بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 9 مهر 1397      12:29

انفجار قیمتی مسکن چگونه رخ داد؟

آن‌قدر قیمت مسکن بالا رفته که امروز، آن‌طور که گزارش‌ها نشان می‌دهد، خرید و فروش و معاملات در حداقل ممکن قرار گرفته است. به عبارتی، هم در بازار فروشنده هست و هم خریدار، اما نه کسی می‌خرد و نه کسی می‌فروشد.

اقتصاد ایرانی: تازه ترین گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که شمار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در شهریور امسال به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسیده که نسبت به شهریورماه پارسال ۳۳.۵ درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۸.۱ میلیون تومان بوده که نسبت شهریورماه پارسال ۷۴.۱ درصد افزایش یافته است. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه پارسال مربوط به منطقه پنج به میزان ۹۲.۱ درصد و کمترین میزان رشد مربوط به منطقه ۱۲ به اندازه ۳۶.۲ درصد تعلق داشت.

به گزارش خبرآنلاین، بانک مرکزی همچنین در این گزارش اشاره کرده است که در ۶ ماهه نخست سال، شمار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۷۴ هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال ۱۲.۱ درصد کاهش نشان می دهد. همچنین در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های شهر تهران ۶ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بود که نسبت به مدت مشابه پارسال ۵۰.۵ درصد افزایش یافت.

وزارت راه هم رشد قیمت مسکن را تایید کرد

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در روزهای گذشته آخرین آمار بازار مسکن در شهریور امسال را منتشر و اعلام کرد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه نسبت به شهریور سال گذشته ۷۴ درصد رشد و معاملات ۱۹ درصد افت دارد.

براساس گزارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در شهریور ماه امسال ۱۰ هزار و ۵۳۷ فقره معامله به امضا رسید که نسبت به ماه گذشته (مرداد ۹۷) با ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله، کاهش حدودا ۲ هزار و ۴۰۰ فقره ای داشته است.

قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهریور در تهران ۸ میلیون و ۱۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع افزایش داشته است. این شاخص در شهریور سال گذشته ۴ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان در هر مترمربع بود که نشان دهنده افزایش شدید قیمت مسکن در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل است.

تصویر کشوری از بازار معاملات مسکن چه می گوید؟

تصویر کشوری از بازار معاملات مسکن، روند متفاوت خرید و فروش آپارتمان در برخی استان ها نسبت به تهران را نشان می دهد.

در اولین فصل امسال، معاملات مسکن در تهران تحت تاثیر جهش قیمت ها، از رونق فاصله گرفت؛ اما در یازده استان، حجم خرید آپارتمان بیش از ۵۰ درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد. در استان هایی که بازار معاملات مسکن در آنها رونق داشته، متوسط قیمت ها، کمتر از تورم میانگین کشوری، رشد داشته است. بهار امسال متوسط قیمت مسکن در ۳۰ استان بدون لحاظ وزن تهران حدود ۱۰ درصد افزایش یافت.

رشد شدید قیمت خانه ربطی به بازار مسکن ندارد

در این میان، با وجود افزایش عجیب قیمت مسکن در ماه های گذشته، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است «اتفاقی که برای بازار مسکن افتاد، عامل داخلی نداشت و همه عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن شدند، خارج از بخش مسکن بود.»

به گفته وی، «در ۵ سال گذشته قیمت مسکن در یک حد معقولی بوده و به طور ناگهانی این جهش قیمت رخ داده است، حال این که درون بخش مسکن اتفاقی رخ نداده که ظرف ۶ ماه چنین انفجار قیمتی اتفاق افتد.»

حامد مظاهریان در پاسخ به این پرسش که آیا شرایط حال حاضر بازار مسکن قابل پیش بینی نبود، می گوید: «بخش مسکن تابع شاخص های کلان اقتصادی است. رفع رکود چندساله اخیر هدف گذاری سیاست های بخشی بود که بررسی آمارها تا پایان سال ۱۳۹۷ نیز موید صحت برنامه ها و سیاست گذاری های صورت گرفته بود.»

وی تاکید می کند: «به همان میزان که تلاطمی به این وسعت در بازار ارز و طلا قابل پیش بینی نبود، امکان پیش بینی بازار مسکن و افزایش قیمت خارج از عرف این بازار هم وجود نداشت و چه کسی می توانست پیش بینی کند که بازارهای اقتصادی دچار چنین التهابی شوند.»

مظاهریان با تاکید بر این که بخش زیادی از اتفاقات اقتصادی قابل پیش بینی نبود و از خارج از بخش به حوزه مسکن تحمیل شد، عنوان می کند: «وقتی اقتصاد کلان کشور دچار تلاطم شد، این شرایط همه بازارهای اقتصادی را دگرگون کرد که بخش مسکن هم تحت تاثیر آن قرار گرفت.»

سرمایه گذاران با بازار مسکن قهر کرده اند

در این شرایط به نظر می رسد رشد قیمت مسکن در ماه های گذشته منتهی به قهر سرمایه گذاران با بازار مسکن شده است؛ موضوعی که رییس انجمن انبوه سازان مسکن نیز تایید می کند. به گفته مجتبی بیگدلی، «در نیمه نخست امسال قیمت مسکن ۶۰ تا ۷۰درصد افزایش داشته است و اگر دولت سیاست های خود را در این بخش تغییر ندهد، به حتم در نیمه دوم سال شاهد افزایش ۲۰۰ تا۳۰۰درصدی قیمت مسکن خواهیم بود.»

وی درباره وضعیت بازار در ۶ ماهه نخست سال توضیح می دهد: «زمانی که فضا به شدت به سمت رکود حرکت می کند و رکود وجود دارد، دولت باید کاری انجام دهد تا در شرایط فردای رکود که معمولا دچار کمبود هستیم، بتوان قیمت ها را کنترل کرد؛ همیشه فردای رکود در کشور ما مواجه شده با شوکی که از سوی دولت و به صورت عمدی ایجاد می شود. یعنی دولت این شوک را به بازار می دهد و با گران کردن دلار سعی می کند مشکلات ریالی خود را حل کند که این کار به سونامی موجود در بازار دامن می زند.»

بیگدلی تصریح می کند: متاسفانه اکنون به این سونامی دامن زده شده و شرایط عادی در بازار حاکم نیست و از یک سو نیازهای تلنبار شده ۳ تا ۴سال گذشته وجود دارد و از سوی دیگر، شاهد حرص و هجوم از سوی مردم در فردای رکود هستیم که این موارد سبب شده تا قیمت ها به شدت در حال افزایش باشد.»

وی درباره میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن می گوید: «با توجه به نوسان قیمت مصالح و... در بازار، میانگین ساخت هر مترمربع مسکن حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.»

بیگدلی عنوان می کند: «دولت باید مشوق های در حد رایگان به سازندگان اعطا کند؛ زمانی که سرمایه گذار قهر کرده و به حضور در بازار رغبتی ندارد، باید با اعطای تسهیلات و مشوق ها زمینه های حضور سرمایه گذار را فراهم کرد.»

خریداران و فروشتده ها در چه فکری هستند؟

تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد هم اکنون عرضه و تقاضای آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده در بازار به میزان محسوسی کاهش یافته که این موضوع ناشی از دو دلیل عمده است.

اولین علت که منشا آن در تغییر رفتار سمت عرضه مسکن از بابت کاهش عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده به بازار معاملات آپارتمان قابل مشاهده است، مربوط به مشخص نبودن چشم انداز آتی ساخت و ساز به ویژه از ناحیه هزینه های ساختمانی از جمله نوسانات قیمت مصالح است.

سازندگان که طی ماه های اخیر با جهش قیمت مصالح ساختمانی مواجه شده و قیمت تمام شده ساخت مسکن برای آنها به میزان قابل توجهی افزایش یافته است، هم اکنون چشم انداز مشخصی از کم و کیف ادامه نوسان قیمتی در بازار مصالح ندارند، از این رو عرضه واحدهای نوساز را تا زمان تثبیت شرایط در بازار مصالح محدود کرده اند.

از سوی دیگر هم اکنون متقاضیان خرید مسکن نیز به دلیل فاصله قابل توجه قیمت نوسازها با واحدهای چند ساله، از قدرت خرید کافی برای واحدهای کلیدنخورده برخوردار نیستند به همین دلیل تقاضا برای خرید نوسازها و کلیدنخورده ها نیز به میزان قابل توجهی در بازار کاهش پیدا کرده است و می توان گفت در شرایط فعلی تنها تعداد محدودی از خریداران مصرفی متقاضی خرید واحدهای نوساز هستند.

این دو عامل بیش از هر عامل دیگری منجر به کاهش قابل توجه تعداد فایل های فروش واحدهای نوساز شده است.

رکود مسکن از مرداد ۹۷ شروع شد

در این شرایط، مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت شهرسازی معتقد است که رکود مسکن از مرداد ۹۷ آغاز شد. علی چگنی با بیان این که ارزش افزوده بخش مسکن در حال حاضر مثبت است، می گوید: «معاملات انجام شده مسکن نشان دهنده رونق بازار مسکن نیست.»

چگنی بخش قیمت، رونق یا رکود مسکن را ناشی از اقتصاد کلان کشور عنوان کرده و تصریح می کند: «افزایش قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با قیمت مسکن افزایش بیشتری یافته است. کسادی در خرید و فروش در ماه گذشته وارد شده، اما تولید مسکن همچنان ادامه دارد و در نوسان است.»

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی عنوان می کند: «مسایل داخلی و بین المللی بر اقتصاد و مسکن کشور تاثیر گذاشته است. رغبت تولیدکننده با گرانی مصالح ساخت وساز کاهش پیدا می کند.»

مسکن کشش افزایش قیمت ندارد؛ مگر اتفاق عجیبی بیفتد

اما آیا مسکن کشش افزایش قیمت دوباره را دارد؟ مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می گوید: «افزایش قیمت مسکن تقریبا به حد نهایی رسیده و از این به بعد کشش رشد قیمت وجود ندارد؛ مگر این که اتفاقات عجیب و غریبی در حوزه اقتصاد کلان رخ دهد.»

علی چگینی توضیح می دهد: «بخش مسکن یک بخش تاثیرپذیر از مسائل خرد و کلان اقتصاد است. تا پیش از سال ۱۳۹۶ بر اساس قیمت های ثابت، قیمت واقعی مسکن ۳۰ درصد کاهش یافت، اما از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ با توجه به رشد نقدینگی، مراودات تجاری و تغییرات اقتصاد کلان تغییر قیمت ها در حوزه مسکن آغاز شد و در شهر تهران به حدود ۶۰ درصد رسید که همین موضوع باعث شد تا ارزش افزوده بخش مسکن بالا برود، پروانه های ساختمانی افزایش یابد، معاملات و قیمت هم روند تدریجی رشد را آغاز کند و تا حدودی از رکود خارج شدیم.»

وی تاکید می کند: «با این وجود معتقدم افزایش قیمت مسکن تقریبا به حد نهایی خود رسیده و کشش و افزایش مجدد وجود ندارد؛ مگر این که اتفاقات عجیب و غریبی در حوزه اقتصاد کلان بیفتد. با توجه به ایجاد ارزش افزوده، گرایش به سمت تولید مسکن، مثبت شده است.»

افزایش قیمت خانه از توان بازار خارج است

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره وضعیت بازار مسکن در فصل پاییز و نیمه دوم سال می گوید: «امیدوارم با افزایش قیمت روبه رو نباشیم، زیرا مردم برای خرید و جابه جایی توان اقتصادی ندارند.»

این فعال بخش مسکن تصریح می کند: «با صحبت های انجام شده با مسوولان و همچنین جلساتی که در مجلس، وزارت صنعت و وزارت راه و شهرسازی برگزار کرده ایم، انتظار داریم تا راهکارهایی برای تثبیت قیمت ها بیابند و امیدوار هستیم که قیمت ها در نیمه دوم سال به تثبیت برسد.»

افزایش وام خرید کلید خورد

در این شرایط، مدیرعامل بانک مسکن از رشد ۵۴ درصدی شمار تسهیلات پرداختی بانک مسکن در ۶ ماهه نخست امسال در مقایسه با پارسال خبر داده و می گوید: «برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم مسکن، پیشنهادهای خود را به بانک مرکزی ارائه کرده ایم.»

ابوالقاسم رحیمی انارکی عنوان می کند: «استقبال از دریافت تسهیلات خرید مسکن با وجود افزایش ۷۴ درصدی قیمت مسکن در تهران بسیار خوب بود؛ به طوری که هفته گذشته بانک مسکن یک هزار و ۲۰۰ تسهیلات برای سپرده گذاران صندوق پس انداز خانه یکم پرداخت کرد.»

رحیمی یادآوری می شود: «ایجاد تعادل در بازار مسکن کشور نیازمند ثبات در اقتصاد کلان است تا بتوانیم هر گونه تغییر و تحول اقتصادی را در آینده به خوبی تجزیه و تحیلی کنیم؛ به ویژه این که بانک مسکن برای تامین مسکن قشرهای کم درآمد برنامه های زیادی دارد که امیدواریم براساس سیاست های اعتباری بانک نقش سازنده خود را در این زمینه به نحو مناسبی ایفا کنیم.»


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir