گمانه رسمی از مسیر آتی مسکن

در گفت وگوی «دنیای اقتصاد» با مدیرکل اقتصادمسکن بررسی شد: خرید ملک رونق می گیرد؟

حرکت بعدی در بازار مسکن 
 شوک قیمت بعید است، اما در صورت فروکش کردن بازارهای موازی، قسمتی از نقدینگی به بازار مسکن انتقال می یابد
 چطور شد در پاییز هم قیمت مسکن خیز پیدا کرد، هم معاملات؟
گروه مسکن- فرید قدیری: با تحولاتی که فصل پاییز در بازار مسکن اتفاق افتاد، سخت می توان چشم انداز قابل اتکایی برای آینده این بازار تخمین زد، اما بررسی های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره نشان می دهد: اگر چه تورم در ماه های اخیر بر قیمت مسکن موثر بود، اما اثر غالب را نقدینگی به راه افتاده از بازارهای رقیب به مقصد بازار مسکن گذاشت، طوری که هر دو گروه تقاضا – مصرفی و سرمایه ای- در نقش خریدار آپارتمان، با ورودشان به بازار از رشد قیمت پشتیبانی کردند. با این حال در ماه های آتی عوامل چندوجهی از درون و برون بازار مسکن، قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند و در عین حال انتظار افزایش قیمت در مرز تورم وجود خواهد داشت. 
به گزارش «دنیای اقتصاد» در ماه های اخیر به رغم انتظار برای کاهش حجم تقاضای مسکن در مقایسه با نیمه اول، معاملات مسکن شدت بیشتری پیدا کرد و قیمت ها نیز با رشد قابل ملاحظه ای به نسبت تابستان، همراه شد.
اما برای ماه های باقیمانده از سال جاری به دلیل آنچه اثر بازارهای موازی بر بازار مسکن عنوان می شود و همچنین تاثیراتی که نقدینگی فعال، برنامه افتتاح های مسکن مهر و ساخت وسازهای بعد از سال88 به همراه دارد، پیش بینی می شود: رشد قیمت مسکن، حول و حوش رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوار (تورم عمومی) خواهد بود، ولی احتمال بروز شوک قیمتی (افزایش فاصله نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم) منتفی است. 
علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» ویژگی های ماه های آتی بازار مسکن را با تاکید بر نقش نرخ تورم، منطقی و قابل انتظار توصیف کرد و گفت: یکی از مهم ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، نرخ تورم است. رشد شاخص های مصرفی نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. بنابراین در شرایطی که قیمت کلیه کالاها و خدمات رو به افزایش است نمی توان انتظار ثبات یا کاهش قیمت در بازار مسکن را داشت ضمن اینکه به لحاظ زمانی و با توجه به روند سینوسی بازار مسکن، شرایط برای افزایش قیمت در سال جاری مهیا است، اما خوشبختانه وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن از طریق افتتاح های مسکن مهر و همچنین ساخت وسازهای دو سه سال اخیر در داخل شهرها، جلوی ورود شوک به بازار مسکن را گرفته و انتظار می رود به مرور فاصله میان نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم تعدیل شود. این در حالی است که در صورت عدم کفایت عرضه در بازار مسکن، احتمال وقوع شوک قیمتی در این بازار طی سال جاری بسیار بالا بود. 
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه، افتتاح های ماه های آینده مسکن مهر در بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت، تصریح کرد: از حدود 3/2 میلیون واحد مسکونی مهر شهری، حدود 650 هزار واحد تاکنون تحویل متقاضیان شده و باقیمانده واحدها نیز در کمتر از یک سال آینده به تدریج به بهره برداری خواهد رسید. بنابراین با این عرضه و همچنین عرضه گسترده ای که از محل صدور پروانه های ساختمانی سال های 89 و 90 در داخل شهرها، در حال تحقق است، کمبود آپارتمان در بازار مسکن مشاهده نخواهد شد و متقاضیان مصرفی می توانند با اطمینان از وضعیت عرضه، اقدام به خرید کنند.
واکنش قیمت مسکن به رجعت سرمایه ها
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در ادامه گفت وگو با «دنیای اقتصاد» درباره تحولاتی که در ماه های اخیر بازار مسکن را تحت الشعاع قرار داد و به رونق معاملات پاییزی منجر شد، معتقد است: برای ارزیابی بازار مسکن، نیازمند توجه به مولفه های تاثیرگذار بر عرضه و تقاضای بازار هستیم. در سمت عرضه بازار، با توجه به التهابات ارزی و افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن، هزینه های ساخت نیز افزایش قابل ملاحظه ای یافت (تورم فشار هزینه)، از آن سو، از اوایل پاییز با پدیدار شدن ثبات نسبی در بازارهای سرمایه ای، معاملات مسکن مقداری رونق گرفت و تقاضای مصرفی و غیرمصرفی هر یک با نوعی از واکنش به بازارهای موازی، به خرید ملک رو نشان دادند. در این میان انتظار رشد قیمت مسکن با ورود حجم بالای تقاضا به بازار نیز عاملی شد تا خریداران تعجیل کنند و معاملات ملک را در فاصله کوتاهی رونق ببخشند. از طرف دیگر بخشی از سرمایه های موجود در دست سوداگران، در فصل پاییز به بازار مسکن تزریق شد که این نیز به پشتیبانی از رشد قیمت منجر شد. 
تقاضا فعلا مصرفی است
چگینی تصریح کرد: با این حال رصد میدانی رفتار فعالان بازار مسکن حاکی از آن است که هم اکنون، عمده تقاضای موجود در بازار متعلق به متقاضیان مصرفی است. 
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن تاکید کرد: بازار مسکن از حجم بسیار بالایی برخوردار بوده و به نوعی به عنوان لنگر تورمی اقتصاد عمل می نماید. در حال حاضر نیز قدرت جذب نقدینگی در بازار مسکن با ثبات نسبی در بازارهایی همچون ارز و طلا، بالا است، اما در عین حال این بازارهای رقیب همچنان قادرند میزان ورود نقدینگی به بازار مسکن را کم و زیاد کنند. ضمن اینکه بخشی از نقدینگی نیز طی ماه های اخیر روانه بورس تهران شد که همین رونق بورس نیز به نفع بازار مسکن خواهد بود.
بازار اجاره رو به بهبود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی همچنین اثر مستقیم افتتاح های مسکن مهر در ماه های آتی را متوجه بازار اجاره نشین ها دانست و گفت: واحدهای مسکونی مهر تحویل کسانی می شود که پیش تر ساکن خانه های اجاره ای بودند، بنابراین به نسبت حجم واگذاری مسکن مهر، تعداد آپارتمان های آماده اجاره در بازار افزایش پیدا می کند که معنی ضمنی آن افزایش عرضه در بازار اجاره و به تبع، بهبود عملکرد در بازار به نفع مستاجران می باشد.
جمع بندی
با توجه به وجود عوامل متنوع درون بخشی و برون بخشی موثر بر بازار مسکن، امکان پیش بینی دقیق روند حرکتی این بازار طی ماه های آتی میسر نمی باشد، با این حال با توجه به جمیع نیروهای وارد بر بازار مسکن به نظر می رسد رشد قیمت مسکن حول و حوش تورم عمومی و رشد اجاره مسکن، کمتر از تورم عمومی خواهد بود.