کناره‌گیری خصوصی‌ها از سرمایه‌گذاری در مسکن
اقتصاد ایرانی: اگرچه آمار منتشر شده درباره حجم معاملات خرید و فروش مسکن در دی و بهمن سال ۹۴ همچنین فروردین ماه سال جاری نشان از افزایش قراردادها نسبت به ماه های مشابه سال ۹۳ و ۹۴ دارد و برخی کارشناسان و مسوولان بخش مسکن، رشد معاملات را نشانه خوبی برای خروج از رکود و بهبود بازار ارزیابی می کنند اما رونق مسکن تنها وابسته به حجم معاملات نیست و عوامل دیگری ازجمله رشد ساخت و ساز (به ویژه میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی)، افزایش قدرت خرید مردم و... نیز در معادله رونق بازار مسکن موثر هستند که آمار بانک مرکزی درباره میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال ۹۴ نشانگر آن است که شاخص سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ به شدت افت کرده و منفی شده که این موضوع می تواند کاهش عرضه را در سال های آتی به همراه داشته باشد زیرا افت در میزان ساخت و ساز با توجه به روند رو به رشد خریداران مسکن، انباشت تقاضا و به هم ریختگی میان بخش عرضه و تقاضا را موجب می شود که می تواند بازار مسکن را با مشکلات بسیاری همراه کند.
به گزارش تعادل، این موضوع بهانه یی شد تا گفت وگویی با محمدرضا فرهادی پور، عضو هیات علمی موسسه آموزش علمی بانکداری و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن داشته باشد و درباره آثار کاهش شدید سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن پرسش هایی را مطرح کند. به گفته فرهادی پور با کم رنگ شدن حضور سرمایه گذاران بخش خصوصی در حوزه مسکن، دولت مجبور به افزایش سهم خود در ساخت وساز می شود و باید سیاست های قدرتمندتری را اعمال کرده و از ابزارهای جدید بهره گیرد البته این امکان نیز وجود دارد که ابزارهای جدید و تغییر سیاست ها موثر نبوده و دولت به شوک درمانی متوسل شود که این روش می تواند آثار ناخواسته یی به دنبال داشته باشد و شاهد پیامدهایی مانند افزایش شدید قیمت ها، کاهش کیفیت ساخت و ساز، فروش فزاینده تراکم و... باشیم.
آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان از کاهش شدید میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی مسکن در سه ماهه سوم سال ۹۴ دارد، این درحالی است که براساس آمار از سه ماهه دوم سال ۹۳ تاکنون شاهد این تعداد شاخص منفی در سرمایه گذاری بازار مسکن نبودیم، این کاهش شدید به چه معناست؟
افت در میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی مسکن در دو سه سال اخیر دور از انتظار نبوده و به نظر می رسد که در سه ماهه چهارم سال ۹۴ میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی با کاهش بیشتری (نسبت به سه ماهه سوم سال ۹۳) مواجه شده باشد. براساس این آمار همه شاخص ها درباره ساختمان های شروع شده، نیمه تمام و تمام شده منفی است که در سال های گذشته اینچنین نبوده ضمن اینکه رقم کاهش نیز بسیار بالاست و این موضوع نشان از عمیق تر شدن رکود در سال ۹۴ دارد.
آثار و تبعات کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن چه می تواند باشد؛ با توجه به آنکه بخش خصوصی مهم ترین نقش را در اقتصاد مسکن بازی می کند؟
با کم رنگ شدن حضور سرمایه گذاران بخش خصوصی مسکن، دولت مجبور به افزایش سهم خود در این بخش می شود. در دولت گذشته نقش دولت در بخش مسکن افزایش یافت و دولت یازدهم نیز که این نقش را به ارث برده بود، تغییری در این سهم ایجاد نکرد. آمارها در این بخش نشان می دهد که تا سال ۹۲ میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن به این ترتیب بوده است: بخش خصوصی ۶۰ درصد، دولت ۳۰ درصد و سایر منابع نیز ۱۰ درصد. البته دولت یازدهم در دو سه سال گذشته سهم خود را تغییر نداد و بخش خصوصی هم تمایلی به افزایش نداشت اما با کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن، دولت در یکی دو سال آینده باید نقش پررنگ تری را ایفا کند یا ابزارهای جدیدی را مورد استفاده قرار دهد زیرا با عمیق تر شدن رکود دولت برای خروج از شرایط نابسامان باید سیاست های قدرتمندتری را اعمال کند البته این امکان نیز وجود دارد که ابزارهای جدید و تغییر سیاست ها نیز موثر نبوده و دولت به شوک درمانی متوسل شود که این روش می تواند آثار ناخواسته یی به دنبال داشته باشد و شاهد پیامدهایی مانند افزایش شدید قیمت ها، کاهش کیفیت ساخت و ساز، فروش فزاینده تراکم و... باشیم.
آیا این آمار می تواند نشانه یی برای ادامه رکود در سال جاری یا سال های آتی نیز باشد؟
اگر شرایط فعلی ادامه یابد و دولت سیاست گذاری ویژه یی برای بهبود شرایط نداشته باشد شاهد عمیق تر شدن رکود بازار مسکن در آینده خواهیم بود. در ۸ سال گذشته سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن نسبت به بخش خصوصی تغییر داشته و سرمایه بخش خصوصی به سایر حوزه های اقتصادی حرکت کرده که رکود حاکم بر اقتصاد کلان موجب شده که این سرمایه ها در سایر بخش ها قفل شده یا سرمایه گذاران تمایلی برای بازگشت به بخش مسکن را نداشته باشند در واقع با توجه به نقش پررنگ بخش خصوصی در بازار مسکن، کاهش تمایل سرمایه گذاران می تواند عاملی برای ادامه رکود باشد، با توجه به شرایط سایر بازارها سرمایه گذاران دیگر رغبتی برای حضور در بازار مسکن ندارند زیرا در سال گذشته سود سرمایه گذاری یک ساله در بانک ۲۵ درصد بود درحالی که فعالیت در بخش مسکن سودی نداشت.
کاهش شاخص سرمایه گذاری بخش خصوصی در سه ماهه دوم سال ۹۴ می تواند باعث افزایش عدم تعادل عرضه و تقاضا شود ؟
درحال حاضر عرضه به میزان کافی است اما تقاضای موثر وجود ندارد و اگر تقاضا در سال های آتی با افزایش قدرت خرید مردم بهبود نیابد نمی توان انتظار داشت که با کمبود عرضه مواجه شویم زیرا درحال حاضر عرضه مناسب است و اگر قدرت خرید مردم با حمایت های مالی دولت و رونق اقتصاد کلان بهبود نیابد افزایش فزاینده تقاضا تا یکی دو سال آینده اتفاق نمی افتد.
در فروردین ماه سال جاری براساس آمار بانک مرکزی شاهد رشد ۲۰.۴ درصدی معاملات نسبت به سال گذشته بودیم. افزایش معاملات از دی ماه شروع شد اما در اسفند شاهد کاهش بودیم آیا می توان افزایش قراردادها را به معنای خروج از رکود مسکن و بهبود نسبی بازار مسکن بدانیم؟
اغلب معاملات صورت گرفته در فروردین ماه مربوط به واحدهای کوچک متراژ بوده که این واحدها درصد کوچکی از بازار مسکن را به خود اختصاص داده اند ضمن اینکه باید مشخص شود که واحدهای فروخته شده در ماه نخست سال مربوط به واحدهای نوساز یا قدیمی بوده است(فروش واحدهای نوساز باید مورد توجه قرار گیرد و میزان خرید و فروش واحدهایی با سن بنای بالای ۵ سال مد نظر نیست) و با اتکا به افزایش حجم معاملات نمی توان از بهبود بازار مسکن سخن گفت. زیرا رونق بازار مسکن متاثر از عوامل متعددی ازجمله تعداد پروانه های صادر شده، سرمایه گذاری در ساختمان های شروع و تکمیل شده و... است و افزایش حجم معاملات تنها یک عامل در ایجاد رونق بازار مسکن است در واقع رشد تعداد قراردادها، چراغ راهنمای خوبی برای تشخیص بهبود بخش مسکن نیست.
