نسیم گرم مرداد بر بازارسرد مسکن

اقتصاد ایرانی: آمار بانک مرکزی نشان می دهد درمردادماه سال ١٣٩٤ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۱۱ و۹.۱۲ درصد رشد نشان می دهد.
مردم با توجه به اوج گرفتن قیمت در چند سال گذشته توانایی خرید مسکن را ازدست داده اند و تقاضا برای مسکن کاهش یافته است اما دولت با استفاده از ابزارهای تأمین مالی و طرح های ویژه تلاش دارد بخش تقاضا را تحریک کند چرا که تداوم رکود و تعمیق آن به دلیل کاهش تقاضاست.
به گزارش ایران، رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان معتقد است مسکن خود به تنهایی توان تأثیرگذاری بر بخش های اقتصادی را ندارد و رونق آن تابع شرایط اقتصادی است.
بخش مسکن بیش از دو سال است که در رکود فرورفته و با خود بسیاری از صنایع مرتبط را که به گفته کارشناسان به ۲۰۰ صنعت می رسد، به رکود نسبی برده است. در سال های پایانی دولت دهم افزایش چند برابری قیمت زمین و مسکن همزمان با کاهش شدیدی ارزش پول ملی و قدرت خرید مردم این بخش را از رونق انداخت که تاکنون نیز ادامه دارد. اما امضای توافق تاریخی هسته ای و به ثمرنشستن برنامه های دولت یازدهم که به کاهش چشمگیر نرخ تورم و بهبود رشد اقتصادی منجرشد، یک بار دیگر امیدها رابرای بازگشت رونق به بخش مسکن زنده کرده است.
به اعتقاد کارشناسان توافق و رفع تحریم ها نمی تواند مانند بسیاری از بخش های اقتصادی تأثیر آنی بر مسکن داشته باشد و زمان بیشتری برای رونق نیاز است. اکنون که نزدیک به دو ماه از توافق هسته ای می گذرد، گذری در بنگاه های معاملات مسکن بر این پیش بینی کارشناسان صحه می گذارد. بنگاه داران می گویند وضعیت خرید و فروش با سال گذشته فرق زیادی ندارد و مردم همچنان منتظر تحولی در بازار مسکن آن هم در جهت کاهش قیمت ها هستند. با این حال بررسی آمارهای رسمی گویای آن است که بتدریج پنجره های رونق به سوی بازارمسکن بازمی شود.
آمارهای منتشر شده از تعداد معاملات ملک در ۵ ماه گذشته بخوبی این واقعیت را نشان می دهد. طبق آمار بانک مرکزی و سامانه معاملات مسکن امسال، قیمت و تعداد معاملات ملک همزمان کاهش داشته است. در تیرماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷.۰ و ۱.۳ درصد کاهش نشان می دهد. همچنین دراین ماه، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۷.۱۱ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲۵ و ۵.۱۶ درصد کاهش نشان می دهد، اما در مرداد ماه امسال معاملات مسکن اندکی رونق گرفت. در شرایطی که حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در چهار ماه اول امسال با کاهش ۸.۲۵ درصدی نسبت به دوره مشابه قبل مواجه بود، این شاخص در مرداد ماه سال جاری با بهبود همراه شده است، به نحوی که تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در این ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب رشد ۶.۱۱ و ۲.۳ درصدی را ثبت کرده است. البته با اینکه معاملات مسکن در مردادماه رونق گرفته اما در مجموع در پنج ماه نخست سال ١٣٩٤، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۹.۲۰ درصد کاهش نشان می دهد.

بنگاه داران: مردم خانه نمی خرند

تعداد بنگاه های معاملات مسکن آنقدر زیاد است که برای پرس و جو در خصوص میزان معاملات مسکن مشکلی وجود ندارد و حتی در خیابان های فرعی و کوچک دست کم ۲ یا ۳ بنگاه مشاوره مسکن فعالیت می کنند. در یکی از خیابان های مرکز شهر که ۱۱ بنگاه معاملاتی در آنجا مشغول فعالیت هستند، اکثرآنها خالی از مشتری است و تنها در چند بنگاه یکی دو مشتری نشسته است؛ وارد یکی از بنگاه های مشتری دار می شوم و بعد از اینکه مشتری می رود به بنگاه دار می گویم شما خوش شانس هستید چون یکی از بنگاه های مشتری دار در این خیابان هستید همین حرف کافی بود تا او گلایه های خود را از بازار راکد مسکن شروع کند. می گوید: اصلاً خرید و فروشی در کار نیست و مشتری هایی هم که می آیند بیشتر دنبال اجاره هستند. به اصطلاح خودش مشتری برای خرید بندرت می آید، اما معامله ای در کار نیست. به همین دلیل برخی املاکی ها شغل خود را تغییر داده اند یا در حال تغییر شغل هستند. به گفته او به طور میانگین از ابتدای سال شاید در ماه یک معامله به سرانجام برسد اما سال گذشته حتی در چهار ماه هم یک معامله نداشتیم. او می گوید اسم این را نمی شود گذاشت بازار. با اینکه فروشنده ها حاضرند تخفیف های خوبی به مشتریان بدهند اما مردم باز خریدار نیستند. اما آژانس مسکنی واقع در یوسف آباد رضایت بیشتری از معاملات دارد. او صحبت خود را این طور شروع می کند که «وضعیت خرید و فروش سال گذشته خیلی بد بود، اما امسال بهتر شده است.» به گفته این بنگاه دار تابستان و بهار بیشتر شامل فروش املاک کلنگی بوده که بنگاه به صورت مشارکتی در آن شریک است. او می گوید: در این چند ماه حدود ۵ معامله ملک کلنگی در آژانس مسکن ما انجام شده است اما در مورد فروش خانه های نوساز مانند خانه های کلنگی معامله ای نبوده وتنها یکی دو مورد فروش آپارتمان با متراژ کوچک داشتیم. فروشندگان حاضرند قیمت ملک خود را کم کنند اما این تخفیف ها آنقدری نیست که مشتری را مجاب به خرید کند.
همچنین یک بنگاه دار در تهران پارس می گوید: وضعیت معاملات نسبت به سال قبل تغییری نکرده و به تعبیر او شاید بدتر هم شده است. او ادامه می دهد: حداقل باید ۳۰ آگهی چاپ کنیم تا یک معامله انجام شود. به گفته این بنگاه دار اوایل امسال مردم برای کنجکاوی و اینکه ببینند قیمت ها چه تغییری کرده به بنگاه مراجعه می کردند اما اکنون مراجعه از این نوع نیز کم شده است.
بیشتر خریداران دنبال خانه های کوچک هستند اما بیشتر فایل های فروش باقی مانده مربوط به خانه های بزرگ است و خریداران نقدینگی لازم برای خرید این نوع خانه ها را ندارند. این را یکی از بنگاه داران منطقه ای در غرب تهران می گوید. به گفته او درحال حاضر آپارتمان های کوچک که زیر ۵ سال قدمت و قیمت مناسبی داشته باشند، بیشتر خریدار دارند.
یکی از بنگاه داران واقع در جنوب شرق تهران هم همین نظر را دارد، اما می گوید برای معاملات مجبوریم بارها آگهی چاپ کنیم با وجود این معامله ای هم در کار نیست و بیشتر مراجعه مردم به خاطر اجاره است. به گفته این بنگاه دار ۲ سال است وضعیت خرید و فروش ملک همین گونه است با اینکه مثلاً در مواردی که فروشنده به پول نیاز دارد و حتی حاضر است تا ۲۰ میلیون از قیمت فروش را کم کند اما باز هم مشتریان حاضر به خرید نیستند، ما هم نمی توانیم پیش بینی کنیم اوضاع مسکن به چه سمتی می رود مردم منتظر لغو تحریم و کاهش بیشتر قیمت ها هستند و حاضر نیستند درشرایط فعلی ریسک کرده و خانه بخرند.

اجاره بها از قیمت مسکن پیشی گرفت

آمار بانک مرکزی نشان می دهد درمردادماه سال ١٣٩٤ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۱۱ و ۹.۱۲ درصد رشد نشان می دهد. یکی از فعالان حوزه مسکن می گوید قراردادهای اجاره قراردادهای غالباً یک ساله هستند و البته تحت تأثیر تحولات قیمت مسکن در سال های اخیر، اجاره نسبت به قیمت هر سال درصدی افزایش دارد. به گفته یکی از بنگاه داران افزایش اجاره بها موجب شده موجران بیشتر به تمدید قرارداد ها تمایل نشان دهند. به اعتقاد او چون خرید و فروش راکد است کسانی که مجبورند به جای فروش ملک خود را اجاره دهند و چون متقاضی در بازار اجاره زیاد است بنابراین مالک از این فرصت استفاده می کند و اجاره بها را با وجود افزایش نیافتن قیمت مسکن بالا می برد.
مشاور املاک دیگری در مرکز پایتخت می گوید بازار رهن و اجاره خانه در تابستان ۹۴ نسبت به سال گذشته بسیار کمتر شده و یکی از دلایل این است که بسیاری از مالکان با اضافه کردن ۱۰ تا ۱۵ درصد اجاره، ملک خود را با مستأجران تمدید می کنند و این کاهش میزان تقاضا در آخرین ماه از فصل تابستان نیز بیشتر شده است. اما در شهریورماه نسبت به تیر و مردادماه کمی بازار رونق گرفته است. همچنین قیمت ها نیز نسبت به سال گذشته افزایش چندانی نداشته و گاهی مالکان خانه هایشان را با همان قیمت های سال پیش اجاره دادند. بیشتر تقاضاها برای رهن و اجاره واحدهای کوچک و نوساز هستند و خانه های قدیمی خواهان چندانی ندارد.
شاخص های اقتصادی و بازار مسکن مردم با توجه به اوج گرفتن قیمت در چند سال گذشته توانایی خرید مسکن را ازدست داده اند و تقاضا برای مسکن کاهش یافته است اما دولت با استفاده از ابزارهای تأمین مالی و طرح های ویژه تلاش دارد بخش تقاضا را تحریک کند چرا که تداوم رکود و تعمیق آن به دلیل کاهش تقاضاست.
نخستین اقدامی که در این راستا انجام شد، افزایش وام خرید مسکن بود. وام مسکن در مدل های مختلف به ۴۵، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومان افزایش یافت و استقبال خوبی نیز از آن شد. با این حال حرف و نقل های فراوانی در مورد میزان اثرگذاری این وام ها بر بازار مسکن و تقاضا مطرح است. برخی معتقدند شرایط دریافت این تسهیلات به گونه ای نیست که برای خرید مسکن به کمک طبقه متوسط جامعه بیاید.

بازار مسکن به کدام سو می رود

همزمان با ادامه این شرایط اما بازار تحلیل ها در مورد آینده بازار مسکن پس از توافق هسته ای و لغو تحریم ها همچنان داغ است. افزایش آمار مردادماه نشان می دهد توافق هسته ای تا حدودی بر معاملات تأثیر گذاشته است. صاحبنظران اقتصاد مسکن نسبت به اینکه بازار مسکن واکنش سریع به اقتصاد پساتحریم از خود نشان نمی دهد، اجماع نظر دارند. از طرف دیگر با توجه به احتمال لغو تحریم ها در ماه های پایانی سال و ادامه کاهش قیمت نفت نباید در انتظار تغییر زیادی در رشد شاخص های اقتصادی باشیم بنابراین با توجه به وضعیت اقتصاد تحریک بازار تقاضا و رونق مسکن تا پایان امسال رخ نمی دهد و رونق در بازار به سال آینده موکول می شود.
علیرضا سرحدی، رئیس هیأت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان معتقد است مسکن خود به تنهایی توان تأثیرگذاری بر بخش های اقتصادی را ندارد و رونق آن تابع شرایط اقتصادی است. به گفته وی عوامل مختلفی بر بازار مسکن تأثیر می گذارد که سیاست های دولت جهت تأمین مسکن برای قشرهای کم درآمد، وام های بانکی، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، صدور پروانه های ساختمانی و تغییرات اجاره بها و... می تواند منجر به رونق و رکود عرضه مسکن شود.
این کارشناس بازارمسکن تأکید کرد: تا اقتصاد رونق نگیرد، سرمایه وارد بخش مسکن نمی شود و رکود این بخش همچنان ادامه دارد. به گفته سرحدی رونق معاملات در تابستان به خاطر بهبود بازار مسکن نیست بلکه در فصل تابستان کسانی که ماه ها منتظر خرید خانه بوده اند و شرایط خاصی دارند ترجیح می دهند در این فصل خرید کنند اما افزایش معاملات مطمئناً در فصل پاییز ادامه نخواهد داشت.