بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 23 آذر 1394      9:45

پیام دوم بازار به نرخ سود

اقتصاد ایرانی: اوراق تسهیلات مسکن در نخستین روز معاملاتی پس از ابلاغ رسمی افزایش سقف وام مسکن، با رشد قیمت محدودی مواجه شدند. بنابراین هر چند نرخ سود واقعی تسهیلات جدید مسکن از حدود ۲۰ درصد به ۲۲.۶ درصد رسیده، اما این تغییر نرخ به علت افزایش ۲.۵ واحد درصدی نرخ سود اسمی ابلاغی بانک مسکن از ۱۶ به ۱۸.۵ بوده است. این در حالی است که در تجربه پیشین افزایش سقف وام، شاهد جهش بیش از ۹۰ درصدی قیمت «تسه»ها بودیم. واکنش آرام قیمت اوراق به افزایش سقف وام جدید می تواند دو ریشه داشته باشد. نخست، امکان عدم تقویت تقاضا به کمک تسهیلات جدید است که با توجه به رشد بیش از ۷۰ درصدی مبلغ وام و قرار داشتن قیمت مسکن در کف، چندان قابل دفاع نیست. از سوی دیگر، این رفتار دومین سیگنال پس از کاهش تدریجی نرخ سود بین بانکی است که از مسیر کاهشی نرخ سود همگام با تورم در بازارها حکایت می کند. به عبارت دقیق تر، رشد قیمت «تسه»ها به افزایش نرخ سود واقعی تسهیلات منجر می شود. در نتیجه، عدم افزایش پرشتاب قیمت ها، بیانگر تعدیل انتظارات بازار درباره نرخ سود است. سابقه تغییر قیمت اوراق، متناسب با اخبار مربوط به تغییر نرخ سود بانکی نیز مهر تاییدی بر استنتاج مزبور است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در سال های اخیر یکی از بهترین ابزارهای افزایش قدرت خرید در بخش مسکن، اوراق تسهیلاتی بوده که در فرابورس عرضه می شود. براساس آخرین آمارها تا کنون بیش از یک میلیون نفر برای خرید مسکن از این اوراق استفاده کرده اند که این آمار تاکیدی بر موفقیت این ابزار از حیث جذب متقاضیان است. اکنون نیز انتظار می رود با مصوبه اخیر مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن، قدرت خرید بالا رود و به دنبال آن متقاضیان خرید مسکن رشد یابند. این موضوع در حالی است که بررسی ها نشان از رشد نرخ سود واقعی دریافت وام مسکن دارد. امری که هرچند اکنون بیشتر تحت تاثیر رشد نرخ سود اسمی از ۱۶ به ۱۸.۵ درصد است، اما در گذشته نیز (اواخر سال ۹۲ که سقف وام از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان افزایش یافت) شاهد رشد نرخ سود واقعی تسهیلات با جهش قیمت «تسه»های فرابورس بودیم.

ابلاغ رسمی تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی

به این ترتیب و در حالی متقاضیان افزایش وام مسکن منتظر ابلاغ و اجرایی شدن این مصوبه بودند که سرانجام بعد از مدت ها انتظار، این مصوبه به صورت رسمی ابلاغ شد و شرکت فرابورس نیز شرایط جدید معامله و نرخ اوراق «تسه» را اعلام کرد. طبق مصوبه ۱۸ آذر ماه شورای پول و اعتبار‏، سقف تسهیلات مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن «تسه» از ۳۵ به ۶۰ میلیون تومان افزایش یافت. همچنین سود تسهیلات این اوراق که پیش از این ۱۶ درصد بود‏ با ۲.۵ واحد درصد افزایش به ۱۸.۵ درصد رسید.
در این راستا علیرضا توکلی، مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس با اشاره به مصوبه اخیر بانک مسکن در راستای افزایش تسهیلات، گفت: بر این اساس، سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران ۶۰ میلیون تومان و معادل ۱۲۰ ورقه ۵۰۰ هزار تومانی، در مراکز استان ها و شهرهای بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۵۰ میلیون تومان معادل ۱۰۰ ورقه و در سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان معادل ۸۰ ورقه تعیین شده است. وی ادامه داد: همچنین استفاده از تسهیلات جدید در نماد تسهیلات مسکن آبان «تسه  ۹۴۰۸» و نمادهای بعدی امکان پذیر خواهد بود. بر این اساس، پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادره در نمادهای «تسه ۹۴۰۷» و ماقبل، صرفا تا سقف تسهیلاتی قبلی (۵۰ میلیون تومان برای زوجین و ۳۵ میلیون تومان برای سایر اقشار) امکان پذیر است.

ممنوعیت فروش تا ۴ ماه

توکلی با اشاره به محدودیت های معاملاتی در نظر گرفته شده برای این اوراق گفت: به منظور جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت، ناشی از افزایش تقاضاهای بیش از سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن، محدودیت های معاملاتی اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن اعمال می شود؛ در محدودیت های در نظر گرفته شده سقف خرید اوراق حداکثر ۹۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی برای تمامی نمادهای «تسه ۹۴۰۷» و نمادهای ماقبل به قوت خود باقی است. محدودیت سقف خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن حداکثر ۱۴۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه برای تمامی نمادهای «تسه » و نمادهای بعدی خواهد بود.
وی در ادامه توضیح داد: محدودیت سقف خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن جدید صادره در نمادهای «تسه ۹۴۰۷» و نمادهای بعدی به صورت توام با اوراق قدیم (صادر شده در نمادهای «تسه ۹۴۰۷» و نمادهای قبل از آن مجموعا به میزان ۱۴۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه برای تمامی نمادها است و در صورتی که این محدودیت ها رعایت نشود، کل معاملات شخص در کلیه نمادها در همان روز ابطال خواهد شد و ثبت درخواست های خرید بیشتر از حداکثرهای تعیین شده، صرفا توسط بانک مسکن یا شرکت کارگزاری بانک مسکن انجام خواهد شد
توکلی درخصوص محدودیت زمانی در نظر گرفته شده برای فروش این اوراق نیز اظهار کرد: به منظور جلوگیری از انجام معاملات سوداگرانه روی نمادهای معاملاتی اوراق گواهی، محدودیت هایی هنگام فروش اوراق در نظر گرفته شده است؛ به طوری که محدودیت زمانی برای فروش اوراق نمادهای «تسه ۹۴۰۸» و نمادهای قبلی دو ماه و نمادهای «تسه ۹۴۰۹» و نمادهای بعدی چهار ماه است، به بیان دیگر در صورت خرید اوراق جدید ۶۰ میلیون تومانی تا ۴ ماه امکان فروش وجود نخواهد داشت
مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس در ادامه با اشاره به نرخ سود تسهیلات مزبور گفت: طبق مصوبه ۱۷ آذر شورای پول و اعتبار، این شورا تا اطلاع ثانوی با تقلیل نرخ سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز (تسهیلات مسکن اوراق گواهی حق تقدم) از ۱۰ به ۲ درصد و همچنین تعیین حداکثر نرخ سود تسهیلات عقود غیرمشارکتی برای تسهیلات این حساب به میزان ۱۸.۵ درصد، با الزام به رعایت تعادل در منابع و مصارف این حساب از سوی بانک مرکزی موافقت کرد. بر این اساس با مصوبه جدید نرخ سود اسمی تسهیلات جدید ۶۰ میلیون تومانی به ۱۸.۵ درصد رسیده است.

اقساط چقدر است؟

با این حال، در مورد اوراق مزبور دو نکته قابل تامل وجود دارد، نخست نرخ سود واقعی که با خرید اوراق برای تسهیلات دریافتی باید پرداخت شود و دوم بحث سقف تسهیلات است که قدرت خرید متقاضیان را تحریک می کند. در صورتی که سود بازپرداخت وام ۶۰ میلیون تومانی مسکن ۱۸.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ سال باشد، در روش پرداخت ساده و یکسان اقساط که معمولا توصیه می شود، متقاضی تهرانی باید حدود یک میلیون تومان اقساط ماهانه طی ۱۴۴ ماه پرداخت کند. در این حالت باید برای دریافت وام ۶۰ میلیونی حدود ۹۰ میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردد که مجموع اصل وام و سود را به ۱۴۰ میلیون تومان می رساند. از سوی دیگر افرادی که در مراکز استان ها وام ۵۰ میلیون تومانی مسکن دریافت خواهند کرد مکلفند که در ۱۲ سال ماهانه حدود ۸۵۰ هزار تومان قسط پرداخت کنند که در مجموع ۱۴۴ ماه سود حدود ۷۵ میلیون تومانی به همراه خواهد داشت. در نتیجه، وام ۵۰ میلیون تومانی در مجموع ۱۲۵ میلیون تومان بازپرداخت دارد.
همچنین وام ۴۰ میلیون تومانی که برای سایر مناطق شهری تعیین شده هم با سود ۱۸.۵ درصد، قسط ماهانه حدود ۷۰۰ هزار تومان و سود ۱۲ ساله ۶۰ میلیونی برای متقاضی رقم خواهد زد، این وام در مجموع باید ۱۰۰ میلیون تومان بازپرداخت شود. به هر حال به نظر می رسد با برطرف شدن موانع اجرایی شدن وام ۶۰ میلیون تومانی مسکن از سوی شورای پول و اعتبار، بانک مسکن به زودی و در نهایت ظرف یک ماه پیش رو با تعیین سازوکاروهای پرداخت و خرید اوراق حق تقدم، اجرایی شدن این تسهیلات را در دستور کار شعب خود قرار دهد که بنا به گفته عضو هیات مدیره بانک مسکن، پرداخت تسهیلات مزبور از اواخر دی ماه یا اوایل بهمن ماه امسال آغاز خواهد شد.

نرخ سود واقعی این وام چقدر است؟

در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود ۷۱هزار و ۵۰۰ تومان است. با هر برگ اوراق حق تقدم می توان ۵۰۰ هزار تومان وام دریافت کرد، به عبارت دیگر برای دریافت وام ۶۰ میلیون تومانی خرید یا ساخت مسکن متقاضی باید با مراجعه به فرابورس ۸ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان پرداخت کند. بر این اساس در قیمت های فعلی، نرخ سود واقعی تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی معادل ۲۲.۶ درصد خواهد بود.
چنانچه فرد متقاضی بخواهد ۱۰ میلیون وام جعاله را نیز دریافت کند باید برای آن معادل یک میلیون و ۴۳۰ هزار تومان هزینه جهت خرید ۲۰ برگه اوراق تسه پرداخت کند که به این ترتیب سود واقعی این وام نیز رقمی معادل ۲۶.۵ درصد است (زیرا مهلت پرداخت این وام ۵ سال است). چنانچه متقاضی دریافت وام بخواهد به صورت ترکیبی از دو وام مزبور استفاده کند یا به عبارتی دیگر در مجموع ۷۰ میلیون تومان وام دریافت کند، نرخ سودی معادل ۲۳.۲ درصد برای وی در بر خواهد داشت. این در حالی است که بانک مسکن در ابلاغیه مزبور اعلام کرده که نرخ سود وام ۶۰ میلیون تومانی را از ۱۶ به ۱۸.۵ درصد و نرخ سود جعاله را نیز از ۱۶ به ۱۹ درصد افزایش داده است. شاید در نگاه اول افزایش ۲۵ میلیون تومان وام برای خرید خانه برای افراد جذاب باشد و به نظر برسد که این افزایش متقاضیان زیادتری را به دنبال خواهد داشت اما این نکته را نیز باید مدنظر قرار داد که همزمان نرخ سود نیز افزایش یافته است. البته این اقدام درخصوص افزایش نرخ سود با بررسی روند تاریخی تغییرات نرخ سود واقعی اوراق تسهیلات مسکن (تسه) منطقی به نظر می رسد؛ در بررسی مزبور مشاهده می شود که در سال ۹۲ زمانی که سقف تسهیلات از ۲۰ به ۳۵ میلیون تومان افزایش یافت، قیمت اوراق «تسه» با افزایش ناگهانی از ۳۵ تا ۴۰ هزار تومان در هر برگه به بیش از ۷۰ هزار تومان رسید که این موضوع جهش نرخ سود واقعی اوراق را در پی داشت که سبب شد تا فرابورس به اعمال محدودیت برای کنترل اوراق مزبور به منظور جلوگیری از افزایش قیمت بی رویه و کنترل سفته بازی بپردازد. اعمال محدودیت خرید تا حداکثر ۹۰ برگه تسه و همچنین عدم امکان فروش تا ۲ ماه پس از خرید از جمله محدودیت های مزبور بود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir