افت‌وخیز خانه‌های خالی
اقتصاد ایرانی: سه سال بعد از آخرین آمارگیری از خانه های خالی، این نوع آپارتمان ها که حکم «عرضه ذخیره» بازار ملک را دارند، از روی میزان مصرف ماهانه برق، مجددا شمارش شدند. نتایجی که روند افت وخیز خانه های خالی تهران را نشان می دهد حاکی است در فاصله سال های ۹۰ تا ۹۳ که بازار مسکن سیکل های تجاری مختلف را تجربه کرده، خانه های خالی نیز با نوسان روبه رو شده است؛ به طوری که تعداد این آپارتمان ها از۳۲۷ هزار واحد در سال ۹۰ – زمان اتمام رکود قبلی- به تدریج کاهش یافته و در نیمه ۹۲ که بازار دوره ۲ ساله رونق را طی کرد، تعداد خانه خالی در تهران به نزدیک ۱۳۰ هزار واحد نزول کرد. اما از نیمه ۹۲ که معاملات مسکن وارد رکود عمیق شد، حجم بازار ذخیره، هر دو ماه به طور متوسط ۱۳ درصد افزایش یافت و در شهریور ۹۳ تعداد خانه های خالی به ۲۳۵ هزار واحد رسید. امسال این خانه ها قطعا از سال گذشته بیشتر شده، اما با گرم شدن تنور معاملات در ماه های آینده از تعدادشان کاسته خواهد شد. آمار ۹۳ خانه های خالی در قیاس با ۷۰۰ هزار واحد جدید عرضه شده به بازار مسکن تهران طی سه سال گذشته و همچنین تعداد ازدواج ها در تهران طی همین مدت، این سوال را ایجاد می کند که چه گروهی غیر از متقاضیان جدید، آپارتمان های نوساز را خریداری کرده اند؟
به گزارش دنیای اقتصاد، آمار خانه های خالی در تهران پس از سه سال، به روز شد و اطلاعات آن که آخرین وضعیت «موجودی انبار» بازار مسکن را منعکس می کند، از خطر مضاعف در بخش عرضه آپارتمان برای دوره رونق معاملات حکایت دارد.
به فاصله یک هفته از انتشار آمار «افت شدید ساخت وساز مسکونی در تهران و کشور»، آمار تازه دیگری منتشر شده که محتوای آن «هزینه رکود مسکن دو سال اخیر» را سنگین تر از تصورات اولیه نشان می دهد.
نرخ جدید خانه های خالی در تهران ضمن تایید رابطه معکوس بین حجم معاملات مسکن و حجم آپارتمان های بلااستفاده، حاوی یک پیام اضطراری است که مشخص می کند: نسبت «واحدهای مستعد عرضه» به «کل واحدهای مسکونی موجود در تهران» از ۱۰ درصد سال ۹۰ به ۵.۴ درصد نزول کرده که این تغییر نگران کننده، فشار ناشی از افت ساخت وساز دو سال اخیر را برای سال های آینده بیشتر خواهد کرد.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، سال گذشته برای به روزرسانی آمار خانه های خالی -که آخرین بار توسط مرکز آمار ایران تحت عنوان «نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۰» اعلام شده بود- از ادارات آب و برق تهران درخواست می کند میزان مصرف برق خانگی آپارتمان های مسکونی شهر تهران را بررسی کرده و با «معیار مشخص»، درباره تعداد واحدهای بلااستفاده گزارش دهد.
نتایج آنچه با استناد به این گزارش استخراج شده، حاکی است: تعداد خانه های خالی از سکنه در تهران تا شهریور سال ۹۳ به رقمی معادل ۲۳۵ هزار واحد مسکونی رسیده است.
در این بررسی، معیار خالی بودن آپارتمان، ثبت کمتر از ۵۰ کیلووات ساعت مصرف ماهانه برق روی کنتور تعیین شده که البته با شیوه ای که سال ۹۰ مرکز آمار برای شناسایی خانه های خالی استفاده کرد و ملاک را بر سه بار مراجعه بی پاسخ ماموران سرشماری و تحقیقات محله ای گذاشت، کاملا متفاوت است اما روشی مطمئن به حساب می آید.
ظاهر و باطن آمار
در حال حاضر اگر چه به ظاهر، آمار جدید خانه های خالی در مقایسه با آمار قدیمی تغییرشاخصی پیدا نکرده و شاید این موضوع به عنوان نکته مثبت بازار مسکن تلقی شود اما دقت در روند ماهانه تعداد این نوع خانه ها در تهران نشان می دهد: حجم بازار «خانه خالی» در پایتخت که ذخایر آپارتمانی یا همان موجودی انبار برای تنظیم عرضه و تقاضای مسکن محسوب می شود، متناسب با سیکل های تجاری بازار ملک، نوسان شدید پیدا می کند به طوری که در دوره رکود و سپس انتهای رکود مسکن، بازار با بیشترین واحد مسکونی خالی روبه رو می شود اما در شروع رونق مسکن، با مراجعه تقاضا به این املاک، به تدریج از خانه های خالی کاسته می شود تا در نهایت، هنگام اوج رونق، تعداد این خانه ها به کمترین حد که معادل نرخ استاندارد جهانی خانه خالی است، می رسد.
هم اکنون، این نحوه افت و خیز تعداد خانه خالی را می توان برای تهران طی دست کم سه سال اخیر، ردیابی کرد.
سرشماری سال ۹۰ که نتیجه آن برای اولین بار در تیر ماه سال ۹۱ توسط «دنیای اقتصاد» اعلام شد، نشان داد: در کل کشور یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه هستند که ۳۲۷ هزار واحد آن سهم تهران است.
سال ۹۰ به لحاظ موقعیت سیکل تجاری بازار مسکن، آستانه دوره «اوایل رونق» بود که تعداد خانه های خالی تهران از۱۱۳ هزار واحد مسکونی در سال ۸۵ (پیش از جهش قیمت مسکن سال ۸۶) به ۳۲۷ هزار واحد رسید. در سال ۹۰، بعد از رکود ساختمانی و کاهش ۱۴ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۸، از یکسو معاملات ملک جان دوباره گرفت و افزایش پیدا کرد و از سوی دیگر رونق تاریخی در ساخت مسکن و حجم صدور پروانه ساختمانی حاصل شد، ضمن اینکه قیمت مسکن در تهران طی سال ۹۰، معادل ۱۴ درصد رشد کرد که در مقایسه با افت ۱۴ درصدی سال ۸۸، به خوبی تغییر فاز بازار را نشان می داد.
با شروع دوره رونق مسکن در سال ۹۰ و تشدید آن در سال ۹۱، روند «افزایش قیمت» و «شتاب سرمایه گذاری های ساختمانی» - به عنوان دو پارامتری که اولی به شکل سنتی و دومی با منطق اقتصادی، مبنای تشخیص دوره های رکود و رونق مسکن هستند- در نیمه سال ۹۲ به نقطه اوج خودشان می رسند اما در همین فاصله، تغییرات معکوس در نرخ خانه های خالی –شبیه آنچه در فاصله ۸۵ تا ۹۰ رخ داد- اتفاق می افتد به طوری که تعداد واحدهای خالی از سکنه در تهران از ۳۲۷ هزار واحد مسکونی در سال ۹۰ به ۱۳۲ هزار واحد در آبان ماه ۹۲ نزول می کند.
کاهش ۵۹ درصدی تعداد خانه های خالی در فاصله سال های ۹۰ تا ۹۲ که از نصف شدن حجم بازار «احتکار مسکن و واحدهای فروش نرفته» در بازه زمانی انتهای رکود تا انتهای رونق مسکن حکایت دارد، به این معنی است که آنچه طی رکود دو سال اخیر به عنوان پدیده «مازاد عرضه» و انباشت واحدهای مسکونی نوساز خالی از سکنه در تهران حاکم بوده است، در فاصله کوتاهی از شروع رونق معاملات، در بازار مسکن حل خواهد شد.
روند خالی از سکنه ها از ۹۲ تا ۹۳
در فاصله آبان ۹۲ تا شهریور ۹۳ که وضعیت حجمی بازار خانه های خالی در تهران از روی میزان مصرف برق ماهانه، رصد شده است، تعداد این نوع آپارتمان ها به طور متوسط ۱۳ درصد در هر دو ماه افزایش پیدا کرده با این توضیح که شتاب افزایش، متناسب با عمیق شدن رکود در نیمه اول ۹۳، بیشتر نیز شده و به ۲۰ درصد رسیده است؛ در شهریور ۹۳ تعداد خانه های خالی در تهران با ۲۰.۵ درصد افزایش از ۱۹۵ هزار واحد در تیر۹۳ به ۲۳۵ هزار واحد تبدیل شد.
این آمار تا شهریور ۹۳ است اما چنانچه روند افزایش خانه های خالی طی ماه های اخیر را بدون احتساب شتاب رشد، با همان نرخ ۱۳ درصد در دو ماه، محاسبه کنیم در این صورت می توان برآورد کرد، موجودی انبار بازار مسکن تهران در حال حاضر چیزی حدود ۴۳۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است که اگر چه تعداد این خانه ها در مقطع فعلی که آستانه رونق محسوب می شود، بیشتر از دوره مشابه (سال ۹۰) است، اما با توجه به اینکه عمق رکود این دوره نیز شدیدتر از رکود سال ۸۸ بوده، بنابراین حجم معاملات در دوره جدید رونق نیز بزرگ تر از قبل خواهد بود، ضمن اینکه نسبت خانه های خالی به کل خانه ها در حال حاضر کاهش شدید یافته است.
این به آن معنی است که نیاز به آپارتمان فروشی یا اجاره ای در بازار طی یک سال آینده به قدری می تواند باشد که در فاصله کوتاهی، به تخلیه بازار خانه های خالی از حد معمول منجر شود. در این صورت، افت ساخت و سازهای مسکونی سال گذشته که ۵۸ درصد کمتر از نیاز مصرفی – صرف نظر از نیاز سرمایه ای- بوده، در عمل قادر به جبران کمبود عرضه از ناحیه موجودی انبار (خانه خالی) نمی شود؛ مگر اینکه در ماه های آینده اتفاق مثبتی در بخش ساختمان های نیمه کاره در آستانه تکمیل، بیفتد.
خطر رسیدن خانه های خالی به حد مجاز
در بازار مسکن طبق معیارهای معمول جهانی، باید بین ۴ تا ۵ درصد واحدهای مسکونی یک شهر، خالی باشد تا امکان انجام معامله و جابه جایی بدون وقفه، وجود داشته باشد. اگر این تعداد کمتر شود، به دلیل تقاضای فاقد عرضه، در قیمت ها اختلال به وجود خواهد آمد.
تعداد خانه های خالی در تهران در سال ۹۰ به دو برابر این نرخ رسید (۱۰ درصد) که از عدم فروش یا قصد برخی مالکان برای نگهداری ملک خود تا افزایش دوباره قیمت، حکایت داشت؛ اما در نیمه ۹۳، این نسبت به سطح نرمال ۵ درصد بازگشت. در حال حاضر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از واحدهای مسکونی تکمیل شده و وارد شده به بازار مسکن (که مربوط به پایان آذر ۹۳ می شود)، تعداد کل واحدهای مسکونی در حال مصرف و خالی از سکنه در استان تهران از ۳ میلیون و ۶۲۷ هزارواحد در سال ۹۰ به ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد رسیده است که با احتساب نرخ خانه های خالی در شهریور ۹۳، مشخص می شود، در سال گذشته فقط ۵.۴ درصد خانه ها، خالی بوده اند. در این فاصله حداکثر ۳۰۰ هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده است که باید تکلیف بقیه عرضه های جدید طی این مدت روشن شود.
به عبارت دقیق تر، در جریان رکود دو سال گذشته، اگر چه حجم خانه های خالی ماه به ماه افزایش پیدا کرد؛ اما نسبت خانه های خالی به کل آپارتمان های تهران، نه تنها زیاد نشد که به نصف ۱۰ درصد سال ۹۰ رسیده است که با حد معمول خانه خالی برابری می کند.
به این ترتیب، در صورت عدم افزایش در آپارتمان های تکمیلی طی ماه های آینده، شرایط بازار مسکن نگران کننده خواهد شد.
