خطر جیره‌بندی وام خرید مسکن
اقتصاد ایرانی: برای پرداخت تسهیلات ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن به «خانه اولی» ها، سقف ۸۴ هزار فقره وام در سال، تعیین شده است. کارشناسان در واکنش به این سهمیه بندی خارج از مصوبه، ضمن استناد به مطالعات طرح جامع مسکن که «نیاز به خرید مسکن» ناشی از ازدواج در سال های ۹۴ و ۹۵ را سالی حدود ۳۰۰ هزار خانوار عنوان می کند، معتقدند: پرداخت وام به یک چهارم واجدین شرایط باعث رانت، خرید و فروش امتیاز و اختلال در اهداف اولیه می شود. مسوولان مسکن برای تخصیص بهینه وام، دو راه حل «پرداخت به نوسازهای کم متراژ و پیش خرید» را ارائه دادند.
به گزارش دنیای اقتصاد، یک هفته بعد از تصویب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در شورای پول و اعتبار، تفسیر برخی مسوولان بازار پول از متن این مصوبه باعث واکنش برخی مسوولان بازار مسکن و البته شیوع یک نگرانی جدی از «بروز رانت در پروسه پرداخت وام های جدید بانک مسکن» شده است.
با موافقت مکتوب شورای پول و اعتبار، بانک مسکن مجاز شده در ازای سپرده گذاری یکساله «خانه اولی» ها در صندوق تازه ای تحت عنوان صندوق پس انداز «یکم»، بین ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن (در سه سطح و متناسب با جمعیت شهرها) به این گروه از متقاضیان پرداخت کند.
در متن این مصوبه بدون کوچک ترین اشاره ای به عباراتی همچون «سهمیه بندی» یا «سقف گذاری» برای تعداد وام های قابل پرداخت در هر سال، هیچ نشانه صریحی از «محدودیت عددی در تعداد تسهیلات» وجود ندارد و صرفا از بانک مسکن خواسته شده در جریان پرداخت وام ها، تعادل منابع و مصارف صندوق را رعایت کند.
اما به رغم این شفافیت، طی چند روز گذشته برخی مسوولان حوزه سیاست گذاری پولی کشور از تعیین «سقف ۸۴ هزار فقره ای» برای پرداخت وام از محل صندوق «یکم» خبر داده اند و گفته اند: مطابق نیازسنجی های صورت گرفته در بازار مسکن برای شناسایی مخاطبان این سه نوع تسهیلات در کل کشور، مشخص شده تعداد ۸۴ هزار فقره وام خرید برای این طیف، می تواند جوابگو باشد.
خانه اولی ها؛ ۸۴ هزار نفر یا ۳۰۰ هزار؟
برآورد بانک مرکزی از جامعه «خانه اولی» های متقاضی وام مسکن، با آنچه مسوولان بخش مسکن در جریان تدوین طرح جامع مسکن به آن رسیده اند، کاملا متفاوت است.
محاسبات صورت گرفته در پیش نویس طرح جامع مسکن نشان می دهد: طی سال های ۹۴، ۹۵ و ۹۶ به ترتیب ۸۲۵، ۸۲۳ و ۸۲۱ هزار فقره ازدواج صورت خواهد گرفت که حدود ۴۰ درصد این متقاضیان جدید وارد بازار خرید و بقیه وارد بازار اجاره می شوند.
با این حساب، جمعیت «خانه اولی» ها با فرض عدم انباشت تقاضا از سال های قبل، در سال جاری حدود ۳۳۰ هزار خانوار خواهد بود نه ۸۴ هزار خانوار. بنابراین در صورت جیره بندی این تسهیلات، فقط یک چهارم واجدان شرایط، مجاز به ثبت نام در صندوق پس انداز «یکم» هستند و بقیه متقاضیان تسهیلات یارانه ای ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومانی، باید از بازار آزاد، وام غیریارانه ای دریافت کنند. نرخ سود تسهیلات صندوق «یکم» معادل ۱۴ درصد و سود تسهیلات خرید مسکن سایر بانک ها که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، پرداخت آن بعد از ۷ سال آزاد شده، ۲۱ درصد تعیین شده است.
درباره ابعاد بازار تقاضای مسکن و تعداد خانه اولی ها، روز گذشته فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن اعلام کرد: تا قبل از اجرای فاز اول قانون هدفمندسازی یارانه ها، نسبت درصد «نیاز خرید» به «نیازاجاره» در بازار مسکن به صورت ۶۰ به ۴۰ بود به این معنی که تا قبل از سال ۹۰ حدود ۶۰ درصد خانه اولی ها یا همان زوج های جدید وارد بازار خرید و مابقی وارد بازار اجاره می شدند اما در دو سال اول اجرای این قانون، نیاز خرید نصف شد و به ۳۰ درصد رسید و در حال حاضر نیز نسبت «نیاز خرید» به «نیاز اجاره» در زوج های جدید و سایر متقاضیان مسکن به صورت ۴۰ به ۶۰ یعنی برعکس دهه ۸۰ شده است.
چرا جیره بندی مطرح شد؟
در این میان، برآوردهای جمعیتی مربوط به یک دهه آینده که در نسخه جدید طرح جامع مسکن انجام شده است، نشان می دهد: در سال های پس از ۱۴۰۰، نرخ تقاضای مسکن ناشی از ازدواج های سالانه کاهش پیدا خواهد کرد و به ۴۲۹ هزار فقره در سال خواهد رسید اما هم اکنون میزان نیاز به مسکن اجاره ای و ملکی از سمت زوج های جدید حداقل ۸۰۰ هزار فقره در سال است که ۴۰ درصد این خانوارها در قالب خانه اولی، مشتریان بالقوه تسهیلات صندوق پس انداز مسکن «یکم» خواهند بود.
بنابراین با جیره بندی ۸۴ هزار فقره ای برای پرداخت سالانه تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق، عملا شرایط اعطای وام به گونه ای رقم زده شده که از هر ۴ متقاضی واجد شرایط، یک نفر موفق به دریافت وام خواهد شد.
این اعمال محدودیت که البته فعلا محل اختلاف سیاست گذاران پولی و متولیان بخش مسکن است، از آنجا ناشی می شود که بانک مرکزی محل تامین مالی صندوق پس انداز «یکم» را منابع حاصل از بازپرداخت خط اعتباری مسکن مهر تعیین کرده است.
نیمی از اعتبار وام های ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن در این صندوق، توسط سپرده گذاران و نیمی دیگر از محل وصول اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر تامین خواهد شد؛ ضمن اینکه مابه التفاوت سود یارانه ای ۱۴ درصدی این تسهیلات تا نرخ سود رایج بازار پول که ۲۱ درصد است نیز از همین محل باید تامین شود.
هشدار دلالی با وام یارانه ای
محتوای اظهارات سیاست گذاران بازار پول طی روزهای اخیر مشخص می کند: دو شرط شامل «تعادل منابع و مصارف صندوق پس انداز مسکن یکم» و «تامین اعتبار صندوق از محل بازگشت اعتبارات مسکن مهر» باعث شده از یکسو جامعه مخاطبان این سه نوع وام صرفا به «خانه اولی» ها محدود شود و از سوی دیگر برای تعداد وام ها «سقف» تعیین شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن شرط اول را مناسب و درست می دانند اما اعمال شرط دوم را نوعی جیره بندی در پرداخت تسهیلات یارانه ای توصیف می کنند که پیامد آن می تواند به خرید و فروش امتیاز وام در بازار غیررسمی و اختلال در هدف اولیه دولت از بابت تسهیل شرایط خانه دار شدن میان درآمدهای فاقد مسکن منجر شود. با سهمیه یک چهارمی، دریافت کنندگان این وام به جای استفاده مصرفی از آن، همچون اتفاقی که سال های اخیر در مسکن مهر افتاد، امتیاز خود را به افرادی که تضمینی در واجدشرایط بودن آنها نیست (خریداران سرمایه ای) واگذار خواهند کرد.
فرمول جایگزین جیره بندی
صاحب نظران اقتصادی برای جلوگیری از این دو پیامد منفی، به مسوولان بانک مرکزی و بانک مسکن پیشنهاد کردند: با توجه به اینکه منابع وام خرید مسکن خانه اولی ها محدود و به مراتب کمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسکن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی که فقط گروهی از آپارتمان های موجود در بازار فروش، مشمول وام های صندوق پس انداز یکم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریک کننده وام بر «عرضه مسکن در استطاعت خانه اولی ها» تقویت شود.
فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره گفت: پیشنهاد اولیه ما در طرح جامع، پرداخت متوسط ۷۵ میلیون تومان وام خرید به آپارتمان های نوساز تا سقف حداکثر ۹۰ مترمربع بود.
در نسخه پیش نویس طرح جامع نیز پیش بینی شده بود سالی ۲۵۰ هزار فقره تسهیلات ۹۵ میلیون تومانی به خانه اولی ها پرداخت شود که این تعداد وام تقریبا با نیاز بازار تطابق داشت و مانع رانت در توزیع وام می شد.
از سوی دیگر، در پیشنهاد اولیه بانک مسکن برای راه اندازی صندوق پس انداز «یکم» نیز حدود ۱۵۰ هزار فقره وام ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود که اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.
در حال حاضر مسوولان بخش مسکن معتقدند: ملاک عمل بانک مسکن برای راه اندازی صندوق پس انداز یکم باید متن مصوبه شورای پول و اعتبار باشد و چون در این مصوبه، عبارتی دال بر سهمیه بندی و تعین سقف پرداخت، نوشته نشده است، علی القاعده محدودیتی نیز در تعداد وام وجود ندارد.
اصل محدودیت، جدی است
اما محدودیت اعتباری صندوق که ارتباط مستقیم با میزان وصول اقساط ماهانه مسکن مهر دارد، موضوعی است که قطعا دست بانک مسکن را در پرداخت این وام ها باز نخواهد گذاشت.
طبق آخرین اطلاعات دریافتی از وزارت راه و شهرسازی، تاکنون ۵۷۱۲ میلیارد تومان از خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر، توسط وام گیرنده ها و صاحبان این آپارتمان ها، به شکل پرداخت اقساط ماهانه، به بانک مسکن برگشته است که بخشی از آن مجددا در قالب وام ۵ میلیونی اضافه مسکن مهر، صرف تکمیل نیمه کاره های این پروژه شده است.
در قالب مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، مقرر شده ۵ هزار میلیارد تومان از محل بازگشت خط اعتباری، برای مدت ۷ سال نزد بانک مسکن، استمهال شود تا از این محل، منابع صندوق «یکم» تامین اعتبار شود.
طبق آمارهای رسمی، در سال گذشته صاحبان مسکن مهر، مبلغی معادل ۲۶۷۱ میلیارد تومان طی ۱۲ ماه، بابت قسط وام هایشان به بانک مسکن پرداخت کردند اما چون حدود ۴۰۰ هزار واحد جدید طی یک سال اخیر افتتاح شد و روند بهره برداری از مسکن مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش بینی می شود منابع حاصل از بازپرداخت وام های مسکن مهر در سال جاری به حداقل ۳۵۰۰ میلیارد تومان برسد که البته هنوز کفاف تامین اعتبار ۳۰۰ هزار فقره وام خرید برای پوشش ۱۰۰ درصدی نیاز بانکی خانه اولی ها را نخواهد داشت.
دو راه حل غیررانتی توزیع وام
در نتیجه، برای توزیع هدفمند تسهیلات ویژه خرید مسکن (وام های صندوق پس انداز یکم) و پرهیز از غیررانتی شدن تسهیلات، دو راه حل از طرف کارشناسان و مسوولان بخش مسکن مطرح است. راه حل اول که نویسنده طرح جامع مسکن آن را پیشنهاد کرده، پرداخت این نوع وام خرید به آپارتمان های نوساز کوچک متراژ و میان متراژ است که همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد کرد. در قالب راه حل دوم که غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی سال گذشته ارائه کرد، تسهیلات خرید مسکن خانه اولی ها می تواند از مسیر پیش فروش و حساب امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشارکت مالی پیش خریدار و پیش فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یکم و در نتیجه امکان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می شود.
