بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 16 ارديبهشت 1394      10:30

ریسک پیش‌خرید مال در تهران

اقتصاد ایرانی: دو تحقیق درباره وضعیت اقتصادی املاک تجاری پیش بینی می کند امواجی که طی دو سال گذشته قیمت مسکن را کاهش داد امسال با تغییر مقصد، بازار «مال»ها (مجتمع های تجاری چندمنظوره) را هدف می گیرد و ریسک پیش خرید این املاک را افزایش می دهد. ریزش قیمت واحدهای تجاری در سال جاری، کار فروش را برای مال سازها سخت خواهد کرد. برای احیای منابع مالی حبس شده در این سازه ها که بخشی از آن متعلق به بانک ها و موسسات مالی است، باید از مدل اجاره داری استفاده شود. حداقل ۹۷ مجتمع تجاری در تهران در حال ساخت است.
امواج کاهش قیمت ملک که طی دو سال گذشته بازار واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار داده بود، امسال براساس پیش بینی های رسمی، دو مقصد جدید را هدف می گیرد. شواهد حاصل از تحقیقات میدانی و بررسی های اقتصادی نشان می دهد: بازار خرید و فروش واحد تجاری در «مال» ها و همچنین بازار املاک مسکونی و غیرمسکونی لوکس در تهران به لبه پرتگاه قیمتی نزدیک شده اند و مطابق تحلیل هایی که حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی و صاحب نظر اقتصاد مسکن دارد، پیش بینی می شود طی سال جاری قیمت ها در این دو بازار که بانک ها در شکل گیری آن ها نقش مشارکتی پررنگی (تامین مالی ساخت مال) را بازی کرده اند، با شیب قابل ملاحظه ای سقوط کند.
به این ترتیب پیش خرید در بازار «مال» های در دست احداث، طی سال جاری با ریسک بالایی همراه است و برای ورود به این قسمت از بازار ملک که در حال حاضر به دلیل حجم بالای ساخت وسازهای تجاری در تهران، پیش فروش در آن رونق حداکثری پیدا کرده، لازم است جوانب احتیاط در نظر گرفته شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، فضای ایزوله آمار و اطلاعات در بازار «مال» ها باعث شده صرفا تبلیغات مالک و سرمایه گذار اصلی این نوع سازه ها بتواند روند سرمایه گذاری های ثانویه –خرید واحدهای تجاری از سازنده مال- در این بازار را تحت کنترل خود بگیرد.
در بازار مسکن، انتشار مرتب آمارها از وضعیت قیمت، میزان عرضه، حجم تقاضا و نرخ فراوانی آپارتمان در مناطق مختلف شهر، مسیر ورود تقاضای مصرفی و سرمایه ای و همچنین بازدهی سرمایه گذاری را روشن و قابل رویت کرده است.
اما در بازار املاک تجاری، از یکسو غیبت آمارهای مستند و از سوی دیگر تجربه قدیمی در شهر تهران که همواره سود خرید مغازه یا واحد تجاری در مجتمع ها را تضمین کرده است، سبب شده متقاضیان بدون تامل درباره آینده اقتصادی ساختمان های تجاری، جذب این بازار شوند. با این حال، «دنیای اقتصاد» برای تحلیل دقیق تر بازار املاک تجاری، به نتایج دو تحقیق جداگانه که به تازگی از سوی دو گروه کارشناسی درباره آینده این بازار انجام شده، استناد می کند

تفریح به جای خرید
این تحقیقات نشان می دهد: رکود مسکن و کاهش سود ساخت وسازهای مسکونی در دو سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری های ساختمانی از فاز آپارتمان سازی به فاز تجاری سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شکل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع های به بهره برداری رسیده، خودنمایی می کند.
وجود واحد خالی در «مال» ها علامتی از تکمیل موقتی ظرفیت سرمایه گذاری در این بازار است.
برخی از «مال» های تازه ساز، پاتوق عصرانه خانواده هایی شده که نه برای خرید که فقط برای گذران وقت و تفریح وارد این مجتمع ها می شوند. این وضعیت، فعلا فقط دو نوع کسب و کار در مال ها را به نسبت پرفروش کرده است؛ یکی رستوران و فست فود و دیگری شهربازی مخصوص کودک که معمولا در طبقات فوقانی مال قرار دارند.

رد پای بانک ها در مال ها
هم اکنون در مناطق ۱ و ۲ و ۲۲ به عنوان سه مکان اصلی تجاری سازی، تراکم ساخت مال– مجتمع تجاری چندمنظوره- به چند برابر مجتمع های قدیمی رسیده است. بلندترین برج های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیر مستقیم بانک ها در جریان است. اسامی برخی بانک های خصوصی و دولتی در تابلو زرد رنگ حاوی مشخصات ثبتی و فنی برج های در حال احداث به چشم می خورند. در این سه منطقه چون زمین بزرگ متراژ (حداقل یک هکتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه های مال سازی بدون در نظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری دایر و پرفروش و... متمرکز شده اند.
در برخی از محله های این مناطق، در کنار سه مجتمع تجاری قدیمی، دو مجتمع تجاری چندمنظوره نیز در حال ساخت است و صاحبان یک مجتمع دیگر که چند ماه از افتتاحش گذشته، تاکنون موفق به بهره برداری از واحدهای خالی آن نشده اند.
با هجوم ناگهانی سرمایه گذاران ساختمانی به بازار «مال» سازی طی دست کم سال های ۹۰ تا ۹۲، هم اکنون میزان پیشرفت فیزیکی غالب این ساختمان ها یکسان است.  «مال» به مجتمع تجاری چندمنظوره گفته می شود که علاوه بر واحد های فروش پوشاک، لوازم خانگی و کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها، امکانات دیگری همچون سینما، شهربازی، هایپرمارکت، انواع رستوران و فست فود، فضای نگهداری کودک، جواهرفروشی و فضاهایی که به نیازهای فراتر از «خرید روزمره» پاسخ می دهد نیز در آن تعبیه شده است.

 ۹۷ 
مال در حال ساخت
طبق تحقیقاتی که یک مدرس برندینگ سازه و مدیریت طراحی و ساخت «مال» انجام داده است، در حال حاضر بین ۹۷ تا ۲۰۱ مجتمع تجاری چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره برداری اولیه قرار دارند.
عمده این «مال» ها اواخر سال گذشته به مرحله ای از ساخت رسیدند که قابلیت پیش فروش واحدهای تجاری در آنها را برای سرمایه گذار اولیه کاملا مهیا کرده است. در حال حاضر، این واحدهای تجاری با حداقل قیمت مترمربعی ۱۰ میلیون تومان پیش فروش می شود اما چشم انداز قابل ترسیم در این بازار نشان می دهد با اشباع قریب الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال»، به زودی قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع ها ریزش می کند؛ بنابراین پیش خرید قبل از تعدیل قیمت واحدها می تواند آسیب مالی برای خریداران به همراه داشته باشد.

تنها راه نجات از حبس منابع مالی
حسین عبده تبریزی، مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی و صاحب نظر اقتصاد مسکن در این زمینه تحقیقاتی انجام داده است که نتایج آن حاکی است: در تهران و برخی کلان شهرها، حجم آپارتمان مسکونی گران قیمت و همین طور واحد تجاری، به مراتب بیش از نیاز ساخته شده است و پیامد «مازاد ساخت» در این دو بازار طی سال ۹۴ به شکل کاهش قیمت و تعدیل تورمی ظاهر خواهد شد.
عبده تبریزی با تاکید بر اینکه بخش قابل توجهی از سرمایه های حبس شده در مجتمع های تجاری و «مال» های در حال ساخت، متعلق به نهادهای مالی کشور است، به سرمایه گذاران اولیه و مالکان این سازه ها توصیه کرد روش واگذاری واحدهای تجاری را از حالت سنتی «فروش» به شیوه «اجاره یا عرضه سرقفلی» که در خیلی از کشورها رایج است، تغییر دهند. یافته های تحقیق انجام شده توسط عبده تبریزی همچنین تصریح می کند: امسال احتمالا آخرین سال فروش واحد تجاری در «مال» ها خواهد بود و بعد از آن، امکان فروش به دلیل افزایش عرضه واحد آماده کسب و کار و ریزش قیمت، برای سرمایه گذاران سخت می شود؛ بنابراین با لحاظ بدهی بخشی از این ساختمان ها به بانک های مشارکت کننده با پروژه، باید روش های دیگری برای واگذاری واحد های تجاری و بازگشت منابع سرمایه گذاری شده در این سازه ها، به کار گرفته شود که یکی از آنها، اجاره داری می تواند باشد.

شکل غلط واگذاری واحدهای تجاری
تحقیق دیگری که درباره بازار املاک تجاری توسط مسعود فیاض آذر، مدرس برندینگ سازه های تجاری و محقق در زمینه طراحی و ساخت مجتمع های چندمنظوره انجام شده است، نشان می دهد مشارکت بانک ها با سازنده های «مال» و تامین مالی بانک محور این نوع سرمایه گذاری ساختمانی سبب شده بخش زیادی از واحدهای تجاری در مراحل ساخت به ناچار و برای بازگشت تسهیلات دریافتی، پیش فروش شود در حالی که فروش واحدها به جای اجاره آنها باعث می شود مال در زمان بهره برداری به معضل «چندمالکیتی» دچار شود و عدم تصمیم گیری واحد درباره نحوه چینش برندهای تجاری در طبقات مختلف مال، به جذب مشتری و بازدیدکننده –پاخور شدن مجتمع- آسیب وارد کند. معضل پنهان دیگری که در حال حاضر در برخی از «مال» های در دست ساخت وجود دارد، عدم انطباق معماری داخلی سازه با ویژگی مورد نیاز برندهای خارجی فروش کالا است از جمله اینکه غالب برند های پوشاک برای حضور در یک مجتمع تجاری، نیاز به واحد بزرگ دو طبقه دارند اما نحوه ساخت وسازها مغایر این خواسته است.

آمارهای اقتصادی از بازار مال ها
نتایج این تحقیق مشخص می کند: با توجه به استاندارد سرانه خدمات تجاری در شهرها، در تهران حدود ۲۰ میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب «مال» ساخته شده یا در دست احداث است و با لحاظ جمعیت روز شهر تهران که حدود ۱۰ میلیون نفر برآورد می شود، حداقل به ۱۰۰ مال جدید و ایجاد ۱۰ میلیون مترمربع فضای تجاری دیگر نیاز است اما احداث این ۲۰ میلیون مترمربع در زمان کم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزایش و سرریز واحدهای تجاری در گوشه هایی از پایتخت و در نتیجه مشکل در بازاریابی و فروش این واحدها شده است در حالی که اگر پراکندگی مجتمع های تجاری در سطح شهر متعادل شود، این چالش قابل رفع است.
طبق یک آمار دیگر، در کل کشور ۳۰۰ «مال» در دست ساخت و بهره برداری قرار دارد که دو سوم آنها در تهران مستقر است. در تهران هزینه احداث «مال» مترمربعی به طور متوسط ۲.۵ میلیون تومان و بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال نیز مترمربعی بالای ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان برآورد می شود. هر چند نسبت قیمت تمام شده این بناها به قیمت فروش واحدهای تجاری، با توجه به طبقات زیاد و مشاعات کم، رقم چندان بزرگی به حساب نمی آید اما عوارضی که سازنده های این ساختمان ها بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت می کنند به طور متوسط ۷ تا ۱۰ برابر عوارض مسکونی است و از مترمربعی ۲.۵ میلیون تومان شروع و تا ۱۰ میلیون تومان هم می رسد. هر چند امسال را کارشناسان سال ریزش قیمتی مجتمع های تجاری عنوان می کنند اما گمانه زنی هایی درباره احیای دوباره این بازار در زمان پساتحریم وجود دارد که در قالب آن چنانچه پای شرکت های خارجی بازرگانی و صنعتی به ایران باز شود، نیاز آنها به واحد تجاری و اداری، موجب جذابیت سرمایه گذاری در این بازار خواهد شد. این پیش بینی خوش بینانه البته مشروط بر آن است که ظرفیت کاری «مال» های موجود تا آن زمان، تکمیل شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir