بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 6 ارديبهشت 1395      10:24

دو پالس انحرافی از بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: اولین ماه بازار مسکن ۹۵، با کاهش ۸ درصدی قیمت آپارتمان و سقوط ۵۶ درصدی حجم معاملات، به پایان رسید. بررسی های جامع درباره آمار رسمی از «اوضاع مسکن در ماه نیمه تعطیل» به شناسایی دو پالس انحرافی منجر شده است که مشخص می کند اگر چه تحولات فروردین ۹۵، در ظاهر معنای «شروع دوباره نوسان قیمت» و «بازگشت رکود معاملاتی» را می دهد، اما این رفتار مطابق فروردین حداقل ۴ سال گذشته بوده که در شروع هر سال - چه رونق و چه رکود- تکرار می شود. با این حال، یک اتفاق جدید، آستانه رونق غیرتورمی را نشان می دهد.

عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولین ماه سال ۹۵، به ثبت دو علامت «گمراه کننده» در نبض فروردین ماه معاملات ملک منجر شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش ها از آمار رسمی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار حاکی است: ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با ۸ درصد کاهش نسبت به اسفند ۹۴، وارد سطح قیمتی بهمن و ماه های قبل از آن شد. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز در فروردین، سقوط ۵۶ درصدی را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه یک فصل گذشته رسید. در حال حاضر دو رخداد ملکی در ماه نیمه تعطیل سال ۹۵ که شامل «افت محسوس قیمت مسکن آن هم یکسال پس از ثبات نسبی» و همچنین «ریزش حجم معاملات آپارتمان بعد از یک فصل صعود» می شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسیر تازه ای که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. این دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهای تکمیلی، مورد تحلیل اقتصادی قرار نگیرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخلیه در قیمت» را منعکس کند. اما بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره تحولات یک ماه اخیر در بازار مسکن نشان می دهد: معاملات ملک در تهران طی فروردین امسال با تاثیرپذیری از شرایط «تقویم»، همچون اولین ماه هر سال، با یک تغییر جهت کوتاه مدت حداکثر ۳۰ روزه روبه رو شد که این اتفاق مطابق دوره های پیشین، ماندگار و قابل سرایت به سایر ماه های سال نیست. حجم معاملات ملک در فروردین به دلیل تعطیلی کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نیمه دوم ماه محدود است که در این زمان اندک نیز عمده بازاریابی ها صرف فراهم کردن زمینه انجام معامله برای ماه بعد می شود.

در فروردین ماه همچنین نگاه مبهم سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، مانع از تمایل فروشنده ها به حضور در بازار می شود طوری که به گفته مشاوران املاک، حتی در صورت تقاضای موثر برای خرید مسکن در این ماه، فایل های فروش با نظر مالکان برگشت می خورد و عرضه دوباره آنها به اردیبهشت و خرداد موکول می شود. تحت تاثیر این شیوه عملکرد بازار ملک، ابتدای امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از ۱۳ تا ۱۵ هزار واحد مسکونی در هر یک از ماه های زمستان ۹۴ به رقمی معادل ۵ هزار و ۶۳۹ واحد مسکونی در فروردین نزول کرد. سقوط معاملاتی در فاصله اسفند تا فروردین را می توان در چهار سال گذشته نیز ردیابی کرد. در فروردین سال ۹۲ که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزدیک شدن به نقطه اوج بود، حجم خرید آپارتمان در تهران ۶۳ درصد نسبت به اسفند ۹۱ افت کرد و تنها ۴۹۰۰ فقره مبایعه نامه در بنگاه های املاک شهر تهران صادر شد. همچنین در فروردین سال های ۹۳ و ۹۴ نیز حجم معاملات در این بازار به ترتیب ۵۵ درصد و ۶۵ درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراین ماه ابتدایی سال ۹۵ نیز عینا به وضعیت طبیعی ابتدای سال های قبل دچار شد.

در این ماه، فقط یک گروه از فروشنده ها وارد بازار ملک می شوند. این گروه مالکانی هستند که به هر دلیل اقتصادی یا غیراقتصادی، با شرایط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوری دارند. در نتیجه، ویژگی این نوع فروشنده ها در ماه فروردین باعث می شود معاملات انجام شده در این ماه، به لحاظ قیمت به نفع خریدار تمام شود و میانگین ارزش معاملات کاهش پیدا کند. در فروردین سال های ۹۲، ۹۳ و ۹۴، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ترتیب ۷.۴ درصد، ۳.۷ درصد و ۴.۶ درصد افت کرد. در این میان، کاهش نزدیک به ۸ درصدی متوسط قیمت آپارتمان های پایتخت در اولین ماه سال ۹۵، علاوه بر منشأ ذاتی بازار فروردین، یک علت دیگر نیز دارد و آن به «هیجان به وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمی گردد. در آخرین ماه سال گذشته، به دلیل کاهش دستوری نرخ سود بانکی و تغییر مقصد تقاضای سرمایه ای به سمت بازار ملک، قیمت مسکن در تهران از مسیر نوسان صفر ماه های قبل خود خارج شد و ۸  درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر سطح قیمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هیجان بازگشته است و این افت قیمت با توجه به سایر متغیرهای اقتصاد مسکن، ارتباطی به حباب یا تخلیه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن برای سنجش میزان حباب قیمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بین قیمت مسکن و اجاره بهای سالانه استفاده می شود.

عدد حاصل از این نسبت طی ۲۵ سال گذشته، در دوره های رکود و زمانی که حباب قیمت مسکن به صورت کامل تخلیه می شود، به سطح ۱۵ رسیده و در نقطه اوج و جهش قیمت مسکن نیز تا مرز ۲۵ صعود کرده است. در حال حاضر که پایان دوره رکود مسکن است و به دلیل ثبات یکساله قیمت مسکن بعد از یک سال و نیم روند کاهشی، می توان به تخلیه حباب قیمت امیدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح ۹.۱۴ قرار دارد که این نسبت به معنای نبود حباب در قیمت مسکن است. با این استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمتی از آن استفاده می کنند، مشخص می شود، در وضعیت فعلی معاملات مسکن می تواند بدون نوسان قیمتی رونق بگیرد. هر چند حجم معاملات مسکن در فروردین امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقایسه با فروردین سال گذشته، ۱۹ درصد افزایش یافت که از این منظر، نقطه قوت پیش بینی های قبلی مبنی بر پایان رکود مسکن در سال جاری، محسوب می شود. این در حالی است که فروردین سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران ۲۸ درصد نسبت به فروردین سال ۹۳ افت کرد. به این ترتیب، مطابق چشم انداز کارشناسی، بازار معاملات مسکن با سپری کردن دوره پیش رونق در زمستان ۹۴، ظرف ماه های آینده وارد دوره رونق غیرتورمی خواهد شد. این دوره به صورتی خواهد بود که میزان رشد احتمالی قیمت ها کمتر از نرخ تورم است

ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن ۸ درصد کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین سال ۹۴، رقمی معادل ۴ درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه ۷.۱۴ درصدی در همین ماه، بیانگر نوسان مسکن در سطح زیرین تورم است. نتایج بررسی  همچنین حاکی است: علاوه بر دو علت ناشی از «ساختار بازار ملک در فروردین» و «رفع هیجان قیمتی اسفند»، یک علت سوم نیز برای کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگی خرید و فروش آپارتمان در مناطق ۲۲ گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه یک و سه به عنوان مناطق گران قیمت بازار مسکن -که اثر فزاینده بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران دارد- به یک سوم ماه های قبل کاهش یافت اما در دو منطقه ۴ و ۵، حجم معاملات بیش از ۵۰ درصد افت نکرد و در برخی مناطق جنوبی نیز نصف شد. ۲۵ درصد کل معاملات خرید مسکن در تهران، در دو منطقه ۴ و ۵ انجام می شود و متوسط قیمت در آنجا کاملا به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است. بنابراین، در ماه گذشته، موقعیت منطقه ای معاملات نیز به نوعی از کاهش قیمت پشتیبانی کرده است.

روایت مدیرکل اقتصاد مسکن از نوسان کوتاه مدت 

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد: تحولات ماه فروردین در بازار معاملات مسکن به «ابعاد زمانی» مربوط است و نوعی نوسان کوتاه مدت غیر قابل تعمیم به سایر ماه های سال به حساب می آید. علی چگینی تصریح کرد: روند طبیعی بازارها ممکن است تحت هر شرایطی با نوسانات زودگذر مواجه شود. معاملات مسکن در تهران نیز طی فروردین امسال به خاطر آنکه بازار تا نیمه ماه کاملا تعطیل بود، با افت حجمی روبه رو شد، ضمن آنکه در این ماه معامله گران ملک معمولا دنبال خرید و فروش بزرگ به لحاظ ارزش معامله نمی روند، بنابراین روند طبیعی معاملات ملک مجددا از اواسط اردیبهشت و حداکثر خرداد ماه برقرار می شود. چگینی افزود: در این فاصله زمانی، دو طرف عرضه و تقاضای مسکن سعی می کنند انتظارات خود را با فضای اقتصادی بازار تطبیق دهند اما در فروردین، قطعا امکان تشخیص اقتصادی برای تصمیم گیری وجود نداشته است. وی تاکید کرد: کاهش معاملات مسکن در ماه گذشته باعث شد قیمت به سطح قبل از اسفند برگردد اما با این حال، ماه های اردیبهشت و اسفند، زمان تعیین کننده برای آینده قیمت است. ضمن آنکه، احتمال نوسانات در نیمه اول سال بعید است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir