اقتصاد ایرانی: یکی از مهم ترین علل کاهش تقاضا برای مسکن و رکود این بخش، بیکاری و کاهش شدید تشکیل خانوار جدید است. براین اساس، در سال های گذشته که رشد بیکاری کند یا متوقف بود و تعداد بیکاران عمدتا به افراد بدون تحصیلات دانشگاهی محدود می شد، بسیاری از افراد پس از اتمام تحصیلات در دانشگاه، در جایی شاغل شده و سپس می توانستند با توجه به درآمد خود، از انواع تسهیلات مسکن برای ساخت یا خرید استفاده کنند. اما در حال حاضر به دلیل بیکاری به خصوص در بخش فارغ التحصیلان دانشگاهی، آنها از ازدواج و تشکیل خانواده سر باز می زنند در نتیجه از حجم تقاضای مسکن کاسته شده است.
وقتی کل اقتصاد کشور در رکود قرار دارد و بخش خصوصی نیز از ایجاد شغل جدید ناتوان است، معلوم است که دیگر افراد نمی توانند قسط بدهند و وام خرید مسکن بگیرند. بنابراین آنچه دولت اعلام می کند تحریک طرف تقاضای مسکن را افزایش داده، هرچند که درست هم باشد، اما فایده یی ندارد. چون وام گیرنده ها یا بیکارند یا اگر شغل دارند، آنقدر درآمدهایشان ناپایدار و دور از واقعیت اقتصادی جامعه است که دیگر کفاف پرداخت اقساط را نمی دهد. بنابراین به سمت وام مسکن نمی روند.
طی دهه های ۷۰ و ۸۰ شاهد مهاجرت بی رویه از سایر استان ها به مرکز بودیم که با توجه به تقاضای بالای مهاجران برای ابتیاع مسکن، این بخش همواره از رشد خوبی برخوردار بود. اما از اوخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ مهاجرت به پایتخت به صورت خانوادگی متوقف و در برخی موارد منفی شده است. به همین دلیل، یکی دیگر از دلایل رشد این بخش از بین رفته و حتی بر میزان عرضه آن نیز افزوده است که خود می تواند از دلایل رکود بازار مسکن باشد. علت توقف مهاجرت به مرکز نیز این است که اکثر افراد دریافته اند که دیگر در تهران نمی توانند مشاغل پایدار و ثابت بیابند و باید به شغل های خدماتی با ارزش افزوده پایین روی بیاورند.
در کنار عامل بیکاری اگر سیاست گذاران در کنترل نوسانات و جهش قیمتی مسکن ناتوان باشند، آثار مخرب ضدتوسعه یی رفتار قیمت مسکن و مستغلات بر عملکرد اقتصاد ملی مستولی شده و می تواند تمامی تلاش های ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی و سیاست گذاران توسعه صنعتی را خنثی کند. نکته مهم آن است که ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی برای تحقق اهداف و برنامه ها اقتصاد ملی به خوبی به تهدیدات کالاهای خارجی و آثار آن بر تولید ملی توجه می کند اما باید توجه داشت. اهداف و برنامه های اقتصاد ملی از درون اقتصاد نیز به شدت تهدید می شود. تهدید بخش مسکن و مستغلات خارج از کنترل و پرنوسان، از تهدید خطر اولی کمتر نیست به گونه یی که حتی در صورت اتخاذ و اجرای بسته سیاست حمایتی جامع و کامل تولیدکنندگان داخلی در ابعاد داخلی و تجارت خارجی، رواج نوسان ادواری پرنوسان و جهشی مسکن و مستغلات مانع جدی بر سر راه تحقق اهداف و برنامه های اقتصاد مقاومتی خواهد بود.
به عبارت دیگر، استحکام بنیان های اقتصادملی مستلزم کنترل شوک ها و مولفه های اقتصاد جهانی و همچنین شوک های اقتصاد داخلی از جمله کنترل رفتار نوسانی متلاطم شیرخفته اقتصاد کشور یعنی بخش مسکن خواهد بود. با وجود واحدهای مسکونی خالی گسترده و مازاد عرضه در ابعاد وسیع و گسترده (بیش از 2.5میلیون) چنانچه عملکرد بخش دولت و نیز عدم استفاده از ابزارهای سیاستی اقتصاد مقاومتی عامل شکل گیری جهش قیمتی مسکن باشد، تزریق دارو و بیدار کردن شیرخفته می تواند آثار و تهدیدهای ذیل را به دنبال داشته باشد:
یکم؛ سود قابل توجه و بدون ریسک بلندمدت از طریق سرمایه گذاری در مسکن و مستغلات مانع جدی تشویق انگیزه های سرمایه گذاری تولیدی خواهد شد. به دو دلیل سرمایه گذاری تولید کالا و خدمات تحت تاثیر جهش قیمت مسکن کاهش می یابد، از سویی هزینه تمام شده تولید کالا و خدمات به دلیل افزایش هزینه تامین مکان بنگاه ها به شدت زیاد می شود و سود کسب و کار کاهش می یابد، از سوی دیگر، بنگاه های سرمایه گذاری تولید را با سرمایه گذاری پربازده و کم ریسک مسکن و مستغلات مقایسه می کنند و مسلما در شرایط ثابت بودن سایر عوامل و تداوم وضع موجود، مسکن و مستغلات برای سرمایه گذاری انتخاب می شود زیرا مسکن و مستغلات علاوه بر بازده و ریسک مناسب از انواع حمایت های مالیاتی و قوانین و مقررات برخوردار بوده و از قلمرو دخالت بخش دولت و نهادها خارج است.
در ثانی مهم ترین دلیل توانمند شدن خانوارها در ایران برای خرید مسکن، تسهیلات بانکی است و به خاطر تورم، معمولا ایرانی ها کمتر از سیستم پس انداز استفاده می کنند، وقتی مبالغ اقساط وام های مسکن بالا است، معلوم است که تمایل خانوارها به دریافت تسهیلات پایین است. هر چه قدر هم مبلغ تسهیلات را بالاتر ببرند، جذابیتی برای خانوارها ایجاد نمی شود. چون از بازپرداخت اقساط آن مطمئن نیستند. علت آن نیز کوچک شدن کلی اقتصاد نفتی کشور است. اینکه مقامات دولتی می گویند اقتصاد بزرگ تر شده، صرفا به دلیل افزایش فروش نفت است ولی در خصوص رشد بخش خصوصی و ایجاد اشتغال، به سختی می توان این ادعا را اثبات کرد.
دوم؛ خطر دیگری که جهش قیمتی مسکن اقتصاد ملی را تهدید می کند، افزایش شدید نرخ تورم و دو رقمی شدن آن است. در حال حاضر نرخ تورم ناشی از بخش مسکن در محدوده ۳.۵ تا ۴ درصد در نوسان است. به عبارت دیگر، بخش مسکن و مستغلات در افزایش شاخص قیمت کالا ها و خدمات مصرفی از طریق اجاره (محاسباتی و واقعی) سهمی حدود
۳۰ تا ۴۰ درصد را به خود اختصاص می دهد. علاوه بر اجاره مسکن، افزایش اجاره مکان کسب و کار، آثاری بر افزایش قیمت کالاها و خدمات به جا می گذارد که یقینا تا حدود ۴۰ درصد ریشه تورم بخش مسکن و مستغلات خواهد بود. چسبندگی تورم ناشی از بخش مسکن و مستغلات تهدید جدی برای اقتصاد ملی خواهد بود که حتی کنترل نقدینگی و پول پایه کارساز نخواهد بود. مشاهده می شود با وجود اینکه نرخ تورم تک رقمی شده و با وجود اینکه مسکن در دوره رکود معاملاتی به سر می برد و افزایشی در قیمت مسکن صورت نگرفته یا میزان افزایش بسیار اندک است، با این وجود رشد اجاره ها در محدوده ۱۲ تا ۱۵ درصد قرار دارد. از این رو، جهش قیمت مسکن و مستغلات علاوه بر تشدید تورم قدرت رقابت پذیری تولید ملی در داخل و خارج کشور را به شدت کاهش می دهد. افزایش قیمت و اجاره املاک اداری تجاری موجب می شود هزینه های تولیدی به شدت افزایش یابد و رقابت پذیری کالاهای ایرانی کاهش یابد.
سوم؛ جهش قیمتی، تمامی تلاش های دولت کنونی و دولت های قبلی در جهت بهبود شاخص های توزیع درآمد و کاهش فاصله طبقاتی را خنثی می کند. اگر نتیجه تمامی تلاش ها و سیاست های یارانه یی و مالیاتی و رفاهی دولت این باشد که مبلغی به عنوان کمک مالی- رفاهی در اختیار خانوارهای کم درآمد قرار گیرد، جهش قیمتی و افزایش ۳۰ تا ۳۵ درصدی اجاره مسکن تمامی اثر کمک مالی-رفاهی دولت و نهادهای عمومی را خنثی می کند. از این رو، آثار سیاست های یارانه یی- رفاهی دولت در صورت تثبیت بازار مسکن موثر واقع می شود. به علاوه افزایش اجاره مسکن هزینه های آموزش، بهداشت، تغذیه و هزینه های تفریحی و فرهنگی خانوارهای کم و میان درآمد را کاهش می دهد، تشکیل خانوارهای جدید و ازدواج کمتر می شود که خود به نوعی ساختار فرهنگی و اجتماعی اقشار و گروه های هدف را تهدید می کند.
* منتشر شده در روزنامه تعادل
