نوبت جراحی وام مسکن

اقتصاد ایرانی: افزایش ناموزون قیمت ملک در ۱۰ استان باعث رشد غیرطبیعی «میانگین وزنی قیمت کشوری مسکن» شد. متوسط ارزش فروش آپارتمان ها در کشور از مترمربعی ۲.۸ میلیون در تابستان ۹۴ به ۳.۴ میلیون تومان در تابستان امسال رسید. وضعیت قیمت مسکن در ۳۱ مرکز استان نشان می دهد به رغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود ۷۰ درصد توان خرید را پوشش می دهد، بین ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. فرآیند وام دهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.

کارنامه عملکرد نیم سال اول بازار مسکن ۹۵ در بردارنده یک پیام جدید و در عین حال هشدار دهنده برای سیاست گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن است.

به گزارش دنیای اقتصاد، افزایش سقف وام بدون سپرده خرید مسکن که طی سه ماهه اول امسال، با اثرگذاری مثبت، منجر به خروج زودتر از موعد حداقل ۱۵ مرکز استان کشور از رکود و قرار گرفتن در فاز پیش رونق شد، هم اکنون بازار املاک ۱۰ استان را با تب قیمت مواجه کرده و آلارم «جراحی بازار تسهیلات مسکن» در کشور را به صدا درآورده است. جزئیات تحولات تابستانه بازار کشوری مسکن در ۳۱ مرکز استان نشان می دهد در هر یک از شهرهایی که وام بدون سپرده خرید مسکن به مراتب بیش از ۵۰ درصد قدرت خرید متقاضیان برای آپارتمان های مصرفی را پوشش داده تحرکات قیمت مسکن در آنها فراتر از سایر شهرها بوده و باعث رشد غیر طبیعی متوسط قیمت کشوری مسکن شده است.به عبارت دیگر هم اکنون تغییرات قیمت مسکن در ۱۰ استان کشور در مرز التهاب قرار گرفته چرا که رشد ناموزون قیمت در این استان ها در مقایسه با بهار ۹۵ و یکسال منتهی به تابستان امسال، رشدی دو رقمی و به مراتب بیش از نرخ تورم است. بررسی ها از محتوای آمارهای منتشر شده از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی (فصلنامه اقتصاد مسکن) نشان می دهد هم اکنون میانگین تورم مسکن در ۳۱ مرکز استان کشور از مرز تورم عمومی – ۱۰ درصد – عبور کرده و به رقمی معادل بیش از دو برابر این نرخ رسیده است.متوسط کشوری قیمت مسکن در حالی تابستان امسال با ۵.۹ درصد رشد نسبت به بهار ۹۵ به مترمربعی ۳ میلیون و۴۹۰ هزار تومان رسید که نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، با رشد دو برابری نسبت به نرخ تورم عمومی، به ۲۴.۳ درصد رسید.پیش تر در کارنامه بهاری تحولات کشوری بازار مسکن، تغییرات قیمت آپارتمان در ۳۱ مرکز استان کشور طی سه ماهه اول امسال در مقایسه با بهار سال ۹۴ – یکسال قبل –معادل ۱۴.۳ درصد اعلام شده بود. قدرت خرید وام مسکن در کل کشور برای خرید یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی از «۴۰ درصد پوشش» در تابستان سال ۹۴ به ۳۳ درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش ۷ واحد درصدی ناشی از افزایش ۲۴ درصدی میانگین کشوری قیمت مسکن است.

رشد ۱۴ درصدی میانگین کشوری قیمت ملک در بهار ۹۵ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن، در آن زمان به دو دلیل عمده رشدی ناموزون و غیرطبیعی تحلیل نشد. اولین دلیل به فاصله کم تغییرات کشوری قیمت مسکن در مقایسه با نرخ رشد تورم عمومی در بهار ۹۴ بر می گشت و دومین علت به رشد حجمی تقاضای مصرفی در بازار مسکن ناشی از انتظار منطقی برای افزایش نسبی حجم معاملات در نتیجه خروج بازار مسکن از فاز رکود و قرار گرفتن در دوره پیش رونق محسوب می شد.این در حالی است که بر خلاف رشد آرام میانگین قیمت مسکن در ۳۱ شهر مرکز استان طی بهار ۹۵، کارشناسان اقتصاد مسکن از بروز اوضاع غیر طبیعی در بازار کشوری ملک طی سه ماهه دوم امسال خبر می دهند. به اعتقاد این کارشناسان، رشد ۲۴ درصدی میانگین کشوری قیمت مسکن در تابستان سال جاری در مقایسه با سه ماهه دوم سال قبل، از آنجا که به دو برابر نرخ تورم عمومی رسیده است، یک هشدار مقابل سیاست گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن قرار داده است.کارشناسان اقتصاد مسکن مهمترین دلیل رشد ناموزون میانگین کشوری قیمت مسکن طی ۱۲ ماه منتهی به شهریور ماه امسال را پوشش دهی بیش از حد قدرت خرید توسط وام بدون سپرده خرید مسکن در ۱۰ استان عنوان می کنند. بررسی ها در این باره نشان می دهد، هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن که در همه مراکز استان ها به جز تهران به میزان ۹۰ میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می شود به طور متوسط در ۱۰ مرکز استان کشور، ۷۵ درصد از قیمت یک آپارتمان ۸۰ متری را پوشش می دهد. این در حالی است که در سایر مراکز استان ها (۲۱ استان کشور) قدرت خرید وام مسکن بین ۳۰ تا ۴۰ درصد است. تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در شهر تهران هم اکنون ۱۱۰ میلیون تومان است که معادل ۳۰ درصد هزینه خرید یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی را پوشش می دهد.

کارشناسان با تاکید بر اینکه اقدام یکسال گذشته مسوولان و سیاست گذاران حوزه مسکن در راستای افزایش سقف تسهیلات وام خرید آپارتمان و همچنین شناورسازی مبلغ این تسهیلات در سه سطح شهر تهران، مراکز استان ها و شهرهای کوچک، اقدامی مهم و ضروری برای خروج بازار مسکن از حالت رکود و ورود به فاز پیش رونق در معاملات ملکی است، دو پیشنهاد کارشناسی برای اصلاح و تکمیل نظام فعلی پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شهرها مطرح می کنند. آنها معتقدند اگرچه رفع ممنوعیت ۱۰ ساله از افزایش سقف تسهیلات مسکن اقدامی لازم و ضروری بود و باید انجام می شد، اما لازم است سیاست گذاران بخش مسکن برای بازنگری در روند پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید ملک در استان های مختلف دو تصمیم فوری اتخاذ کنند. به اعتقاد آنها نظام فعلی تامین مالی و پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن به دو شکل عمده نیازمند اصلاح و بازنگری است تا بتواند به نفع تقاضای مصرفی اولا رونق غیرتورمی را در بازار مسکن ایجاد کند و ثانیا توزیع مناسبی از پاسخگویی به نیاز متقاضیان مصرفی در همه شهرهای کشور باشد. کارشناسان می گویند اگر چه بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده به متقاضیان سقف مشخصی تعیین کرده است، اما در برخی شهرها پوشش دهی تسهیلات بیش از حد مجاز تعیین شده برای خرید آپارتمان های مصرفی است.

مطابق با ضوابط تعیین شده از سوی بانک مرکزی، پرداخت وام خرید مسکن از سوی سیستم بانکی منوط به این است که مبلغ وام از ۸۰ درصد قیمت مسکن تجاوز نکند؛همین موضوع موجب شده هم اکنون در شهرهایی که قدرت پوشش دهی تسهیلات خرید مسکن تا ۶۹ درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ را پوشش می دهد، متقاضیان از این وام به منظور خرید واحدهای بزرگ متراژ استفاده کنند. علاوه بر تغییر مسیر تسهیلات مسکن به بازار واحدهای بزرگ متراژ، انحراف منابع بانکی به بازار تقاضای سرمایه ای خرید ملک به جای تامین مسکن برای خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی، می تواند پیامد دوم این وضعیت در آینده نزدیک باشد.

تغییرات چهارگانه قیمت مسکن

یافته ها از عملکرد کشوری بازار تابستانه مسکن حاکی است هم اکنون تغییرات قیمت مسکن در مراکز استان ها عمدتا از ۴ حالت متفاوت تبعیت می کند. این در حالی است که تغییرات قیمت مسکن در هر یک از مراکز استان های کشور انعکاسی از وضعیت قیمت مسکن در تمام شهرهای موجود در زیر مجموعه استان یاد شده است.برخی استان های کشور طی ۱۲ ماه منتهی به شهریور امسال، در نتیجه خروج از فاز رکود معاملاتی در بازار ملک، ابتدا با «رشد ملایم» و سپس «ثبات قیمت» مواجه شدند. این استان ها بهار امسال در مقایسه با تابستان سال قبل رشد ملایم قیمت و تابستان امسال در مقایسه با یک فصل گذشته – بهار۹۵- ثبات قیمت مسکن را تجربه کردند. تغییرات یکساله قیمت مسکن مبنی بر رشد ملایم و سپس ثبات قیمت در بازار معاملات ملک در این شهرها بهترین وضعیت را به لحاظ قیمتی در بازار مسکن این شهرها در مقایسه با سه حالت دیگر تحولات قیمت در مراکز استان های کشور رقم زده است؛ شهرهای اصفهان، کرج، همدان و رشت، مثال هایی از نوع اول نوسان قیمت در بازار کشوری قیمت مسکن را شامل می شوند. دومین حالت تغییرات بازار مسکن طی ۴ فصل اخیر منتهی به پایان تابستان ۹۵، از بروز «رشد شدید قیمت مسکن» در بهار امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته و سپس «برگشت نسبی قیمت ها» در تابستان ۹۵ حکایت دارد؛ هر چند برخی از شهرها طی یک سال اخیر در سه ماه اول امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته با رشد شدید قیمت مواجه شدند، اما در سه ماه دوم امسال، این رشد شدید با برگشت نسبی قیمت ها تعدیل شد.اردبیل و زاهدان دو نمونه از این شهرها هستند که در بهار امسال رشد شدید قیمت را تجربه کردند اما در سه ماه دوم سال، قیمت مسکن در آنها به طور نسبی به عقب برگشت. سومین حالت تغییرات یک ساله قیمت مسکن از «کاهش قیمت مسکن» در بهار سال ۹۵ نسبت به تابستان سال گذشته و سپس «افزایش مجدد قیمت» در تابستان نسبت به بهار امسال حکایت دارد؛ برخی از شهرهای کشور همچون شیراز و اراک اگر چه بهار امسال با کاهش نسبی قیمت مسکن در مقایسه با تابستان سال قبل مواجه شدند، اما طی سه ماه دوم امسال –تابستان ۹۵ – میانگین قیمت مسکن در آنها نسبت به سه ماه اول سال افزایش یافت. چهارمین حالت که بدترین وضعیت قیمتی در کارنامه تحولات بازار کشوری ملک طی تابستان امسال را رقم زده به وضعیت غیرطبیعی ۱۰ شهر از میان ۳۱ شهر مرکز استان کشور بر می گردد.در تمام این شهرها تغییرات قیمت مسکن در هر دو مقطع زمانی مورد بررسی –بهار ۹۵ نسبت به تابستان ۹۴ و تابستان ۹۵ نسبت به بهار ۹۵ – «افزایشی» بوده است. تابستان امسال، نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای تبریز، اهواز،کرمان، گرگان، قزوین، بندرعباس، زنجان، بوشهر،سمنان و شهر کرد، با عبور از مرز تورم عمومی، منجر به بروز شرایط غیر طبیعی در بازار مسکن این شهرها و میانگین کشوری شد به طوری که تغییرات قیمت آپارتمان در هر یک از این شهرها نسبت به تابستان سال گذشته افزایش ۱۱ تا ۳۵ درصدی قیمت مسکن در ۱۰ شهر از ۳۱ شهر مرکز استان کشور را رقم زد.رشد ناموزون قیمت مسکن هم اکنون در ۱۰ مرکز استان کشور که پوشش دهی وام بدون سپرده خرید آپارتمان در آنها بیش از ۵۰ درصد نیاز متقاضیان خرید مسکن را دربر می گیرد، حکایت از بروز شرایط غیر عادی در بازار مسکن این شهرها دارد.میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۱۰ شهر گفته شده از کمتر از یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان سال گذشته به مرز ۲ میلیون تومان رسید، به این ترتیب، تسهیلات بدون سپرده ۹۰ میلیون تومانی که در حال حاضر به متقاضیان خرید مسکن در ۳۰ مرکز استان کشور – به جز شهر تهران – پرداخت می شود به طور متوسط ۷۵ درصد از قیمت یک آپارتمان ۸۰ متری را پوشش می دهد.این در حالی است که حداقل پوشش دهی وام بدون سپرده برای خرید مسکن مصرفی در این شهرها ۵۰ درصد است که این میزان در عمده این ۱۰ مرکز استان تا ۹۶ درصد هم می رسد.

جزئیات دو راهکار

کارشناسان اقتصاد مسکن در تشریح دو راهکار فوری برای کنترل تورم مسکن توصیه می کنند در استان ها و شهرهایی که قدرت خرید مسکن به واسطه افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده خرید آپارتمان به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت آپارتمان های معمولی رسیده است، شرایط دریافت تسهیلات برای خریداران دارای سابقه مالکیت (گروه های غیرخانه اولی) به واسطه ابزارهایی همچون افزایش نرخ سود تسهیلات، کاهش مدت زمان بازپرداخت و تعیین اولویت دریافت وام برای خانه اولی ها، به نفع تقاضای مصرفی، دشوارتر شود.در قالب پیشنهاد دوم، متولی تامین مالی و بانک عامل بخش مسکن می تواند با بازنگری در سقف شناور تسهیلات خرید آپارتمان که در حال حاضر در سه سطح (۱۱۰ میلیون تومان تهران، ۹۰ میلیون مراکز استان ها و ۷۰ میلیون سایر شهرها) پرداخت می شود، این سطح را به نفع استان ها و شهرهایی که قدرت پوشش دهی وام در آنها زیر ۵۰ درصد است، تعدیل کند.