سرمای معنادار بازار دوم مسکن

اقتصاد ایرانی: بساز و بفروش ها در تهران به خاطر یک «ابهام» نسبت به الزام تشکیل «حساب امانی» قبل از پیش فروش مسکن و همچنین یک «مانع» در جلوی «ثبت محضری» قراردادهای پیش خرید، از بازار دوم معاملات خارج شده اند و واحدهای در حال ساخت خود را در بازار غیررسمی (خارج از بنگاه های املاک) عرضه می کنند. کم اطلاعی سازنده ها نسبت به مزایای حساب امانی، مخالفت ناشی از ترس آنها را به همراه داشته است. هم اکنون حجم پیش فروش به کمتر از نصف بهار ۹۳ رسیده است.
پیش فروش در بازار دوم معاملات مسکن به دلایلی از جمله ابهام سازنده ها نسبت به پیامد های مثبت «حساب امانی» و همچنین تداوم «بن بست در ثبت محضری» قراردادهای پیش خرید، هم اکنون به کمتر از نصف حجم معاملات سال گذشته، کاهش پیدا کرده و باعث شکل گیری بازار غیررسمی پیش فروش شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، خرداد سال گذشته با ابلاغ آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان، دفاتر اسناد رسمی موظف شدند با همکاری چند وزارتخانه و سازمان ثبت اسناد، محل ثبت معاملات پیش فروش را از بنگاه های املاک به محضرخانه ها منتقل کنند و پروسه صدور سند رسمی مخصوص این نوع معاملات ملکی را برای اولین بار در بازار مسکن، پیاده کنند.

اما طبق آنچه روز گذشته گروهی از فعالان بازار دوم معاملات مسکن –بازاری که واحدهای مسکونی در حال ساخت، در آن خرید و فروش می شود- اعلام کردند: در حال حاضر و به رغم گذشت یک سال از ابلاغ این تکلیف از جانب معاون اول رئیس جمهور، هنوز ثبت معاملات پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و به این ترتیب طرفین این نوع معاملات در فضای بی اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با یکدیگر می کنند. پیش فروشنده ها این اواخر با یک چالش دیگر نیز برخورد کرده اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوایل امسال وزارت راه و شهرسازی درخصوص «حساب امانی» است.

هم اکنون سازنده ها مقابل تکلیف تازه ای که دولت بابت «افتتاح حساب امانی پیش فروشنده نزد بانک» تعیین کرده، صف آرایی کرده اند و نتیجه اجرای این ایده که برای امنیت بخشی به بازار پیش خرید مسکن، ابلاغ شده را نه تنها روان کننده معاملات که تشدید کننده رکود معاملاتی توصیف می کنند.

طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، در فروردین و اردیبهشت امسال، حجم پیش فروش های ثبت شده در بنگاه های املاک تا ۲.۵ برابر ماه های مشابه سال ۹۳ کاهش پیدا کرد و به زیر ۱۰۰۰ فقره قرارداد بنگاهی در ماه رسیده است.

تحقیقات میدانی نشان می دهد: برخی پیش فروشنده ها در حال حاضر برای دورزدن تکلیف «حساب امانی» و همچنین خارج شدن از تور رهگیری دولت، معاملات بازار دوم را به بیرون از بنگاه های املاک کشانده و به صورت غیررسمی و در محل پروژه، اقدام به پیش فروش و عقد قراردادهای کاغذی با پیش خریداران می کنند. در این میان، فراهم نبودن بستر ثبت محضری پیش فروش، بهانه ای شده برای پیش فروشنده ها تا از این طریق، بتوانند قراردادهای خودنوشته را نزد پیش خریداران توجیه کنند. به این ترتیب بخشی از معاملات پیش فروش و پیش خرید در آمار سامانه رهگیری درج نمی شود و در بازار رسمی، سرمای معنادار و شدیدی حاکم شده است.

فعالان بازار ساخت و ساز و پیش فروش، ایده «حساب امانی» را کاربردی نمی دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای بررسی تاثیرگذاری حساب امانی بر افزایش یا کاهش معاملات پیش خرید، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می شود.

وزیر راه و شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده ای از آیین نامه قانون پیش فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش فروش مسکن منوط به اخذ تاییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه و شهرسازی استان می شود صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه و شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش فروش برای پیش فروشنده ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد یکی از بانک های عامل نیز از سمت پیش فروشنده ارائه و به تایید مسوولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» ایده وزیر راه و شهرسازی و یک بانک خصوصی بود که سال گذشته با هدف مهار کلاهبرداری ها و سوء استفاده های رایج در بازار پیش فروش، تدوین آن آغاز شد.

در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم الاجرا تبدیل شده، پیش فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک های عامل تشکیل دهد تا بانک در عملیات ساخت و ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیش خریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش فروشنده پرداخت شود.

«حساب امانی» از تاخیر در تحویل واحد به پیش خریدار جلوگیری می کند و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه تر از کار انجام شده را نیز می گیرد.

در بازار پیش فروش معمولا چند شگرد باعث زیان پیش خریدار می شود. اولین شگرد؛ زیر قول زدن (دبه) در قیمت توافقی اولیه است. دومین سوءاستفاده نیز طولانی شدن زمان ساخت و ساز و تاخیر در موعد تکمیل و تحویل ساختمان به پیش خریدار است که در این حالت، سازنده با ادعای تورم، خواستار دریافت مبلغ اضافه می شود.

سومین نوع سوءاستفاده که خطرناک تر از بقیه است شامل پیش فروش یک واحد به چند نفر می شود.

اما حالا با گذشت دست کم یک ماه و نیم از ابلاغ دستورالعمل جدید پیش فروش مسکن، واکنش طرفین این نوع معاملات به شرط «ایجاد حساب امانی» چه بوده است؟

محمد مهدی مافی، دبیر انجمن انبوه سازان تهران معتقد است: هر قانونی که با اجرای آن فاصله بین تولیدکننده و مصرف کننده کاهش پیدا کند، قطعا پیش فروشنده ها با آن موافق هستند.

مافی در عین حال معتقد است: این قوانین و تمهیدات بیشتر برای پروژه های بزرگ قابل تعریف است و پروژه های کوچک امکان اجرای چنین قوانینی را ندارند. اینکه توقع داشته باشیم یک سازنده مجتمع ۸ تا ۱۶ واحدی - تعداد این نوع ساختمان های کم واحد در بازار ساخت و ساز به مراتب بیشتر از مجتمع های بزرگ مقیاس است- برای پیش فروش تعداد کمی از کل واحدهای در حال ساخت، مسیر زمانبر تشکیل حساب امانی را طی کند امکان پذیر نیست، زیرا زمان اجرا و تحویل چنین پروژه هایی بسیار کوتاه مدت است و طی کردن چنین روندی، صرفه اقتصادی پیش فروش را برای سازنده پایین می آورد. بنابراین در پروژه هایی با مقیاس کوچک چنین اتفاقی کاربردی نیست.

دبیر انجمن انبوه سازان تهران با بیان اینکه معمولا در پروژه های کوچک، افراد پیش خریدار بر اساس شناخت نسبی از سازنده و پروژه، دست به پیش خرید می زنند، گفت: در حال حاضر با توجه به فضای رکودی در بازار مسکن، هر پروسه ای که طول مسیر بازاریابی را برای پیش فروشنده ها افزایش دهد، با واکنش منفی سازنده ها مواجه خواهد شد و باعث کناره گیری از انجام این نوع معامله در بازار مسکن و در نتیجه تشدید رکود می شود.

وی در پاسخ به این پرسش که اگر قرار باشد این قانون تنها در اجرای پروژه های بزرگ کاربرد داشته باشد، احتمال بروز تخلفات در پیش فروش پروژه های کوچک همچنان وجود دارد، گفت: آمار مشخصی که درصد تخلفات در پروژه های بزرگ بیشتر است یا کوچک، در دسترس نیست. باید یک ارزیابی کرد که بیشتر مشکلاتی که در پیش فروش به وجود می آید، در پروژه های بزرگ است یا کوچک. به طور مثال در همین ماه های اخیر دیدیم که در یکی از پروژه های بسیار بزرگ پیش فروش چه اتفاقی افتاد و این پروژه به دلیل ابزارهای تبلیغاتی که داشت، چگونه جلب مشتری کرد، اما پروژه سرانجامی نداشت.

مافی تاکید کرد: این قانون به دلیل زمانبر بودن، قابلیت اجرایش در پروژه های کوچک کم است، زیرا سازنده وقت و فرصت این نوع روندهای اداری را ندارد و احتمالا پروژه های کوچک از آن استقبالی نکنند.

دبیر انجمن انبوه سازان در خصوص وضعیت کلی بازار پیش خرید گفت: بازار پیش خرید مانند بازار مسکن در حال حاضر بازار خوبی نیست. همچنان پروژه های آماده فروش قطعی روی دست سازندگان مانده است، چه برسد به پیش فروش پروژه های در حال ساخت. معمولا مردم زمانی رو به پیش خرید می آورند که بدانند احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد. اما در حال حاضر اگر پیش خریدار پولش را در بانک سرمایه گذاری کند، در پایان سال ۲۰ درصد سود قطعی می گیرد، اما در پیش خرید احتمال دارد در پایان امسال یا حتی سال آینده به چنین ارزش افزوده ای از بابت رشد قیمت مسکن در کوتاه مدت نرسد. بنابراین پیش خرید آن دسته از ساختمان هایی که بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد، فعلا رونق ندارد و استقبال فوق العاده پایینی از آنها می شود.

در این میان برخی از فعالان بازار مسکن چندان از جزئیات طرح حساب امانی اطلاعی ندارند و آن را لازم الاجرا نمی دانند.

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه این طرح را عملیاتی و کاربردی نمی بینم، گفت: به نظر می آید این حساب در مجموع نتواند کارآیی چندانی داشته باشد زیرا پیش فروشنده و سازندگان اجباری برای افتتاح حساب امانی ندارند و تنها کسانی باید آن را اجرا کنند که بخواهند از تسهیلات بانکی بهره ببرند.

او درباره وضعیت حجم معاملات پیش فروش هم گفت: وضعیت، وضعیت متوسطی است. ما هیچ کاهش یا افزایش قابل توجهی را در بخش معاملات پیش فروش طی ماه های اخیر شاهد نبوده ایم، اما امیدواریم هر چه زودتر وضعیت بازار مسکن و بازار پیش فروش رونق بیشتری بگیرد.

عدم اجرایی بودن این قانون مورد تایید بیشتر فعالان حوزه مسکن است، خسروی، یک کارشناس حوزه بازار مسکن معتقد است اگر این قانون اختیاری باشد، طبیعی است پیش فروشنده ها از این قانون استقبال نمی کنند مگر آنکه سیاست های اجباری تدوین شود. به طور مثال بگویند جواز یا پایان کار صادر نمی شود، اگر پیش فروشنده روند قانونی را طی نکند. اما به نظر نمی آید پیش فروشنده ها مایل به اجرایی کردن چنین قوانین سختگیرانه ای باشند. او تصریح کرد: ساماندهی و امنیت پیش فروش نه تنها فایل های پیش فروش را کم نمی کند، بلکه سبب استقبال سرمایه گذارانی می شود که قصد حضور در بازار ساخت و ساز را دارند و رغبت مردم برای ورود به بازار پیش خرید را افزایش خواهد داد.

خسروی وضعیت فعلی پیش فروش را مناسب ندانست و گفت: در حال حاضر بازار پیش فروش نیز همانند بازار مسکن دچار رکود است و قیمت ها همچنان برای مردم بالاتر از قدرت خرید شان است و توان انجام معامله در سمت تقاضا وجود ندارد. افزایش وام مسکن نیز تنها سبب ایجاد شغل برای واسطه ها می شود و به جز شغل های قدیم در حوزه مسکن، شغل وام فروشی نیز افزوده خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» فعالان حوزه پیش فروش نیز معتقدند: عملا بازار پیش فروش دچار رکود است و با رویکرد جدید در حوزه پیش فروش نیز، در حال حاضر این بازار از وضعیت مناسبی برخوردار نیست اما چنین سیاست هایی احتمال دارد در دراز مدت که بازار از رکود بیرون می آید به این نوع معاملات کمک کند.

یکی از فعالان حوزه پیش فروش در منطقه غرب تهران نیز گفت: اطمینان خریداران به بازار پیش فروش مسکن سبب رونق آن می شود، اما در حال حاضر این بازار نسبت به سال گذشته تفاوت چندانی نکرده و سیاست های جدید که در جهت امنیت است، هنوز تاثیر خود را در بازار نشان نداده است.

برخی دیگر از فعالان این بازار نیز سیاست «حساب امانی» را به دلیل تاخیرهایی که در پروسه پیش فروش به وجود می آورد، اجرایی نمی دانند و معتقدند چنین سیاست هایی باید صرفا برای پروژه های بزرگ مقیاس بالای ۱۰۰ واحد که احتمال تخلفات عمدی یا سهوی در پیش فروش آنها بالا است اجرایی شود؛ نه پروژه های کوچک و محله ای.

به اعتقاد آنها، در حال حاضر بازار پیش فروش را سازندگانی زنده نگه داشته اند که مورد اعتماد خریداران هستند و قبل از آغاز پروژه معمولا این واحدها پیش فروش می شوند و کمتر مردم در پروژه هایی که ناشناس هستند، سرمایه گذاری می کنند. بنابراین نباید چنین سیاست های سختگیرانه ای را برای آنها اعمال کرد.

ایرج رهبر یکی از انبوه سازان نیز معتقد است ایجاد حساب امانی ایده خوبی است اما حجم کاری دستگاه های دولتی و بانک ها را افزایش می دهد و پروسه زمانبری است. او معتقد است: برای امنیت در بازار پیش فروش باید روی اجرایی کردن قانون پیش فروش تاکید داشت.

به اعتقاد او، زمانی می توان در خصوص آثار «حساب امانی» سخن گفت که این پروژه اجرایی شده و بتوان نتایج آن را تحلیل کرد.

رهبر اضافه کرد: طرح حساب امانی پیش فروش موجب می شود که انبوه سازان با پیشرفت طرح، پول از بانک دریافت کنند که این موضوع مستلزم این است که یک نظارت از سوی بانک بر طرح انجام گیرد تا با درنظرگرفتن پیشرفت ساخت و ساز، پول متقاضیان به انبوه ساز پرداخت شود که این یکی از موارد مورد انتقاد انبوه سازان است چون سابق بر این سازندگان بدون اینکه نظارتی بر پیشرفت طرح باشد پول را در زمان های مختلف از پیش خریدار مطالبه می کردند بدون اینکه زمان پایان کار به طور قطعی مشخص باشد. فروش یک خانه به چند نفر هم جزو تخلفاتی است که در پیش فروش مسکن مدام تکرار می شد. یکی از فعالان بازار پیش فروش در شمال شهر تهران هم درباره حساب امانی و تاثیر آن بر بازار پیش فروش گفت: حجم بالای کاغذ بازی در ادارات در حال حاضر نیز امان مردم را بریده و بسیاری ترجیح می دهند به جای درگیر شدن در بوروکراسی، اصلا وارد برخی مقولات نشوند. از این رو اگر بنا باشد ورود بانک ها به بازار پیش فروش نیز نتیجه ای این چنینی به بار آورد قطعا تاثیر مثبت چندانی نخواهد داشت. او معتقد است: تا زمانی که طرح و برنامه دولت نهایی نشود نمی توان حساب امانی را نقد کرد، اما اگر بناست پس از سال ها بلاتکلیفی کار پیش فروش اصلاح شود قطعا باید از حساب امانی ابهام زدایی کرد.

تجربه سال های گذشته نشان داده که قراردادهای پیش خرید چندان تبعات مثبتی نداشته است. از یکسو کیفیت پایین ساخت و ساز ها و از سوی دیگر انعقاد قراردادهایی که بعضا در آن حق خریدار پایمال می شده، فضا را قدری تیره کرده که قطعا برای خروج از آن به برنامه ریزی های همه جانبه نیاز است.