بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 16 آذر 1392      10:30

بهبود نسبی اجاره‌بهای مسکن

مقدمات تشکیل دو نوع صندوق سرمایه‌گذاری در حوزه «املاک» برای فعالیت در «بازار‌سرمایه» با هدف تامین‌مالی همه گروه‌های متقاضی خدمات در بازار مسکن – شامل ...

صندوق زمین وساختمان و صندوق املاک ومستغلات دو ابزاری هستند که به زودی با تصویب آیین نامه اجرایی قانون مربوط به آنها در دولت، وارد بازار سرمایه خواهند شد تا به ترتیب منابع مالی برای طرف عرضه و محرک برای طرف تقاضا را تامین کنند. اما گذشته از کارآیی این صندوق ها در حوزه تامین مالی مسکن، آنچه به عنوان عایدی و مزایای جانبی آنها در بازار مسکن قابل انتظار است، برقرار شدن نظام سازمان یافته قیمت گذاری مسکن می باشد. تجربه آمریکا - باسابقه ترین کشور در به کارگیری صندوق املاک ومستغلات- در این حوزه نشان می دهد: کارشناسی هایی که عوامل صندوق ها برای سرمایه گذاری - خرید یا اجاره- روی املاک در یک منطقه انجام می دهند و مدل هایی که براساس آن کشف قیمت می کنند، به مرجع اختیاری مبادلات ملکی در آن منطقه برای متعاملین و واسطه ها تبدیل می شود.
به این ترتیب در بازار مسکن ایران که قیمت ها صرفا توسط دلالان و واسطه ها آن هم بدون مکانیزم های کارشناسی به صورت کاملا غیرشفاف و مبهم تعیین و ملاک عمل افراد قرار می گیرد، پیش بینی می شود با شروع به کار صندوق های سرمایه گذاری املاک، این مسیر متحول شود، طوری که چارچوب روان و موجه قیمت گذاری در این صندوق ها و نظارتی که از طرف بازارسرمایه و سازمان بورس بر فعالیت صندوق ها می شود، باعث شود بنگاه های املاک و سازنده ها در تعیین قیمت مسکن، شیوه به کارگرفته شده در صندوق ها را ملاک عمل قرار دهند. سلمان خادم المله کارشناس بازارسرمایه در مطالعه ای به شرح زیر، ویژگی های این صندوق ها را بازگو کرده است:
در پیش نویس آیین نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیای بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری ابزارها و نهادهای پولی و مالی مختلفی برای بازار مسکن پیشنهاد شده که یکی از این نهادها صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. در این مقاله به بررسی مکانیزم فعالیت صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و انواع آن خواهیم پرداخت. صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات تا کنون در بازار سرمایه ایران راه اندازی نشده و مقررات آن نیز تاکنون به تصویب مراجع ذی صلاح نرسیده است. در ادبیات مالی، صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات نوعی نهاد مالی است که با جمع آوری وجوه از عموم سرمایه گذاران، برای مثال از طریق فروش واحدهای سرمایه گذاری و یک کاسه کردن آن، وجوه جمع آوری شده را صرف خرید املاک و مستغلات (شامل واحدهای مسکونی، تجاری، اداری، مجتمع های رفاهی، تفریحی و خدماتی، کارخانه ها، سوله ها، انبارها و کارگاه ها، ساختمان های بهداشتی درمانی و بیمارستان ها و...) می کند و پس از آن به فروش (شامل فروش ملک و سرقفلی)، خرید، توسعه، رهن، اجاره (شامل انواع اجاره مثل اجاره عملیاتی و اجاره سرمایه ای) و به طور کلی مدیریت املاک و مستغلات تحت مالکیت صندوق می کند یا وجوه جمع آوری شده را صرف خرید و فروش سایر اوراق بهادار مرتبط با این حوزه (برای مثال اوراق رهن ثانویه) خواهد کرد و بخشی از منافع حاصله را به صورت نقد بین سرمایه گذاران تقسیم خواهد کرد و بخش دیگری از منافع (یا زیان ها) به صورت سود (زیان) سرمایه ای باعث افزایش (کاهش) قیمت واحدهای سرمایه گذاری صندوق خواهد شد.
اولین صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در سال 1960 و پس از تصویب مقررات آن توسط کنگره آمریکا (با هدف منتفع شدن سرمایه گذاران خرد از تغییرات قیمت املاک و مستغلات و بالابردن نقدشوندگی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات) وارد بورس شد. در حال حاضر، بیشترین تعداد و ارزش صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در دنیا در آمریکا و پس از آن در اروپا و استرالیا قرار دارد. در بین کشورهای اسلامی، مالزی بیشترین تعداد صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را دارا است.
صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به سه طبقه تقسیم می شوند: در یک مدل این صندوق ها، با وجوه جمع آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه گذاری، نسبت به ساخت و اجاره  واحدهای ساختمانی یا صرفا مدیریت (اجاره و خرید و فروش) واحدهای ساختمانی اقدام می کنند.  در مدل دوم با وجوه جمع آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه گذاری، به سرمایه گذاری روی اوراق بهادار رهنی پرداخته یا دست به انتشار این اوراق می زنند. در مدل سوم نیز با وجوه جمع آوری شده ناشی از انتشار واحدهای سرمایه گذاری، ترکیبی از این دو فعالیت را انجام می دهند.
ترکیب پرتفوی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلاتی که مستقیما در واحدهای ساختمانی سرمایه گذاری می کنند، ممکن است از تنوع جغرافیایی (املاک و مستغلاتی که در نقاط مختلف شهر یا کشور وجود دارند) و تنوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و...)  برخوردار باشد یا در منطقه جغرافیایی خاص یا کاربری خاصی متمرکز باشد.
به طور معمول در دنیا میزان سود تقسیمی این صندوق ها (به دلیل معافیت های مالیاتی در صورت تقسیم سود) بالا است (از سود تقسیم نشده مالیات بالایی اخذ خواهد شد). به همین جهت صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات یک دارایی جذاب در پرتفوی اشخاصی خواهد بود که تمایل به دریافت سود نقدی در آنها از دریافت سود سرمایه ای بیشتر است (برای مثال بازنشستگان یا افراد با درجه ریسک گریزی بالا یا صندوق های بازنشستگی و شرکت های بیمه). به علاوه وجود چنین دارایی در پرتفوی باعث کاهش ریسک آن پرتفوی خواهد شد. در برخی کشورها درآمد ناشی از اجاره بها و سود سرمایه ای صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات از مالیات معاف است. واحدهای سرمایه گذاری این صندوق ها می تواند در بازار بورس یا فرابورس پذیرش و معامله شود و در این صورت نقد شوندگی سرمایه گذاری این صندوق ها بالا رود. ترکیب دارایی و ترکیب درآمد صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات باید به نحوی باشد که عمده دارایی های قابل فروش آنها (بیش از 50 درصد) زمین و ساختمان باشد و عمده درآمد ناخالص صندوق از اجاره و فروش دارایی های واقعی یا بهره رهن دادن دارایی های واقعی به دست آید و عمده درآمد مشمول مالیاتش (بیش از 50 درصد) را به شکل سود توزیعی، به طور سالانه بین دارندگان واحدهای سرمایه گذاری تقسیم کند. همچنین در ساختار سرمایه صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات تاکید بر این است که حتی الامکان از بدهی کمتری استفاده شود. به علاوه تاکید می شود واحدهای سرمایه گذاری صندوق در انحصار تعداد محدودی از اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نبوده و در بین عموم سرمایه گذاران پخش باشد.
صندوق ها در دستان بازارشناسان
این صندوق به گونه ای طراحی می شود که بتواند فرصت های سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران خرد در بخش املاک و مستغلات را هم فراهم آورد. همانگونه که در سایر صندوق های سرمایه گذاری مشترک (مانند صندوق در سهام یا صندوق در اوراق بهادار بادرآمد ثابت یا صندوق های مختلط) اداره پرتفوی دارایی به عهده متخصصان سهم شناس و بازار شناس است، در صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات نیز اداره پرتفوی املاک و مستغلات به عهده کسانی خواهد بود که با بازار ساخت وساز و اجاره آشنایی کامل داشته و با روش های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک قادر به تشخیص ارزشمند بودن یا بالای ارزش بودن املاک درون پرتفوی این صندوق ها یا اوراق رهنی موجود در آنها خواهند بود.
تقابل بازارهای سرمایه و مسکن از بین می رود
یکی از مزایای مهم صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (همچنین صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان و سایر نهادها و ابزارهای مالی که ارتباط دهنده بازار ساخت و ساز و املاک با بازار سرمایه هستند)، این است که در فضای اقتصاد ایران بازار ملک و بازار سرمایه رقیب یکدیگر محسوب شده و ورود نقدینگی های سرگردان از یکی از این بازارها به بازار دیگر مشکلاتی را برای هر دو این بازارها ایجاد می کند. فعال شدن این ابزارها و نهادهای مالی در بازار سرمایه نزدیکی این دو بازار را بیشتر کرده و به نهادهای قانونگذار و متولی این بازارها امکان کنترل نقدینگی های سرگردان و هدایت بهتر آنها را خواهد داد.  به علاوه چنانچه صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بازار سرمایه ایران موفق به فعالیت شوند از یک طرف با کمک صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان طرف عرضه ملک (خصوصا املاک مسکونی) تقویت شده و از طرف دیگر با کمک صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات طرف تقاضای ملک تقویت خواهد شد.
دلالی سنتی مسکن هم ...
به علاوه راه اندازی این نهادهای مالی جدید منجر به ایجاد دانش جدید در حوزه ارزش گذاری املاک، بالارفتن حجم و ارزش معاملات مسکن و به تبع آن کشف قیمت بهتر املاک و مستغلات، ایجاد شرکت ها یا مراکز تخصصی بازاریابی فروش املاک، ایجاد انجمن های تخصصی در حوزه املاک و مستغلات (مانند انجمن ملی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در آمریکا و انجمن املاک و مستغلات بورسی اروپا) که جمع حرفه ای از متخصصان صنعت ساختمان و متخصصان حوزه بازار سرمایه و دانشگاهیان از هر دو حوزه را گرد هم آورده و خود مرجعی تعیین کننده برای توسعه کمی و کیفی صنعت ساخت وساز از طریق بازار سرمایه خواهند شد، می شود.
رصد سریع تغییرات قیمت مسکن
به گزارش دنیای اقتصاد، همچنین بهبود وضعیت کارشناسی رسمی املاک به دلیل نظارت بیشتر و پررنگ تر شدن نقش کانون کارشناسان رسمی دادگستری و تعامل بیشتر کانون با بازار سرمایه و بازار ساخت و ساز، حرکت از سمت بنگاهداری سنتی به سمت بنگاهداری مدرن در حوزه املاک، الزام به ارائه آمارهای پیوسته و سریع در حوزه تغییرات قیمت املاک، بالا رفتن نقدشوندگی سرمایه گذاری در بخش ساخت وساز و خرید و فروش املاک، شفاف تر شدن هزینه های ساخت وساز و خرید و فروش املاک (به دلیل نظارت های مالی بر فرآیند)، توجه پیمانکاران و سازندگان به کیفیت ساخت وساز (به دلیل نظارت های فنی بر فرآیند) و تاکید بر اجرایی شدن پروژه هایی که نرخ بازدهی مورد انتظار آنها از نرخ هزینه سرمایه آنها بالاتر است، از جمله مزایای دیگر راه اندازی صندوق های املاک در بازار سرمایه است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir