بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 22 ارديبهشت 1392      14:13
تقاضای جدید مسکن نصف شد

بزرگنمایی بازار مسکن در برنامه پنجم

تقاضای خالص به سالی 790 هزار خانوار رسیده که با حجم ساخت‌وساز برابری می‌کند عدد تقاضا در برنامه پنجم: یک میلیون و 685 هزار واحدمسکونی

برای اطلاع از میزان نیاز واقعی بازار مسکن به واحدمسکونی جدید –حجم تقاضا- اگر سند برنامه پنجم ملاک عمل دولت و انبوه سازان قرار بگیرد، مشخص می شود حجم عرضه کنونی به اندازه نصف تقاضای سالانه هم نیست طوری که برای تنظیم بازار چاره ای جز جهش دو برابری ساخت وساز نخواهد بود. اما با مبنا قرار دادن آمارهای دو نهاد رسمی از حجم «تقاضای خالص» و «عرضه حتمی» در بازار مسکن نه تنها داده های برنامه پنجم، غیرکاربردی تلقی می شود که اثبات خواهد شد در حال حاضر، تعادل در بازار برقرار شده و حجم این دو به نقطه سربه سر رسیده است.
برنامه پنجم توسعه، میزان تقاضای مسکن در سال های 87 تا 91 را به صورت تصاعدی و در سطح بالای یک میلیون واحدمسکونی تعیین کرده طوری که برای سال91 حجم تقاضای خالص معادل یک میلیون و 685 هزار واحدمسکونی برآورد شده است.
این در حالی است که طبق گزارش سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال91 فقط 790 هزار ازدواج –تقاضای جدید وارد شده به بازار مسکن- در کشور به ثبت رسید که با احتساب «آمار طلاق، تعداد آپارتمان های تخریب شده برای نوسازی و همچنین تقاضای انباشت»، در سال گذشته حجم تقاضای خالص – همان تقاضای واقعی- از 800 هزار خانوار تجاوز نکرده است.
از سوی دیگر آمار صدور پروانه های ساختمانی در مناطق شهری کشور، از ساخت حدود 800 هزار واحدمسکونی جدید در سال91 حکایت دارد که با توجه به نتایج سرشماری نفوس ومسکن مبنی بر صفرشدن فاصله بین تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی و از بین رفتن تقاضای انباشته شده در بازار، مشخص خواهد شد: در حال حاضر نرخ عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر برابر شده و به مرز 800 هزار واحد رسیده است.
به این ترتیب محاسبات قید شده در جداول برنامه پنجم، میزان تقاضای خالص در بازار مسکن را دو برابر آنچه هم اکنون در بازار وجود دارد، تعیین کرده است که به نظر می رسد حالت بدبینانه یا بیش برآوردی، در این محاسبات، به کار گرفته شده است. در جدول تقاضای مسکن سال های برنامه پنجم، تقاضای جدید ناشی از ازدواج –تقاضای ناخالص- برای سال91 معادل 990 هزار خانوار تعیین شده اما پارسال، نرخ واقعی ازدواج به 790 هزار فقره رسید.
«احتکار» فاصله انداخته است
با این حال اگر چه در حال حاضر به اندازه 800 هزار خانوار متقاضی واقعی در بازار مسکن در مدت یکسال، تقریبا نزدیک به 800 هزار واحد مسکونی جدید در سال ساخته می شود اما بخش قابل توجهی از این واحدهای مسکونی به خاطر نیت سوداگری مالکان و سازنده ها، روانه بازار مصرف نمی شود.
جلوگیری عمدی از عرضه را می توان در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال90 مشاهده کرد. مرکز آمار در اعلام نتایج سرشماری، از وجود 21 میلیون خانوار در کشور و 19 میلیون واحدمسکونی در حال استفاده و همچنین از خالی بودن یک میلیون و 600 هزار واحدمسکونی خبر داده است که مشخص می شود این تعداد خانه خالی اگر به بازار مصرف تزریق شود، کمبود کاذب آپارتمان مرتفع خواهد شد.
بنابراین هم اکنون اگرچه حجم واقعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، سربه سر شده اما جلوی بخش ناچیزی از عرضه گرفته شده و فقط در صورت اتخاذ تدابیر مالیاتی برای محتکران مسکن، محرومیت تقاضا از بین می رود.
گروهی از کارشناسان مسکن با بررسی هایی که درباره تقاضای خالص و عرضه حتمی انجام داده اند، به مقاله ای که 24 فروردین امسال به قلم معاون سابق وزیر مسکن، در این صفحه به چاپ رسید پاسخ داده اند.
بزرگنمایی تقاضای مسکن 
در این بررسی که به بزرگنمایی محاسبات برنامه پنجم در باب تقاضای سالانه مسکن، انتقاد وارد شده، آمده است: محور مقاله مزبور حول این پیام است که در بخش مسکن، تولید و عرضه کمتر از تقاضا می باشد. به گونه ای که این مقام سابق وزارت مسکن تاکید کرده است: در حال حاضر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن سالانه یک میلیون و 685 هزار خانوار است، اما حجم تولید سالانه مسکن، نصف این میزان و معادل 840 هزار واحد است. مقاله مزبور در ادامه با درج جدولی از تصویر نیاز مسکن طی برنامه پنجم، بر کاستی های آماری خود، پافشاری کرده است.
پس از این مقدمه، به نقد مقاله مزبور پرداخته شده است: به اعتقاد نویسنده این سطور، آنچه مقاله مزبور از آن رنج می برد در درجه اول ناشی از بیش برآوردی حجم تقاضا، در درجه دوم ناشی از کم برآوردی حجم عرضه مسکن و در درجه سوم ناشی از به روز نبودن آمارها و اطلاعات ارائه شده می باشد.
برای پاسخ به این مساله می توان به شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، منتج از سرشماری عمومی نفوس و مسکن مراجعه کرد. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، برابر با نسبت تعداد کل خانوارهای کشور به تعداد واحدهای مسکونی موجود می باشد؛ بنابراین، شاخص مزبور در بردارنده هر دو بعد عرضه و تقاضا در بخش مسکن می باشد.
براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن (سال 1390)، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی 06/1 (با احتساب واحدهای مسکونی خالی حدود یک) می باشد؛ این در حالی است که شاخص مزبور در سال 1385 معادل 10/1 بوده است؛ بر این اساس و با عنایت به تعریف شاخص تراکم، می توان نتیجه گرفت که طی سال های 1385 تا 1390، عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گرفته است. 
از سوی دیگر تدقیق در آمارهای ارائه شده در مقاله «گره های بازار مسکن 92 چیست؟» حاکی از آن است که پیش بینی نیاز مسکن با بیش برآوردی بالایی مواجه می باشد به عنوان نمونه در سال 1391 تقاضای ناشی از خانوارهای جدید 990 هزار خانوار در نظر گرفته شده است در صورتی که براساس نظر مسوولان سازمان ثبت اسناد، این عدد حدود 790 هزار می باشد (به نقل از آقای تویسرکانی) ضمن اینکه با احتساب حدود 150 هزار فقره طلاق در سال 1391 و همچنین ازدواج مجدد تعدادی از زوج های جدا شده، عدد خالص تقاضا ناشی از خانوارهای جدید، می تواند به کمتر از 790 هزار خانوار نیز تنزل یابد.
نکته قابل توجه دیگر، تقاضای ناشی از تخریب و نوسازی است. براساس مطالعات صورت گرفته، این تقاضا در حال حاضر حدود یک درصد است؛ به بیان دیگر با توجه به ابعاد فنی و اقتصادی مساکن و در نظر گرفتن کل واحدهای مسکونی موجود، سالانه حدود یک درصد از واحدها، تخریب و نوسازی می شوند، بنابراین با توجه به آمار واحدهای مسکونی موجود، با تقاضای 200 هزار واحدی ناشی از تخریب و نوسازی مواجه هستیم این در حالی است که این رقم در مقاله «گره های بازار مسکن 92 چیست؟» 550 هزار واحد در نظر گرفته شده است! 
بر این مبنا به نظر می رسد در صورت بهره مندی مقاله مزبور از اطلاعات دقیق تر و به روزتر، نتایج دیگری حاصل می شد، نتایجی که ضمن تطبیق با نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، به خصوص کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی، گویای سرعت بیشتر عرضه نسبت به تقاضای مسکن طی سال های اخیر خواهد بود.a


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir