بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 16 خرداد 1394      14:32
حسام عقبایی در گفت و گو با اقتصاد ایرانی:‌

وام مسکن محرکی برای افزایش قدرت خرید

حسام الدین عقبایی رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور، به منظور شفاف سازی و ارائه نظرات خود در راستای مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن به گفتگویی با اقتصاد ایرانی پرداخت.
گفتگو از :
سیده فاطمه شعار

اقتصاد ایرانی: سرانجام پس از ماه ها کش و قوس، پرداخت ۸۰ میلیون وام مسکن (البته به خانه اولی ها) مورد موافقت و تصویب شورای پول و اعتبار قرار گرفت. تسهیلاتی که شاید به خودی خود زیاد به نظر برسد اما در مقایسه با قیمت انواع خانه در بازار تهران، زیاد نیست. جدای از مشکلاتی که بر سر راه اعطای این وام به زوج ها از لحاظ اعتباری برای بانک ها به وجود خواهد آمد، اما نکته قابل ملاحظه چگونگی پرداخت اقساط آن و نیز مقدار بازپرداخت این وام است.

بر اساس تصویب شورای پول و اعتبار، سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی ها از محل سپرده گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال در شهرتهران، شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری به ترتیب به میزان ۸۰۰، ۶۰۰ و ۴۰۰ میلیون ریال تعیین می شود به طوری که بر اساس سپرده گذاری که متقاضی در حساب صندوق انجام داده و دوره انتظار حداقل یک ساله را طی می کند، پرداخت خواهد شد. سپرده گذاری نیز به گونه ای خواهد بود که متقاضی نصف مبلغ وام درخواستی را به مدت حداقل یکسال در حساب صندوق سپرده می کند. اینک به منظور شفاف سازی بیشتر در خصوص تأثیرات این وام در افزایش توان خرید متقاضیان و تحرک بازار مسکن با حسام الدین عقبایی ، رئیس اتحادیه مشاورین املاک کشور به گفتگو نشستیم.

  • اقتصاد ایرانی: افزایش تسهیلات بانکی در بازار مسکن چه تأثیری دارد؟ یا موجب خروج این بازار از رکود می شود؟

یکی از بهترین ها راه ها برای ارائه خدمات به مردم در حوزه مسکن افزایش تسهیلات بانکی است؛ اما مهمتر این است که این تسهیلات بانکی را در اختیار تولیدکنندگان، انبوه سازان و تعاونی ها قرار دهیم، در کشور ما متأسفانه تولید ساختمان به سمتی رفته است که بیش از ۹۰ درصد ساخت و ساز کشور جنبه بومی و سنتی دارد و تقریبا ۱۰ درصد از ساخت و ساز ، صنعتی است، لذا برداشت من این است که؛ در شرایط فعلی امکان قرار دادن این تسهیلات فقط در اختیار تولید کنندگان ، نیست و بایستی این تسهیلات در اختیار مصرف کنندگان یعنی همان خریدارانی که می خواهند به بازار مسکن ورود پیدا کنند، نیز قرار گیرد از این جهت یکی از راه های موجود در کشور ما افزایش ظرفیت های بانکی است.

 و من جزء موافقین این طرح هستم ، زیرا این وضعیت می تواند سرعت خیز بازار مسکن از رکود را بالا ببرد و موجب رونق اقتصادی شود و همچنین محرکی برای بازار مسکن به سمت افزایش قدرت خرید شود که در نهایت پویایی اقتصادی را برای کشور ایجاد خواهد کرد.

  • اقتصاد ایرانی: آیا افزایش تسهیلات ؛ افزایش قیمت مسکن را در پی ندارد؟

یکی از دغدغه های مردم، در ارائه تسهیلات ایجاد تورم یا بالا رفتن قیمت مسکن است؛ در پاسخ به این موضوع باید گفت که تقریبأ در ۱۰ سال گذشته تسهیلات بانکی برای خرید مسکن نداشتیم، اما قیمت مسکن بخصوص در استان تهران چند برابر شد، بدین ترتیب عدم ارائه تسهیلات بانکی نمی تواند، سدی مقابل افزایش قیمت مسکن یا حتی عامل این بالارفتن باشد، افزایش قیمت در این بازار شامل دلایلی دیگری می شود که نمی توان آن را فقط به تسهیلات بانکی ربط داد، لذا این آرامش را به مردم می دهم که میزان تسهیلات و روش تسهیلاتی که قرار است به آنها پرداخت شود به میزانی است که نه شوک و نه افزایش قیمتی در بازار ایجاد می کند بلکه بازار آرامش خود را حفظ خواهد کرد و این افزایش می تواند میزان تقاضا را در کشور بالا ببرد و رونق را به بازار مسکن برگرداند و البته قبول دارم مبلغ آن در شهر های بزرگ هنوز کم است و نمی تواند نیاز مردم را در این شهرها پوشش دهد اما در مجموع حرکت خوبی است و مردم نباید نگرانی از بابت تورم و افزایش قیمت نداشته باشند.

  • اقتصاد ایرانی: با توجه به تعیین نرخ سود ۱۴ درصد و دوره ۱۲ ساله برای بازگشت تسهیلات دریافتی برآیندها نشان می دهد که با دریافت هر یک از این ارقام تعیین شده باید حدود دو برابر به بانک پرداخت کننده(بانک مسکن) برگردانده شود. این در حالی است که برای دریافت وام ۸۰میلیون تومانی در قالب صندوق پس انداز مسکن با سود ۱۴ درصد و دوره بازگشت ۱۲ سال، اصل و سود مبلغ قابل برگشت حدود ۱۶۱ میلیون تومان خواهد بود. به عبارتی دیگر گیرنده تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی باید حدود ۸۰ میلیون تومان سود به بانک برگرداند. همچنین اقساط وام ۸۰ میلیون تومانی که به متقاضیان تهرانی اختصاص دارد رقمی بیش از یک میلیون تومان و در حدود یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان خواهد بود. اما سقف دیگر وام صندوق پس انداز مسکن ۶۰ میلیون تومان و متعلق به شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت است که برای دریافت این قسط با سود و دوره بازپرداخت تعیین شده ماهانه حدود ۸۶۰ هزار تومان است.بر این اساس، برای دریافت وام ۶۰ میلیونی از طریق حساب پس انداز باید حدود ۶۳ میلیون تومان به عنوان سود برگردانده شود که در مجموع اصل و سود به حدود ۱۲۳ میلیون تومان می رسد. سقف دیگر وام در قالب صندوق پس انداز مسکن ۴۰ میلیون تومان و مختص سایر مناطق شهری است؛ تسهیلاتی که برای بازپرداخت آن متقاضی باید ماهانه حدود ۶۰۰ هزار تومان قسط پرداخت کرده و در طول ۱۲ سال در مجموع حدود ۴۲ میلیون تومان سود به بانک مربوطه برگرداند. این در حالی است که با دریافت وام ۴۰ میلیون تومانی مجموع اصل و سود تسهیلات به حدود ۸۲ میلیون تومان می رسد. اما در حالی شورای پول و اعتبار پیشنهاد افزایش وام ۶۰ میلیونی بانک مسکن را در سه رنج ۴۰، ۵۰ و ۶۰ میلیون تومان مصوب کرده که نرخ سود و دوره بازپرداخت اقساط و همچنین نوع سپرده گذاری از طریق اوراق و یا بدون سپرده آن مشخص نیست. در حالی اکنون برای پرداخت وام ۳۵ میلیونی خرید مسکن از طریق بانک مسکن نرخ سود تسهیلات دریافتی بر اساس اوراق ۱۶ درصد و با سپرده ۱۴ درصد است که با مصوبه اخیر انحصار پرداخت وام از دست بانک مسکن خارج شده و باید سازوکار آن از سوی کلیه بانکها مشخص شود. با این حال مشخص است که دریافت وام خرید و ساخت تا سقف ۶۰ میلیون تومان بدون سپرده گذاری بوده و بعید نیست که به روال قبل بر اساس خرید اوراق انجام شود. بر این اساس اگر وام ۶۰ میلیونی نیز با نرخ سود حدود ۱۶درصد فرض شود مبلغ اقساط ماهیانه به بیش از ۹۰۰ هزار تومان خواهد رسید. در عین حال که مشتری باید طی ۱۲ سال بالغ بر ۷۰میلیون تومان به عنوان سود به بانک پرداخت کننده بپردازد. به نظر شما آیا  این نرخ بازپرداخت مناسب است؟

بله این موضوع بسیار مهمی است؛ همانطور که یکی از رویکرد های ما افزایش تسهیلات بانکی است، رویکرد دیگر این است که مردم چقدر می توانند تقاضا ها را پاسخ و اقساط خود را پرداخت کنند لذا باید ببینیم که واقعیت جامعه چیست ، البته مشاهده می کنیم دهک های متوسط جامعه که مستأجر هستند گاهأ ماهانه برای اجاره یک آپارتمان ۶۰ متری، یک میلیون اجاره می دهند فلذا پولی را که برای اجاره خانه می پردازند باید در حوزه سرمایه گذاری خرید خانه به عنوان تسهیلات بانکی صرف نمایند، تا به یک سرمایه پایدار برای آنها تبدیل شود ، و از طرفی بانک ها و سیاست پولی کشور باید سوبسید خاصی رابرای تسهیلات بانکی در نظر بگیرند و بطور حتم باید نرخ سود تسهیلاتی را که در اختیار یک فرد قرار می دهند تا ماشین یا کالایی برای خانه خود بخرد یا تولیدی در کشور راه بیندازد با آن تسهیلاتی که به فردی می دهند تا برای خود سرپناهی تعیین کند تفاوتی داشته باشد؛ یا نه عده ای خانه ای لوکس دارند و یا قصد افزایش متراژ‍ خانه خود را داشته باشد؛ بطور مثال فردی که خانه ای 100 متری دارد و میخواهد تسهیلات بگیرد، تا خانه ای ۱۵۰ متری بخرد باید از این ها همان ۱۴ درصد را بگیرند، اما کسی که جزء دهک های ضعیف و متوسط جامعه است و حقوق ماهیانه او زیر ۲میلیون یا حتی ۱ میلیون تومان است؛ قطعا اگر هم تسهیلاتی  ایجاد شود نمی تواند با نرخ ۱۴ درصد اقساط خود را در وام های بالا پرداخت کند؛ لذا ممکن است آن تسهیلات در اختیار عده ای قرار گیرد که از رانت تبعیض و این قبیل موارد برخوردار شوند و بازهم به نفع مردمی شود که متولند، پس بایستی نظارت و بازنگری در این حوزه شود تا با برنامه ریزی که دولت در بودجه دارد و کمکی که مجلس در این زمینه دارد و نظارت و کنترلی که دولت می تواند در حوزه پولی به بانک ها و همچنین در سیاست های کلان بانکی و پولی در شورای پول و اعتبار داشته باشند به سمت و سویی برویم که هم مبلغ تسهیلات افزایش یابد و هم سود این تسهیلات کاهش پیدا کند که ظرفیت و خروجی آن کار در نهایت افزایش خرید مسکن، خانه دار شدن مردم و رونق اقتصادی برای کشور باشد.

  • اقتصاد ایرانی: در این مصوبه ذکر شده که پرداخت این وام برای خانه اولی ها است ؛ راه تشخیص خانه اولی ها چگونه است؟

مطمئنا وزارت راه و شهرسازی و دوستان در بانک عامل به این تشخیص اندیشه خواهند کرد و راهکاری پیدا خواهند کرد تا هم سوء استفاده نشود و هم این بودجه ها از مسیر اصلی خود منحرف نشود و هم اینکه واقعا دهک های ضعیف و متوسط و خانه اولی ها بتوانند در کمترین زمان از این تسهیلات استفاده ببرند.

گفتنی است؛ چندی پیش شورای پول و اعتبار در راستای کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقاء قدرت خرید خانوارها و تشویق پس انداز متقاضیان مسکن و به منظور تحقق سیاست های تنظیمی دولت جهت خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود، در یک هزار و دویستمین جلسه مورخ ۱۳۹۴/۰۲/۲۹، موارد ذیل را تصویب کرد:

۱-حساب صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) از محل سپرده گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل می شود.

۱-۱ سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به خانه اولی ها از محل این طرح در «شهرتهران»، «شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری»  به ترتیب به میزان  ۸۰۰، ۶۰۰ و ۴۰۰ میلیون ریال تعیین می شود.

۱-۲نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب ۱۴ درصد تعیین می شود.

۱-۳بانک مسکن در پذیرش سپرده گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به رعایت تعادل منابع و مصارف حساب می باشد.

۱-۴دوره باز پرداخت تسهیلات حساب صندوق پس انداز مسکن یکم حداکثر ۱۲ سال می باشد.

تبصره 1: دستورالعمل اجرایی این مصوبه و نحوه تسهیم منابع در میان مناطق شهری توسط بانک مسکن تهیه و به تصویب بانک مرکزی خواهد رسید.

۲-شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانکها ( لغو ماده ۱۲ مجموعه سیاست های پولی، اعتباری و نظارتی نظام بانکی مصوب دی ماه ۱۳۹۰) موافقت نمود، امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط کلیه بانک های دولتی و خصوصی از محل منابع خود در قالب سقف های ذیل فراهم شود:

شهر تهران ۶۰۰ میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰۰ میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

سایر مناطق شهری ۴۰۰ میلیون ریال به ازای هر واحد مسکونی

تبصره: نرخ سود این تسهیلات براساس مصوبات شورای پول و اعتبار تعیین می شود. اعطای تسهیلات ساخت با رعایت سقف مشارکت مدنی بانک ها (حداکثر۸۰ درصد) خواهد بود.

اینک باید منتظر نتایج عملی این مصوبه و اجرای آن میان مردم باشیم.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir