بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 22 خرداد 1397      14:13

۲ راهکار جلوگیری از نوسان شدید اجاره‌بها

اقتصاد ایرانی: در چند سال اخیر با وجود رکود شدید مسکن، همواره قیمت مسکن و اجاره بها رو به رشد بوده است، بنا به گفته برخی از کارشناسان رشد قیمت مسکن و اجاره به عوامل متعددی از جمله عوامل درونی و بیرونی این بازار و همچنین فضای کلی اقتصاد، نوسانات ارز و سکه وابسته بود و باعث شده در زمان بسیار کوتاهی بازار مسکن از این عوامل تاثیر بگیرد. براساس آمارهای اعلام شده بازار اجاره و مسکن از ابتدای مهر ماه ۹۶ همزمان با رشد نرخ دلار شاهد رشد قابل توجهی شد.

آمارها چه می گویند؟

به گزارش تعادل، براساس آمارهای بانک مرکزی در مهرماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۴ و ۷.۵ درصد رشد نشان می دهد. همچنین بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در اسفندماه سال ۱۳۹۶ موید تغییر متناسب اجاره بها با نرخ تورم در این دوره است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۵ و ۹.۴ درصد رشد نشان می دهد.

در نخستین ماه سال جاری نیز شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۴ و ۹.۳ درصد رشد نشان می دهد. همچنین در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۷ نیز شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹.۶ درصد رشد نشان می دهد.

همچنین با توجه به بررسی های غیر رسمی بازار اجاره درخرداد ماه سال جاری این شاخص ها با رشد یک درصدی روبرو بوده و شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ درصد رشد را نشان می دهد.

اثر تورم و قیمت مسکن بر اجاره بها

به گفته مهدی سلطان محمدی بر اساس آمارهای مرکز آمار رشد اجاره بها در زمستان ۹۶ نسبت به زمستان ۹۵ حدود ۲۶.۶ درصد بوده است و به طور قطع به یقین رشد قیمت اجاره بها در اردیبهشت امسال بیش از آمارهای ذکر شده در آمار بانک مرکزی است.

این تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه تفاوت آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به دلیل نادیده گرفتن اجاره ساختمان های جدید است، گفت: بانک مرکزی همواره مبنای اجاره را براساس مسکن های اجاره شده اطلاع رسانی می کند. یعنی بر اساس آمارهای بانک مرکزی ساختمان های سال گذشته با تمدید یا افزایش ۱۱ درصدی در تهران در دسترس مستاجران قرار می گیرد. در حالی که در آمارهای مرکز آمار اجاره ساختمان های جدید نیز مدنظر گرفته می شود.

سلطان محمدی افزود: به طور کلی طبق آمارهای مرکز آمار ایران میزان افزایش اجاره بها در اردیبهشت در ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد داشته است. البته مشاهدات میدانی نیز به وضوح این مورد را نشان می دهد.

وی با اشاره به اینکه قیمت اجاره بها از دو متغیر عمده یعنی تورم عمومی و نرخ مسکن نشأت می گیرد، گفت: زمانی که تورم عمومی افزایش پیدا می کند ارزش پول کشور کاهش یافته و همه چیز گران تر عرضه می شود.

بنابراین نمی توان از موجر انتظار داشت زمانی که همه چیز گران تر است، ملک را ارزان تر در دسترس موجران بگذارد. البته قیمت گذاری موجران نیز باید مبنای صحیحی داشته باشد.

سلطان محمدی درخصوص نرخ مسکن گفت: اجاره بها به نحوی عایدی و بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن است و همواره اجاره سالانه واحد مسکونی ۵ درصد قیمت کل مسکن است.

رشد اجاره بها در تابستان؟

این تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به اینکه افزایش مسکن تاثیر زیادی بر بازار اجاره دارد، گفت: باتوجه به افزایش قیمت مسکن به میزان ۳۴.۸ درصد و افزایش قیمت تورم به میزان ۸ درصد اجاره مسکن در سال جاری رقمی در حدود ۸ تا ۳۴ درصد خواهد بود.

وی افزود: به هر حال براساس تحلیل شاخص های اقتصادی می توان استنباط کرد بازار اجاره در تابستان امسال شاهد افزایش قیمت خواهد بود. سلطان محمدی گفت: از تمام کارشناسان درخواست داریم تحلیل های دقیقی درخصوص وضعیت بازار مسکن ارائه دهند، هر چند، برخی از فعالان بازار با تحلیل های مثبت به دنبال آرامش بازار کنونی مسکن هستند اما تحلیلگر باید همانند عکاس واقعیت موجود را عکاسی کند.

وی درنهایت گفت: یکی از مسائل مهم و تاثیرگذار در بخش مسکن تحلیل صحیح واقعیت است، زیرا یک خریدار تمام هستی خود را در حوزه مسکن صرف می کند، صحیح نیست با تحلیل های نادرست موجودی بخش تقاضا را به خطر بیندازیم.

رشد نهایی اجاره اندکی بالاتر از نرخ تورم

در همین حال، به گفته مصطفی قلی خسروی رییس صنف مشاوران املاک تهران اگر قیمت ارز و دلار رشد نداشته باشد می توان گفت تابستان امسال قیمت اجاره با رشد روبه رو نخواهد شد.

قلی خسروی با بیان اینکه آمارهای افزایش ۱۱ درصدی اجاره در اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل و رشد یک درصدی نسبت به قیمت اجاره در فروردین ماه کاملا صحیح است، گفت: متاسفانه به علت رشد قیمت ارز و سکه قیمت اجاره در تمام کشور و به خصوص در تهران رشد قابل توجهی داشت.

وی گفت: اما به نظر می رسد این رشد، رشد نهایی اجاره باشد و با وجود اینکه فصل تابستانه فصل بره کشی مالکان است، امیدواریم شاهد رشد بیشتر اجاره بها نباشیم.

رییس صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه مشکل کنونی اجاره عدم اجرایی شدن صنعت اجاره است گفت: باید در کشور صنعت اجاره گسترش پیدا کند.

به گفته این مسوول صنفی، کشور ترکیه به واسطه راه اندازی این صنعت توانست سوپاپ رشد قیمت اجاره را بکشد. خسروی گفت: با همکاری دو ارگان مانند شهرداری و سازمان تامین اجتماعی می توان تاسیسات اجاره یی را در کشور راه اندازی کرد و این ساختمان ها را با قیمت بسیار مطلوب در اختیار مستاجران گذاشت.

راهکار تعدیل قیمت ها؟

رییس صنف مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه به جز راه اندازی صنعت اجاره راهکاری برای تعدیل قیمت ها وجود ندارد، گفت: در حال حاضر اخباری درخصوص سامانه تنظیم قیمت مسکن به گوش می رسد که به طور حتم این سامانه ناموفق خواهد بود.

وی درخصوص دلیل ناموفق شدن این سامانه گفت: با نگاه پلیسی قیمت های مسکن کاهش پیدا نمی کند باید به دنبال راهکارهای علمی برای کاهش قیمت ها باشیم.

خسروی درنهایت گفت: موضوع مسکن در ایران مساله پیچیده یی نیست. تمام کشور های توسعه یافته با توازن عرضه و تقاضا توانسته اند این صنعت رابه یکی از با ثبات ترین صنایع کشور خود تبدیل کند. اما به نظر می رسد این صنعت در کشور دچار باند بازی و مافیا شده است که باید این امر ریشه کن شود.

قیمت مسکن حباب گونه است

به گفته عطا آیت اللهی کارشناس اقتصاد بازار مسکن نرخ اجاره بهای مسکن تابع نیاز مصرف کننده است.

او با بیان اینکه همواره سوداگری جز لاینفک بازار خرید و فروش مسکن است گفت: همین مساله سوداگری باعث می شود بسیاری از مردم به مسکن به عنوان سرمایه نگاه کنند. در حالی اجاره مسکن رقابتی است و زمانی که میزان عرضه با تعداد مستاجران همخوانی نداشته باشد مالکان به خود اجازه می دهند که تغییری در قیمت اجاره بها داشته باشند.

آیت اللهی گفت: آمار های منتشر شده از سرشماری های عمومی در سال های ۱۳۸۵، ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ نشان می دهد از تعداد مالکین طی ۱۰ سال حدود ۸درصد کم شده و به همین میزان بر تعداد مستاجرین اضافه شده است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر ۵۴.۶ درصد مردم ایران مالک هستند، گفت: همچنین بر اساس این آمارها ۳۶.۸ درصد مستاجر بوده و ۸.۶ درصد هم جز سایر تقسیم بندی می شوند. بنابر تحلیل های انجام شده، حدود ۱۱ سال زمان می برد تا یک ایرانی دارای شغل و درآمد با پس انداز صاحب خانه شود. همچنین یک خانوار ایرانی ۳۳ درصد از درآمد خود را صرف مسکن می کند.

آیت اللهی یکی از دلایل افزایش قیمت اجاره را ناشی از افزایش قیمت مسکن دانست و در این خصوص افزود: زمانی که فاصله خرید مسکن افزایش پیدا می کند افراد پشت سد خرید مسکن افزایش یافته مشتری بازار اجاره می شوند.

افزایش اجاره بها شایعه رسانه ها است

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دلیل دوم افزایش اجاره بها شایعه رسانه ها است، گفت: از آنجا که اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن است افزایش شایعه قیمت مسکن تاثیر دلنشینی بر بازار اجاره ندارد. آیت اللهی گفت: در حال حاضر افزایش قیمت مسکن حباب گونه است و دلیل موجه برای افزایش نرخ ها وجود ندارد. همچنین تجربه نشان داده افزایش دلار و ارز نیز نمی تواند تا این حد بر قیمت بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

وی با اشاره به اینکه بازار معاملات مسکن به شدت راکد است، گفت: شایعه پراکنی ها باعث شده قیمت بازار مسکن افزایش پیدا کند و به تبع آن، اگر این شایعه ها کاهش پیدا کند بازار مسکن و اجاره رام تر خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: آنچه بر روی کاغذ و برابر با فرمول های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می دهد و تایید می کند این است که رشد نرخ اجاره بهای متوسط در سال جاری نباید بیش از ۱۰ درصد (به احتساب رشد تورم و نوسانات ارز و دلار و حتی کاهش تولید) باشد.

وی گفت: بنابراین اگر در روزهای آتی شاهد افزایش قیمت اجاره به بیش از ۱۰ درصد باشیم، می توان گفت این قیمت ها فاقد ریشه منطقی بوده و ناشی از تنش های روانی است.

آیت اللهی در نهایت گفت: ریشه بی ثباتی مسکن و اجاره ناشی از حرکت نادرست رسانه ها است و باید انتشار مفاهیم مهمی مانند قیمت اجاره مسکن از گلوگاه های متعددی عبور کند زیرا افزایش قیمت این مسائل ۵ هزار یا ۱۰ هزار تومان در سال نیست زمانی که ما از افزایش  ۱۵ تا ۲۰ درصدی صحبت می کنیم یعنی این افزایش بالای ۱۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که درآمد مردم ایران تناسبی با این تنش ها ندارد.

معنای اجاره نشینی در دوران مدرن

به گفته منصور غیبی، پدیده اجاره نشینی از شاخص های یک جامعه رو به رشد محسوب می شود، در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجربه به هم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه نگاه رشد اقتصادی، اجاره نشینی می تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی برای برنامه ریزان اقتصادی تلقی شود عنوان کرد: برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند به نحوی که با برنامه ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن ازجمله در برنامه ششم توسعه ارائه شود.

این کارشناس اقتصاد با بیان اینکه مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموما اجاره نشین است، گفت: بر این اساس نیاز است دولت برنامه ریزی سریعی درخصوص ایجاد مسکن اجتماعی داشته باشند.

وی گفت: با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز باتوجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره بها و تقاضای اجاره نشینی هستیم. دلیلی که همزمان می تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره یی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خود کرده اند و بابت عایدی از آن محل حساب باز نمودند، توجیه کند.

غیبی درنهایت گفت: بنابراین بهترین راهکار کنونی دولت برای کاهش نرخ اجاره افزایش تولید و توجه به صنعت اجاره داری است صنعتی که با برنامه ریزی های صحیحی می تواند امنیت و آرامش را برای مستاجر ایجاد کند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir