بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 1 شهريور 1394      13:46

حباب‌سنجی در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: موقعیت سنجی قیمت مسکن با استفاده از نسبت  ،P/Rاز تخلیه حباب آخرین جهش قیمت ها (بهار ۹۲) حکایت دارد و نشان می دهد سطح فعلی قیمت قطعی فروش آپارتمان در تهران، ظرفیت لازم برای نوسانی شدن را ندارد. نسبت حاصل از «متوسط قیمت رسمی واحد مسکونی» به «میانگین اجاره بهای یکسال آپارتمان»، هم اکنون عدد ۱۴.۸ است که پایین ترین سطح محسوب می شود. این نسبت طی ۲۳ سال گذشته همواره در دامنه ای مشخص، نوسان داشته؛ به طوری که هنگام جهش مسکن، سطح آن به ۲۵ نزدیک شده و در زمان کف نشینی قیمت، تا مرز عدد ۱۵ نزول کرده است. کارشناسان اقتصاد مسکن از نسبت P به  R معمولا برای سنجش میزان حباب قیمتی استفاده می کنند. در این رابطه، رفتار متقابل قیمت مسکن و اجاره بها به شکل بلندمدت منعکس می شود و قابلیت پیش بینی آنها فراهم می آید. نسبت کنونی قیمت مسکن به اجاره بها، عملا تاییدیه فنی تحلیل هایی است که پیش تر از طرف نهادهای معتبری همچون بانک مرکزی درباره «انتظار ثبات قیمت مسکن» مطرح شده بود. سطح فعلی متوسط قیمت آپارتمان های شهر تهران که مترمربعی ۴ میلیون تومان است، اثبات می کند در صورتی که سمت عرضه، محدوده قیمت های پیشنهادی را به قیمت معامله شده ها نزدیک کند، خرید و فروش از بن بست خارج می شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، ردیابی نرخ های قطعی در بازار فروش آپارتمان های مسکونی شهر تهران با استفاده از یک ابزار فنی آینده نگر، بر «نبود حباب در قیمت مسکن» مهر تایید می زند.
رابطه «پوتربا» به عنوان یکی از مدل هایی که کارشناسان اقتصاد مسکن برای پیش بینی رفتار قیمت ملک از آن استفاده می کنند، نشان می دهد: آخرین سطح رسمی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران که مربوط به ابتدای تابستان ۹۴ است، در نقطه ای قرار گرفته که فاقد حباب ارزیابی می شود.

این رابطه که معمولا برای حباب-سنجی قیمتی در بازار ملک، کاربرد دارد، نسبت قیمت به اجاره بها را به صورت P/R یا نسبت «متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی» به «میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در یک سال» مشخص می کند.

مطابق اطلاعات به ثبت رسیده از نرخ های رسمی بازار مسکن طی دست کم ۲۰ سال اخیر، نسبت P به  Rا (P/ R) از سال ۷۰ تا کنون، همواره در دامنه معینی نوسان داشته است به طوری که در زمان رونق معاملات و ساخت و ساز که بازار شاهد جهش قیمت بوده، این نسبت از مرز عدد ۲۰ تجاوز کرده و برحسب شدت افزایش قیمت مسکن، به عدد ۲۵ نزدیک شده است و در دوره رکود که تورم مسکن شیب منفی به خود گرفته، بعد از رسیدن منحنی قیمت به پایین ترین سطح، این نسبت تا مرز عدد ۱۵ نزول کرده و بالاتر از عدد ۱۴ متوقف شده است.

در حال حاضر با احتساب آخرین متوسط قیمت و اجاره بهای مسکن -مربوط به اولین ماه تابستان ۹۴- از رابطه P به R عدد ۱۴.۸ به دست می آید که این رقم به معنای رسیدن نسبت قیمت به اجاره بها در حداقل سطح ممکن در مقایسه با دوره های اخیر است. نسبت P به R در سال ۹۲ که قیمت آپارتمان های پایتخت جهش کرد، به عدد ۱۸ رسید اما در سال ۹۳ که حباب در حال تخلیه بود، این نسبت نیز کاهش یافت و عدد ۱۶.۵ را ثبت کرد.

در واقع سال ۹۲، اولین دوره ای از صعود شدید قیمت مسکن بود که نسبت P/R در آن سال متفاوت از سه دوره جهش قبلی، به مرز عدد ۲۰ نرسید. این در حالی است که در سال های ۷۵، ۸۱ و ۸۶ که میانگین قیمت مسکن در تهران به ترتیب ۶۷ درصد، ۵۰ درصد و ۸۰ درصد جهش کرد، از نسبت P/R در این سه سال به ترتیب اعداد ۲۴، ۲۰ و ۲۱ حاصل شد. نسبت P/R در عین حال طی ۲۳ سال گذشته در کف و سقف معین نوسان داشته و افت و خیزهای بی سابقه قیمت در برخی سال ها، نتوانسته حاصل این نسبت را از دامنه مشخص خود خارج کند و تاثیر قابل توجهی بر منحنی این نسبت بگذارد.

با این حال نسبت کنونی P/R و گزارش نهادهای معتبر، تحلیل های کارشناسان اقتصاد مسکن را مبنی بر اینکه «روند کاهش دو ساله قیمت مسکن در تهران از بهار ۹۲ تا کنون، باعث از بین رفتن نوسانات ماهانه و تخلیه کامل حباب شده است» تایید می کند.

پیش تر بانک مرکزی با تجزیه و تحلیل بازار معاملات مسکن در تیر ۹۴ اعلام کرد: متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضیان خرید در بازار معاملات مسکن دلالت بر تداوم ثبات قیمت مسکن در ماه های آتی دارد.

انتظار ثبات قیمت مسکن چنانچه از روی ابزار فنی P به  R -که رابطه بلندمدت و ساختاری قیمت مسکن و اجاره بها را از روی رفتار گذشته این دو شاخص نمایش می دهد - مورد سنجش و راستی آزمایی قرار بگیرد، صحت «نوسان پذیر نبودن قیمت در دوره کنونی» به دست می آید.

در پایان تیر ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به سطح ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان رسید و متوسط اجاره بهای ماهانه نیز مترمربعی۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان شد.

عایدی بازار اجاره در بالاترین حد

فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به  R، عایدی اجاره داری مسکن را نیز محاسبه می کنند. در حال حاضر عایدی اجاره آپارتمان در تهران با توجه به نسبت اجاره یک سال به ارزش معاملاتی آپارتمان، رقمی معادل ۶.۸ درصد است؛ به این معنی که یک موجر، سالی کمتر از ۷ درصد دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی به دست می آورد. در دوره هایی که شیب قیمت مسکن نزولی می شود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار می گیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا می کند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس می شود؛ به طوری که در سال ۹۲، عایدی اجاره داری آپارتمان در تهران به کمترین حد یعنی به نرخ ۵.۵ درصد رسید.

حرکت تورم نقطه ای به سمت صفر

در بهار امسال، قیمت مسکن نوسانات خفیف ماهانه را تجربه کرد و به جز در ماه فروردین که بازار به خاطر ابتدای سال شرایط عادی نداشت، در ماه های اردیبهشت و خرداد و تیر بین ۰.۲ درصد تا حداکثر ۳ درصد افت و خیز ماهانه پیدا کرد. با این حال، تورم نقطه به نقطه در تیر امسال به منفی ۵ درصد رسید؛ به این معنی که قیمت مسکن در تیر امسال ۵ درصد نسبت به تیر سال گذشته کاهش یافت. اما در بازار اجاره، نرخ رشد نقطه ای اجاره بها، در حال حاضر ۹ درصد است به این معنی که هزینه اجاره نشینی در تهران کمتر از تورم عمومی اما بیشتر از هزینه خرید، رو به افزایش است.

با استناد به رابطه «پوتربا» و چنانچه متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر شاخص های بازار مسکن در ماه های آتی، رفتار غیرقابل پیش بینی و شوک آمیز از خود نشان ندهند، پیش بینی می شود: قیمت مسکن ثابت بماند و با نوسان محسوسی روبه رو نشود. در این حالت، شیب منفی تورم نقطه ای مسکن به تدریج در جهت صفر شدن حرکت می کند. از طرفی، تورم اجاره نیز از نیمه دوم امسال به دلیل خروج از فصل نقل و انتقال، انتظار می رود به مراتب کمتر از سطح فعلی قرار بگیرد به این معنی که از شتاب ۹ درصدی افزایش اجاره بها کاسته شود.

نقطه امید بازار خرید مسکن

کارشناسان، علائم بازاری و فنی از موقعیت قیمت مسکن را همسو و در جهت فراهم بودن بستر برای خروج از دوره پایانی رکود معاملات مسکن ارزیابی می کنند. در بازار معاملات، طبق روایت دلالان ملک، هر دو سمت عرضه و تقاضا، میل به معامله دارند. طرفین معاملات در صورت اطمینان از نبود پتانسیل برای نوسان قیمت ها، مصمم تر خواهند شد. آنچه در این میان، به عنوان نقطه امید برای روشن شدن موتور معاملات مصرفی مسکن، مورد توجه است، احتمال حداکثری نسبت به تجدیدنظر سمت عرضه به تعدیل قیمت پیشنهادی است.

هم اکنون در بنگاه ها، قیمت پیشنهادی فروش فاصله قابل توجهی با قیمت قطعی (همان نرخ های رسمی که نسبت P به R براساس آن محاسبه می شود) دارد و همین فاصله که بعضا از نیم میلیون تومان در هر مترمربع نیز بیشتر است، مانع از فراهم شدن شرایط مالی در سمت تقاضا برای نشستن پای میز معامله می شود، بنابراین چنانچه قیمت های پیشنهادی فروش با آخرین سطح قیمت قطعی آپارتمان های فروش رفته در منطقه، تنظیم و بازنگری شود، این اتفاق، خود در نقش محرک جدید، ورود به دوره رونق غیرتورمی معاملات مسکن را امکان پذیر می کند.

در فایل های فروش آپارتمان، قیمت پیشنهادی حداقل ۱۰ درصد بالاتر از قیمت قطعی تعیین و به مشتری اعلام می شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir