بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 18 آذر 1392      12:7
در گفتگو با مشاور مالی وزیر مسکن در مورد طرح مسکن اجتماعی تشریح شد

جزئیات چند برابر شدن سپرده مسکن و شیوه حمایت دولت

دخالت دولت در کمک به اقشار پایین برای خانه دار شدن است که می تواند در این مقطع در پرداخت تفاوت سود بانکی و اعطای زمین رایگان متجلی شود

وزیر راه و شهرسازی که ساخت مسکن مهر جدید را از برنامه های وزارت راه خارج ساخته است، مسکن اجتماعی را به عنوان طرحی جامع برای حل مشکل مسکن بر سر زبان ها انداخته است. ایجاد صندوق های پس انداز مسکن و اعطای تسهیلات به میزان 6 برابر سپرده متقاضی، اولین موضوعی بود که از سوی عباس آخوندی به عنوان بخشی از طرح مسکن اجتماعی، عنوان شد. برای بررسی دقیق تر و کشف جزئیات این طرح با مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی گفتگو کرده ایم. حسین عبده تبریزی ضمن اعلام شیوه حمایت دولت برای ایجاد صندوق های پس انداز مسکن، از تدوین طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی خبر داد. این کارشناس بازارهای مالی مفهوم مسکن اجتماعی را شرح داد و از اهتمام دولت برای حمایت از اقشار ضعیف و متوسط برای خانه دار شدن سخن گفت.

+طرح جدیدی که وزیر راه و شهرسازی در مورد شش برابر کردن سپرده مردم در صندوق های پس انداز مسکن از آن سخن گفته است، چه ویژگی هایی دارد؟

آقای آخوندی به صراحت از شش برابر شدن پس انداز مردم سخن نگفته اند. از ایشان در این مورد سوال شد، ایشان هم گفته اند طرح در حال تکمیل است که بر اساس آن تسهیلاتی چند برابر پس انداز مردم به آن ها پرداخت می شود. اما موضوع این است که جزئیات چند برابر شدن سپرده مردم به طرحی بستگی دارد که بانک در نظر می گیرد. وزارت راه و شهرسازی طرح ایجاد صندوق پس انداز مسکن را در بانک های مختلف دنبال می کند تا بر اساس آن به غیر از بانک مسکن، بانک های دیگر نیز تسهیلات مسکن را با شرایط ویژه پرداخت کنند. حمایت دولت هم در این طرح وجود دارد که راه های مختلفی برای آن پیش بینی شده است.

+دولت در این طرح به دنبال حمایت از چه اقشاری برای خرید مسکن است؟ آیا طبقات زیر متوسط در نظر گرفته شده اند؟

قطعا برنامه طوری طراحی خواهد شد که حمایت طبقات متوسط و پایین تر را تحت پوشش قرار دهد. طرح تشکیل صندوق های پس انداز مسکن در همه بانک ها با این هدف در حال طراحی است. تشکیل این صندوق ها در بانک های متعدد کمک می کند تا منابع بیشتری برای حمایت از متقاضیان مسکن جمع آوری شود. در کنار بانک ها، دولت می تواند منابع خود را در تعیین نرخ سود تسهیلات مسکن هزینه کند به این صورت که به اقشار ضعیف تر، تسهیلات با نرخ سود پایین تری تعلق گیرد تا توان بازپرداخت آن را داشته باشند. همچنین دولت می تواند زمین در اختیار این صندوق ها قرار دهد تا در ساخت مسکن برای اقشار زیر توسط استفاده شود. این برنامه ها در صورتی که منابعی وجود داشته باشد برای جامعه هدفی که دولت مورد نظر دارد قابل اجرا است. می توان حمایت در نرخ سود تسهیلات و اعطای زمین را در صورتی که صندوق پس انداز همسو با اهداف دولت برای کمک به اقشار مورد حمایت دولت، باشد، دولت حمایت های خود را از این طریق انجام می هد. طبیعی است که دولت ها نسبت به اقشار ضعیف و حتی اقضار متوسط دغدغه دارند و به دنبال راهکاری برای خانه دار شدن آن ها هستند. مسکن اجتماعی اساسا برای همین منظور مطرح شده است. ایده مسکن اجتماعی که مسکن مهر یک اجرای نامناسب از آن است، نیز از ایده های آقای آخوندی در اوایل دهه 70 بوده است. بنابراین دنبال کردن ایده هایی که به خانه دار شدن اقشار ضعیف و متوسط می انجامد، به طور جدی در برنامه های وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم است.

+آیا جزئیات بیشتری از شیوه حمایت دولت مشخص شده است؟ از طبقات مختلف به چه میزان و به چه شیوه ای حمایت خواهد شد؟

همه اقشار و طبقات جامعه علاقه به خرید مسکن دارند. دولت ها نیز باید طوری طراحی کنند که امکان خرید مسکن برای همه اقشار به وجود بیاید. اگر مردم بتوانند وام بلند مدت با نرخ سود مناسب دریافت کنند، این امکان برایشان فراهم می شود. اگر خانواده ها بدانند که امکان پرداخت اقساط از پس اندازهای آینده خود را دارند، می توانند با دریافت وام مناسب به هدف خود برسند به همین دلیل اولین برنامه و تلاش دولت این است تا بازاری فراهم شود که اعطای تسهیلات بلندمدت با این مشخصات در آن وجود داشته باشد. تشکیل صندوق های پس انداز مسکن در بانک ها در این زمینه در حال طراحی است.

+ ظرفیت ایجاد این بازار در بانک ها وجود دارد؟ چه مکانیزمی در نظر دارید تا بانک ها توانمند شوند و امکان پرداخت وام مسکن چند برابری را پیدا کنند؟

از چند راه که به طور همزمان به مرحله اجرا در خواهد آمد، این توانایی ایجاد خواهد شد. پس انداز مردم اولین پایه تشکیل صندوق های پس انداز است، ایجاد بازار رهن ثانویه در دستور کار است، ضمن اینکه کمک دولت نیز باید به میدان بیاید تا ترکیبی از همه این بخش ها، صندوق های پس انداز مسکن را تشکیل خواهند داد. در این میان نقش پس انداز بسیار مهم است. خریداران مسکن قطعا باید به نقش پس انداز واقف باشند. طبیعی است که حتی اگر بخواهیم یک لباس خوب برای خود بخریم، پس انداز انجام می دهیم چه برسد به این که بخواهیم بزرگترین اتفاق اقتصادی خانواده را رقم بزنیم. خرید مسکن از خواسته های همه مردم است. معمولا مردم با سختی از خرید مسکن کوچک، کار را آغاز می کنند و در طول سال های زندگی آن را به وضعیت مطلوب تر می رسانند. پایه این کار با پس انداز است. طبیعی است که دولت ضمن علاقمندی به خانه دار شدن همه مردم، طبیعی است که خود را درگیر خانه دار شدن طبقات برخوردار نمی کند. کسانی که توان خرید خانه های میلیاردی دارند، نیاز به حمایت ندارند و دولت هم دخالتی در معاملات آن ها ندارد. اما در مورد اقشار ضعیف می تواند با کمک کردن در کاهش نرخ سود تسهیلات، آن ها را در برابر خرید مسکن توانمند سازد و این اتفاق بزرگ اقتصادی را برایشان قابل تحمل کند. در موارد عمومی نیز می تواند با اعطای زمین رایگان، راه را برای خانه دارشدن آن ها باز کند. پس جامعه هدف طرح های دولت اقشار ضعیف و متوسط است.

+ به طور مشخص چه ابزارهایی برای حمایت از این اقشار و رونق صندوق های پس انداز در نظر دارید؟

پس انداز مردم؛ توسعه بازار سرمایه، توسعه بازار پول، زمین رایگان و پرداخت تفاوت سود تسهیلات توسط دولت. به این ترتیب که پس انداز مردم از طریق بازار پول و سرمایه (توسعه صندوق های پس انداز مسکن) شکل خواهد گرفت. دولت هم منابع خود را به کار می بندد تا سود تسهیلات ارائه شده توسط این صندوق ها پایین باشد و در مواردی زمین رایگان نیز اعطا می کند.

+ ایجاد جذابیت برای بانک ها چگونه صورت خواهد گرفت؟

قطعا باید برای بانک ها توسط دولت جذابیت ایجاد شود. در حال حاضر بانک ها عملا تسهیلات با نرخ سود بالای 24 درصد پرداخت می کنند. طبیعی است که وقتی قرار است از بانک بخواهیم با نرخ سود 10 تا 15 درصد تسهیلات بدهد، باید مابه التفاوت آن برای بانک جبران شود. دولت باید این تفاوت را برای حمایت از گروه هدف خود پرداخت کند.

+ برای ایجاد رونق در تولید مسکن چه برنامه ای دارید؟ آیا ارائه تسهیلات برای خرید مسکن می تواند در تولید هم اثر بگذارد و کمبود عرضه را را جبران کند؟

اگر خریداری برای مسکن وجود داشته باشد، بخش خصوصی توان ساخت دارد. در این بخش هم بانک ها علاقمند به ارائه وام دو ساله هستند. پس نقدینگی و رونق تولید با تکمیل چرخه معاملات و تقویت مالی خریداران، به وجود خواهد آمد. جایی که بانک ها علاقمند نیستند، پرداخت وام ده ساله با نرخ 10 درصد است. این موضوع باید با دخالت دولت حل و فصل شود وگرنه توان در زمینه ساخت وجود دارد و بدون دخالت دولت، بخش خصوصی کار خود را انجام می دهد. کاری که دولت ها در همه کشورها انجام می دهند، توسعه بازار رهن است، یعنی بازار خرید بلند مدت مسکن را سازماندهی کنند تا مردم بتوانند با اقساط کم و با پیش پرداخت اندک بتوانند خانه بخرند. وقتی خریدار وجود داشته باشد، قطعا سازنده ها هم کار خود را رونق می دهند و سرمایه بیشتری را یا از سرمایه شخصی یا کمک بانکی وارد کار ساخت می کنند. تقویت در بخش عرضه مسکن به این صورت امکان پذیر است. باید تاکید کنم که بعد از روی کار آمدن دولت آقای روحانی، سفته بازی ها از رونق افتاده است. بازارهایی نظیر طلا و ارز و همچنین سفته بازی در بازار مسکن از کانون سرمایه گذاری خارج شده است. بنابراین منظور از رکود فعلی در بخش مسکن، از میان رفتن خرید و فروش سریع مسکن به طور چند روزه برای سفته بازان است. دولت هم به دنبال ایجاد رونق مسکن برای سفته بازی نیست که موجب گزانی مسکن می شود بلکه رونق در بخش مصرف برای متقاضیان واقعی مورد نظر است.

+ از مکانیزم های مالیاتی برای جلوگیری از سفته بازی در بازار مسکن سخن گفته شده است...

بله. شیوه هایی مورد نظر است اما چون در حال حاضر بازار در آرامش است، نیازی به اعلام و اقدام آن نیست. به محض اینکه بازار حرکت کند، قطعا کسانی که معاملات دست دوم و سوم انجام می دهند باید مالیات بپردازند.

+ برخی معتقدند که ارائه تسهیلات چند برابری شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می کند. طرحی برای کنترل بازار هنگام ارائه تسهیلات چند برابری، طراحی شده است؟

در مرحله اجرا باید به این موضوع  پرداخت چراکه بستگی به هدفگذاری که بانک در مناطق مختلف انجام می دهد، دارد. ممکن است یک بانک در یک منطقه طرح ساخت را پایه ریزی کند و بخواهد مثلا 100 میلیون تومان به هر نفر وام بدهد، پیش پرداختی را در نظر بگیرد و زمانی را مشخص کند. جریان نقدی هر پروژه بستگی به طرحی که در جریان است، دارد. تفاوت ها در پرداخت کمک دولت به اقشار نیازمندِ آن است. اگر کسی با بانک وارد معامله ای می شود که توان پرداخت تعهدات و اقساط وام را دارد، نیازی به دخالت دولت در آن همکاری اقتصادی نیست. صندوق های پس انداز مسکن عمدتا گروه های متوسط و ضعیف تر را مورد هدف قرار می دهد. امتیازاتی که دولت به آن ها می دهد نیز متوجه اقشار خاص است بنابراین رقم های تسهیلات این صندوق ها چند صد میلیونی نمی تواند باشد. بلکه مبلغی برای خرید مسکن حداقل و یا متوسط است. به عنوان مثال پرداخت وام 700 میلیون تومانی برای خرید مسکن 2 میلیاردی، مورد نظر این صندوق ها نیست. این متقاضیان به کمک دولت نیاز ندارد و دولت هم قصد کمک به آن ها را ندارد. ولی برای کسی که می خواهد آپارتمان 150 میلیونی یا 200 میلیون تومانی بخرد، وام 50 یا 100 میلیون تومانی رقم معنی داری است. دولت هم جهت حمایتی را در این بخش معطوف خواهد کرد.

+ این صندوق ها قرار است فقط وام بدهند تا مردم به خرید مبادرت کنند یا خودشان زمین از دولت دریافت می کنند و در ساخت مسکن مشارکت می کنند و در واقع به متقاضیان وام ساخت پرداخت خواهند کرد؟

دولت نباید در این جزئیات دخالت کند. ورود به شیوه کسب و کار مردم توسط دولت، منطقی نیست. (مانند موضوع تعاونی که گفته شد حتما باید تعاونی تشکیل شود.) ورود به مدل کسب و کار مردم، کار دولت نیست. ممکن است صندوقی اعلام کند که زمین برای فروش و ساخت مهیا کرده باشد. بانکی دیگر ممکن است تنها تسهیلات خرید ارائه دهد. حوزه دخالت دولت در این بخش ها نیست. دخالت دولت در کمک به اقشار پایین برای خانه دار شدن است که می تواند در این مقطع در پرداخت تفاوت سود بانکی و ارائه زمین متجلی شود. به طور غیر مستقیم هم دولت می تواند با ساماندهی امور به مردم کمک کند. پیشنهاد قوانین موثر برای ساماندهی امور به مجلس و اتخاذ تصمیمات منطقی در اداره امور مسکن نیز وظیفه دولت است.

+ طرح ایجاد صندوق های پس انداز مسکن و ارائه تسهیلات به میزان چند برابر مسکن همان طرح مسکن اجتماعی است یا جزئی از آن است؟

این طرح جزئی از مسکن اجتماعی دولت است. طرح جامع مسکن توسط گروهی در وزارت راه و شهرسازی و مشاوران این وزارتخانه در حال تدوین است که جزئیات آن در آینده اعلام خواهد شد. طرح جامعی که قبلا وجود داشت، با آمار جدید در حال بازنگری است تا نسخه ای کامل در این بخش تدوین شود. طرح عنوان شده تنها جزئی از طرح جامع مسکن که همان مسکن اجتماعی نام دارد، خواهد بود.

+ مسکن اجتماعی دقیقا چه مفهومی دارد؟ برای آنکه فراتر از یک واژه اطلاعاتی در این زمینه اراده شود، چگونه می توان آن را تعریف کرد؟

مسکن اجتماعی پیشینه ای طولانی دارد در وزارت مسکن و شهرسازی گذشته حدود سال 1370 مطرح شده است. مسکن اجتماعی یعنی تدارک نوعی مسکن که اقشار آسیب پذیر و طبقات اجتماعی ضعیف تر را پاسخ گو باشد. این عنوان ترجمه ای از social housing است که به ویژه در اروپا پیشینه ای طولانی دارد. دولت های اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم خود را متعهد کردند که نسبت به تهیة مسکن برای اقشار آسیب پذیر اقدام کنند. بنابراین، در این مفهوم مسکن مهر زیرمجموعة مسکن اجتماعی تلقی می شود. طراحان مسکن مهر نیز در این فکر بوده اند که مسکن اقشار آسیب پذیر جامعه را تدارک ببینند. که البته شیوه اجرای آن تبعات زیادی برای اقتصاد داشت. هدف در طرح مسکن اجتماعی آن است که طرف عرضة مسکن ارزان قیمت تقویت شود. از این نظر، در صورت پرداختن به موضوع، به کنترل قیمت مسکن ارزان قیمت کمک خواهد شد.

+مسکن مهر و تامین مالی آن در چه مرحله ای قرار دارد؟ آیا ارتباطی میان مسکن مهر و طرح جدید وزارت راه وجود دارد؟

این طرح هیچ ارتباطی با مسکن مهر ندارد. دولت اعلام کرده است که به تعهدات مسکن مهر عمل می کند. تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکن مهر باقی مانده است که منابع قابل توجهی را می طلبد اما دولت متعهد شده است که این تعهدها را به سرانجام برساند. امکان تامین این منابع مالی هم دیگر از نحل تورم امکان پذیر نیست. دولت جدید قصد ندارد به شوه دولت گذشته با استقراض از بانک مرکزی و هدایت آن به سمت بانک مسکن بر رشد نقدینگی و تورم دامن بزند. به همین دلیل باید از روش های دیگر به هر شکلی که شده منابع تکمیل مسکن مهر را فراهم کند اما این اطمینان به متقاضیان داده شده است که تمام تعهدات دولت گذشته در این زمینه اجرایی خواهد شد. طبیعی است که اگر دولت گذشته هم بود نمی توانست این طرح را ادامه دهد چراکه پرداخت منابع مالی از تورم دیگر امکان پذیر نیست. به همین دلیل طرح جدیدی به شکل گذشته کلید نخواهد خورد اما حدود یک میلیون واحد مسکونی نیمه تمام، تکمیل خواهد شد. برخی واحدها هم که تکمیل شده و در حال تحویل است. مسکن مهر موضوعی مستقل است و هیچ ارتباطی به طرح های جدید وزارتخانه برای کمک به خانه دار شدن مردم ندارد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir