بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 5 مرداد 1395      10:23

طبقه محروم ازوام مسکن

اقتصاد ایرانی: تاخیر در راه اندازی بازار لیزینگ مسکن، بخشی از تقاضای مصرفی را در بهره برداری از شرایط مناسب خرید محروم کرد. با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است. وام های فعلی (۱۱۰ تا ۱۶۰ میلیونی) تقاضای میان درآمد رو به پایین را هدف قرار داده اما برای تامین قدرت خرید «تقاضای میان درآمد رو به بالا»، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان های مخصوص این گروه، تسهیلات حداقل ۳۰۰ میلیون تومانی لازم است که پرداخت آن، نیازمند «لیزینگ» است.

به گزارش دنیای اقتصاد، تعلل ناشی از نوعی محافظه کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.یک فصل از موافقت اولیه سیاست گذار پولی با راه اندازی بازار لیزینگ مسکن می گذرد اما شکل گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش نویس از قبل تهیه شده»، متوقف مانده است. این بی عملی در حال حاضر باعث شده دهک های میان درآمد رو به بالا که حداقل ۲۵ درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به ۱۰ درصد نزول کند. بررسی ها نشان می دهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به صورت وام های ۱۱۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی پرداخت می شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان هایی با بهای کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان و زیر ۱۰۰ مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، ۲ تا ۳ واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان های بالای ۶۰۰ میلیون تومان با حداقل مساحت ۱۰۰ و حداکثر ۱۵۰ مترمربع، به خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود. این آپارتمان ها هم اکنون ۱۰ تا ۱۳ درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می دهند، یعنی حدود ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک های ۶ تا ۸ درآمدی، سهم فروش این آپارتمان ها می تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود. این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت های مالی زیرمجموعه اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش قدم شود. اما سیاست گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط قرمز لیزینگ مسکن دانست.

 در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن – نزدیک به ۱۰ سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد. مانع اول، مجاز نبودن بانک ها به تزریق منابع به شرکت های لیزینگ است. نگرانی سیاست گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود. مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام شده تسهیلات برای لیزینگی ها –هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک ها، گران تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از ۱۰ سال) است. در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به صورت دستوری، به عنوان مانع سوم، تردید شرکت های سرمایه گذار را دوچندان کرده است.

کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ

کارشناسان می گویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد به طوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمان های با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمان های رسوبی در بازار به حرکت می افتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاه تر خواهد شد. در این باره کارشناسان با هدف فعال سازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راه اندازی لیزینگ را مطرح می کنند، به گونه ای که بازگشت این شرکت ها می تواند ضمن تضمین جریان تسهیلات دهی به گروه های کم درآمد امکان حضور دهک های میان درآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.

این پیشنهاد از آن جهت مطرح می شود که جامعه هدف سیاست های تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میان درآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریف شده در این دوره در سبد تقاضای دهک های میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم می کنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف می کنند و تامین منابع از سوی واسطه های مالی نظام مند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح می دهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافته تر تلقی می شود.

تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران

در پژوهش های انجام شده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش زای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروه های کم درآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهک های درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف می شود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب نظران، در اکثر کشورهای هم تراز با ایران، نظام های تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهک های درآمدی جامعه می پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را می توانند از این مسیر تامین کنند.در یکی دو سال اخیر و پس از راه اندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروه های کم درآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروه های میان درآمد به بالا دارد.متراژ موردنیاز این گروه ها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکل گیری تقاضای دهک های درآمدی میانی به بالا هستند.از همین رو، با وجود افزایش ۲.۵ برابری ارزش تسهیلات، به دلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل ۴ میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یک چهارم ارزش این واحدها را پوشش می دهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق به سر می برد.

میانبر رونق

برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می تواند گزینه ای برای کمک به نظام وام دهی خرید مسکن باشد.

او با اشاره به نقش بانک ها در تامین مالی اقشار میان درآمدی رو به پایین، می گوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان به دلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخ های کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پس انداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکت های لیزینگ در صورت فعالیت مجدد می توانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهک ها برای بانک ها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگ ها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی می تواند بدون کاهش سهم گروه های کم درآمد انجام شود.

یک سوء تفاهم سیاست گذار

شرکت های لیزینگ از جمله شرکت هایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آورده های سرمایه گذاران تامین می شود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکت ها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپرده گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحب نظر بانکی سیاست گذار برای لیزینگ ها به دلیل آنکه از محل سپرده ها اقدام به تجهیز منابع نمی کنند، نمی تواند نرخ سود یا سقف تسهیلاتی تعیین کند.این عضو هیات پیشین بانک مرکزی تاکید دارد در صورت رفع این سوء تفاهم در فضای سیاست گذاری و تغییر نگاه به لیزینگ ها می توان به تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست.

نگرانی تورمی سیاست گذار

در کنار این سوء تفاهم نگرانی تورمی سیاست گذار نیز دومین مانع در مسیر فعالیت شرکت های لیزینگ عنوان می شود. سیاست گذار به دلیل آثار تورمی احتمالی ناشی از فعالیت این شرکت ها مانع از راه اندازی آن شده است. سیاست گذار پولی و بانکی کشور معتقد است تزریق نقدینگی و تحریک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن همراه است.

سابقه فعالیت لیزینگ ها نیز نشان داده، به دلیل جذابیت نرخ در این بخش بانک ها منابع خود را به این سمت سوق داده اند. تزریق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم درآمد را از دریافت تسهیلات محروم می کند به تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن و موج جدیدی از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدیر گروه مالی بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار می کند: در پیش نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند و تاکید بر این است که بانک ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود. برخی کارشناسان نیز شرایط و نرخ یکسان برای وام ها و سپرده ها را در نقاط مختلف شهری و گروه های درآمدی از چالش های ذاتی نظام تامین مالی عنوان و اظهار می کنند: پیوند بازار سرمایه، بازار پول و برخی ابزار قرضی مانند لیزینگ می توانند رنگ تامین مالی بخش مسکن را تغییر دهد و گروه های مختلف درآمدی امکان حضور مصرفی در بازار را داشته باشند.

ازگلی نیز درخصوص نگرانی تورم سیاست گذاران اعتقاد دارد: مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه ای ایجاد خواهد شد. او ادامه می دهد: سیاست گذار می تواند از طریق تدوین آیین نامه حرفه ای امکان حمایت از اقشار میان درآمدی رو به بالا برای ورود به بخش مسکن را فراهم کند.

درخواست اجازه مشروط

مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن به سیاست گذار پولی پیشنهاد می دهد: در گام اول سیاست گذاری می تواند زمینه حضور مشروط لیزینگ ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهیلاتی و نرخ سود معین البته در دامنه ای که فعالیت های اقتصادی این شرکت ها را دارای توجیه کند می تواند دو تبصره موقتی برای بازگشت مجدد لیزینگ ها باشد.ثبات حاکم بر فضای اقتصاد کلان به خصوص در بخش های رقیب بازار مسکن نیز می تواند ضمانتی برای رفع دغدغه سیاست گذار در شرایط کنونی باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعیت تورمی و اقتصاد کلان متغیرهای اثر گذار بر قیمت مسکن است. در حال حاضر که با توجه به متناسب سازی بازدهی بخش ها، در کوتاه مدت جهش قیمتی منتفی به نظر می رسد، سیاست گذار فرصت دارد در میان مدت با اقدامات تکمیلی و عمق بخشی به نظام تامین مالی در دو حوزه ساخت و خرید جهش قیمت ناشی از عوامل بیرونی را مدیریت کند. ازگلی تاکید دارد: در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست گذار این بخش می تواند به بانک های تخصصی این بخش مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند. با تحریک تقاضا، پیش بینی می شود به دلیل مشوق های در نظر گرفته شده برای عرضه، ساخت و ساز نیز تقویت شود. به این ترتیب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه های مختلف درآمدی تحریک می شود.عمق بخشی به نظام تامین مالی و کاهش اتکا به پس اندازهای خصوصی می تواند از آثار بلندمدت چنین سیاستی باشد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir