انتخابات چه تاثیری برقیمت ها دارد؟

این وضعیت، اما در سال گذشته، کاملا برعکس شد؛ طوری که ساخت وساز فقط ژست سال های رونق را به خود گرفت.در سال91 منحنی نرخ رشد ساخت وساز با نزول به نقطه صفر، در سطح 9 درصد افزایش ایستاد به این معنی که پارسال تقریبا مشابه سال90 و معادل 253 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد.با این حال، مدلی که برای ساخت وسازهای امسال قابل انتظار است، با توجه به کارنامه سازنده ها در سال های انتخابات، بر مدار رکود و خواب ساختمانی، استوار است.این مدل نشان می دهد، در دو دوره انتخابات ریاست جمهوری ظرف 8 سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات –سال84 و سال88- تقاضا از طرف سرمایه گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه رو شده و منحنی رشد عرضه به ترتیب 13 درصد و 43 درصد افت کرده است.

با سکته ای که سال گذشته در مسیر فعالیت های ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی به وجود آمد، ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران بدون اوج گیری یا ثبت رکورد تازه در تیراژ واحدها، فقط ژست سال90 را حفظ کرد به طوری که در سال جاری نه تنها «قله پیمایی» منحنی تیراژ، بعید به نظر می رسد که با مرور مدل ساخت وساز در سال های انتخابات، به نظر می رسد «فرود» این منحنی در ایام سال92 گزینه حتمی خواهد بود.
آماری که معاونت برنامه ریزی سازمان نوسازی شهر تهران درباره تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در سال91 در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است، نشان می دهد: در سال گذشته اگرچه رکورد عبور از مرز 200 هزار واحدمسکونی جدید که اولین بار در سال90 به ثبت رسیده بود، برای دومین سال متوالی در پایتخت تکرار شد، اما در حجم ساخت وساز – تعداد واحدها- آن رشد خیره کننده دو سال پیش، اتفاق نیفتاد.
در سال91 حجمی معادل 253 هزار واحدمسکونی در تهران ساخته شد که فقط 5/8 درصد نسبت به سال قبل از آن، در تیراژ رشد به وجود آمد. این در حالی است که سال90 تعداد واحدهای مسکونی جدید با 53 درصد افزایش، به 233 هزار واحد رسیده بود.
بعد از شتاب دو سال پیش در ساخت وساز انتظار می رفت سال گذشته رکورد جدیدتری در نرخ رشد عرضه رقم بخورد، اما مسائلی همچون تورم مصالح ساختمانی و سفته بازی در بازارهای ارز و طلا از یک سو توجیه اقتصادی ساخت مسکن برای سازنده ها را پایین آورد و از سوی دیگر نقدینگی این گروه به سمت همین بازارهای رقیب کشیده شد.
در حال حاضر بیشترین نرخ رشد عرضه مسکن به سال86 تعلق دارد که در آن سال، ساخت وساز با 71 درصد افزایش و رکورد در نرخ رشد، منجر به احداث 183 هزار واحدمسکونی در مناطق تهران شد.
همچنین سال90 نیز به لحاظ پشت سر گذاشتن مرز 200 هزار واحدمسکونی، نوع دیگری از رکورد ساخت وساز به ثبت رسید.
سه شوک در منحنی
به گزارش «دنیای اقتصاد» در طول سال گذشته ساخت وساز در سه ماه نامتوالی با صعود چشمگیری روبه رو شد طوری که حجم صدور پروانه در اردیبهشت، مهر و اسفند تا دو برابر سایر ماه های سال، افزایش پیدا کرد.
در اردیبهشت ماه یعنی آستانه اولین ماه اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، برای 35 هزار واحدمسکونی پروانه صادر شد که این حجم ساخت وساز در کل سال91 و حتی ماه های مربوط به سال های قبل، بی سابقه بوده است. در سال91 میانگین ماهانه صدور پروانه بین 12 تا 15 هزار واحد بود.
همچنین در مهرماه 91 نیز دومین صعود سال در ساخت وساز با ساخت 28 هزار واحد رقم خورد. در مهرماه به دلیل آنکه منحنی نوسان قیمت مسکن در مقایسه با نیمه اول سال، افزایش قابل ملاحظه ای پیدا کرد، میل سازنده ها به فعالیت نیز بیشتر شد، اما اثر این افزایش قیمت به اندازه هراسی که اردیبهشت ماه در دل سازنده ها بابت محدودیت های طرح تفصیلی به وجود آمد، نبود و نتوانست حجم صدور پروانه ها را به سطح 35 هزار واحد اردیبهشت برساند.
شوک سوم در این بازار طی سال91 نیز در اسفندماه وارد شد. در این ماه افزایش توام حجم معاملات و همین طور قیمت مسکن باعث احداث 33 هزار واحد مسکونی جدید دیگر در تهران شد تا مجموع آپارتمان هایی که در سال91 در تهران احداث شده به 253 هزار واحد مسکونی برسد.
خواب ساخت وساز با انتخابات
کارشناسان مسکن درباره نزولی شدن منحنی رشد ساخت وساز در تهران -از 53 درصد در سال90 به 9 درصد در سال91 - دو دلیل را مطرح می کنند.
اول اینکه جو سنگین اقتصاد کشور به خصوص در بخش تورم تاحدود زیادی حاشیه سود انبوه سازان و بسازوبفروش ها را کاهش داده و باعث دست کشیدن آنها از ساخت وساز جدید شده است.
اما دلیل دوم به نزدیک بودن انتخابات ریاست جمهوری برمی گردد. مدلی که از روی دو دوره قبلی انتخابات ریاست جمهوری برای بازار ساخت وساز قابل تعریف است، از رکود سنگین فعالیت های ساختمانی درست در سال برگزاری انتخابات حکایت می کند.
این مدل نشان می دهد، در دو دوره انتخابات ریاست جمهوری ظرف 8 سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات، تقاضا از طرف سرمایه گذاران ساختمانی برای احداث مجتمع های مسکونی در تهران با کاهش شدید روبه رو شده است. به طوری که در سال84 حجم صدور پروانه ساختمانی در شهرداری تهران رشد منفی 13 درصد را تجربه کرد و در کل، 77 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد.
در سال88 نیز ساخت وساز به شدت افت کرد و نرخ رشد منفی 43 درصد را در منحنی تیراژ واحدها به ثبت رساند. رکودی که سال88 در فعالیت های ساختمانی شهر تهران حادث شد در تاریخ این بازار بی سابقه بوده است.
به این ترتیب با استناد به مدل سال های انتخاباتی بازار ساخت وساز، پیش بینی می شود، امسال بعد از سه سال رونق پیاپی –سال های 89 و 90 و 91- رکود دامن ساختمان سازی های پایتخت را بگیرد.
در مدل های پیشین، یکسال قبل از انتخابات، نرخ رشد ساخت وساز در مسیر نزولی قرار گرفته بود که این پدیده نیز در سال91 به عنوان سال قبل از انتخابات، کاملا قابل مشاهده است.