بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 16 خرداد 1395      10:46

مدل پنجم قیمت‌گذاری زمین

اقتصاد ایرانی: ۱۰ سیاست مدنظر وزیر راه و شهرسازی برای مدیریت اراضی دولتی که ماه گذشته به سازمان ملی زمین ابلاغ شد، از طریق اعمال «نظام جدید قیمت گذاری زمین» به اجرا درمی آید. عباس آخوندی اخیرا با انتقاد از نگاه تجاری به زمین های دولتی، خواستار طراحی مدلی متفاوت از ۴ دهه گذشته در واگذاری این اراضی شده بود. جزئیات این مدل که بازار زمین را در خدمت سیاست گذاری های اجتماعی قرار می دهد، حاکی است هر نوع واگذاری عمده یا محدود اراضی دولتی، با لحاظ «ارزش اعتباری» زمین - که کاملا از «ارزش فیزیکی و قیمت تجاری» مجزا و تفکیک شده است، انجام خواهد شد و «ارزش اعتباری» تابعی از دو مولفه «میزان جمعیت» و «سطح خدمات» مناطق شهری است. واگذاری اراضی براساس «ارزش اعتباری» باعث می شود بازار زمین در نقش اهرم تنظیم جمعیت شهری، به ناموازنه شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و کوچک پایان دهد. در حال حاضر، میانگین تراکم جمعیت در کشور، ۴۶ نفر در کیلومتر مربع است؛ اما در تهران و البرز، میزان تراکم جمعیت، بیش از ۱۰ برابر و در برخی دیگر از استان ها، یک ششم میانگین کشوری است. آخوندی، چهار الگوی «تعیین قیمت» اراضی در دولت های پس از انقلاب را حاوی نواقص و اشکالاتی می داند.

به گزارش دنیای اقتصاد، وزیر راه و شهرسازی برای تحقق ۱۰ سیاست جدید در بازار «زمین» که ماه گذشته آنها در قالب ماموریت های پیش روی سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ کرد، سبک تازه ای بابت نحوه قیمت گذاری اراضی دولتی در نظر گرفته که با اعمال آن از یکسو «دو چالش زیرپوستی» شهرهای کشور برای رفع شدن، «قابل مدیریت» می شود و از سوی دیگر «تسلط رفتارهای سوداگرانه» مجموعه دولت، مدیریت شهری و دلالان بر بازار ملک کاهش می یابد. سبک جدید قیمت گذاری «زمین»، کاملا متفاوت از چهار شیوه ملاک عمل دولت های پس از انقلاب است که البته در تدوین آن همه نقاط ضعف و قوت روش های چهار دهه گذشته در تعیین قیمت و واگذاری اراضی دولتی، مدنظر قرار گرفته و در نهایت، با نگاه به وضع موجود بازار زمین شهری، طراحی و تدوین شده است.

عباس آخوندی در گفت وگو با هفته نامه «تجارت فردا» -شماره جدید که امروز منتشر شده است- درباره جزئیات نظام جدید مدیریت، قیمت گذاری و واگذاری «زمین» اعلام کرد: اراضی دولتی به عنوان قوی ترین ابزار سیاست گذاری اجتماعی در شهرها باید از مسیر کارکرد غلط گذشته خارج شود و به عنوان اهرم تحت اختیار سیاست گذاران، در خدمت «تنظیم جمعیت شهرها» و «توسعه خدمات و رفاه شهری» به صورت توام قرار بگیرد. برای این منظور لازم است در حوزه بازار «زمین»، برای اولین بار، «ارزش اعتباری» تعیین شود که با «ارزش فیزیکی» زمین متفاوت است. «ارزش اعتباری» زمین، از قیمت تجاری و روز ملک، «تفکیک شده» است و بسته به موقعیت جغرافیایی اراضی آماده واگذاری، تابعی از دو مولفه «جمعیت» آن منطقه شهری و «سطح خدمات در دسترس» آن شهر است.

در نظام جدید قیمت گذاری زمین مطابق آنچه وزیر راه و شهرسازی بر آن تاکید دارد، سطح «ارزش اعتباری» اراضی قابل واگذاری به صورت عمده یا محدود، برحسب اهدافی که دولت برای «کنترل ناموازنه شدید تراکم جمعیت شهری» تعریف کرده است، تعیین خواهد شد. یعنی در شهرهایی که کمترین میزان تراکم جمعیت –میزان جمعیت ساکن در هر کیلومتر مربع- در آنها وجود دارد اما منابع طبیعی آن شهرها به خصوص منابع آبی، قابلیت پذیرش جمعیت بیشتر را دارد، هر نوع برنامه واگذاری زمین با لحاظ کمترین «ارزش اعتباری»، اعمال خواهد شد تا انگیزه سرمایه گذاری برای توسعه شهر و ساخت و ساز برای بخش خصوصی فراهم شود. همچنین در شهرهایی که «تراکم جمعیت» در آنها به مراتب بیشتر از میانگین کشوری است به خصوص در شهرهای بزرگ، سطح «ارزش اعتباری» زمین در بالاترین نرخ ممکن تعیین می شود تا با این اهرم، سیاست مدنظر وزارت راه و شهرسازی مبنی بر «محدودسازی توسعه فیزیکی کلان شهرها» دست یافتنی شود. ضمن آنکه، تعیین «ارزش اعتباری» اراضی دولتی به صورت متغیر بین شهرهای مختلف کشور، انگیزه نسبی «توسعه شهرهای کوچک و میانی» را برای سرمایه گذاران افزایش می دهد و از همه مهم تر، تعمیم این مدل قیمت گذاری به شهرداری ها باعث کمرنگ شدن مدل های سوداگری و حباب ساز گذشته خواهد شد.

بررسی ها درباره عدم توازن جمعیت شهری در کشور نشان می دهد: در حال حاضر شهرهای کشور با دو نابرابری در شاخص های جمعیتی روبه رو است. از یکسو، نرخ رشد سالانه جمعیت شهری در ۱۸ استان کشور، کمتر از نرخ میانگین کشوری -۱.۲۹ درصد- است و همچنین ۱۲ استان با رشد جمعیتی کمتر از یک درصد روبه رو هستند و از سوی دیگر، میزان تراکم جمعیت در ۱۰ استان، زیر نرخ تراکم میانگین است. ضمن آنکه، تراکم جمعیت تهران و کرج به عنوان دو کلان شهر حاوی جمعیت سرریز و مازاد، بیش از ۱۰ برابر میانگین تراکم جمعیت کشوری است.

طبق آخرین سرشماری (سال ۹۰)، در کل کشور تراکم جمعیت معادل ۴۶ نفر در هر کیلومتر مربع است، اما در استان تهران، میزان تراکم جمعیت، ۸۹۰ نفر در کیلومتر مربع است و در البرز، گیلان و قم نیز به ترتیب ۴۷۱ نفر، ۱۷۷ نفر و ۱۰۰ نفر است. در برخی استان ها همچون خراسان جنوبی، سیستان و بلوچستان و یزد، تراکم جمعیتی تک رقمی است! از طرفی، طبق گفته آخوندی، در مشهد، حداکثر میزان جمعیت پذیری در دهه ۷۰ معادل ۱.۹ میلیون نفر تعیین شده بود اما الان جمعیت مشهد به بیش از سه میلیون نفر رسیده و جمعیت محدوده شهری مشهد و شهرهای پیرامون آن نیز پنج میلیون نفر برآورد می شود. در تهران نیز تمام ظرفیت اکولوژیکی شهر کفاف ۷.۵ میلیون نفر جمعیت ساکن در محدوده پایتخت را می دهد اما جمعیت مجموعه شهری تهران الان به ۱۴.۵ میلیون نفر رسیده است.

تراکم جمعیت شهرها حکایت از آن دارد که ۸ استان دارای ۸ کلان شهر، الزاما جزو استان های با بیشترین تراکم جمعیتی نیستند و این موضوع ظرفیت شهرهای کوچک اطراف تهران و سایر کلان شهرها برای هدایت جمعیت سرریز، مشروط به سیاست گذاری درست در بازار زمین را نشان می دهد. آخوندی توزیع نابرابر جمعیت در شهرها را نتیجه مدل های نادرست واگذاری زمین و بی اثر بودن سیاست های گذشته در توازن بخشی به جمعیت شهری عنوان می کند.

براساس سبک مد نظر وزیر راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین کلیه زیرمجموعه های وزارتخانه که به نوعی مسوولیت مشخصی در بازار زمین و اراضی دولتی دارند، باید در واگذاری زمین با پیروی از سیاست «ارزش اعتباری»، در شهرهای بزرگ سیاست های «بازسازی بافت های درونی شهرها، توقف توسعه فیزیکی شهر و همچنین جذاب سازی سکونت در شهرهای اطراف» لحاظ شود و در شهرهای کوچک نیز سیاست ها در راستای توجیه پذیر کردن سرمایه گذاری ساختمانی و توسعه خدمات شهری باشد. آخوندی در این گفت وگو با بیان اینکه «ارزش اعتباری» زمین قابل صرف نظر کردن نیست، اعلام کرد: زمین به صورت خام فاقد ارزش است اما بسته به اینکه رابطه اش با اولین سکونتگاه به چه شکلی است، ارزش اعتباری مشخص و قابل محاسبه پیدا می کند. چرا که اگر در دوره فعلی، سبک های غلط گذشته در قیمت گذاری و واگذاری اراضی، اصلاح نشود، هر نوع واگذاری منجر به تشدید تمرکزگرایی (رشد بیشتر پیرامون شهرهای بزرگ به رغم فرسودگی از درون و همچنین شکاف بیشتر جمعیت ناچیز شهرهای کوچک با شهرهای بزرگ) خواهد شد. آخوندی با تشریح چهار سبک دولت های گذشته در قیمت گذاری و واگذاری زمین تصریح کرد: مجموعه تجربه به جامانده از مدیریت بازار زمین، بیانگر آن است که اراضی دولتی در دوره هایی به ابزار توزیع رانت به گروه های خاص تبدیل شد و در دوره هایی نیز ابزار تامین مالی دولت قرار گرفت. در این بین، زمین، تاثیر محسوسی بر تنظیم جمعیت شهری و متغیرهای اقتصاد مسکن به ویژه اقشار کم درآمد نداشته است.

حدود ۴ دهه اخیر، زمین های دولتی ابتدا با «قیمت صفر» واگذار شد که نتیجه آن، ورود دلالان زمین به این بازار و دست به دست شدن زمین ها با قیمت بالا بین صاحبان اولیه و واسطه ها بود بدون آنکه جامعه هدف تحویل گیرنده زمین ها از مزایای پایدار این اراضی در جهت خانه دار شدن بهره مند شود.دومین سبک واگذاری زمین به صورت حذف «قیمت ذاتی» و قیمت گذاری براساس «آماده سازی و تامین خدمات روی اراضی» در دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ پیاده شد که در این مدل، زمین ها به نوعی با قیمت معادل هزینه آماده سازی، به گروه های هدف پیش فروش شد اما تاخیر در پرداخت مبالغ پیش خرید باعث می شد تحت تاثیر تورم، قیمت نهایی از برآورد اولیه بالا بزند و عملیات آماده سازی به مشکل بخورد. ضمن آنکه، مجددا ورود دلالان زمین به بازار و خرید زمین ها به بهای بالاتر از قیمت آماده سازی، این اراضی را از بازار مصرف منحرف کرد.

سبک سوم به صورت مشارکت دولت با انبوه ساز از محل زمین کلید خورد که در این مدل نیز، چالش اصلی مربوط به نحوه قیمت گذاری همچنان برای مسوولان، لاینحل ماند. در این مدل، اگر زمین با قیمت صفر در اختیار شریک قرار می گرفت، همه رانت زمین به انبوه ساز می رسید و اگر قیمت روز مبنای شراکت می شد، اقشار کم درآمد از دریافت واحدهای ساخته شده روی این زمین ها به واسطه قیمت بالای فروش، جا می ماندند.

سبک چهارم اما تحت تاثیر نظام غلط شهرداری ها در دهه ۷۰ و شیوع تراکم فروشی، به صورت فروش زمین با قیمت تجاری اتفاق افتاد. در این سبک که در حال حاضر نیز در تهران ملاک عمل صاحبان زمین قرار دارد، ارزش فروش زمین نه بر حسب ارزش واقعی آن که بر حسب ارزش سوداگری آن زمین که میزان تراکم ساختمانی و طبقات قابل ساخت روی این اراضی آن را تعیین می کند، مشخص می شود. این ارزش، متناسب با توافق با شهرداری برای میزان تراکم، به صورت تصاعدی افزایش می یابد. سبک های گذشته مدیریت بازار زمین چون که در داخل شهرها تحت تاثیر نبود زمین بکر برای واگذاری، قابل پیاده سازی نبوده به رشد محیطی شهرها منجر شد و هزینه شهرداری ها برای اداره شهر را افزایش داد و در نتیجه به تشکیل چرخه باطل «رشد مخارج شهر در پی تراکم فروشی و افزایش وسوسه تجارت با زمین های حاشیه ای و به دنبال آن، تراکم فروشی بیشتر برای تامین مخارج شهر» منجر شد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir