کدام مناطق تهران بیشترین خریدار ملک را دارد؟

اقتصاد ایرانی: گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال ۱۳۹۴» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

به گزارش خبرآنلاین، در این گزارش آمده است: در خرداد ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۲ و ۳.۰ درصد کاهش نشان میدهد.

در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۵۶۶۱ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۸ درصد افزایش و ۹.۵ درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مورد بررسی، از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع بنای مسکونی معامله شده معادل ۷۸.۰ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۱.۲ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. خاطر نشان می نماید گزارش ذیل صرفاً معطوف به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران است.

۱- حجم معاملات مسکن

در خردادماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۵.۷ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹.۵ درصد کاهش نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۳.۰ درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند . سهم مزبور در مقایسه با خرداد ماه سال ۱۳۹۳ ، ۷.۰ واحد درصد کاهش نشان می دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲.۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ ، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم ۹.۵، ۸.۰ و ۶.۸ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. شایان ذکر است ۶۷.۵ درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۵، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۸، ۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۵.۳۲ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

۲

۲- تحولات قیمت مسکن

در خرداد ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک متر مربع بنا ی واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۳۸.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۰ و ۳.۰ درصد کاهش نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۳ معادل ۱.۶ درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۲۲ معادل ۶.۶ درصد تعلق دارد.

در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع بنای مسکونی معامله شده معادل ۷۸.۰ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۱.۲ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

۳- تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در سه ماهه نخست سال ۱۳۹۴

در سه ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۳۴.۸ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۸.۴ درصد کاهش نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۴.۳۸ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۰.۱ درصد افزایش نشان می دهد.

۴ - سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

۱- ۴ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی " ۲۵ تا ۳۰" میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۴۰۱۴ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است و دامنه های قیمتی " ۲۰ تا ۲۵" و "۳۰ تا ۳۵" میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۴.۲ و ۱۳.۵ درصد، در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.
در این ماه ۲۷.۸ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که در حدود ۶۱.۸ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (۳۸.۹ میلیون ریال) معامله شده اند.

۲- ۴   توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح بنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح بنای هر واحد مسکونی در خردادماه سال ۱۳۹۴ نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با مساحت "۶۰ تا ۷۰" متر مربع معادل ۱۶.۹ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای مساحت "۵۰ تا ۶۰" و "۷۰ تکا ۸۰ " متر مربع به ترتیب با سهم ۱۶.۰ و ۱۳.۱ درصدی در رتبه های بعد قرار دارند. در مجموع در خردادماه سال ۱۳۹۴ واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۹.۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

۳- ۴ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در خردادماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش "۱۳۰ تکا ۱۶۰" میلیون تومان با سهم ۱۱.۲ درصد در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش" ۱۰۰ تا ۱۳۰" و" ۱۶۰ تا ۱۹۰" میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم ۱۱.۰ و ۹.۵ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در خردادماه سال ۱۳۹۴ حدود ۴۷.۷ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۵.۸ درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته اند.

-۵  تحولات اجاره بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاربها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه های تولید(ساخت) و تقاضای سفته بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزایشهای شدید قیمتی همراه است، در حالی که دامنه تحولات اجاره بها، به دلیل "ارتباط مستقیم اجاره بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره، شدید نمی باشد؛ بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر میگردد.

در خردادماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۴ و ۱۳.۳ درصد رشد نشان می دهد .

شاخص اجاره بهای مسکن تحت تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می گردند و همچنین تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن و نرخ تورم در سالهای اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمت های بازار اجاره مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است.

خاطر نشان می نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۳۹۰=۱۰۰) معادل ۲۸.۴ درصد می باشد.

-۶    جمع بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال ۱۳۹۴ گویای آن است که متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به خردادماه سال قبل با کاهش ۰.۳ درصدی مواجه بوده است، همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در خردادماه سال ۱۳۹۴ با کاهش ۹.۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۱۵.۷ هزار فقره رسید.

در سه ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش ۲۸.۴ درصدی همراه گردید که به نظر می رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در سه ماهه اول سال جاری در مقایسه با دوره مشابه سال قبل، ناشی از افزایش قابل ملاحظه معاملات در سه ماهه نخست سال گذشته تحت تاثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه ها در آن مقطع زمانی قابل ارزیابی باشد.

در خردادماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۴ و ۱۳.۳ درصد رشد نشان می دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طی ماه های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.