تودیع مسکن مهر با چهار گام

اقتصاد ایرانی: آخرین «فرصت مالی» برای تکمیل نیمه تمام های «مسکن مهر» با افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات بانکی مخصوص این پروژه ها، در اختیار عوامل طرح قرار گرفت. عمر ۱۰۰ ساله ساخت و سازهای مسکن مهر نشان می دهد تودیع این طرح در پایان دولت یازدهم، منوط به تخصیص بهینه «وام اضافه» به پیمانکاران است که برای این منظور، مدیران مسکن مهر باید قبل از تزریق منابع جدید، ابتدا ۴ گام اصلاحی برای پروژه های معلق و دارای تاخیر مکرر بردارند. مراحل ساخت نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی مهر هنوز به اتمام نرسیده است.

آخرین فرصت مالی برای تکمیل واحدهای باقی مانده پروژه مسکن مهر در قالب افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر، فراهم شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، شورای پول و اعتبار، عصر سه شنبه، با افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از ۳۰ میلیون به ۴۰ میلیون تومان موافقت کرد تا از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل ۲۸۸ هزار واحد نیمه تمام مسکن مهر فراهم شود. با این حال، شورای پول و اعتبار در این مصوبه برای تقویت پوشش مالی هزینه تکمیل ۱۳ درصد از کل پروژه مسکن مهر (۲۸۸ هزار واحد باقی مانده از مجموع ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر)، دو خط قرمز تعیین کرده است. مصوبه جدید این شورا درباره افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر در شرایطی از سوی مدیران این طرح به عنوان «آخرین فرصت مالی» برای تکمیل همه واحدها و بسته شدن پرونده مسکن مهر تا پایان دولت یازدهم عنوان می شود که در فاصله سال های ۸۶ (زمان آغاز پروژه مسکن مهر) تا سال ۹۵، هم «قیمت ساخت مسکن مهر» دست کم سه بار و هم «سقف تسهیلات این پروژه» به میزان ۴ بار افزایش یافته است. سقف تسهیلات مسکن مهر در ابتدای شروع این پروژه ۱۵ میلیون تومان درنظر گرفته شده بود که با گذشت زمان و افزایش هزینه ساخت این واحدها ابتدا به ۲۰ و در مراحل بعدی به ۲۵ و سپس ۳۰ میلیون تومان افزایش یافت. با این حال، به نظر می رسد با افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف این تسهیلات، ظرفیت این طرح برای مطالبه مالی بیش از حد موجود عملا سرریز شده است. این درحالی است که هم اکنون گروهی از مدیران ارشد مسکن مهر نیز که نگاهی واقع بینانه نسبت به این طرح و مسائل مربوط به آن دارند، به جای خوش بینی محض در برابر گشایش اخیر صورت گرفته (افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر)، با دغدغه مضاعف ناشی از چگونگی ساماندهی و تعیین تکلیف پروژه های ناتمام و مشکل دار مواجه شده اند. هم اکنون از مجموع ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، ۲۸۸ هزار واحد در مراحل ساخت قرار دارد که از این تعداد ۱۱۸ هزار واحد فاقد متقاضی و پرونده ۵۰ هزار واحد دیگر نیز به دلیل مواجهه با مشکلات حقوقی در دادگاه ها باز است. این درحالی است که هم اکنون مسوولان مسکن مهر ادعا می کنند کل پروژه مسکن مهر به میزان ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد. با این حال، از آنجا که دولت یازدهم وعده کرده است تا پایان فعالیت دولت (نیمه سال ۹۶) پرونده پروژه مسکن مهر با تکمیل و تحویل همه این واحدها به پیش خریداران، بسته خواهد شد، با توجه به افزایش ۱۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات مسکن مهر، ۲۸۸۰ میلیارد تومان اعتبار بانکی برای تزریق به واحدهای نیمه تمام مورد نیاز است. هرچند از میان این واحدها ۱۱۸ هزار واحد واحد فاقد متقاضی و ۵۰ هزار واحد دارای مشکل هستند؛ به این ترتیب ۱۲۰ هزار واحد نیمه تمام بدون مشکل وجود دارد که تزریق ۱۰ میلیون تومان تسهیلات اضافه آخرین فرصت مالی برای تکمیل این واحدها محسوب می شود. اگرچه هم اکنون متولی مسکن مهر، واحدهای مشمول تسهیلات اضافه ۱۰ میلیون تومانی را ۲۸۸ هزار واحد اعلام می کند، اما پروژه هایی که در این مقطع از نظر بانک عامل بخش مسکن قابلیت تخصیص سقف جدید تسهیلات را دارند ۱۲۰ هزار واحد محسوب می شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات مسکن مهر نسبت به زمان آغاز این طرح در سال ۸۶، به میزان ۱۶۷ درصد افزایش پیدا کرده است؛ هر چند در این دوره ۱۰ ساله، دفعات افزایش سقف وام مسکن مهر بیش از تعداد مراحل تقویت وام خرید مسکن بوده است اما درحال حاضر هزینه تاخیر مکرر پروژه های ۹۹ ساله مسکن مهر در عمل بازدهی تامین اعتبار ارزان قیمت برای این طرح را کاهش داده است. تسهیلات ارزان قیمت مسکن مهر از محل خط اعتباری بانک مرکزی –خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی-با نرخ سود ۴ تا ۷ درصد به پیمانکاران مسکن مهر پرداخت شده در حالی که تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید مسکن در حال حاضر با نرخ سود ۱۷.۵ درصد به متقاضیان ارائه می شود.

