بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 31 ارديبهشت 1396      13:22

انتظار رونق در بازار بنفش مسکن

اقتصاد ایرانی: اعتماد قابل توجه قاطبه مردم به دولت و تدبیر و امید، وظیفه ی وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم را برای ایجاد شرایط رونق غیرتورمی در بازار مسکن به وجود آورده است.

به گزارش ایسنا، تامین مسکن برای تمامی اقشار جامعه از جمله شعارهایی بود که کمابیش در صحبت های شش نامزد انتخابات ریاست جمهوری دیده می شد اما کمتر درخصوص چگونگی تحقق این هدف با توجه به رکود فعلی بخش مسکن، برنامه ارایه شد. به هر حال مباحث مطرح در این زمینه به پایان رسید و حالا دولت تدبیر و امید با اتکا به اعتماد ۲۳ میلیون و ۵۰۰ هزار ایرانی باید بتواند چهار سال آینده گام های موثری برای کاهش انتظار خانه دار شدن خانواده های ایرانی از ۱۲ به ۸ سال بردارد.

بررسی ها حاکی از آن است که کشور ایران طی سال های اخیر سالیانه به حدود یک میلیون مسکن نیاز دارد. اما این حوزه تحت تاثیر اقدامات انبساطی درون و برون بخشی دولت های نهم و دهم سرانجام در انتهای سال ۱۳۹۱ وارد رکود شد. مجموعه عواملی همچون تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان برای رونق ساخت و ساز دولتی منجر به این شد که طی سال های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین ۷۰۰ درصد رشد کند. به همین دلیل فاصله ی شدیدی بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به وجود آمد که دولت یازدهم هرچه تلاش کرد تا رقم وام را بالا ببرد نتوانست این فاصله را کوتاه کند. با این که سقف تسهیلات از حدود ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید و سود آن پس از ۲۵ سال تک رقمی شد، اقساط بالای ۲ میلیون تومان برای متقاضیان سنگین است و به همین دلیل خروج مسکن از رکود به تدریج اتفاق خواهد افتاد.

آمارها بر این نکته تاکید دارد که اجاره بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۳.۴ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۱.۵ برابر شده است. این نشان می دهد هم اکنون شاهد باثبات ترین قیمتها برای بازار مسکن هستیم که مبنایی برای حرکت اصولی به سمت آینده است. هم چنین طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۸.۶ برابر افزایش قیمت را نشان می دهد. اما از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزایش قیمت زمین هستیم.

وزیر راه و شهرسازی این شرایط را به "بمباران" بخش مسکن توسط دولت های نهم و دهم تشبیه کرده است. عباس آخوندی با بیان این که در بخش مسکن از ویرانه های سیاست های دولت گذشته آواربرداری کردیم گفت: هرکسی که در این دوره وزیر مسکن می شد دو کار می توانست انجام دهد؛ یک کار این که به همان سیاست عوام فریبانه قبلی ادامه دهد و ملتی را گرفتار کند و دیگر این که صادقانه با مردم صحبت کند. البته هزینه صداقت در این زمینه برای سیاستمدار بسیار بسیار سنگین است.

هم اکنون گفته می شود که ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که منجر به حبس ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در این بازار شده است. با این حال عمده این خانه ها در دسترس متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد و تنها شاید با مالیات های سنگین بتوان بخشی از این تعداد را وارد بازار مصرفی کرد.

از سوی دیگر بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. به همین دلیل دولت می تواند از ظرفیت این بخش برای خروج از رکود استفاده کند. اما طی چهار سال دولت یازدهم بجز تکمیل واحدهای مسکن مهر، عملا دولت نتوانست تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. با این وجود مسکن مهر به عنوان یکی از دو طرح دیابتی دولت قبل حالا به روزهای پایانی خود نزدیک شده است. به طور کلی از ۲ میلیون و ۲۶۲ هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۸۳۰ هزار واحد افتتاح شده است و مابقی عمدتا در مرحله نازک کاری قرار دارد که مسوولان وزارت راه و شهرسازی قول داده اند واحدهای بلامعارض را تا پایان عمر دولت یازدهم تحویل دهند. بنابراین روزشمار برای مشاهده اقدامات دولت برای رونق دهی به ساخت و ساز بخش خصوصی آغاز شده است.

قبل از انتخابات ریاست جمهوری نشانه هایی از ورود بخش مسکن به دوره پیش رونق دیده شد که با نزدیک شدن به زمان انتخابات فروکش کرد. اما پیش بینی می شود مجددا منحنی معاملات روند صعودی به خود بگیرد و نیمه دوم سال جاری رکود ۴.۵ ساله بخش مسکن به پایان برسد.

با این که در فروردین ماه تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران ۸.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت، برآوردها این است که این نزول تحت تاثیر تعلیق معاملات به بعد از انتخابات صورت گرفته و مشتریان به مرور وارد بازار مصرف می شوند. بخشی از این مشتریان ۱۶۵ هزار سپرده گذرای هستند که از طریق تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم اقدام به خرید مسکن خواهند کرد. هم اکنون در این حساب رقمی حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان وجود دارد. این سپرده ها تعهدی است و بانک موظف است آن را انجام دهد. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن ۷۰۰۰ میلیارد تومان آن را به حدود ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق شود. اهمیت این ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج واردبازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.

دولت دو وظیفه را در این شرایط بر عهده دارد؛ اول جلوگیری از جهش قیمت مسکن و دوم رونق دهی به ساخت و ساز. در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه رو است. به عنوان نمونه براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار ۲۴.۱۹ میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود ۱.۰۵ است. در حالیکه تعداد خانه های خالی با بیش از ۵۵ درصد رشد، از ۱.۶۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲.۵۸ میلیون واحد، در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

علی چگنی ـ مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن ـ در این باره می گوید: علی­رغم وجود بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی زندگی می کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می­ برند. همچنین در حالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن­ های لوکس و با متراژ بالا زندگی می کنند و نیز بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی گران قیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه­ ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص­ های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه­ های خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می­ کند). تظاهر ناصحیح شاخص های بخش مسکن، می تواند سیاست گذاری را به مسیر نادرست معطوف نماید و موجب هرج و مرج در نظام برنامه ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.

با این توصیف پیداست که اولویت باید حاشیه نشینان و ساکنان بافت های ناکارآمد باشند. مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری به اجرای بیش از ۲۷۹ پروژه نوسازی و بهسازی در مناطق کمتر برخوردار و ناکارآمد اشاره کرد و گفت: در دولت یازدهم طرح های پروژه محور، کمی، کالبد مبنا، غیر منعطف و بی توجه به خواست و نیاز مردم کنار گذاشته شده است.

محمدسعید ایزدی یکی از گام های تحقق این هدف را تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری برای ۲۷۰۰ محله عنوان و تصریح کرد: در ۴۹۵ شهر مشتمل بر ۶۰ هزار هکتار بافت های میانی بالغ بر ۱۰۰۰ محله، در ۱۶۸ شهر با وسعت ۲۵ هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر ۶۰۰ محله و در ۹۱ شهر با وسعت ۴۵ هزار هکتار سکونتگاه غیر رسمی و ۱۱۰۰ محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای  ۲۷۲ محله در ۸۳ شهر در سال ۱۳۹۵ ( ۵۸ محله تاریخی، ۲۷ محله ناکارآمد میانی و ۱۸۷ محله در سکونتگاه های غیر رسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت.

برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزییات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض الحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که در مجموع به تامین سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت و سازها باید توسط بخش خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تامین نقدینگی آن را بر عهده بگیرند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir