مسکن در انتظار سونامی رشد قیمت

اقتصاد ایرانی: در کشور ما یکی از عمده ترین مسائل و مشکلاتی که مردم با گوشت و پوست خود لمس می کنند، خرید مسکن است. تابه حال به مشکلات ناشی از تامین مسکن مورد نیاز خود فکرکرده اید که چه آثاری را در زمینه های اجتماعی و اقتصادی و روانی جامعه بر جای می گذارد؟ به جرات می توان گفت که این مشکل یکی از سد های جلودار ازدواج جوانان است که جوان ایرانی به دلیل عدم توانایی در خرید مسکن امکان تشکیل خانواده از او سلب می شود. تابه حال دقت کرده اید که چند درصد مشاغلی که من و شما در آن فعالیت داریم به طور مستقیم یا غیرمستقیم با بازار مسکن ارتباط دارد؟ رکود مسکن یعنی بیکارشدن چند صدهزار نفر، رکود مسکن یعنی رکود ۱۰۰ صنعتی که به طور مستقیم با آن در ارتباط هستند. البته لازم به ذکر است که نگران این نیستیم که قیمت ها کاهش پیدا کرده است، با وجود اینکه هنوز طبقه متوسط کشور که بخش عمده ای از طرف تقاضا را تشکیل می دهند با این تسهیلات کم توان، دستشان به مسکن نمی رسد.

به گزارش آرمان، رکود در بازار مسکن از مشکلات بسیار حاد اقتصاد ایران است و می تواند به عنوان یک موتور محرک در زمینه خروج از رکود عمل کند. اما متاسفانه دو سالی است که بازار مسکن به خواب فرو رفته است و این گونه که از شواهد برمی آید، به این زودی ها خیال بیدارشدن ندارد. بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقد هستند که به دلیل وجود حباب در قیمت مسکن که خود این عامل سبب افزایش میل به ساخت وساز شد، میزان عرضه انباشت شده از دوره های قبل، تقاضای موثر در این زمینه را پوشش داد، چرا که مقوله مسکن با سایر تولیدات اقتصادی فرق عمده ای دارد و آن این است که ساخت مسکن نیاز به یک پروسه نسبتا طولانی دارد با اینکه تقاضای این کالای سرمایه ای به طور آنی ایجاد می شود. اینگونه که به نظر می رسد دولت در این زمینه با نقص های گسترده ای در زمینه اتخاذ سیاست روبه رو است. در واقع رکود بازار مسکن که از شهر تهران آغاز شد و رفته رفته تمام کشور را در برگرفت، دومین سال را هم پشت سر می گذارد درحالی که هنوز تغییر چشمگیری که نشانگر خروج از رکود باشد، در این بازار به چشم نمی خورد. هرچند کاهش نرخ رشد قیمت مسکن خبر خوبی برای بخش مسکن به شمار می رود اما از آنجایی که کاهش نرخ رشد ناشی از رکود بازار است، بنابراین نمی تواند نشانگر آینده خوبی برای مسکن به خصوص در کلانشهرها باشد. آمارها حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۲، ۳۰ درصد افزایش داشته درحالی که درسال ۹۱ این رقم ۵۰ درصد رشد را نشان می داد، همچنین در نیمه اول امسال قیمت مسکن در تهران نسبت به سال ۹۲، معادل ۸.۴ درصد افزایش داشته است اما در مقایسه با تورم عمومی رشد واقعی قیمت مسکن تهران حدود ۷ درصد کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است. کاهش میانگین رشد قیمت مسکن در سال جاری، رکود عمیقی را در بازار مسکن نشان می دهد که مشخص نیست دامنه این رکود تا کجا ادامه پیدا می کند و چه تبعاتی را برای آینده تولید مسکن به همراه دارد. گرچه رکود فعلی بازار مسکن موجب شده که قیمت ها به واقعیت نزدیک شوند و حباب قیمتی در بازار از بین برود اما کاهش شدید ساخت وساز به خصوص در کلانشهر ها آینده تقاضا را با مشکل مواجه می کند زیرا مطابق با برآوردهای انجام شده کشور تا سال ۱۴۰۵ به ۱۲ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که رکود بخش مسکن می تواند تحقق این آمارها را به عقب بیندازد. آمارها نشان می دهد که در تابستان امسال، تعداد ۲۳۳۹ پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود ۶.۳۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۱.۶۲ درصد کاهش داشته است که این تعداد پروانه حدود۸.۷ درصد از کل پروانه های ساختمانی کشور را تشکیل می دهد. از کل پروانه های صادرشده ۱۶ پروانه (۷.۰ درصد) مربوط به افزایش بنا و ۲۳۳۳ پروانه (۳.۹۹ درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده است که پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود ۷.۳۳ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲.۶۲ درصد کاهش داشته است. در واقع رکود بازار مسکن، سرمایه گذاران حوزه ساخت را با عدم فروش واحدهایشان روبه رو کرده که همین موضوع موجب فرار سرمایه ها از این بازار شده است. انبوه سازان به عنوان اثرگذارترین بخش سازندگان در کشور با واحدهای خالی روبه رو هستند که به فروش نمی رود و متقاضی برای آن وجود ندارد. بنابراین کاهش نقدینگی انبوه سازان موجب دوری آنها از بازار مسکن می شود که همین امر هم در سال های آینده کشور را با کمبود بیشتر مسکن مواجه می کند، البته اینکه در سال آینده ثبات در قیمت ها وجود داشته باشد به نفع متقاضیان است، اما به نمی رسد که از نظر ساخت وساز هم کشور با رونق مسکن مواجه شود. با این توصیف به سراغ مجتبی بیگدلی، کارآفرین و رئیس انجمن انبوه سازان کشور رفتیم تا از دید یک کارفرمای بخش مسکن به مشکلات این بخش نگاه کنیم.

در ابتدا لطفا چارچوبی از شرایط حاکم بر بازار مسکن ارائه کنید و بفرمایید شرایط کنونی عرضه مسکن با آنچه باید باشد چقدر تفاوت دارد؟

مسکن قریب به چهار سال است که در عمیق ترین و تاریخی ترین رکود خود فرو رفته است و علم اقتصاد همیشه بر این موضوع تاکید دارد که فردای رکود ما با سونامی افزایش قیمت مواجه هستیم. افرادی که در سیستم دولتی فعالیت می کنند در قبال این مردم مسئول هستند، اینها مسئول رصد شرایط هستند تا مردم در فردای رکود که سونامی افزایش قیمت حتمی است، ضربه نخورند. ما این اخطارها را قریب به ۲۰ سال است که به مسئولین می دهیم، اما متاسفانه به جای اینکه کارفرما و انبوه ساز را تشویق کنند، انبوه سازانی که در صنعتی فعالیت دارند که ۹۹ درصد آن در اختیار خود مردم است، اقدام به اتخاذ سیاست هایی می کنند که بعضا به ضرر کارآفرینان و کارفرمایان  است. در بدترین رکود تاریخی کشور در حوزه مسکن، نرخ بیمه تامین اجتماعی به ازای هر مترمربعی ۲۵۰ تومان، به ۱۵ هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. وام تولید و خرید مسکن را تعطیل کردند، دیگر خبری از ارائه زمین جهت تولید مسکن نیست، وعده هایی که در زمینه صندوق توسعه زمین و مسکن محقق نشد، وعده های وام ۸۰ میلیونی تحقق پیدا نکرد، مسکن امید و مسکن اجتماعی شکل نگرفت. بنده شخصا با آقای دکتر روحانی صحبت کردم و با افکار ایشان آشنا هستم. ایشان فردی معتقد به اقتصاد اسلامی مبتنی بر بازار هستند، اما این موضوعی که ما بیاییم و همه چیز را تعطیل کنیم که قیمت ها پایین بیاید رویه غلطی است. ما معتقدیم که وزارت راه و شهرسازی متاسفانه نتوانسته است نقش بالنده خود را عملیاتی و اجرا کند. دولت باید در زمان رکود مسکن، کارآفرینان را تشویق کند چراکه ما هر ساله به ۵.۱ میلیون مسکن نیاز داریم، چون در کشور ما سالانه یک میلیون ازدواج شکل می گیرد. جامعه شناسان و اقتصاددانان پیش بینی کرده اند که در بازه سال های ۸۵ تا ۹۵ ما بیشترین نیاز را به مسکن داریم، چون جمعیتی که در دهه اول انقلاب به دنیا آمده اند در این بازه به سن ازدواج می رسند، اگر در دهه قبل رقم ازدواج ۲۰ هزار بود در این دهه به یک میلیون ازدواج رسیده است. از طرفی دیگر سالی ۲۵۰ هزار مسکن تلفات حوادث غیرمترقبه نظیر سیل و زلزله داریم و همچنین ۳۰۰ هزار مسکن در قالب بافت فرسوده وجود دارند که مساحتی بالغ بر ۱۰۰ هزار هکتار را تشکیل می دهند و این بافت فرسوده مانند بمب ساعتی است که با کوچک ترین زلزله بر سر ساکنانشان آوار می شوند. این ۵.۱ میلیون نیاز به مسکن یعنی اینکه ما در هر دوره مجموع نیاز کشورهای اتحادیه اروپا به مسکن را باید بسازیم. این رقم هم می تواند فرصتی برای ایجاد اشتغال باشد و هم می تواند تهدیدی برای نابودی اقتصاد کشور قلمداد شود. همه اقتصاددانان دولتی در زمان رکود اقدام به اعطای پروانه رایگان می کنند، ما نمی گوییم رایگان شود اما نصف قیمت را دولت سوبسید بدهد. در این شرایط در کل دنیا وام ساخت را تک رقمی می کنند و مابه التفاوت را دولت از جیب خودش هزینه می کند و یک تشویقات خاصی در زمینه های آب، برق، گاز، فاضلاب، ثبت اسناد و دارایی ایجاد می کنند. ما اینها را که انجام ندادیم هیچ، همه چیز را تعطیل کردیم. نتیجه این ناکارآمدی ها در آمارهای بانک مرکزی و سازمان آمار مشهود است، مبنی بر اینکه ۸۰ تا ۹۰ درصد در زمینه اخذ پروانه با کاهش روبه رو بودیم. من صدای سونامی را می شنوم، این سونامی افزایش قیمت بسیار سهمگین است و باید با تدابیر تصمیم سازان کنترل می شد اما کنترل نشد. در زمان رکود ما باید کاشت داشته باشیم اگر نشود در فردای رکود نمی توان برداشتی کرد. مسکن وارداتی نیست که مانند چغندر و گندم وارد کنیم، مسکن را باید ساخت و این ساخت پروسه تولید دارد و زمان بر است.

در اقتصاد رکود مسکن یا ناشی از پیشی گرفتن عرضه از تقاضاست یا به علت کاهش معاملات است. نظر شما در این باره چیست؟

این مربوط به اقتصاد سوئیس و استرالیاست که اقتصادشان مانند ساعت کار می کند، نه در اقتصادی که یک دولت در زمان سکانداری خود پول را مانند ابر بهار بر سر مردم می ریزد اما دولت بعد آنچنان شیر فلکه پول را می بندد که یک قطره هم از آن نمی چکد. این موضوع تمثیل دولت آقای احمدی نژاد و آقای روحانی است. در این زمان ارزش پول ملی به واسطه تحریم و مشکلات دیگر در حدود ۷۰ درصد کاهش پیدا کرده است، در این شرایط ما باید دو نظر را به رای گیری بزرگان حیطه تصمیم سازی کشور بگذاریم، یا باید به تورم رای دهیم یا رکود را بپذیریم. در زمانی که دولت آقای روحانی سر کار آمد کشور را با تورمی نزدیک به ۵۰ درصد تحویل گرفت و سود تسهیلات مسکن مهر رقمی بین ۵ تا ۷ درصد بود و سایر تسهیلات مسکن با سود ۱۶ درصد ارائه می شد، اما درحال حاضر دولت مدعی است که تورم را به زیر ۱۷ درصد رسانده است اما در این شرایط نرخ سود تسهیلات را به 2 برابر افزایش دادیم، با اینکه علم اقتصاد می گوید زمانی که تورم به نصف کاهش پیدا می کند نرخ سود بانکی باید به یک پنجم تعدیل شود اما ما چه کردیم؟ تورم را به کمتر از نصف کاهش و سود بانکی را افزایش دادیم، این موضوع کمر کارآفرین را می شکند. من به آقای نهاوندیان در ملاقات حضوری با صدای بلند گفتم که آقای روحانی یک سیاستمدار و یک دیپلمات ارشد خبره هستند ولی ایشان اقتصاددان نیست و شما به عنوان یک اقتصاددان در دولت حضور دارید. شما در این جریان حمایت از افزایش نرخ بهره همراهی نکنید. این جریان مردم و اقتصاد را دچار مشکل می کند، اما توجیه آنان این است که یک برهه زمانی بانک ها ضربه خوردند و حالا آنها را آزاد می گذاریم تا هر کاری که می خواهند انجام دهند.

چه راه حل هایی برای برون رفت از این شرایط وجود دارد یا به طور دقیق تر چه زمینه هایی برای خروج بازار مسکن از رکود باید فراهم شود؟

ببینید! شما وقتی به طبیب مراجعه می کنید، طبیب به معاینه شما می پردازد و علائم مختلف را بررسی می کند. اقتصاد ما مریضی است که رو به مرگ قرار دارد و این برای کشور یک فاجعه غیر قابل جبران رقم می زند. ما باید کارآفرینان را تشویق به فعالیت در زمینه مسکن کنیم و به آنها روحیه دهیم تا فرار را بر قرار ترجیح ندهند. انبوه ساز یعنی کارآفرین و صنعت ساختمان معادل با ۱۲۰۰ گروه شغلی است، یک میلیون ساختمان یعنی ۱ میلیون یخچال و تلویزیون و به طور کلی یک میلیون اسباب موردنیاز زندگی که این خودش به معنای ایجاد فرصت های شغلی مختلف است. تحقق این تعداد مسکن تولید ۴۰ میلیون تنی سیمان را به همراه دارد، یعنی رونق صنعت فولادسازی و مصالح شاخص ساختمانی را موجب می شود. باید وام های مسکن با تعدیلاتی اساسی احیا شوند، وام مسکن بازپرداخت می شود چرا که ضمانتش اعیانی است و شما پول را آنلاین به حساب وارد نمی کنید برخلاف وام هایی که به خودروسازان پرداخت می شود، اما درباره وام ساخت مسکن پول را طی دو سال و به صورت قطره چکانی به متقاضی  پرداخت می کنند. این وام ها ایجاد کارآفرینی می کنند و من بر خلاف بسیاری معتقد نیستم که پول وام های مسکن مهر که در زمان آقای احمدی نژاد پرداخت شد، پر فشار بود. مسکن مهر یک خدمت بسیار بزرگی بود و تورم آن زمان ناشی از ۱۲۰ هزار میلیارد تومان پولی بود که به عنوان یارانه نقدی به مردم پرداخت شد. وام مسکن مهر در طی ۸ سال تزریق شد و خروجی آن کارآفرینی بود. اما اینکه دولت در زمینه حمایت از کارآفرینان چه اقداماتی می تواند انجام دهد باید بگویم که دولت باید تسهیلات را راحت تر در دسترس قرار دهد، زمین رایگان به انبوه سازان بدهند تا تولید صورت گیرد، دولت بخشی از هزینه های پروانه، آب، برق، گاز را بپذیرد و به فعالان حوزه مسکن یارانه بدهد. درحال حاضر کارآفرین با فعالیت های مولد تولیدی در بخش مسکن قهر کرده و به کنجی کشیده شده است، باید تولیدکننده را از کنج عزلت بیرون کشید و او را تشویق کرد، اما اینکه در لفظ بگوییم حمایت می کنیم اما در عمل سود بانکی را ۲ برابر کنیم این چه حمایتی است؟ باید بین دولت و تولیدکنندگان یک تعامل و آشتی برقرار شود تا بازار مسکن مجددا رونق بگیرد. تسهیلاتی که در این زمینه می خواهند پرداخت کنند که ربطی به بودجه ندارد و از طریق سیستم بانکی باید تامین شود، زمین هم که در اختیار دولت است و دیگر ربطی به بودجه ندارد که دولت کسری بودجه را بهانه کند. اگر من وزیر مسکن بودم حداقل تا سه ماهه اول سال یک میلیون واحد مسکن حمایتی یا مسکن امید تعریف می کردم، یارانه را در قالب تسهیلات ۱۰۰ میلیونی با سود ۳ درصد، به شورای پول و اعتبار ارائه می کردم. دولت باید شهرک سازی ها را به بخش خصوصی واگذار کند تا ساخت وساز ها رونق گیرد تا میزانی از خسارات ناشی از افزایش قیمت ها کاسته شود. به هر حال این سونامی شکل خواهد گرفت و اگر توافق هسته ای نیز صورت گیرد قیمت مسکن سر به فلک خواهد زد چراکه دلار ارزان می شود و ملک به شدت گران خواهد شد. درحال حاضر بهترین زمان برای خرید مسکن است، چون فروشنده ها تخفیف می دهند، تقسیط می کنند، اما متاسفانه مردم در زمان رکود اینگونه فکر می کنند که صبر می کنیم تا مدتی بگذرد به امید کاهش بیشتر قیمت ها، اما این را درنظر نمی گیرند که زمان بعد از رکود باید تمام دارایی ها را بفروشیم تا بتوانیم مثلا افزایش ۵ برابری قیمت مسکن را جبران کنیم. انبوه سازان نیز موافق افزایش قیمت نیستند چراکه آنها نیز ضربه می خورند. ما در اینجا به عنوان کارشناس (و نه انبوه ساز) اظهارنظر می کنیم. اگر سازمان هواشناسی از سیل می گوید بدان معنا نیست که این سازمان و کارشناسان آن به آمدن سیل علاقه دارند بلکه آنان اظهارنظر کارشناسی می کنند و افکار عمومی را نسبت به حادثه بیم می دهند. ما نیز پیش از اینکه در جایگاه یک انبوه ساز از کاهش یا افزایش قیمت ها متضرر شویم، مسئولین و افکار عمومی را نسبت به تداوم این روند بیم می دهیم و نظرات کارشناسی خود را ارائه می دهیم.

 افزایش قیمت مصالح چه نقشی در این رکود داشته است؟

این مساله در اینجا چندان اثری ندارد. اثر آن بسیار کم است. اما اگر همه چیز را رها کنیم، دیگر کسی به دنبال ساخت وساز مسکن نمی رود. در این شرایط قطعا فعالان بخش خصوصی و صاحبان ثروت نیز به سراغ فعالیت های آسان و پربازدهی مثل دلالی و خرید ارز و سکه می روند. در تمام دنیا وقتی مصالح گران می شود، دولت دخالت می کند. وقتی در شرایط موجود هرتن گچ سه برابر افزایش قیمت پیدا کرده است، دولت برای حمایت از تولید مسکن می تواند مابه التفاوت این افزایش قیمت (که افزایش آن تقصیر تولیدکننده مسکن و انبوه سازان فعال در بخش خصوصی نیست) را پرداخت کند تا چرخه عرضه مسکن در کشور تا این حد دچار نزول نشود. دولتمردان ما باید بدانند که درکشورهای توسعه یافته از کارآفرینان و تولیدکنندگان به این شکل حمایت می شود که بدون نفت می توانند اقتصاد خود را اداره کنند. چنان کارآفرینی پس از مدتی می تواند خود در جهت امور تامین اجتماعی، تحقیقات و فناوری از ناحیه رونقی که در کار خود حس می کند وارد شود و هزینه هایی که دولت در این زمینه با مشکلات فراوان می خواهد داشته باشد را با کیفیت بالا پوشش دهد.

وام های مدنظر دولت را راهگشا می دانید؟ 

بدین منظور برای شهر تهران یک تولیدکننده مسکن به ازای هرواحد مسکن، باید تسهیلات بانکی ۲۰۰ میلیون تومانی با نرخ بهره پایین دریافت کند. برای دیگر مراکز استان ها این رقم باید ۱۰۰ میلیون تومان باشد. متقاضیان مسکن و تولیدکنندگان مسکن در ایران امروز مشکل تسهیلات بانکی دارند. این تسهیلات اندک بوده و با نرخ بهره بالا ارائه می شوند و دریافت آن نیز دشوار است. اینها درحالی است که شما امروز در هر کشور رشد یافته ای می بینید که یک تولیدکننده تنها نزدیک به ۵ تا  ۷ درصد منابع مالی لازم برای سرمایه گذاری را تامین می کند و مابقی را بانک های آن کشور به صورت تسهیلات کم بهره به تولیدکننده می دهند. لذا با این وضعیت تسهیلات بانکی، مصرف کننده و طرف تقاضا نیز قدرت خرید نخواهند داشت. چرا که همین وضعیت برای وام خرید مسکن نیز وجود دارد. درچنین شرایطی متقاضی مسکن نیز قدرت خرید نخواهد داشت و نتیجه این می شود که ما در تهران هزاران مسکن خالی از سکنه داریم.

 در این میان علت اصلی کمبود قدرت خرید نسبت به افزایش قیمت مسکن چیست؟ فرض کنید که ما تسهیلات بانکی را نیز برای دو طرف تامین کرده ایم. آیا با وجود حاشیه سود بالای تولید مسکن در ایران، متقاضیان مسکن توان خرید را با وجود این تسهیلات خواهند داشت؟

قطعا خواهند داشت. وقتی ما قیمت های منطقی را در سایر بخش های کلیدی اقتصاد داشته باشیم، تغییر قیمت ها در حوزه مسکن نیز معقول خواهد بود. یکی از مشکلات اقتصادی و مدیریتی کشور ما «کارمندسالاری» است. حال که در یک اقتصاد سالم ما باید «کارآفرین سالار» باشیم. آن وضعیت مناسب اقتصادی که در آن سایر بخش ها (از قبیل بخش مسکن) تعادل لازم را داشته باشد، نیاز به مدیریت صحیح دارد. شما فرض کنید که وزیر مسکن این کشور خود یک فعال انبوه ساز باشد و یا وزیر صنعت در کشور خود یک مدیر موفق صنعتی باشد. در آن صورت آن وزیر یا آن مسئول قطعا با مسائل و مشکلات آن حوزه آشنایی خواهد داشت. این مساله در تمام حوزه های مدیریتی قابل تعمیم است. وقتی یک مسئول اقتصادی بداند که جریمه دیرکرد قسط بانک یعنی چه! او می داند ماندن پشت اتاق یک مسئول برای رفع کردن یک نیاز ساده یعنی چه! وقتی یک مسئول در قامت مدیریت وزارت صنعت بداند پرداخت نکردن حقوق کارگران چه معنایی دارد و خطر زندان و ورشکستگی چه حسی دارد، قطعا به گونه ای دیگر مدیریت خواهد کرد. این مدیر به دلیل تجربه خود به راحتی فاسد را از غیر فاسد و نیروی کارآمد را از کارمند سوءاستفاده گر بی لیاقت تشخیص خواهد داد و سر چنین مسئولی هرگز کلاه نخواهد رفت. به نظر بنده، ما همانطور که در شرایط حساس سیاسی فعلی نیاز به رجل سیاسی داریم، با توجه به شرایط تحریم ها و نیاز کشور به برپاسازی ساختمان «اقتصاد مقاومتی» نیازمند تربیت و ایجاد فضا برای «رجل اقتصادی» نیز هستیم. اما در سیستم مدیریت «کارآفرین سالار» هم حمایت از تولید با عزمی جدی صورت می پذیرد و هم تصمیمات اتخاذ شده دقیق تر و سودمندتر خواهد بود و در این میان دولت می تواند با فراغ بال به انجام امور زیربنایی بپردازد.