حسرت سقف اجاره ای

ریحانه سادات یاسینی

موهای بلند طلایی روی پیراهن ساده ی صورتی ریخته اند، هیچ گل سری زینت اش نشده و دستی برای جمع کردن و بستن آن ها وقت نگذاشته است. چشم هایش را به در یک واحد آپارتمانی دوخته و لبخند روی صورت اش با بغض نگاهی معصوم تلفیق شده، کمی فکر می کند، چادر مادرش را که مشغول صحبت است می کشد و با ذوق و خواهش می پرسد:«می شود درِ خانه ی خودمان را بزنم؟» مادر او برای دیدن همسایگان و دوستان اش به مجتمعی در شرق تهران آمده، جایی که تا یک ماه پیش سقفی استیجاری بالای سرش بود. با شنیدن این سوأل نگاه دلسوز و مهربانی به کودک می اندازد، دست دخترش را می گیرد، روی او را از سمت خانه ی قبلی برمی گرداند و بعد از گفتن «نه نرگس جان» به درد دل کردن ادامه می دهد. چهره ی نرگس 6 ساله گرفته به نظر می آید اما بعد از چند ثانیه لب خند می زند، دست مادرش را رها می کند و در راهروی طویلی که 6 واحد خانه در آن قرار دارد، لی لی می دود. اما خواهرش که 3 سال از او بزرگ تر است میلی به بازی ندارد و کنار مادرش ایستاده. مثل یک خانم جوان به روایت او از اوضاع شان گوش می دهد و در چشم هایش برق شیطنت و کودکی دیده نمی شود. خانمی که زیر چادرش روسری مشکی ساده ای به سر دارد 40 ساله به نظر می رسد، توان پرداخت اجاره ی 2 برابر شده را نداشته و بعد از درگیری های بسیار با صاحب خانه یک ماه پیش بدون اینکه جای دیگری داشته باشد واحدش را تخلیه می کند. از بی ثباتی اوضاع این روزهایش شکایت دارد و می گوید:«وسایل مان را در یک گاراژ گذاشته ایم و چند روز یک بار خانه ی اقوام جا به جا می شویم. شرایط سختی است، بچه ها خجالت می کشند آن طور که دل شان می خواهد خانه ی دیگران غذا بخورند و همسرم فعلاً کاری ندارد، نمی دانیم تا کِی باید این طور ادامه دهیم.» صاحب خانه اش آقای مسنی بوده که قول داده بلافاصله بعد از تخلیه پول پیش آن ها را نقد بپردازد. اما خلاف این وعده عمل کرده است:«یک واحد کوچک پیدا کرده بودیم که با پول پیش مان می توانستیم آن را با اجاره ی کمی رهن کنیم، فقط صاحب خانه ی آن جا پول لازم بود و گفته بود اگر در تاریخ مشخصی پول را به حساب اش نریزیم خانه را به مشتری دیگری خواهد داد. اما آن آقا خلاف حرف خودش زمان تخلیه به ما چک 3 روز بعد را داد و آن خانه از دست مان رفت. شوهرم هم چند میلیون پول پیش را خیلی زود به باد داد.» می گوید دل اش برای خانه و همسایگان اش تنگ شده بود و آمد تا سری بزند، دختر کوچک اش را صدا می ِزند و موقع خداحافظی می گوید:«نرگس هم مثل فاطمه امسال مدرسه ای می شود، چون جای ثابتی نداریم شاید حتی نتوانم آن ها را جایی ثبت نام کنم.» بعد هم می خواهد برایشان دعا کنند و نرگس کلید آسانسوری را که چند سال روبروی خانه ی خودشان بوده، بار دیگر با ذوق و لب خند فشار می دهد.

در روزهای این تابستان حسرت یک سقف اجاره ای تنها در چشم های فاطمه و نرگس کوچک نیست. زوج های جوان و خانواده های بسیاری با این معضل درگیر هستند و آرامش و سلامت اجتماعی آن ها به خطر افتاده. در تابستان امسال نیز افزایش چشم گیر قیمت های رهن و اجاره تقریباً در تمام نقاط تهران به این وضعیت بحرانی دامن زده است. مسکن با متوسط کشوری 32 درصد، بالاترین هزینه را در سبد کالای خانوار به خود اختصاص داده، که از این میزان ایلامی ها با 17 درصد کمترین و تهرانی ها با 45 درصد بیش ترین سهم را دارا هستند. با توجه به این آمار بانک مرکزی، تغییرات و نوسانات بازار مسکن بیش از هر کالای دیگری در وضعیت معیشتی مردم تأثیرگذار است. گزارش های میدانی نشان می دهد بعضی خانواده ها برای حل این مشکل با وجود تعدد فرزندان سوییت یا خانه های تک خواب را اجاره کرده اند، بعضی محله ی زندگی خود را عوض کرده و به محلات ارزان تر مراجعه کرده اند، بعضی دیگر نیز مجبور به زندگی در حومه ی تهران و حاشیه ی ارزانِ شهر شده اند.

از ابتدای امسال جو سیاسی کشور و انتخابات ریاست جمهوری بازار مسکن را تحت الشعاع قرار داده و باعث رکود خرید و فروش و شکست قیمت ها در ماه پایانی تابستان شده است. اما بررسی های میدانی شرایط بسیار متفاوتی را در بازار اجاره نشان می هد. بنا بر نظر کارشناسان اوضاع سیاسی بر این بازار اثرگذاری زیادی ندارد و تصمیمات مدیریتی و بلندمدت وضعیت آن را تعیین می کند. منصور آرامی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیمه ی اردیبهشت ماه امسال، بالا رفتن قیمت ها را در بخش اجاره بها پیش بینی کرده و با اشاره به ارائه ی گزارش های غیر واقعی وزارت راه و شهرسازی وقت در گفت و گویی با خبرگزاری خانه ی ملت گفته بود:« مسئولان وزارت به جای نشستن در دفتر کار خود بهتر است به بنگاه های معاملاتی مراجعه کرده تا واقعیت های موجود را با چشم خود تماشا کنند. به یقین می توان اذعان کرد که نرخ اجاره بها در سال ۹۲ نسبت به سال گذشته با افزایش قابل توجه ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی مواجه شود.»

  نابسامانی و بی ثباتی بازار اجاره در حالی است که نیکزاد، وزیر پیشین راه و شهرسازی، در آخرین ماه وزارت خود وعده داده بود:«با افتتاح 60 هزار واحد مسکن مهرتا قبل از فصل تابستان، بازار اجاره خانه را در سه ماهه تابستان کنترل خواهیم کرد.» کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند مسکن مهر تنها حل مشکل پایین ترین دهک جامعه را مد نظر قرار داده و در بازار کلی مسکن و رفع مشکلات اجاره بها نقش چندانی نداشته است. این طرح دولت پیشین برای حل بزرگترین بخش مشکل مسکن کشور نیز گام مؤثری نبوده است. مطابق آمار خانواده های تهرانی سال گذشته 8 برابر مردم دیگر شهرها برای مسکن خود هزینه کرده اند، بیش ترین نابسامانی بازار اجاره بها نیز در پایتخت دیده می شود. در این شرایط پروژه ی مسکن مهر با اجرایی شدن در اطراف شهر تهران، در عمل تأثیری برای ایجاد ثبات و کاهش قیمت های زمین و اجاره ی داخل شهر نداشته است. آخوندی، وزیر مسکن دولت یازدهم نیز در این باره معتقد است:«اینکه در بیابان خانه بسیازیم کار چندان دشواری نیست؛ باید بازسازی بافت های فرسوده که مغفول مانده، دنبال شود.» او همچنین با وجود انتقاد از تاثیر 40 درصدی مسکن مهر بر نرخ تورم فعلی و اشاره بر عدم توانایی آن در کاهش قیمت مسکن، بر تکمیل واحدهای درحال ساخت با اصلاحاتی تأکید نموده و از مسکن اجتماعی سخن به میان آورده است.

بر اساس آمارهای اقتصادی بانک مرکزی مسکن در شاخص های 12گانه ی تورم رتبه ی اول را داراست. بدان معنا که بیشترین میزان افزایش بها و تورم کشور از بازار مسکن نشأت می گیرد. اما نکته ی قابل توجه آن است که مطابق اعلام های رسمی اجاره بهای مسکن در سال گذشته از نرخ کلی تورم نیز پیشی گرفته، با در نظر گرفتن افزایش چشمگیر اجاره در تابستان 92 نسبت به همین فصلِ سال پیش می توان به وضعیتی بی سابقه پی برد.

 گزارش های میدانی و آمارهای رسمی روشن می کند امسال میزان اجاره بها در فصل جابه جایی مستأجران در مناطق مختلف تهران  10 تا 100 درصد افزایش یافته است.

در بازار اجاره ی تهران چه می گذرد؟

طبق سرشماری سال 90 حدود 27 درصد خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که این سهم در سال 75 معادل 17 درصد بوده است. تضاد طبقاتی بین پایتخت نشینان تا جایی است که عده ای از این 27 درصد در محله ی زعفرانیه شمال تهران در خانه هایی با رهن های 450 میلیونی زندگی می کنند و عده ای دیگر در میدان خراسان پایین شهر تهران برای رهن 4 میلیونی یک سقف بالای سرشان، در مضیقه هستند.

منطقه ی کوی نصر(گیشا) جزء محلات نسبتاً خوب مرکز شهر به شمار می رود. در نبش یکی از کوچه های این خیابان مشاور املاکی جای گرفته، و ساعت 6 عصر به جز مشاورین پشت میز مراجعه کننده ای در آن دیده نمی شود. زوج جوانی وارد بنگاه می شوند و خانم منشی بعد از آنکه از مورد رهن و اجاره اطلاع می یابد آن ها را به سمت میز یکی از 4 مشاور هدایت می کند. مرد جوان توضیح می دهد که تازه ازدواج کرده اند و این بنگاه اولین جایی است که مراجعه می کنند؛ آپارتمان تک خوابی بین 50-60 متر، با انباری و پارکینگ نیز ویژگی های خانه ی مورد نظرشان است. مشاور از او می خواهد میزان رهن و اجاره را نیز مشخص کند: «حدود 13 میلیون برای پول پیش در نظر داریم، میزان اجاره هم موردهایتان را بگویید تا ببینیم چطور می شود.» آقای مشاور  فایلی را ورق می زند و یکی دو خانه ی 60 متری نوساز با رهن 10 میلیون و کرایه ی 1 میلیون و 300 هزار تومان را پیشنهاد می کند. آقای مراجع موردی می خواهد که با پول پیش کمی بیشتر کرایه ی زیر یک میلیون، حدود 600 هزار تومان بپردازد. اما مشاور می گوید با این شرایط نباید توقع خانه ی نوساز داشته باشند:«کرایه ی تمام خانه های نوساز این محل بالای یک میلیون است، نه فقط اینجا بلکه امسال تقریباً در همه ی محله های خوب متوسط تهران نمی توانید خانه ای با کرایه ی زیر 1 میلیون پیدا کنید. شرایطی است که تمام مالک های این مناطق به اجاره ی بالا نیاز بیشتری دارند و حدود 20 درصد نسبت به پارسال افزایش اجاره ها را داشته ایم. می توانم مورد 80 متری در امیر آباد معرفی کنم، 10 میلیون رهن و 800 اجاره. البته خانه قدیمی ساز است و بالای 30 سال سن دارد.» دو جوان در فکر می روند و بعد از چند ثانیه سکوت خانم می گوید:«با پول پیش 20 میلیون چطور؟با این میزان اجاره ی کمتری ندارید؟» قبل از اینکه مشاور پاسخی بدهد، با نگاهش تأیید همسرش را می گیرد. اما باز هم جواب مشاور منفی است و می گوید:«در کل تمام رهن های بین 10-20 میلیونی که موجود داریم کرایه هایشان بالای 1 تومان است. مگر اینکه بتوانید پول پیش را بیش از این ها بالا ببرید. کمترین موردی که ما داریم یک سوییت 30 متری نوساز با 10 میلیون رهن و 700 تومان اجاره است.» بعد از دو سه دقیقه مشورت دو نفری، آقای جوان می پرسد:«در شرق و جنوب شرق تهران می توانیم کرایه های پایین پیدا کنیم؟ امکان پایین آمدن قیمت های بازار در روزهای آینده وجود دارد؟» مشاور املاک برایشان توضیح می دهد که حتماً در این محله ها با این پول پیش مورد مناسبی پیدا خواهند کرد و می گوید: «در ماه های دیگر ممکن است موردهای مختلف بیشتری پیدا شود که اجاره ی کمتری بخواهند اما در این فصل خیلی خوش شانس باشید مالکی را پیدا می کنید که پول لازم باشد و راه بیاید.» زوج جوان تشکر می کنند و از روی صندلی هایشان بلند شده اند که آن مشاور مهلت شان را برای پیدا کردن خانه می پرسد. زمان یک ماهه ی آن ها را با تاریخ روز و شماره ی تماس شان در یک دفتر یادداشت می کند، و با مهربانی اطمینان می دهد اگر مورد خاص و مناسبی پیدا شد حتماً به آن ها خبر دهد.

مطابق بررسی های میدانی این وضعیت نه تنها در منطقه ی گیشا بلکه در تمام مناطق تهران وجود دارد، و در واحدهای آپارتمانی هر منطقه با امکانات دسترسی و موقعیت شهری مشابه، نسبت به پارسال افزایش میزان اجاره بها دیده می شود. تنها در برخی مناطق جنوبی شهر کمی کاهش قیمت دیده می شود.

در منطقه ی پیروزی شرق تهران بنگاه داران یک واحد 49 متری 12 سال ساخت را با 35 میلیون رهن و 100 هزار تومان اجاره ارائه می دهند، در شرایطی که سال گذشته واحدی با متراژ 45 متر و 5 سال ساخت  در همین منطقه با 28 میلیون تومان رهن کامل معامله شده است.

سال پیش یک واحد 60 متری نسبتاً نوساز در شهرک غرب با 10 میلیون رهن و 1 میلیون و 200 هزار تومان اجاره معامله شده است، اما امسال واحدی با همین متراژ و مدت زمان ساخت، با 30 میلیون رهن و یک میلیون اجاره، کرایه داده می شود.

شمال تهران نیز وضعیت افزایش اجاره بها را در تابستان امسال تجربه کرده است. یک واحد 85 متری با گذشت 12 نوساز در محله ی الهیه، امسال با 30 میلیون رهن و 1 میلیون و 800 هزار تومان اجاره برای معامله گذاشته شده، اما سال پیش در همین زمان مالکی خانه ی 85 متری نوساز خود را با 20 میلیون رهن و همین میزان اجاره، کرایه داده است.  

تنها در جنوب تهران وضعیت کمی با سایر نقاط متفاوت است. این منطقه از شهر به دلیل بافت فرسوده اندکی خلاف جو بازار حرکت داشته و مالکان برای اجاره دادن خانه های قدیمی و کوچک خود حاضر به پایین آوردن میزان اجاره بها شده اند. از این رو در بعضی منطقه ها نظیر عبدل آباد، یافت آباد و شوش میزانی کاهش قیمت نسبت به سال گذشته دیده می شود. اما در بعضی مناطق مانند مشیریه افزایش قیمت نیز رخ داده است. در پاییز سال پیش یک واحد 50 متری در این محله با 11 میلیون رهن و 200 هزار تومان اجاره بها کرایه داده شده، و در تابستان امسال فایل واحدی 41 متری با 14 میلیون رهن و 250 هزار تومان اجاره به بنگاه املاک سپرده شده است.

یک سوم کل درآمد خانوار نرخی است که برای میزان استاندارد هزینه ی اجاره نشینی برآورد می شود. اما مطابق آمارها در حال حاضر، بیش از 50 درصد درآمد خانوارهای حداقل پنج دهک شهر تهران برای تامین این هزینه صرف می گردد.این وضعیت بحرانی لزوم اقدام هرچه سریع تر و کارآمدتر دولت جدید برای حل مشکلات بازار مسکن و علی الخصوص اجاره بها را نشان می دهد. به عقیده ی کارشناسان و فعالان بازار مسکن، خصوصی سازی تنها اقدام دولتی است که به وسیله ی آن می توان اوضاع این بازار را هرچه زودتر سامان داد. آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز با اعتقاد به همین موضوع در مراسم معارفه ی خود گفته است:«در شرایط خاص بودجه ای، باید بدون قید و شرط از به میدان آمدن بخش خصوصی حمایت کنیم. وقتی می گوییم خدمت گزار مردم هستیم، نباید برای واگذاری یک کار به مردم از آن ها بخواهیم تا انواع و اقسام مجوزها را از دولت بگیرند. باید 70 درصد این موافقت های اصولی دولتی را به دریا بریزیم.»

مشاوران املاک و صاحب نظران با توجه به استقرار دولت جدید به بهبود وضعیت بازار امید دارند و آینده ی خوبی را پیش بینی می کنند. آخوندی نیز برنامه هایش را بر مبنای تقویت بخش خصوصی استوار کرده و راهکارهایی را برای تأمین مسکن پایدار ارائه داده است. او برای رسیدن به این مهم سرمایه گذاری متقاضیان در صندوق های پس انداز مسکن و دریافت تسهیلات  5 تا 6 برابر را کارآمد ترین سیاست خود می داند که در اکثر کشورهای دنیا نیز تجربه ی موفقی بوده است. رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز این راهکار آخوندی را کارآمد دانسته و گفته است:« در تمام دنیا برای خرید مسکن 80 درصد قیمت مسکن را تسهیلات پرداخت می کنند، بنابراین طرح جدید آخوندی طرح خوبی است و باعث فعال شدن بخش خصوصی می شود.»

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در تهران نیز، برای خروج از وضعیت بحرانی بازار اجاره بها سه برنامه ی راهبردی تدارک دیده است که در صورت تأیید مقام عالی وزارت اجرایی خواهد شد. ساخت مسکن استیجاری، اجرای طرح کلید به کلید در بافت فرسوده و آزادسازی زمین های دراختیار دستگاه ها و نهادها به ویژه زمین های تصرفی توسط دستگاه های نظامی، سه طرح کلی است که فریبرز احمدی برای حل مشکل مسکن پایتخت ارائه داده است.

جدول نرخ رهن آپارتمان در چند نقطه تهران