شده اند.
سعادت آباد متری 2 میلیون کاهش یافت
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمال غرب تهران، در این باره گفت: در حال حاضر هنوز هم شرایط ناپایداری در بازار مسکن حاکم است و هم خریدار و هم فروشنده از معامله مستقیم می ترسند.
وی ادامه داد: در این شرایط که خریدار و فروشنده واقعی در بازار کم است و اغلب متعاملین منتظر تثبیت کامل قیمت هستند، کاهش قیمت مسکن در هر مترمربع، زمان مساعدی را برای متقاضیانی فراهم کرده است که قصد دارند واحد خود را تبدیل به احسن کنند.
این مشاور املاک فعال در منطقه سعادت آباد خاطرنشان کرد: اغلب مالکان یا سازندگانی که برای فروش واحدهای نوساز به بازار مسکن مراجعه می کنند پول لازمند و به همین خاطر متقاضیان خرید هم اکنون از قدرت چانه زنی بیشتری نسبت به دیگر ایام سال برخوردارند.
وی ادامه داد: در منطقه سعادت آباد متوسط قیمت مترمربعی 2 میلیون تومان کاهش یافته است که علاوه بر آن در مواردی دیده می شود که مثلا در یک معامله 700 میلیون تومانی، فروشنده 90 میلیون تومان به خریدار تخفیف داده است.
این مشاور املاک در توضیح شگرد تازه خریداران در بازار مسکن گفت: در حال حاضر خرید واحد مسکونی به صورت چکی (غیرنقدی) در میان متقاضیان خرید رایج شده است و این متقاضیان کسانی هستند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود، واحد مسکونی بهتر را با استفاده از چک خریداری می کنند و واحد قبلی خود را برای فروش در شب عید و سود بیشتر، حفظ می کنند. وی با رد احتمال کاهش بیشتر قیمت ها گفت: در حال حاضر بهترین زمان برای تبدیل به احسن واحد مسکونی یا خرید آن است.
دی ماه، بهترین زمان خرید مسکن
مشاور املاک دیگری در منطقه شرق و شمال شرق تهران در این زمینه گفت: در حال حاضر شرایط مساعدی برای تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی در بازار مسکن مهیا شده است و کسانی که قصد تغییر و تبدیل واحد مسکونی خود را دارند بهتر است در دی ماه، تصمیم خود را عملی کنند.
وی افزود: هم اکنون در بازار مسکن شاهد فراوانی فروشنده و کمبود متقاضی هستیم، اما این عدم تعادل از نیمه بهمن ماه که به اصطلاح وارد بازار شب عید در معاملات مسکن می شویم، تغییر می کند.
این مشاور املاک خاطرنشان کرد: متقاضیان خرید در حال حاضر به دنبال ارزانی بیشتر هستند این در حالی است که آذر تا دی ماه بهترین زمان خرید مسکن است، به خصوص کسانی که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند.
وی با بیان اینکه متوسط قیمت مسکن در شرق و شمال شرق تهران نسبت به شب عید سال گذشته، مترمربعی 300 تا 400 هزار تومان کاهش یافته است خاطرنشان کرد: کاهش بیشتر قیمت ها ظرف ماه های آتی تا درصد های محدودی قابل پیش بینی است.
کاهش در پونک متری یک میلیون
مشاور املاک دیگری در منطقه غرب تهران با بیان اینکه متوسط متراژ واحدهای مسکونی که هم اکنون در بازار مسکن به قصد تبدیل به احسن موجود است از 50 تا 70 مترمربع است، گفت: هم اکنون بهترین زمان برای تبدیل به احسن واحد مسکونی در بازار مسکونی است.
وی با بیان اینکه در منطقه پونک متوسط هر مترمربع واحد مسکونی حداقل یک میلیون تومان کاهش یافته است تصریح کرد: در شرایط فعلی آرامش در بازار مسکن حاکم شده است و خریدار می تواند با فراغ بال بیشتری واحد مسکونی مورد نظر خود را شناسایی و خرید کند.
این مشاور املاک ادامه داد: این در حالی است که در سال های قبل و همین طور ماه های ابتدایی سال 92 این آرامش وجود نداشت و شتاب موجود در بازار، خریدار را هم به شتاب وا می داشت و به این ترتیب متقاضی خرید فرصت چندانی برای مقایسه واحدهای مسکونی و همچنین بهره مندی از تنوع عرضه در بازار مسکن نداشت.
وی همچنین با اشاره به تفاوت رفتار طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن در نتیجه برخی مسایل اقتصادی و سیاسی اخیر گفت: ظرف 9 ماه گذشته 90 درصد متقاضیان در بازار مسکن متقاضیانی بودند که به قصد تبدیل به احسن یا معاوضه در بازار معاملات حاضر می شدند اما هم اکنون به دلیل این تحولات و از بین رفتن جاذبه و سوددهی در دو بازار ارز و سکه، پول نقد هم وارد بازار مسکن شده و نسبت متقاضیان خرید واحد مسکونی بهتر، به 40 درصد کاهش یافته است.
پول های ارز و طلا در راه بازار مسکن
این مشاور املاک افزود: در حال حاضر اغلب فعالان بازارهای طلا، سکه و ارز بر سر دوراهی سرمایه گذاری در بازار مسکن و بورس مانده اند، این در حالی است که اگرچه هنوز حجم قابل توجهی از این سرمایه ها به سمت بازار مسکن نیامده است اما به دلیل غالب بودن فرهنگ سنتی سرمایه گذاری در ایران، به طور قطع بخش قابل توجهی از این سرمایه به بازار مسکن سرازیر خواهد شد.
وی تاکید کرد: با نهایی شدن و تثبیت شرایط سرمایه گذاری به طور قطع بازار مسکن هم در ماه های آتی به روال عادی خود بر می گردد به این معنا که در ماه های آتی نه کاهش و نه جهش ناگهانی قیمت نخواهیم داشت.
وی با بیان اینکه در برخی از مناطق از جمله شمال غرب تهران تا مترمربعی 3 میلیون تومان کاهش قیمت داشته ایم خاطرنشان کرد: ظرف پنج ماه اخیر نسبت به بهمن سال گذشته قیمت ها حداقل 15 درصد کاهش داشته است، هر چند قیمت مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته هنوز هم گران تر است.
وضعیت متفاوت در منطقه 22
مشاور املاک دیگری در منطقه 22، درباره وضعیت این روزهای بازار مسکن گفت: با وجود کاهش قیمت ها هنوز میزان تقاضا در بازار مسکن این منطقه تغییر چندانی نکرده است و طرف تقاضا همچنان منتظر ارزانی بیشتر است.
وی با بیان اینکه رونق زمانی به بازار مسکن بازمی گردد که قیمت ها رو به افزایش برود، افزود: بازار مسکن در منطقه 22 مقداری با مناطق دیگر متفاوت است، به این علت که در سایر مناطق اغلب متقاضیان خرید کسانی هستند که به قصد تبدیل به احسن کردن واحد مسکونی خود وارد بنگاه ها می شوند، اما در منطقه 22اغلب متقاضیان خرید افرادی هستند که برای اولین بار و به امید ارزانی نسبت به سایر مناطق، متقاضی خرید واحد مسکونی هستند.
این مشاور املاک با تاکید بر اینکه وضعیت فعلی بهترین زمان برای خرید مسکن است، گفت: در منطقه 22 به طور متوسط 2 میلیون تومان کاهش قیمت در هر مترمربع داشته ایم که پیش بینی می شود با نزدیک شدن شب عید قیمت ها تغییر کند.
 زمستان امسال متفاوت است
تجربه جهش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته به همراه ذهنیتی که اغلب متعاملین و همچنین فعالان بازار مسکن در مورد افزایش قیمت ها در ماه های منتهی به پایان سال یا به اصطلاح عامیانه شب عید دارند، برای زمستان امسال در بازار مسکن پیش بینی نمی شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن امسال تا پایان سال بازاری آرام برای خریداران است، به دنیای اقتصاد گفت: متقاضیان خرید یا تبدیل به احسن واحد مسکونی در بازار مسکن زمستان امسال می توانند بدون دغدغه و در شرایطی که قیمت ها تا پایان سال تغییر محسوسی نخواهد داشت، در بازار مسکن خرید کنند.
حسام عقبایی ادامه داد: هر چند احتمال می رود بازار مسکن در یک مرحله دیگر تا پایان سال با کاهش حداکثر 10 درصدی مواجه شود اما متقاضیان خرید در این بازار آرام اطمینان داشته باشند که این تغییرات تا پایان سال تا حدی نخواهد بود که کسی ضرر کند یا از سود محسوسی برخوردار شود.
وی با اشاره به وقفه چند هفته ای ایجاد شده در بازار معاملات مسکن به رغم کاهش قیمت ها، گفت: برخی رویکردها و رویدادهای اقتصادی در فضای داخلی کشور ناشی از مذاکرات هسته ای ایران و غرب و همچنین کاهش قیمت طلا و ارز، باعث شد رونق معاملات مسکن چند هفته ای با وقفه مواجه شود، چرا که مردم منتظر ارزانی بیشتر هستند.
عقبایی ادامه داد: با این وجود متقاضیان خرید در بازار مسکن باید به این نکته توجه داشته باشند که هر چند این گونه تحولات بر فضای روانی بازار مسکن اثرگذار است، اما شدت این اثر گذاری با توجه به تخلیه کامل جباب قیمت مسکن نمی تواند چندان قابل توجه و ماندگار باشد.
وی با تاکید بر ضرورت خروج اقتصاد کشور از حالت تورمی به منظور بهبود شرایط قیمت ها، خاطرنشان کرد: هم اکنون بهترین زمان برای خرید یا تبدیل به احسن واحدهای مسکونی محسوب می شود؛ چرا که در حال حاضر بازار مسکن از رکود تورمی خارج شده و به قیمت واقعی نزدیک شده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با پیش بینی ثبات قیمت مسکن تا پایان بهار 93، گفت: انتظار می رود حجم معاملات خرید و فروش مسکن از نیمه دی ماه تا پایان بهمن به میزان قابل توجهی افزایش یابد.