فرصت پسارکودی در ساخت‌وساز
اقتصاد ایرانی: قیمت زمین در تهران پس از دو سال تخلیه حباب، در سطح مترمربعی ۴.۴ میلیون تومان قرار گرفت و به «کف» نزدیک شد. با تغییر مسیر تاریخی دو منحنی زمین و مسکن در سال ۸۴، هر متر بنای کلنگی در بهار۹۲، به مرز ۶ میلیون تومان رسید و شکاف بی سابقه زمین و آپارتمان رقم خورد اما سقوط شدید نرخ کلنگی از تابستان ۹۲ تاکنون، فاصله دو منحنی را به کمترین حد رسانده است. در حال حاضر ۶ عنصر درونی و بیرونی، بر رفتار آتی «زمین» موثر است و اثرگذاری ترکیبی آنها به اضافه تجربه ۲۳ ساله از نوسانات بازار ملک، نشان می دهد رانش بیشتر قیمت زمین، بعید است و هم اکنون خرید کلنگی برای سازنده ها به صرفه است.
موقعیت جد ید «قیمت» د ر بازار زمین، یک فرصت تاکتیکی پیش روی ساخت وساز قرار د اد ه که سرمایه گذاران ساختمانی با استفاد ه از آن می توانند یک فصل زود تر از موعد سنتی، وارد بازار املاک کلنگی شد ه و عرصه مورد نیاز برای پروژه های پسارکود را خرید اری کنند . گزارش از آخرین وضعیت نرخ ها د ر د و بازار زمین و آپارتمان د ر شهر تهران حاکی است: «شکاف» بی سابقه ای که به واسطه استارت جهش ارزش معاملاتی املاک کلنگی د ر سال۹۰، بین زمین و مسکن د ر بهار ۹۲ به وجود آمد ، د ر حال حاضر تحت تاثیر رانش د و ساله قیمت زمین به کف مورد انتظار، د ر کمترین حد خود قرار گرفته است.
به گزارش دنیای اقتصاد، سطح کنونی میانگین قیمت زمین د ر تهران (ملک کلنگی) براساس آخرین آمار مربوط به بهار۹۴، مترمربعی ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان شد ه که تنها حد ود ۳۰۰ هزار تومان بیشتر از متوسط قیمت فعلی آپارتمان است. این فاصله د ر سال ۹۲ که تب قیمت ها به اوج رسید ، رکورد شکست و از ۱.۵ میلیون تومان د ر هر متر نیز فراتر رفت به شکلی که د ر بهار۹۲ –زمان اوج رونق مسکن و قله قیمت ملک- د ر حالی که متوسط قیمت آپارتمان د ر پایتخت د ر سطح متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قرار گرفت، متوسط قیمت زمین به متری ۵ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان رسید . بررسی ها با استناد به اطلاعات ۲۳ ساله از قیمت انواع ملک انجام شد ه است، نشان می د هد : شکاف نجومی د و سال گذشته، محصول تغییری بود که از اوایل سال ۸۴ در روند تاریخی د و منحنی قیمت زمین و مسکن به وجود آمد و باعث شد حرکت تقریبا منطبق منحنی ها، د رست از همان سال، د و مسیر جد اگانه را د ر پیش بگیرد. زمین و آپارتمان د ر شهر تهران از سال ۷۲ تا اواخر سال ۸۳، روی یک خط قیمتی قرار د اشتند و د ر این سال ها، اگرچه قیمت منحنی د وم د ر حد جزئی –چند د ه هزار تومان د ر هر مترمربع- کمی بالاتر از منحنی اول قرار د اشت اما روند نوسانات قیمت آنها کاملا شبیه و منطبق بر هم بود . با این حال طی سال های اخیر کاهش شد ید زمین خام آماد ه ساخت از یکسو و فروش تراکم و اضافه طبقه به عنوان محرک رشد کاذب قیمت زمین از سوی د یگر، باعث شد بازار زمین -که امروز ترکیبی از حجم پایین زمین خام و حجم بالای ملک کلنگی را تشکیل می د هد - وارد مسیر مجزا از قیمت مسکن شود و فارغ از نرخ رشد که همواره بیشتر از میزان افزایش قیمت مسکن بود ه، این بار به لحاظ قیمت اسمی نیز فاصله بگیرد .
متوسط قیمت زمین در تهران طی سال های ۸۴ تا ۹۲ حدودا ۱۰ برابر شد و به مرز ۶ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. اما هم اکنون تخلیه دو ساله حباب در بازار زمین، شکاف نجومی قیمت ها درد و بازار را به حداقل رسانده است. در طول ۱۰ سال گذشته اگر چه بین قیمت زمین و مسکن فاصله افتاد، اما حرکات این دو منحنی کماکان و متناسب با دورههای رکود و رونق، هم جهت بود و فقط در شتاب رشد مثبت یا منفی آنها، اختلاف چشمگیر به وجود آمد ؛ مثلا در فاصله رونق ۸۶ تا رکود سال ۸۸، قیمت زمین سقوط شد ید تری –رشد منفی بیشتر- نسبت به قیمت مسکن را تجربه کرد، اما این قضیه در دوره بعد یعنی حد فاصل رکود ۸۸ تا جهش ۹۲، برعکس شد، به طوری که در فاصله این ۴ سال، در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران ۲.۵ برابر شد تورم زمین رشد ۳.۸ برابری را ثبت کرد. اکنون آنچه باعث ترمیم اساسی شکاف قیمت ها در بازار ملک شده، دور موتور متفاوت تخلیه حباب ها طی دو سال اخیر بوده است. به بیان سادهتر، همانطور که در جریان قیمت ها، تورم زمین شیب تند ی نسبت به تورم مسکن داشت، در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۴ نیز این اختلاف در شیب منفی ظاهر شد، به طوری که متوسط قیمت زمین در تهران با ۲۴ درصد کاهش از متری ۵.۸ میلیون به ۴.۴ تومان رسید، اما قیمت مسکن در این مدت حداکثر ۵ درصد افت کرد و از متری ۴.۲ میلیون به متری ۴ میلیون تبدیل شد.
مقصد بعد ی قیمت زمین
تحلیلهای کارشناسی و نظر صاحب نظران اقتصاد مسکن درباره مقصد بعد ی قیمت زمین و ملک کلنگی، حکایت از آن دارد که ارزش معاملاتی زمین در تهران به کف انتظاری خود نزدیک شده است. این تحلیل براساس مجموعه عناصر ۵ گانه درونی و بیرونی قیمت ساز در بازار زمین و همچنین رفتار تاریخی منحنی قیمت، شکل گرفته است و نتایج آن تاکید می کند: هر چند قیمت زمین نیز همانند قیمت آپارتمان در وضعیت ثبات نسبی قرار گرفته اما مدت زمان پایداری آن، کمتر خواهد بود و زودتر از منحنی مسکن، شیب مثبت –افزایش تد ریجی- میگیرد. بر این اساس از آنجا که پیش بینی می شود قیمت زمین در کوتاه مدت، حول و حوش نقطه کف، تغییرات جزئی –شبیه آنچه طی سه فصل منتهی به بهار۹۴ اتفاق افتاد - داشته باشد، هم اکنون خریدهای مصرفی از این بازار با صرفه اقتصادی همراه خواهد بود. بر اساس این گزارش، عناصر ۵ گانه موثر بر قیمت زمین طی ماه های آینده به ترتیب اهمیت شامل «تیراژ ساخت وساز، رفتار قیمت مسکن، نرخ سود بانکی، تقاضای غیرمصرفی و حجم نقد ینگی» است. حجم معاملات در بازار زمین، رابطه مستقیم با حجم ساخت وساز دارد ، به گونهای که متناسب با افزایش میل به سرمایه گذاری ساختمانی و رشد صدور پروانه ساخت، خرید و فروش ملک کلنگی در تهران نیز افزایش پیدا میکند. طی دست کم یک سال اخیر حجم خرید زمین خام و ملک کلنگی در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ درصد با کاهش فصلی مواجه شد، اما از آنجا که شرایط فعلی از هر نظر – میل به انجام معاملات مسکن و در نتیجه فراهم شد ن زمینه برای خروج از رکود ساخت و ساز- برای بازگشت سرمایه گذاران ساختمانی مهیا شده، به زودی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران که پیش از این تا ۶۰ درصد کاهش پیدا کرده بود، تقویت می شود . در این فضا، سطح موجود قیمت زمین، نوعی فرصت تاکتیکی برای سرمایه گذاران ساختمانی محسوب می شود که باید پیش از واکنش احتمالی بازار املاک کلنگی به دوره پسارکود ساخت وساز، از آن استفاده شود. بسازوبفروش ها و شرکت های ساختمانی برای بهره برداری از این فرصت، می توانند زود تر از آذرماه –شروع فصل سنتی خرید یا مشارکت با صاحبان املاک کلنگی- وارد این بازار شوند.
قیمت مسکن به عنوان دومین عنصر مهم و اثرگذار بر مسیر آتی منحنی قیمت زمین، بعید است بیش از این کاهش پیدا کند. هم اکنون غالب کارشناسان تاکید می کنند، سطح فعلی قیمت مسکن با دوره پایان رکود، همخوانی دارد و حباب آن تقریبا تخلیه کامل شده است بنابراین با توجه به اینکه مطابق روند تاریخی، سطح این دو منحنی در بهترین حالت، بر هم منطبق می شوند، نمی توان انتظار کاهش محسوس قیمت زمین را داشت. هر چند گفته می شود، قیمت زمین تا سطح قیمت مسکن می تواند کاهش پید ا کند اما در این میان، باید احتمال افزایش تد ریجی قیمت مسکن را نیز مد نظر قرار داد .
عنصر سوم موثر بر رفتار قیمت زمین که نرخ سود بانکی است، د ر صورتی که د ر ماه های آیند ه بار د یگر توسط سیاست گذار پولی سرکوب شود، اثر فزایندهای بر قیمت زمین خواهد گذاشت. اردیبهشت امسال، یک روز مانده به تصمیم شورای پول و اعتبار برای کاهش نرخ سود سپرده گذاری د ر بانک ها، انتشار نتایج یک تحقیق علمی در دنیای اقتصاد نشان داد با منفی شدن نرخ سود واقعی در بازار پول، افراد با ریسک پذیری بالا – دارندگان نقدینگی و سرمایه- ۷۹ درصد از دارایی خود را وارد بازار زمین خواهند کرد و به ملک تبد یل می کنند . اکنون، یکی از عوامل توقف شتاب منفی قیمت زمین طی فصل بهار امسال را می توان کاهش نرخ سود بانکی دانست. در بهار امسال متوسط قیمت زمین در تهران نسبت به زمستان ۹۳ بد ون تغییر ماند . با توجه به اینکه، ملک و به خصوص زمین، در بلندمدت، سود قابل توجهی به سرمایهگذار غیرمولد –سفته بازها- می دهد، زمانی که بازدهی سرمایهگذاری و سودهای کوتاه مدت در سایر بازارها، پایین میآید، این بازار مورد توجه قرار می گیرد. هم اکنون عناصر چهارم و پنجم موثر بر بازار زمین را نیز می توان با همین تجربه بین بازارها، تحلیل کرد. در حال حاضر تحت تاثیر دوره پساتحریم، چشم انداز سفته بازی کوتاه مدت در بازارهایی همچون ارز و سکه، از بین رفته است. از طرفی، با لغو تحریم ها و گشایش ارزی و به تبع، تاثیری که رشد درآمدهای ارزی و رشد تقاضای وارد ات، می تواند روی قیمت کالاهای غیرقابل مباد له –زمین- داشته باشد، مسیر آتی قیمت زمین بیشتر از آنچه به سمت کاهشی، تحریک شود، احتمال افزایش آن وجود د ارد. به این ترتیب برآیند همه این عناصر، جهت منحنی قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی را مثبت خواهد کرد، اما چون این اتفاق درکوتاه مدت بعید خواهد بود، سرمایه گذاران ساختمانی یا همان تقاضای مصرفی پیش از تغییرات قیمتی، می توانند برای ساخت وسازهای جد ید، زمین مورد نیازش را خرید اری کنند.