دو خط قرمز برای وام جدید

در مصوبه عصر سه شنبه شورای پول و اعتبار درخصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر از ۳۰ میلیون به ۴۰ میلیون تومان، دو خط قرمز برای ادامه تامین مالی پروژه های مسکن مهر ترسیم شده است. خط قرمز اول، به این موضوع اشاره می کند که تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی - اضافه بر وام ۳۰ میلیون تومانی قبلی مسکن مهر-باید بدون وابستگی و استفاده از هر نوع خط اعتباری بانک مرکزی از سوی بانک مسکن تامین و به پروژه های واجد شرایط تزریق شود. محدودیت دوم تاکید شده در مصوبه شورای پول واعتبار، به «نحوه تشخیص پروژه های مشمول دریافت تسهیلات جدید مربوط می شود». در مصوبه شورای پول و اعتبار به صراحت تاکید شده است که پروژه های مشمول وام ۴۰ میلیون تومانی (که تاکنون ۳۰ میلیون تومان از آن به پیمانکاران پرداخت شده است) باید «با تشخیص و تایید بانک مسکن به عنوان بانک عامل پرداخت کننده تسهیلات مسکن»، به پروژه های واجد شرایط تزریق شود. این صراحت در متن مصوبه نشان می دهد سیاست گذار پولی کشور برای کنترل بازدهی موثر تسهیلات مسکن مهر فرمان پرداخت وام های اضافه را در اختیار بانک قرار داده تا از تخصیص «وام بدون هدف» به پیمانکاران بدعهد و پروژه های مشکل دار جلوگیری کند. بررسی ها نشان می دهد سه دلیل عمده درحال حاضر برای تاخیر مکرر و بدقولی ها در طرح مسکن مهر به عنوان ریشه ۱۰ سال انتظار پیش خریداران مسکن مهر وجود دارد. علت اول به «ضعف مدیریتی» در این طرح طی همه سال های گذشته از اجرای پروژه مسکن مهر برمی گردد که این ضعف مدیریتی باعث شد تسهیلات به عنوان قوی ترین ابزار مدیریت پیمانکاران به جای آنکه در خدمت سرعت بخشی به ساخت و تکمیل واحدها در برخی پروژه ها قرار بگیرد، به عاملی برای کم کاری سازنده ها و در نتیجه توقف یا پیشرفت لاک پشتی پروژه ها تبدیل شود. برخی کارشناسان می گویند: مدیران طرح مسکن مهر می توانستند از طریق همکاری با بانک عامل بخش مسکن نحوه پرداخت تسهیلات، به خصوص میزان نرخ سود وام مسکن مهر را به گونه ای منعطف، «قابل تغییر» کنند که هزینه طولانی شدن پروژه به جای آنکه به پیش خریداران مسکن مهر از بابت افزایش قیمت مسکن مهر تحمیل شود، مستقیما منافع مالی پیمانکاران را هدف قرار دهد. عامل دوم، به طور مستقیم به نوع کارکرد پیمانکاران مسکن مهر مربوط می شود؛ عمده پروژه هایی که درحال حاضر با تاخیر بیش از ۲ سال در تکمیل و تحویل به پیش خریداران مواجه اند ، توسط پیمانکارانی درحال اجرا است که یا سابقه فعالیت حرفه ای در بازار ساخت وساز نداشتند یا به دلایلی طی رکود اخیر، انگیزه خود را برای تکمیل پروژه از دست دادند. سومین عامل که اهمیتی در حد دو عامل اول دارد به مشکلات مربوط به تامین اعتبار برای تامین خدمات زیربنایی مسکن مهر (آب، برق و ...) برمی گردد. قرار بود امسال حدود ۲ هزار میلیارد تومان اعتبار برای تامین خدمات زیربنایی مسکن مهر در اختیار دستگاه های متولی قرار بگیرد؛ اما عملا این مصوبه تنها به صورت تامین اعتبار کاغذی باقی ماند و این اعتبار به صورت واقعی به پروژه ها تزریق نشد. هم اکنون بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر آماده وجود دارد که به دلیل عدم تامین خدمات زیربنایی قابل تحویل به متقاضیان نیست. درحال حاضر متولی مسکن مهر در دولت برای استفاده از آخرین فرصت مالی به منظور تکمیل ۱۳ درصد از کل پروژه ها (۲۸۸ هزار واحد از مجموع ۲  میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر)، باید پیش از هرنوع تصمیم گیری برای معرفی پیمانکاران واجد شرایط دریافت تسهیلات اضافه ۱۰ میلیونی، چهار حرکت مهم انجام دهد. اولین حرکت، به اولویت بندی پروژه ها برای دریافت تسهیلات اضافه برمی گردد؛ به این معنا که باید پروژه هایی که به هر دلیلی تکمیل نشده اند اعم از پروژه های ناتمام بدون مشکل یا مشکل دار، اولویت بندی شود و تسهیلات اضافه به واحدهایی اختصاص پیدا کند که در میان سایر واحدها از مجموع ۲۸۸ هزار واحد باقی مانده «بیشترین پیشرفت فیزیکی» را دارد. دومین اقدام، به «قرار دادن پروژه های نیمه تمام برخوردار از خدمات زیربنایی همچون آب و برق، در اولویت دریافت تسهیلات اضافه ۱۰ میلیون تومانی» برمی گردد؛ اگرچه ممکن است در اولویت بندی پروژه ها برخی واحدها به لحاظ میزان پیشرفت فیزیکی مشابه باشند و پیشرفت فیزیکی آنها یکسان باشد اما اولویت دریافت تسهیلات اضافه باید با پروژه هایی تعریف شود که به جهت رسیدن خدمات زیربنایی به آنها، انتظار بیشتری برای تحویل زودتر این واحدها وجود دارد. در حرکت سوم لازم است «پروژه های فاقد بدهی و واحدهای پیش خرید شده از سوی متقاضیان خوش حساب یعنی کسانی که به موقع نسبت به تکمیل آورده خود اقدام کرده اند، در اولویت دریافت تسهیلات اضافه مسکن مهر قرار بگیرند». در قالب اقدام چهارم، «بانک عامل و متولی مسکن مهر در دولت برای پرداخت وام ۱۰ میلیون تومانی اضافه باید یک تعهد نهایی از پیمانکاران واجد شرایط برای تحویل به موقع واحدها در ازای دریافت وام اضافه، دریافت کند» تا به این طریق برای آخرین بار زمان دقیق تحویل واحدها تعیین شود.

کارشناسان معتقدند: اگر در این مرحله، نحوه تخصیص وام اضافه به مسکن مهر بدون توجه به این چهار گام انجام شود، پروژه های ناتمام معطل، می تواند دامنگیر دولت دوازدهم نیز بشود و میزان نارضایتی عمومی از این طرح تشدید شود. «خطر تخصیص نابجای وام ۱۰ میلیونی اضافه» به پروژه های ناتمام مسکن مهر همچنین می تواند شروع طرح های جایگزین همچون مسکن اجتماعی را به تاخیر بیندازد. این درحالی است که مدیران فعلی مسکن مهر می گویند بعید است بار پنجمی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر در سال های آینده وجود داشته باشد. خط اعتباری تعریف شده از سوی بانک مرکزی برای تامین مالی مسکن مهر ۴۵ هزارمیلیارد تومان بود اما پس از آن، سقف کلی تسهیلات مسکن مهر از محل بازپرداخت اقساط، به ۵۵ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان افزایش یافت. با توجه به اینکه تاکنون ۴۷ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات به مسکن مهر تزریق شده است، طبق سقف کلی تعیین شده، بانک عامل بخش مسکن می تواند ۸ هزار میلیارد تومان به پروژه های باقی مانده طرح مسکن مهر تسهیلات بدهد؛ مدیران مسکن مهر می گویند: تامین اعتبار وام ۱۰ میلیون تومانی اضافه برای بانک عامل بخش مسکن با توجه به اینکه در حال حاضر ۱۲ هزار میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر به بانک مسکن بازگشته است، برای این بانک شدنی و امکان پذیر است. بررسی ها نشان می دهد بانک عامل بخش مسکن باید بخشی از منابع مورد نیاز صندوق پس انداز مسکن یکم را نیز از محل بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن مهر تامین کند. طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر می تواند به مدت ۱۰ سال نزد بانک مسکن استمهال شود و بعد از آن به مدت ۲۰ سال به صورت اقساط به بانک مرکزی بازپرداخت شود.