رشد دلالی در غیاب وام مسکن

اقتصاد ایرانی: سردرگمی متقاضیان تسهیلات خرید مسکن در بازار رسمی از بابت «زمان قطعی اجرای مصوبات شورای پول و اعتبار برای افزایش و پرداخت وام بدون سپرده توسط بانک های عامل»، باعث رونق دوباره کسب و کار دلالان در بازار غیر رسمی وام مسکن شد. اخیرا واسطه های خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن، تنوع وام های بالای ۱۰۰ میلیون تومان را بالا برده اند و معادل ۸۰ درصد قیمت خرید آپارتمان، تسهیلات بدون سقف ریالی پرداخت می کنند. آزادی عمل بانک ها برای تعیین نرخ سود در بازار غیر رسمی تسهیلات مسکن، باعث هدایت وام ها به این کانال شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، با کسب فرصت از فضای مبهم و سرگردان در کانال رسمی این نوع تسهیلات، تغییراتی در جهت تامین نیاز سمت تقاضا به خود گرفته و به واسطه رابطه دلالان وام با شعب بانک ها، در حال حاضر تا ۸۰ درصد قیمت مسکن، وام خرید در این بازار به متقاضیان پرداخت می شود. بازار غیررسمی وام طی دو سال اخیر تحت تاثیر رکود معاملات مسکن و از همه مهم تر، افزایش نسبی سقف وام اوراق تا ۴۵ میلیون تومان و سپس رفع ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن در بانک ها، از جنب و جوش همیشگی خود فاصله گرفت و حجم خرید و فروش تسهیلات در آن به شدت کاهش پیدا کرده بود اما طی چند هفته اخیر با مشخص شدن «انسداد اجرایی مصوبات در بازار رسمی وام مسکن»، دو اتفاق جدید در بازار تسهیلات غیررسمی شکل گرفته و بار دیگر دریافت وام خرید مسکن از کانال پرمخاطره مورد توجه متقاضیان قرار گرفته است.

نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می دهد: افزایش حجم عرضه تسهیلات بالای ۱۰۰ میلیون تومان و همچنین آمادگی بانک ها در ارائه وام بدون سقف ریالی برای خرید مسکن، دو مزیت کنونی بازار غیررسمی است که باعث شده هم مبادلات در این بازار افزایش پیدا کند و هم اینکه دلالان وام در مقایسه با مشاوران املاک، نسبت به شرایط فعلی احساس رضایت کنند. پیش تر، در بازار غیررسمی حداکثر تا ۷۰ درصد قیمت مسکن، وام خرید پرداخت می شد اما میزان پوشش تسهیلات در حال حاضر به ۸۰ درصد رسیده است. از طرفی، تنوع وام های بالای ۱۰۰ میلیون تومان که در قالب خرید و فروش امتیاز تسهیلات پزشکان، نخبگان، جانبازان و ... قابل دریافت است، نسبت به قبل، زیاد شده است. در مقابل، به علت آنکه دسترسی به تسهیلات زیر ۱۰۰ میلیون تومان همچون وام یکم، وام نوسازی و وام اوراق در بازار رسمی، برقرار است، تمایل به عرضه این نوع وام ها در بازار غیررسمی کاهش یافته است. این وضعیت تازه در بازار وام مسکن، یک تعارض در سیستم بانکی را آشکار می کند. برخی بانک های دولتی و خصوصی با مقاومت در پرداخت وام خرید مسکن بدون سپرده (وام ۶۰ میلیون تومانی) از مسیر رسمی، تسهیلاتی به مراتب سنگین تر را از کانال غیررسمی و توسط دلالان وام در اختیار مشتری قرار می دهند.

علت این دوگانگی، به شرایط پرداخت وام در بازار غیررسمی که آزادانه توسط بانک تعیین می شود و تکالیف قید شده در مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام ۶۰ میلیونی که قابل قبول بانک ها نیست، برمی گردد. در بازار غیررسمی، تسهیلات بالای ۱۰۰ میلیون و همچنین تسهیلات بدون سقف ریالی، با نرخ سود بالای ۲۴ درصد –حدود ۲۶ تا ۲۷ درصد- ارائه می شود حال اینکه، بانک ها در حالت طبیعی و بدون حضور واسطه یا دلال وام، باید وام خرید مسکن را با نرخ سود ۲۱ درصد پرداخت کنند که چون قیمت تمام شده پول برایشان حداقل ۲۱.۵ تا ۲۲ درصد است، چنین پرداختی غیرممکن است. با این حال، حضور واسطه در دریافت وام مسکن با توجه به پورسانت حداقل ۸ درصدی دلالان و انتقال وکالتی تسهیلات، ریسک بالایی دارد. هر چند، دلالان مدعی هستند خیلی از سختگیری های شعب در ارائه چک، سفته و ضامن کارمند را می توانند با ارتباطاتی که دارند، تسهیل کنند. در شرایطی که جزئیات و زمان پرداخت وام ۷۰ میلیونی خرید مسکن همچنان به شعبه های بانک مسکن ابلاغ نشده است، بازار غیررسمی وام به افزایش سقف تسهیلات مسکن واکنش نشان داد.

هم اکنون پرداخت انواع متنوعی از تسهیلات خرید مسکن با نرخ های مختلف در بازار غیررسمی بین واسطه های وام و متقاضیان در جریان است؛ اما روند پرداخت این تسهیلات طی روزهای اخیر با یک تغییر عمده مواجه شده است. اگرچه واسطه ها و دلالان وام های مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تاثیر تصویب پرداخت وام ۷۰ میلیونی طی سه هفته اخیر را به طور مستقیم اظهار نمی کنند، اما تحقیقات میدانی از بازار غیررسمی وام حاکی است در یک ماه گذشته یعنی از زمان تصویب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن تا ۷۰ میلیون تومان در شهر تهران، در بازار غیررسمی، تقاضا برای دریافت وام های کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان، به طرز چشمگیری کاهش داشته است.

تغییر مسیر بازار غیررسمی وام

دلالان وام مسکن که پیش از این حجم قابل توجهی از توان وام دهی خود را به تسهیلات کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان متمرکز کرده بودند، هم اکنون با افزایش سقف تسهیلات مسکن، وام دهی به متقاضیان خرید واحدهای متوسط و بزرگ متراژ را در اولویت قرار داده اند که بیش از ۱۰۰ میلیون تومان نیاز به تسهیلات داشته باشند. این در حالی است که برخی از واسطه های وام به طور کلی از پرداخت تسهیلات زیر ۱۰۰ میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن انصراف داده و تنها به متقاضیانی تسهیلات می دهند که رقم های درخواستی آنها بیش از این میزان باشد.

از طرفی عرضه وام های زیر ۱۰۰ میلیون از سمت صاحبان این تسهیلات برای فروش در بازار غیررسمی کاهش پیدا کرده است و همین اتفاق باعث شده قیمت فروش این نوع وام ها کاهش پیدا کند. تاثیر زودهنگام افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۷۰ میلیون تومان در پایتخت، در حالی بازار غیررسمی تسهیلات کمتر از ۱۰۰ میلیون را تحت تاثیر قرار داده که ادامه رکود در بازار خرید وفروش مسکن هم یکی دیگر از دلایل تقویت این اثرگذاری در بازار کسب وکار دلالان وام از بابت تعدیل قیمت فروش این تسهیلات است. این در حالی است که دلالان وام مسکن برای حفظ رونق در بازار غیررسمی وام مسکن، پاسخگو نبودن وام های کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان به نیاز متقاضیان خرید مسکن در تهران را مهم ترین دلیل انصراف آنها از دریافت این گروه ها از تسهیلات عنوان می کنند. با این حال به نظر می رسد با پیشرفت دو موج تازه تقاضا در بازار واحدهای کوچک متراژ، در صورت تاخیر در پرداخت وام ۷۰ میلیونی که هنوز جزئیات و نحوه پرداخت آن به شعب بانک عامل ابلاغ نشده، بار دیگر بازار غیررسمی وام های زیر۱۰۰ میلیون تومان رونق بگیرد.

آن طور که واسطه های ملکی پایتخت (مشاوران املاک) می گویند طی سه هفته گذشته، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که طی ماه های اخیر در بازار حضور داشته و خرید خود را تا اطمینان کامل از تثبیت قیمت ها و عدم امکان کاهش بیشتر به تاخیر انداخته بودند، تقاضای خود را به مرحله عقد قرارداد رسانده و متناسب با قدرت خریدشان آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کرده اند. همزمان با تحقق تقاضاهایی که پیش از این پشت در بنگاه های مسکن منتظر تثبیت شرایط بودند، خبر افزایش سقف وام خرید تا ۷۰ میلیون تومان حجم تازه ای از متقاضیانی را که پیش از این به دلیل عدم قدرت خرید کافی حضوری در بازار تقاضا نداشتند، به بنگاه ها آورده است. این متقاضیان هم اکنون با تلاش برای کسب اطلاع در مورد قیمت ها و انتخاب گزینه های مناسب، درصدد برآمده اند تا بلافاصله پس از دریافت وام، بتوانند آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کنند. کارشناسان مسکن معتقدند: با توجه به انصراف بخش قابل توجهی از دلالان وام های کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان از پرداخت این تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن، در صورت تعلل در پرداخت وام ۷۰ میلیونی، موج تازه تقاضا می تواند در سال آینده باعث بازگشت وام های غیررسمی تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان به بازار مسکن شود.

حذف کوچک متراژها از بازار دلالی وام

در شرایطی که اغلب دلالان وام، تحت تاثیر خروج متقاضیان واحدهای کوچک متراژ از بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن عمده توان وام دهی خود را به متقاضیان دریافت تسهیلات بیش از ۱۰۰ میلیون تومان متمرکز کرده اند، هم اکنون چند نوع وام متفاوت با واسطه دلالان به متقاضیان پرداخت می شود. این وام ها با عناوین مختلف از جمله وام خرید مسکن، وام جانبازی، تسهیلات نخبگان، پزشکی و ... با رقم، نرخ بهره، مدت زمان بازپرداخت و شرایط متفاوتی از سوی دلالان به هر گروه از متقاضیان دریافت این تسهیلات پیشنهاد می شود. گزارش از انواع وام های موجود در بازار غیررسمی، حاکی است: این روزها رقم ۱۰۰ میلیون تومان کف یا حداقل پرداخت وام به متقاضیان خرید مسکن از سوی دلالان است که مدت زمان بازپرداخت آن بین ۶ ماه تا حداکثر ۱۰ سال می تواند متفاوت باشد.

هر چند ممکن است در موارد معدود، برخی دلالان بازار وام شرایط بازپرداخت را در مدت زمانی بیش از ۱۰ سال نیز تعیین کنند. به جز وام هایی که این روزها به عناوین مختلف از جمله وام جانبازی، نخبگان و پزشکان از سوی دلالان به گروه های خاصی از متقاضیان پرداخت می شود، نرخ سود اغلب وام های عادی در بازار غیررسمی، ۲۴ درصد است. البته دلالان وام بازه پرتقاضا برای دریافت تسهیلات خرید مسکن در بازار غیررسمی را بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان عنوان می کنند که بیشتر برای خرید واحدهای متوسط تا بزرگ متراژ با قیمت کل ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مورد استفاده قرار می گیرد. این در حالی است که برخی دلالان وام مسکن تنها تقاضاهای بالاتر از ۲۰۰ میلیون تومان را برای وام پوشش می دهند.

سه وام برای یک آپارتمان

برخی دلالان وام مسکن که پیش از این بیشترین توان وام دهی خود را به پرداخت تسهیلات ۲۰ و ۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن به متقاضیان اختصاص می دادند، هم اکنون برای افزایش سقف تسهیلات از ترفند تازه ای استفاده می کنند. یکی از این واسطه های وام در مورد شرایط وام دهی موسسه ای که در آن فعالیت می کند گفت: حداقل وام پرداختی به متقاضیان در حال حاضر رقم ۱۰۰ میلیون تومان است که چون وام های بانکی معمولا بین ۲۰ تا ۴۰ میلیون تومان برای هر متقاضی است، لازم است متقاضی دریافت وام علاوه بر خودش دو نفر از بستگان نزدیک و البته شاغل خود را برای افتتاح حساب به بانک عامل معرفی کند تا به پشتوانه آنها مثلا برای ۱۰۰ میلیون تومان دو فقره وام ۴۰ میلیونی به اضافه یک فقره وام ۲۰ میلیونی به متقاضی دریافت شود. این واسطه بازار وام ادامه داد: البته این وام تنها به نام متقاضی خواهد بود و سند ملک به نام خود وی در رهن بانک باقی می ماند و حضور دو نفر از بستگان نزدیک تنها به عنوان پشتوانه دریافت وام محسوب می شود.