سیاست های توسعه مسکن در سال آتی

اقتصاد ایرانی: برنامه وزارت راه وشهرسازی در بخش مسکن در سال۹۳ با تغییر رویکرد اساسی آغاز شد. چراکه وزارتخانه مربوطه نمی خواست بازار مسکن صرفا متکی به نظام بانکی کشور باشد و تجربه های تلخ مسکن مهر دوباره تکرار شود. ورود مسکن به بازار سرمایه، راهکاری بود که وزارت راه وشهرسازی دولت تدبیر و امید اتخاذ کرد تا ابزارهای مالی ناجی مسکن از رکود باشد. برای تنوع بخشی به شیوه های سرمایه گذاری در حوزه مسکن، صندوق های زمین و ساختمان با قابلیت های مختلف راه اندازی شد. در واقع وزارتخانه مذکور به دنبال تقویت بازار رهنی و کمرنگ کردن نقش نظام بانکی در این حوزه بود. با این حال، ضعف زیرساخت های مالی بازار سرمایه مانع از توسعه اوراق رهنی در رونق بخشی به بازار مسکن شد. به این ترتیب، وزارت راه وشهرسازی تصمیم گرفت در یک دوره کوتاه مدت ۶ ساله با استفاده از تسهیلات بانکی طرف عرضه بازار را تامین کند. پس سقف وام ساخت مسکن تا ۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. البته برای ایجاد تعادل در بازار مسکن، تقویب طرف تقاضا با اعطای اعتبار ۸۰ میلیون تومانی از دیگر برنامه های دولت یازدهم بود که تاکنون نتوانسته موافقت نهادهای پولی کشور را برای تصویب جلب کند. به نظر می رسد، بهترین گزینه برای تحلیل بازار مسکن و به ویژه رویکرد مالی وزارت راه وشهرسازی در حوزه درسال۹۳ ، محمدحسین عبده تبریزی به عنوان یکی از اساتید و مدیران مالی برجسته کشور که در مقام مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی را همراهی می کند، است. از نظر وی، رونق بخشی و ساماندهی بازار مسکن در ابتدا مستلزم برقراری یک نظم و انضباط است. در واقع، برقراری مجموعه یی از قوانین، مقررات و دستورالعمل های اجرایی است که در آن چارچوب، بازار زمین و ساختمان به شکل کارآمدی مبتنی بر اقتصاد آزاد و بخش خصوصی عمل کند. به این ترتیب، در گام نخست باید در سیستم بازار شفاف سازی اطلاعات زمین و مسکن صورت بگیرد که اقدام اخیر وزارت راه وشهرسازی برای تهیه نرم افزاری که قیمت های معاملاتی را نشان بدهد تا حدی این نقیصه را برطرف می کند. براساس گفته های مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی، این وزارتخانه برای اقشار کم درآمد جامعه یک مفهوم کلانی تحت عنوان مسکن اجتماعی دنبال می کند که مسکن مهر یکی از زیرمجموعه های آن تلقی می شود. با این حال از نظر وی، بهترین روش کمک به اقشار ضعیف و خانه اولی ها امکان دریافت تسهیلات بلندمدت است. بنابراین، نخستین وظیفه هر دولت در بخش مسکن آن است که بازار رهن، یعنی بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را گسترش دهد. البته همه اقشار باید فرا بگیرند که برای خرید بزرگ ترین دارایی طول عمر خود پس انداز کنند. مشروح مصاحبه ایشان را در ادامه می خوانیم:

• وزارت راه وشهرسازی در دولت یازدهم بحث شفافیت اطلاعات مسکن را اینجا و آن جا مطرح کرده است. منظور از این بحث دقیقا چیست و چه اقداماتی در این مورد انجام شده است؟

بخش عمده یی از ثروت هر کشور درحوزه ساختمان متمرکز است. اهمیت این بخش در اقتصاد کشور به گونه یی است که ستون فقرات ثروت ملی را تشکیل می دهد. در مجموع ساختمان ها، ساخت مجموعه های شهری و به ویژه مسکن، نقش عمده یی در اقتصاد هر شهر و کشور دارد. به علاوه، ساختمان شیوه اصلی تجمیع و انباشت ثروت خانوارها در ایران است. باوجود چنین اهمیتی، بازار زمین و ساختمان یکی از ناکارآمدترین بازارهای کشور است. برخلاف نظمی که اکنون به طور نسبی در حوزه بازار سرمایه کشور برقرار شده است و باتوجه به سهم تاریخی بانک مرکزی در ساماندهی بازار پول، ارز و طلا؛ به نظر می رسد نظارت بر مستغلات به طور کلی در جمهوری اسلامی ایران مغفول مانده است.

• دولت برای این نظارت چه باید کند؟ چگونه نظارتی منظور شماست؟

منظور ما از نظارت در اقتصاد بخش، البته نقش آفرینی اجرایی دولت در این بخش، ساخت مسکن یا مجموعه های شهری، قیمت گذاری و اقداماتی از قبیل مسکن مهر نیست؛ منظور برقراری مجموعه یی از قوانین، مقررات و دستورالعمل های اجرایی است که در آن چارچوب، بازار زمین و ساختمان به شکل کارآمدی مبتنی بر اقتصاد آزاد و بخش خصوصی عمل کند.
نخستین مولفه در این عرصه «عدم شفافیت بازار» است. واقعیت آن است که بازار املاک و مستغلات در کشور ما به طور کلی غیرشفاف باقی مانده است. آمار رسمی در مورد معاملات انجام شده روی اراضی شهری، روستایی و قیمت های فروش ساختمان و پراکندگی آن قیمت ها در دسترس عموم نیست. مثلا غالبا حجم بالایی از اطلاعات نادرست و شایعه در مورد قیمت های واگذاری واحدهای تجاری در محافل کسب وکار و معامله ملک پخش می شود و خریداران و مستاجران این واحدها، براساس همین اطلاعات غیرصحیح به انجام معامله اقدام می کنند.

• آیا وزارت راه وشهرسازی اقدام عملی در این زمینه انجام داده است؟

اقدام اخیر وزارت راه وشهرسازی برای تهیه نرم افزاری که قیمت های معاملاتی را نشان بدهد تا حدی این نقیصه را برطرف می کند. این وظیفه البته برعهده شهرداری ها هم هست که آمار مربوط به قیمت های معاملاتی را گردآوری و منتشر کنند. حتی بنگاه های خصوصی می توانند با استفاده از اطلاعات خامی که شهرداری ها و ادارات ثبت و مالیاتی دراختیار آنها می گذارند، قیمت های معاملاتی را به طور شفاف اعلام کنند و به تحلیل اطلاعات برای راهنمایی معامله گران بپردازند. اقدام وزارت راه وشهرسازی در تهیه نرم افزاری که نشان دهد در هر نقطه از شهر، قیمت های معاملاتی چه بوده است، شروع مناسبی در این مسیر است. البته، وزارت راه درنظر دارد سامانه یی قدرتمند برای تمرکز همه اطلاعات مربوط به واحدهای ساختمانی با حداکثر جزییات ممکن تهیه و دراختیار بازار قرار دهد.

• درهمین مورد شفافیت، قرار بود آژانس های ملکی نیز سروسامان گیرند. آیا کاری اجرایی انجام شده؟ ضرورت چنین کاری کدام است؟

فعالیت بنگاه های معاملات ملکی هم به ناکارآمدی افزوده است. نکته پرابهام در این مورد آن است که واسطه های معاملاتی فعال در این بنگاه ها معمولا هم زمان خریدار و فروشنده هر دو را نمایندگی می کنند. چنین موقعیتی تضاد روشنی را با خود به همراه دارد: چگونه ممکن است واسطه یی هم نماینده خریدار و هم نماینده فروشنده باشد! در دنیا معمولا واسطه معاملات ملکی یا نماینده خریدار است یا نماینده فروشنده و از حقوق یکی از این دو دفاع می کند و تنها یکی از دو طرف می تواند حق الزحمه دریافت کند. نماینده خریدار به دنبال آن است که به پایین ترین قیمت زمین و ساختمان را برای خریدار بخرد و نماینده فروشنده به دنبال آن است که به بالاترین قیمت، زمین و ساختمان مشتری خود را بفروشد. بدین ترتیب است که قیمت تعادلی عادلانه تعیین می شود. این وضعیت در ایران دیگرگونه است: تنها انگیزه بنگاه معاملات ملکی آن است که معامله نهایتا انجام شود و این موضع طبعا تضادی را با خود حمل می کند. این وضعیت است که باید تغییر کند. به علاوه، لازم است این واسطه ها از حداقل مدرک حرفه یی در حوزه ارزشیابی و نیز بازاریابی برخوردار باشند و نباید افرادی که کمترین سررشته یی از حوزه های علمی مسکن دارند، کار نمایندگی را انجام دهند.
ظاهرا بعد از ایده مسکن مهر دولت قبلی، وزارت راه مفهوم مسکن اجتماعی را مطرح کرده است. این فکر تا چه حد به اجرا نزدیک شده است؟
مسکن اجتماعی پیشینه یی طولانی دارد؛ این مفهوم در وزارت مسکن و شهرسازی گذشته حدود سال۱۳۷۰ مطرح شده است. مسکن اجتماعی یعنی تدارک نوعی مسکن که اقشار آسیب پذیر و طبقات اجتماعی ضعیف تر را پاسخگو باشد. این عنوان ترجمه یی از social housing است که به ویژه در اروپا پیشینه یی طولانی دارد. دولت های اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم خود را متعهد یافتند که نسبت به تهیه مسکن برای اقشار آسیب پذیر اقدام کنند. بنابراین، در این مفهوم مسکن مهر زیرمجموعه مسکن اجتماعی تلقی می شود. طراحان مسکن مهر نیز در این فکر بوده اند که مسکن اقشار آسیب پذیر جامعه را تدارک ببینند. هدف در طرح مسکن اجتماعی آن است که طرف عرضه مسکن ارزان قیمت تقویت شود. از این نظر، درصورت پرداختن به موضوع، به کنترل قیمت مسکن ارزان قیمت کمک خواهد شد. مسکن مهر درواقع زیربخش مسکن اجتماعی است و علی الاصول هدف هایی را دنبال می کند که در مسکن اجتماعی مدنظر بوده است. مسکن اجتماعی می خواهد پاسخگوی آن عده از مردم باشد که نمی توانند اجاره کامل مسکن خود را بپردازند. شکل غالب مسکن اجتماعی در دنیا اجاره است.

• دولت برای تامین مسکن اقشار ضعیف و خانه اولی ها چگونه باید کمک کند؟ راهبرد وزارت راه وشهرسازی در این زمینه کدام است؟

اگر دولت منابعی داشته باشد، بهترین روش کمک به اقشار هدف آن است که امکان دریافت تسهیلات بلندمدت را برای ایشان فراهم آورد. بنابراین، نخستین وظیفه هر دولت در بخش مسکن آن است که بازار رهن، یعنی بازار تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را گسترش دهد. محور خرید مسکن علی الاصول باید پس انداز خانوار باشد. همه اقشار باید فرا بگیرند که برای خرید بزرگ ترین دارایی طول عمر خود پس انداز کنند. دولت باید منابع مالی خود را متوجه اقشاری کند که توان پرداخت نرخ های بالای سود به بانک ها را ندارند. پس، اقدام دولت در این زمینه می تواند پرداخت تفاوت سود باشد. به علاوه، دولت می تواند از طریق نظام مالیاتی، خرید مسکن توسط اقشار ضعیف تر را تسهیل کند. در مواردی حتی دولت ممکن است برای خرید مسکن به اقشار ضعیف کمک مستقیم کند که این در مورد مسکن اجتماعی صادق است. به هرحال، نسخه یی که برای توسعه خانه دارشدن مردم می توان پیچید نسخه یی بین المللی است که مبتنی بر تجارب گسترده در جهان است و به روش های من درآوردی نیاز ندارد. آنچه روشن است، آنکه دولت هرگز نباید کارفرما باشد و خود مثل تجربه مسکن مهر، شروع به ساخت مسکن کند. وظیفه دولت در این مورد ایجاد فضای مناسب کسب وکار برای بخش خصوصی و در مورد مسکن اجتماعی کمک به مردم برای ارتقای توان آنان در پرداخت اقساط وام مسکن خانه خود است. بدین ترتیب، مسکن اجتماعی از محل پول پرقدرت تامین مالی نخواهد شد و تورم بالاتر و ضایع شدن حق مردم از طریق کاهش ارزش پول اتفاق نخواهد افتاد. طی یک سال و نیم گذشته تمام تلاش وزارت راه وشهرسازی راه اندازی بازار رهن در همه بانک ها بوده است. تلاشی که بانک مرکزی به دلیل مشکلات گسترده نظام بانکی، نتوانسته از آن حمایت کافی کند.

• چرا وزارت راه وشهرسازی و بانک مرکزی درباره وام خرید مسکن به توافق نمی رسند؟ چرا باوجود برخورداری مسکن از ۲۵درصد تسهیلات بانکی، این بازار همچنان کمبود منابع مالی دارد؟

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران رسما اعلام کرده است که علاقه مند است حجم تسهیلات مسکن به ۲۵ درصد و حتی بالاتر برسد. بانک مرکزی می داند که توسعه بخش مسکن می تواند اقدامی در جهت برون رفت از رکود باشد.

• از مسکن به عنوان یکی از بخش های پیشران در بسته پیشنهادی دولت برای خروج اقتصاد از رکود یاد می شود؟

بله. درست هم هست. بانک مرکزی در طرح مساله صندوق های پس انداز مسکن می گفت نگران کسری صندوق هاست. مدتی بحث شد که کسری به تفاوت سود جاری بازار و سود قابل تحمل برای خریداران مسکن برمی گردد. به هرحال، ظاهرا بانک مرکزی از اهمیت بازار رهن برای اقتصاد کشور مطلع است. اما، به درستی می گوید اکنون نباید به بانک ها تحمیل شود و اگر قرار است به مردم در نرخ سود کمکی شود، تفاوت باید به طور شفاف از بودجه دولتی پرداخت شود. ظاهرا درک از سیاست ها و عوامل تشکیل دهنده سیاست ها در ذهن کارشناسان هر دو نهاد یکی است. اما، شاید بانک مرکزی آن اولویتی را که وزارتخانه برای بازار رهن در کشور و نقش گسترده آن قایل است، قایل نباشد.

• اهمیت بازار رهن چیست؟ چرا وزارتخانه برای تامین منابع، از ابزارهای مالی مانند صندوق زمین و ساختمان استفاده می کند؟ کارکرد این صندوق ها چیست؟ کارکرد اوراق رهنی چیست؟ ضعف بازار مسکن برای بهره مندی از بازار ثانویه اوراق رهنی کدام است؟

اول درمورد بازار رهن عرض می کنم. مسکن برای عموم افراد بزرگ ترین سرمایه گذاری در طول عمر آنان است و باید از محل پس اندازهای گذشته و آینده ایشان خریداری شود. بدین منظور، بازار رهن توسط دولت ها حمایت می شود و دولت ها خود را موظف به تقویت این بازار می دانند. مردم باید بتوانند با پیش پرداخت کم و اقساط طولانی مدت، مسکن خود را خریداری کنند. پس، بازار رهن بازار پرداخت تسهیلات بلندمدت در مقابل توثیق اموال غیرمنقول (واحد مسکونی) است. در بازار اولیه رهن، تسهیلات به متقاضی خرید واحد مسکونی پرداخت می شود و در بازار ثانویه رهن، نقدینگی مورد نیاز بازار اولیه، از طریق خریداری بسته های مطالبات حاصل از تسهیلات قبلی به صورت عمده و انتشار اوراق مبتنی بر رهن، تامین می شود. در ایران بازار رهن توسعه چندانی نیافته است. اعطای تسهیلات برای خرید مسکن به طور عمده در بانک مسکن تمرکز یافته است. وزارت راه وشهرسازی برای گسترش این بازار به بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار پیشنهاد کرده تا به همه بانک ها اجازه داده شود نسبت به تاسیس صندوق پس انداز مسکن اقدام کنند. صندوق پس انداز مسکن بازار رهن را تقویت می کند. اگر بازار رهن قوی بود، نیازی به صندوق پس انداز مسکن نبود. بدین ترتیب، در کنار صندوق بزرگ بانک مسکن که سابقه یی طولانی دارد، صندوق های کوچک تر پس انداز مسکن در سراسر کشور تشکیل خواهد شد و هدف تقویت بازار اولیه که وظیفه همه دولت هاست، تحقق خواهد یافت.

• و بازار ثانویه رهن چطور؟

بانک مسکن تلاش می کند در کنار فعالیت خود در بازار اولیه رهن یعنی ادامه فعالیت صندوق پس انداز مسکن (خرده فروشی وام های مسکن) به عمده فروش نیز تبدیل شود. بدین ترتیب، بازار ثانویه رهن تولد خواهد یافت. بانک مسکن از سایر نهادهای پولی که صندوق پس انداز مسکن تشکیل داده و تسهیلاتی اعطا کرده اند، آن مطالبات را خرید دین می کند و بدین ترتیب وجوه لازم را دراختیار صندوق های پس انداز مسکن دیگر (خرده فروشان وام رهنی) قرار می دهد. آن گاه بسته های حاصل از آن تسهیلات را به شکل اوراق بدهی در بازار منتشر کرده و می فروشد. این تامین مالی به صندوق های پس انداز مسکن اجازه می دهد ترازنامه های خود را ترمیم و تسهیلات بیشتری اعطا کنند. این کار در بانک با هدایت شرکت تامین سرمایه بانک مسکن انجام خواهد شد. بدین ترتیب، با فعالیت عمده فروشی بانک مسکن، فعالیت خرده فروشی سایر بانک ها از طریق صندوق های پس انداز مسکن آنها بسط خواهد یافت؛ یعنی، از طریق فعالیت بازار ثانویه، بازار اولیه رهن تقویت خواهد شد.
اما صندوق زمین و ساختمان موضوع دیگری است. صندوق زمین و ساختمان از نوع صندوق های سرمایه گذاری در پروژه است. مزیت آن برای فعالان ساختمانی آن است که می تواند منابع مالی گردآوری کند و پروژه یی را اجرایی کند. در بورس ایران صندوق زمین و ساختمان پیشینه یی دارد. درواقع حداقل هشت سال از زمان صدور نخستین مجوزها برای صندوق های زمین و ساختمان می گذرد. مجوز نخستین صندوق زمین و ساختمان برای پروژه یی در غرب تهران و پس از آن برای پروژه یی در اردبیل صادر شده است. از آن زمان تا اوایل سال۱۳۹۳ شاید مجوز ۱۰ صندوق صادر شده، اما هیچ کدام از این صندوق ها متاسفانه شکل نگرفت تا بالاخره در سال۱۳۹۳  و با اصلاح دستورالعمل این نوع صندوق ها، واحدهای نخستین صندوق زمین و ساختمان به مردم فروخته شد. صندوق های زمین و ساختمان در شرایط امروز کشور که منابع بانکی محدود است، می توانند کمک گسترده یی به ادامه ساخت وسازها در کشور و تامین مالی این ساخت وسازها کنند.
باتوجه به اهمیت بافت فرسوده در برنامه های وزارت راه وشهرسازی، آیا از این صندوق ها می توان در بافت فرسوده استفاده کرد؟
بحث طرح های فرسوده موضوعی نسبتا پیچیده است. شیوه های تامین مالی در بافت های فرسوده مدت هاست در ایران مورد بحث و گفت وگو قرار گرفته است. یکی از گزینه ها آن است که ساکنان واحدهای بافت های فرسوده خود در تامین مالی شرکت کنند. در این گزینه می توان این مشارکت مالکان بافت های فرسوده را در چارچوب صندوق های زمین و ساختمان نیز تعریف کرد. البته، ساکنان بافت های فرسوده از اقشار ضعیف تر جامعه هستند و برای دوره ساخت وساز توان اسکان مناسب ندارند. بنابراین تنها بحث عضویت آنها به عنوان سهامدار در این صندوق ها مطرح نیست، بلکه فراتر از آن اسکان موقت آنها تا آماده شدن واحدهای بافت های فرسوده بخشی از مشکل است که باید برای آن نیز تامین مالی کرد. بنابراین، اگر صندوق زمین و ساختمان بخواهد برای هر دو موضوع تامین مالی کند، طراحی آن امری پیچیده تر خواهد بود.

• دلیل شکل گیری رکود سال های اخیر بازار مسکن چیست؟ برنامه اصلی وزارت راه وشهرسازی برای خروج از این رکود چیست؟

تقسیم بندی دوران رونق و رکود در سال های اخیر، به چند دلیل روند دوره های قبل را تکرار نمی کند و به گمان من از ساختار دوره گذشته، یعنی آن چرخه های رونق و رکود، فاصله گرفته است. درمورد واحدهای مسکونی و حتی واحدهای تجاری و اداری در مدار دیگری هستیم. یک دلیل آن این است که در تولید به میزان تقاضای بالقوه نزدیک شده ایم و به خصوص در واحدهای گران قیمت، تولید فراتر از سطح تقاضای بالقوه رفته است. چون مسکن و ساختمان کالایی کم کشش است، وقتی عرضه بیش از تقاضا باشد، تغییرات اساسی در قیمت ها رخ می دهد، ۹ درصد تغییر متناسب با تغییر تقاضا. به این علت، انتظاری که بسازبفروش ها و انبوه سازان ایرانی دارند که چون ما بعد از سال۸۹ دوره رکود داشته ایم، حالا جهت این چرخه باید برگردد و وارد چرخه رونق شویم، تحقق نمی یابد.
یک دلیل برای اثبات آنچه گفتیم اینکه ما هرگز در گذشته دوره رکود چنین طولانی نداشته ایم، دلیل دیگر به وضعیت خاص مسکن و ساختمان ظرف سه، چهار سال اخیر بازمی گردد و اینکه شرایط عادی اقتصادی نداشته ایم و تصمیمات اقتصادی هیچ گاه توسط بازیگران بازار به این شکل گرفته نمی شده است. مثال بارز این تغییر آنکه از زمستان سال۹۰، گرایش بازار به سمت طلا و ارز بوده است: بخشی از کسانی که مسکن و واحدهای تجاری و اداری را به عنوان وسیله یی برای پس انداز انتخاب می کردند، در آن تاریخ تغییر رفتار داده اند و حالا نیز همه آن بازارهای هیجانی و کاذب آرام گرفته است و پول ها عمدتا به سوی بانک ها می رود.
به این دلایل، آن چرخه و ساختاری که بر آن پایه قبلا دوره های رونق و رکود تعریف می شده، به هم خورده است؛ برای بررسی وضعیت و ساخت جدید، مجبوریم بازار را به چند بخش تقسیم کنیم و بگوییم مسکن ارزان قیمت چه شرایطی دارد، مسکن گران قیمت حایز چه شرایطی است و مسکن میان قیمت چگونه است؟ پس، نباید فرض کنیم ساختاری که از حدود ۴۰ سال پیش دوره های رونق و رکود مسکن را در ایران می ساخته، هنوز هم تداوم یابد.
درمورد مسکن ارزان قیمت، بدیهی است به دلیل افزایش قیمت مصالح و دستمزد، قیمت این نوع مسکن مداوم با تورم بالا می رود، مگر آنکه سهم زمین کاهش یابد. اما در کل همواره قیمت مسکن ارزان قیمت با تورم حرکت می کند، دوره های رونق و رکود آن محدود است، نیاز به مسکن ارزان قیمت به دلیل کمبود سال های قبل، همواره وجود داشته و دارد. این مسکن در سال های اخیر تاحدی تحت الشعاع مسکن مهر قرار داشته، هرچند مسکن مهر حتی نتوانسته نیازهای مسکن ارزان قیمت را به نحوی مطلوب حل کند. می توان گفت مسکن مهر در رده یی پایین تر از مسکن ارزان قیمت قرار گرفته است؛ یعنی می توانیم بگوییم هم مسکن ارزان قیمت داریم که مخاطبان متفاوتی دارد و هم مسکن مهر که مخاطبانش در بازاری به مراتب پایین تر (از نظر درآمدی و قدرت خرید) قرار می گیرند. بنابراین، حرکت قیمت در مسکن ارزان قیمت قابل فهم و درک است.
چرخه های رشد و رکود با قیمت صرفا توضیح داده نمی شود؛ آنچه الان شاید از قیمت مهم تر باشد، نقدشوندگی واحد مسکونی است: اینکه سازندگان واحدهای مسکونی ظرف چه مدتی این واحدها را در بازار می توانند بفروشند. بعد اینکه برای مسکن مصرفی (در مقابل مسکن پس اندازی) در دسترس بودن اعتبارات ملاک و تعیین کننده است، چراکه می تواند نیاز و تقاضای بالقوه بازار را به فعل برساند. درک پذیر است وقتی دولت تمام اعتبارات خود را در مسکن مهر هزینه کرده، برای تامین مالی معاملات عادی مسکن امکاناتی چند باقی نمانده باشد. به ویژه، توجه کنیم در حال حاضر با کم شدن فاصله یا دامنه سودهای دریافتی و پرداختی بانکی، گرایش بانک ها هم که تا حد زیادی در فاصله سال های ۸۰ تا ۸۷ به سمت اعطای تسهیلات مسکن بود، کم شده باشد.
به این دلایل، وقتی رونق در اقتصاد را براساس تداوم نرخ رشد در دوره یی خاص تعریف می کنید، به این نتیجه می رسید که نرخ رشد قیمت مسکن این تداوم را نداشته است. معاملات در چند سال اخیر نسبت به سال های قبل، تغییری پررنگ نداشته است.
الگوی قبلی رونق و رکود چند ویژگی داشت؛ یکی از این ویژگی ها این بوده که چون تورم وجود داشته، به طور دایمی مسکن و ساختمان هم وسیله سرمایه گذاری و پس انداز بوده و هم کالایی مصرفی، یعنی دو نوع تقاضا در این بازار وجود داشته است؛ یکی تقاضا برای مصرف این واحدها و دیگری تقاضا برای سرمایه گذاری. این عامل دوم، یعنی وجه سرمایه گذاری، در حوزه های تجاری خیلی قوی تر بوده است. به عنوان مثال، در شهر کاشان هر پنج خانوار یک مغازه دارند، حالا اینکه این مغازه ها به چه دردی می خورند، معلوم نیست یا مثلا در منطقه ۲۲تهران هم کار به جایی رسیده که برای هر 7خانوار، یک واحد تجاری ساخته شده است. خوب این یک توهم پولی بوده که «واحد تجاری بالاخره فروش می رود.» اما امروز می دانیم در ایران ظرف سال های اخیر قیمت واحدهای تجاری حتی تا میزان ۵۰ درصد کاهش یافته است، البته اگر قیمت را برپایه ثابت بگیریم (مثلا بر پایه سال ۱۳۸۶) یعنی بدون درنظر گرفتن تورم، قیمت واحدهای تجاری در ایران نصف شده است. خب، این تغییر را باید در الگوی جدید رشد و رونق بیاورید. این تغییر پدیده یی جدید است؛ چیزی که قبلا وجود نداشته است. کاهش عمده مربوط به تخلیه قیمت زمین در مناطق مرغوب کلان شهرهاست. این متغیر را هم در بحث کنونی رکود و رونق باید وارد کرد. بنابراین، برای اینکه بتوان الگوهای رونق و رکود را در این بخش شناسایی کنید، باید بازار را به واحدهای ارزان قیمت، گران قیمت و میان قیمت و تجاری تقسیم کنید. علی الاصول دوره های رونق و رکود مسکن در هر کشوری نمی تواند چندان هم از الگوهای کلی اقتصاد به دور باشد.

منبع: روزنامه تعادل