بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 18 آذر 1396      12:45

محدوده نوسان بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: آگاهی عمومی از «پایان رکود» معاملات مسکن، حرکت به سمت رونق در آستانه نقل وانتقالات شب عید را سرعت بخشیده و یک پرسش فراگیر درباره «آینده قیمت ها» به وجود آورده است. بررسی ها درباره چشم انداز قیمت مسکن تا پایان امسال نشان می دهد هم اکنون دامنه افزایش میانگین قیمت آپارتمان در تهران از سه پارامتر بیشترین تاثیرپذیری را دارد که با وضع موجود، جهش قابل انتظار نیست. دو تغییر در مسیر نوسانات قیمتی شکل گرفته؛ به طوری که با افزایش شیب رشد قیمت اسمی، روند ۴ ساله افت قیمت واقعی متوقف شده است.

شکل کنونی متغیرهای کلیدی بازار مسکن از عصر جدید در معاملات ملک حکایت دارد که در آن، تغییر رفتار قیمت واحدهای مسکونی در یک محدوده سه ضلعی قابل بررسی و پیش بینی است.آمارهای رسمی از پاییز معاملات مسکن و همچنین تحقیقات میدانی از فضای حاکم بر بازار طی هفته های اخیر نشان می دهد: علاوه بر اینکه میزان تحرک معاملاتی نسبت به پیش رونق یک سال گذشته، بیشتر شده است جو عمومی فعال در این بازار نیز «پایان رکود» را به طور کامل احساس می کند و در عین حال، واسطه های این بازار از «بازشدن یخ» و گرم شدن تنور معاملات می گویند.

به گزارش دنیای اقتصاد، در بازار معاملات مسکن به دلیل پایین بودن سرعت تغییر، فضای عمومی با تاخیر نسبت به آمارهای رسمی، از شرایط تازه و دگرگونی در بازار با خبر می شود. در مقطع کنونی، مشاهدات از بازار بیانگر آگاهی اکثریت دو سمت بازار معاملات مسکن نسبت به وضعیت «بعد از رکود» -وضعیتی که پارسال به شکل خفیف شروع شد- است. اکنون، همین سطح آگاهی مطابق تجربه های پیشین، می تواند به گرم تر شدن دمای معاملات ملک -به لحاظ حجم خریدها- کمک و تحت تاثیر نزدیکی به جابه جایی های سنتی در شب عید، بازار را وارد فاز رونق کند. هر چند، در حال حاضر گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند وضعیت فعلی معاملات ملک در صورت عدم مقایسه با رونق هیجانی و مخرب سال های ۹۰ تا اوایل ۹۲، نوعی رونق از جنس مصرفی و غیرهیجانی محسوب می شود. متغیر حجم معاملات خرید مسکن در تهران طی ماه های گذشته همواره از رشد مثبت نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ برخوردار بوده و در میانه پاییز نیز عملکرد بازار فروش آپارتمان وضعیتی بهتر از ابتدای پاییز داشته است.در این میان، افزایش تقاضای خرید آپارتمان و به تبع، تقویت بازار معاملات ملک باعث دو تغییر رفتار در قیمت مسکن شده است.

بررسی ها از تاثیر عصر جدید معاملات ملک بر دومین متغیر (قیمت ) حاکی است: در حال حاضر وضعیت قیمت مسکن به لحاظ نرخ رشد و مقایسه آن با نرخ تورم، متفاوت از نیمه اول سال و سال های قبل شده است. از یکسو، تغییرات نقطه ای میانگین قیمت مسکن در تهران از فاز «ریزنوسان» وارد «نوسان افزایشی محسوس» شده و از سوی دیگر، با یکسان شدن تورم مسکن و تورم عمومی، رشد منفی قیمت واقعی ملک بعد از ۴ سال، شیب مثبت به خود گرفته است. طبق آمارهای بانک مرکزی، تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در آبان امسال، بعد از دست کم یک سال، دو رقمی شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نیز عوض شدن مسیر رشد نقطه ای قیمت مسکن را به گونه ای دیگر نشان می دهد. طبق این آمارها، میانگین قیمت مسکن در آبان امسال، نزدیک به ۱۰ درصد افزایش یافت که این میزان تغییر نقطه ای اگر چه حدود یک واحد درصد کمتر از نرخ رشد نقطه ای اعلام شده توسط بانک مرکزی برای بازار مسکن آبان است اما در آمارهای همین دفتر نیز بالاترین تورم نقطه ای مسکن از زمستان۹۵ به بعد محسوب می شود.

در مسیر جدید تغییرات قیمت مسکن، فاصله ای که از مهر ماه سال ۹۲ بین دو منحنی نرخ تورم عمومی و نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن به شکل بروز رشد منفی قیمت واقعی ایجاد شده بود، در حال حاضر از بین رفته است. طی ۴۸ ماه منتهی به پایان مهر ۹۶، میزان رشد میانگین قیمت اسمی واحدهای مسکونی در تهران، کمتر از تورم عمومی بود به این معنا که مسیر رشد قیمت واقعی مسکن طی این مدت همواره شیب منفی داشت. در این ۴ سال البته در دو ماه نامتوالی یکی در زمستان سال گذشته و دیگری در شهریور امسال، میزان رشد قیمت مسکن از نرخ تورم، کمتر از یک واحد درصد، بیشتر شد. هم اکنون قیمت اسمی مسکن در تهران نسبت به مهر سال ۹۲، رقمی معادل ۲۷ درصد افزایش نشان می دهد در حالی که شاخص بهای کالا و خدمات در این دو مقطع زمانی حدود ۵۰درصد افزایش یافته که به معنای رشد منفی بیش از ۲۰درصدی قیمت واقعی آپارتمان در این فاصله است. در حال حاضر، شیب منفی در مسیر تغییرات نقطه ای قیمت واقعی مسکن به پایان رسیده و اگر آمار بانک مرکزی مبنا قرار گیرد، در ماه گذشته با شروع مسیر تغییرات مثبت، حدود یک درصد افزایش برای قیمت واقعی به ثبت رسیده است. ورود بازار مسکن به فاز «نوسانات محسوس» قیمت ها طی سه ماه اخیر، آن هم بعد از یک سال «ریزنوسان» و چهار سال «رشد منفی قیمت واقعی»، یک پرسش در بازار ملک عمدتا در سمت تقاضا به وجود آورده مبنی بر اینکه «آیا دامنه رشد مثبت قیمت اسمی به جهش دوره های گذشته رونق» می انجامد؟

بررسی ها در این باره برای بازه زمانی دست کم تا پایان سال ۹۶ نشان می دهد: با وضع موجود متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک، یک محدوده سه ضلعی بر رفتار قیمت مسکن تاثیرگذار است که برآیند آن مانع از افزایش شدید میانگین قیمت در کل معاملات شهر تهران خواهد شد. در این محدوده، سه پارامتر شامل «نرخ تورم عمومی»، «قدرت خرید مسکن» و همچنین «نرخ سود بانکی» می تواند تعیین کننده دامنه نوسان قیمت آپارتمان تا پایان سال جاری باشد. مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، در دوره پایان رکود و شروع اولیه رونق معاملات مسکن، دامنه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم اثرپذیر است به طوری که با  نرخ تورم بالا زمینه رشد بالاتر قیمت مسکن به وجود می آید اما در حال حاضر با تورم تک رقمی، جهش قیمت مسکن مشابه دوره های گذشته رونق بعید است. در این میان، آنچه ارتفاع قیمتی رونق مسکن در این دوره (میزان رشد قیمت) را نسبت به دوره های مشابه پیشین محدود می کند، دو ضلع دیگر موثر بر رفتار قیمتی است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن حاکی است: سمت تقاضا اگرچه وارد صحنه شده اما به دلیل قدرت خرید شکننده ای که دارد در مذاکرات خود با فروشنده، به شدت بر سر «قیمت پیشنهادی» چانه زنی می کند طوری که عدم پذیرش راحت سطح قیمت ها باعث شده به رغم افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در فایل های نوساز، میزان رشد قیمت در آپارتمان های چند سال ساخت، کمتر باشد. از طرفی فاصله موجود بین نرخ سود بانکی ۱۵ درصد و نرخ تورم همچنان بازار پول را به عنوان یک بازار جاذب نقدینگی و سرمایه گذاری برای گروهی از سرمایه گذاران حفظ کرده است. اما با این حال، به دلیل کمبود فایل مناسب فروش برای دسته ای از تقاضای مصرفی (غالب خریداران) که به دنبال واحدهای کم متراژ هستند، میزان افزایش قیمت در این گروه از معاملات طی ماه های گذشته، بیش از میزان رشد میانگین قیمت بازار بوده است.

چرا «انتظار» جهش قیمت مسکن وجود ندارد؟

بررسی ها نشان می دهد نرخ رشد قیمت اسمی مسکن از مهر ماه سال ۹۲ یعنی چهار ماه بعد از جهش قیمت مسکن، در سطح پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار گرفت و تا ابتدای پاییز امسال رشد منفی قیمت واقعی ادامه یافت. به بیان دیگر بعد از جهش ۷۱ درصدی قیمت اسمی در اردیبهشت ۹۲، تحت تاثیر کاهش تب خرید و فروش ملک از تابستان همان سال، با شروع اولیه فرآیند تخلیه حباب مسکن، به واسطه کاهش نرخ رشد قیمت اسمی (نرخ رشد نقطه به نقطه)، در مهر ماه همان سال نرخ رشد قیمت اسمی مسکن به ۳۳ درصد رسید، در حالی که در شهریور ماه متوسط قیمت اسمی آپارتمان در تهران ۵۱ درصد بیشتر از شهریور ۹۱ بود و در واقع این میزان رشد قیمت، ۱۰ واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی بود. اما از مهر ماه سال ۹۲ تاکنون به جز دو ماه میزان رشد قیمت اسمی مسکن، کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.

در واقع طی ۴ سال گذشته، قیمت ها در بازار مسکن از دو ویژگی شاخص برخوردار بوده است. ویژگی اول، «ریزنوسان ماهانه قیمت اسمی» بوده که طی این مدت، قیمت ها در هر ماه با افت و خیز کمتر از ۳ درصد نسبت به ماه قبل از خود همراه بوده است. ویژگی دوم نیز که ناشی از ویژگی اول بوده، به میزان رشد نقطه ای قیمت مربوط بوده است به طوری که نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت اسمی همواره تک رقمی و به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.ماه گذشته بعد از حدود ۴ سال، از یک سو میزان رشد نقطه ای قیمت مسکن در تهران «دو رقمی» شد و به ۱۰ درصد رسید (طبق اطلاعات بانک مرکزی) و از سوی دیگر شیب رشد قیمت اسمی مسکن حدود نیم واحد درصد از شیب تورم فراتر رفت. وضع موجود قیمت مسکن آیا به معنای شروع عصر جهشی بازار ملک است؟

بهروز ملکی تحلیلگر بازار ملک و صاحب نظر اقتصاد مسکن درباره این پرسش، حدود یک هفته پیش این طور پاسخ داده بود: «طی ماه های آینده و دست کم تا پایان سال ۹۶، انتظار این نیست که قیمت مسکن جهش پیدا کند به طوری که برآورد می شود میزان رشد متوسط قیمت مسکن در تهران در هر ماه، حول و حوش نرخ تورم عمومی همان ماه باشد، بنابراین با لحاظ شرایط موجود و در صورتی که اتفاق خاصی در متغیرهای بیرونی و درونی بازار ملک رخ ندهد، میزان رشد قیمت مسکن در ماه های آتی سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، معادل نرخ تورم نقطه به نقطه یا اندکی بیشتر از آن خواهد بود.»

روز گذشته بهروز ملکی درباره پاسخ خود به پرسش کلیدی بازار مسکن، جزئیات بیشتری از رفتار گذشته قیمت مسکن ارائه کرد تا امکان تجزیه و تحلیل آینده قیمت ها برای گروه های مختلف فعال بازار ملک فراهم شود و در عین حال، عرصه برای مانور شایعات گیج کننده ذهن متقاضیان مصرفی و انحراف افکار به سمت فرضیه جهش، تنگ و تنگ تر شود.ملکی یکی از مهم ترین متغیرهای بیرونی موثر بر رفتار قیمت مسکن را نرخ تورم عمومی معرفی کرد و گفت: بین دو منحنی نرخ رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم عمومی، همواره یک رابطه معناداری وجود دارد به این صورت که تورم عمومی از یک روند نسبتا هموار برخوردار است و البته شیب آن در دوره های مختلف زمانی بسته به سیاست های پولی کشور، تغییراتی دارد اما منحنی نرخ رشد قیمت مسکن حرکت سینوسی محسوسی دارد؛ به این صورت که در یک دوره ای (زمان رونق)، این منحنی از نرخ تورم عمومی سبقت می گیرد و بالاتر از آن می رود و در دوره بعد با شروع رکود معاملات و تخلیه حباب مسکن، منحنی رشد قیمت مسکن تغییرجهت داده و با شیب منفی، به سمت زیر منحنی تورم عمومی حرکت می کند.

ملکی با بیان اینکه این رابطه در حرکت دو منحنی تورم عمومی و رشد قیمت مسکن دست کم از ابتدای دهه ۷۰ قابل ردیابی است، گفت: در زمان پایان تخلیه حباب مسکن و اوایل دوره رونق معاملات که معمولا ریزنوسانات و نوسانات مثبت قیمت اسمی نیز شروع می شود، «میزان رشد قیمت اسمی مسکن» همگام با «نرخ تورم عمومی» است. هر اندازه نرخ تورم عمومی بالا باشد، این متغیر در نقش شکل دهنده حباب مسکن، زمینه را برای رشد بیشتر قیمت اسمی مسکن در ادامه دوره رونق فراهم می کند، اما چنانچه نرخ تورم عمومی مثلا تک رقمی باشد، در نتیجه میزان رشد قیمت اسمی که علی القاعده در زمان رونق، از تورم عمومی فراتر می زند، «محدودتر» خواهد بود، بنابراین اکنون که نرخ تورم عمومی در مرز ۱۰ درصد قرار دارد، نمی توان انتظار جهش قیمت مسکن مشابه سال های ۸۶ یا ۹۱ را داشت (سال ۸۶ قیمت مسکن ۸۶ درصد و در بهار ۹۲ نیز حدود ۶۰ درصد افزایش یافت که می توان از آن تعبیر به جهش کرد).باید توجه داشت که به واسطه کنترل نرخ تورم عمومی در چند سال اخیر، میزان دمیدن بر حباب احتمالی مسکن محدود شده است و در نتیجه ارتفاع منحنی رشد مثبت قیمت مسکن نیز کمتر از دوره های رونق پیشین خواهد بود؛ ضمن اینکه نرخ های همچنان بالای سود بانکی و همچنین حجم بالای خانه های خالی، احتمال شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی می کند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : بازار مسکن - معاملات مسکن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir