سود و زیان افزایش دوره بازپرداخت اقساط وام مسکن

اقتصاد ایرانی: اواخر دولت دهم بود که بازار مسکن کساد شد و از همان سال، پس از پشت سر گذاشتن یک موج رونق سفته بازانه، به رکود مبتلا شد. هر چند که در حال حاضر با گذشت حدود۴ سال عمق رکود این بازار کاهش پیدا کرده اما هنوز نمی توان گفت این بازار به رونق رسیده است.
البته مسئولان وزارت راه و شهرسازی به عنوان یکی از متولیان بخش مسکن بر این باور هستند که باید تعریف جدیدی از رونق در بازار مسکن داشته باشیم و این اشتباه است که رونق را به معاملات سوداگرانه و جهش قیمت ها نسبت دهیم.

افزایش معاملات خرید و فروش مسکن از طریق تقویت قدرت خرید مردم، سیاستی بود که ستاد اقتصادی دولت یازدهم در پیش گرفت از این رو در همان ابتدای دولت گذشته تصمیم به افزایش سقف وام خرید مسکن گرفته شد. تقویت طرف تقاضا با فرمول اخذ تسهیلات بانکی و پس انداز به اجرا رسید و تسهیلات مسکن تا ۸ برابر افزایش یافت.
افتتاح صندوق پس انداز یکم و بالا رفتن وام خرید مسکن هر چند که نتوانست شتاب قابل توجهی به حرکت بازار مسکن به سمت رونق ببخشد اما تا کنون بیش از ۲۶۰ هزار نفر برای استفاه از این تسهیلات نسبت به افتتاح حساب در این صندوق اقدام کرده اند که به بخشی از این تقاضا در بازار پاسخ داده شده است و بخشی دیگر به زودی وارد بازار می شود.
تاکنون شرایط استفاده از تسهیلات این صندوق چندین بار تعدیل شده است. راهیابی مجردها به این تسهیلات، کاهش نرخ سود وام ۸۰ میلیون تومانی در دو نوبت و ارتقای سقف این وام ۱۶۰ میلیون تومان برای زوج ها برای خرید یک واحد مسکونی از جمله اصلاح شرایط وام خرید مسکن در طول سه سال گذشته است. حالا هم وزارت راه و شهرسازی به دولت پیشنهاد داده است که در راستای استقبال بیشتر مردم از این تسهیلات دوره بازپرداخت آن تعریض شود، نرخ سود حداکثر تا دو درصد کاهش پیدا کند و مدت زمان سپرده گذاری برای دریافت این وام از ۱۲ ماه به ۱۰ برسد.
هر چند هنوز شورای پول و اعتبار تصمیمی درباره این پیشنهاد وزارت شهرسازی نگرفته است اما بانک مسکن شرط و شروطی برای اجرای آن تعیین کرده و برخی از کارشناسان هم معتقد هستند که تعریض دوره بازپرداخت ها در نهایت به نفع وام گیرنده نیست.
به گزارش ایرنا، گروه پژوهش و تحلیل خبری در گفت وگو با «محمد حسن مرادی» مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن و «بیت الله ستاریان» کارشناس بازار مسکن به بررسی این موضوع پرداخته است .

**احتمال کاهش ۱۹۰ هزار تومانی اقساط وام مسکن

«محمد حسن مرادی» مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن درباره امکان اجرای پیشنهاد وزارت شهرسازی برای تغییر شرایط ارائه تسهیلات خرید مسکن، گفت: این درخواست وزارت راه و شهرسازی به شرطی امکان اجرا دارد که یارانه این تعدیل شرایط را دولت تامین کند.
وی ادامه داد: هرگونه تغییر شرایط ارائه تسهیلات مسکن باعث تغییر مدل صندوق پس انداز یکم می شود و امکان کسری منابع وجود دارد که این کسری را دولت باید در قالب یارانه به بانک مسکن بپردازد.
این مقام مسئول در بانک مسکن تاکید کرد: افزایش دوره بازپرداخت اقساط وام مسکن هنوز قطعی نشده است و اینکه گفته می شود این مدت زمان از ۱۲ سال به ۲۰ سال یا ۱۵ سال افزایش می یابد در حد پیشنهاد است و مسئولان بانکی و اقتصادی هنوز تصمیمی در این باره نگرفته اند.
مرادی افزود: با این حال اگر با افزایش دوره بازپرداخت ها تا ۲۰ سال موافقت شود میزان پرداخت اقساط در هر ماه از ۹۱۰ هزار تومان به ۷۲۰ هزار تومان کاهش پیدا می کند. البته اگر با این پیشنهاد موافقت شود، این تغییر شرایط شامل حال قراردادهای منعقد شده نخواهد شد.
البته مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن به این نکته هم اشاره داشت که با افزایش دوره بازپرداخت اقساط میزان پرداخت سود در پایان دوره افزایش پیدا می کند و وام گیرنده باید به این موضوع آگاه باشد.

**رونق بازار مسکن با شیب ملایم تا پایان سال 

همچنین «بیت الله ستاریان» کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر گذاری تغییر شرایط ارائه تسهیلات مسکن در رونق بازار گفت: مشکلات بازار مسکن بسیار عمیق تر از آن است که با این اقدامات جزیی بتوان، آن ها را رفع کرد اما قطعا در افزایش استقبال از این تسهیلات بی تاثیر نخواهد بود.
وی ادامه داد: یکی از دلایلی که تقاضا به سمت اخذ وام های مسکن قابل توجه نبوده بالا بودن رقم بازپرداخت اقساط است که طولانی شدن دوره بازپرداخت ها و کاهش بهره می تواند عاملی برای ترغیب مردم برای استفاده از این تسهیلات می شود. اما با طولانی شدن دوره بازپرداخت اقساط، وام گیرنده در نهایت سود بیشتری بابت ۸۰ میلیون یا ۱۶۰ میلیون تومان به بانک مسکن می پردازد.
ستاریان با بیان اینکه دولت نباید صورت مساله مشکلات بازار مسکن را کوچک ببیند، ادامه داد: خروج رکود از بازار مسکن با این اقدامات امکان پذیر نیست و به رونق رسیدن بازار مسکن نیاز به اقدامات جدی تری دارد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به افزایش صدور پروانه های ساختمانی اظهار داشت: اخیرا به دلیل ورود نقدینگی های جدید به بازار مسکن، شاهد افزایش نسبی معاملات خرید و فروش و افزایش ساخت و ساز واحدهای مسکونی هستیم.
وی درباره وضعیت مسکن در سال جاری گفت: بازار مسکن از شهریور ماه با یک رونق نسبی همراه بوده که این رونق با شیب ملایم تا پایان امسال ادامه خواهد داشت اما پیش بینی می شود این خیز معاملات مسکن در سال آینده شیب تند تری داشته باشد و احتمالا قیمت ها تا ۱۵ درصد رشد پیدا کند.

** رکود سنگین خانه های گران بی مشتری

طبق آخرین گزارش های مرکز آمار، به ازای ۲۴ میلیون خانوار در کشورمان بیش از ۲۷ میلیون واحد مسکونی وجود دارد. از طرف دیگر در حال حاضر بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که سهم تهران از این عدد رقمی حدود ۵۰۰ هزار واحد است ، تعداد خانه های خالی تنها در منطقه یک پایتخت به بیش از ۳۰ هزار واحد مسکونی می رسد.
در کنار کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن، عامل دیگری که منجر به طولانی شدن دوره رکود شده، مطابق نبودن عرضه و تولید مسکن با نیاز واقعی و تقاضای موثر است. در دولت نهم و دهم با رونق مصنوعی و سفته بازانه در بازار مسکن قیمت ها به یک باره در طول این مدت زمان (۱۳۸۴- ۱۳۹۲) رشد ۵۰۰ درصدی داشتند و این جهش قیمت ها وسوسه ای برای ورود نهادهای پرقدرت مانند بانک ها به بازار مسکن و تولید خانه های لوکس شد. خانه هایی این روزها مشتری ندارند و سرمایه این نهادهای پرقدرت را هم حبس کرده اند. حالا این سیاست گذاری غلط در دولت های گذشته به یکی از بزرگ ترین دغدغه های اقتصادی کشور تبدیل شده است؛ مشکلی که بعید به نظر می رسد با تعدیل شرایط تسهیلات ۸۰ میلیونی وام مسکن رفع شود.