تغییر گرانیگاه عرضه مسکن

اقتصاد ایرانی: درباره بازار مسکن ۹۴ سه پرسش مطرح است که پاسخ به آنها، آینده کوتاه مدت و میان مدت «قیمت»، «ساخت وساز» و «روند معاملات» را برای طیف های مختلف -از سرمایه گذاران ساختمانی گرفته تا خریداران مصرفی-روشن می سازد. در این باره، یک تحقیق فراگیر براساس سیکل های تجاری ۲۲ سال گذشته بازار مسکن و همچنین با استناد به دو تحلیل رسمی انجام شده که نشان می دهد: سال آینده به علت آنکه استعداد کافی برای «رونق» وجود ندارد، بازار لااقل در ۶ ماه اول، در وضعیت «پایان رکود» به سر خواهد برد؛ اما قسمت هایی از این بازار که «آپارتمان های ارزان و متوسط قیمت» را شامل می شود، با تحرک نسبی هم به لحاظ افزایش حجم خرید و فروش و هم به لحاظ ساخت وساز مواجه می شود. چشم اندازی که در این تحقیق تصویر شده است، مشخص می کند: تحت تاثیر تنها برنامه قطعی و مصوب برای بخش مسکن، در سال ۹۴ معادل ۳۰۰ هزار فقره وام ساخت با قابلیت تخصیص به پروژه های مسکونی کم درآمدها پرداخت می شود. از طرفی، به واسطه تخلیه حباب و ثبات قیمت، گرایش تدریجی به خرید این آپارتمان ها شروع خواهد شد. با این حال، امکان کاهش نرخ به خصوص در آپارتمان های بالاتر از متوسط قیمت وجود دارد؛ ضمن اینکه با سه استدلال، شایعه «جهش قیمت»، مردود و سطح نوسان کمتر از تورم خواهد بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، نیاز طیف های مختلف فعالان بازار مسکن به یک قطب نمای جامع نگر و چندبعدی که بتواند فارغ از انبوه اظهارنظرهای شخصی و شاید غیرکارشناسی، ساختار اقتصادی بازار املاک ایران در سال۱۳۹۴ را تصویر و تشریح کند، افزایش پیدا کرده است.
آنچه در حال حاضر «احتیاج ضروری» سرمایه گذاران ساختمانی و ملکی، سازنده ها، انبوه سازان، بسازوبفروش ها، متقاضیان مصرفی، واسطه ها و دلالان بازار و همچنین تصمیم گیران بخش مسکن محسوب می شود، دستیابی به اطلاعات مستند و روشن درباره سه پرسش اساسی بابت بازار مسکن ۹۴ است. گروه مسکن«دنیای اقتصاد» برای ارائه پاسخ های کاربردی و قابل اتکا به سه پرسش موجود بازار مسکن که درباره آینده کوتاه مدت و میان مدت سه شاخص «ساخت وساز»، «معاملات مسکن» و «نحوه تغییرات قیمت مسکن» مطرح است، مجموعه تحقیقاتی پیرامون چرخه های تجاری بازار مسکن طی ۲۲ سال گذشته و مولفه های تاثیرگذار بر این سه شاخص بازار انجام داده و در نهایت، با تکمیل اطلاعات به دست آمده از طریق تحلیل های دو منبع رسمی، گزارش چشم انداز سال آینده بازار مسکن را به شرح زیر تدوین کرده است. براساس تحقیقات و مطالعات صورت گرفته، قطب نمای بازار مسکن ۹۴ نشان می دهد: بازار ملک که هم اکنون دوره «اواخر رکود» را سپری می کند، در سال آینده نیز چون کماکان از استعداد کافی برای تغییر فاز و ورود به «حالت رونق» برخوردار نخواهد بود، حداقل طی ۶ ماه اول ۹۴، در «فاز پایانی رکود مسکن» باقی می ماند. در این پیش بینی اثر ۶ مولفه درونی و بیرونی بازار مسکن بر رفتار سه شاخص بازار تجزیه و تحلیل شده و این نتیجه گیری به دست آمده که «اوضاع اقتصاد کلان و تحولات بین المللی، اقتصاد مسکن و همچنین اقتصاد خانوار به گونه ای است که برآیند نیروهای موثر بر بازار ملک، بدون آنکه قیمت مسکن را در سال آینده با جهش مواجه کند، فعالیت های ساختمانی و خریدوفروش آپارتمان را به تدریج در طول سال بهبود می بخشد و به دوره ابتدای رونق می رساند».
به این ترتیب، بازار مسکن در نیمه اول سال آینده از وضعیت «پایان رکود» تبعیت می کند و در نیمه دوم ۹۴ مشروط به فراهم شدن زمینه هجرت، وضعیت «رونق اولیه» به وجود خواهد آمد.

 ۴ نشانه دوره «پایان رکود«
بررسی ها از مختصات دوره «پایان رکود» یعنی حالتی که هم اکنون نیز بازار مسکن کم وبیش به آن دچار است، حاکی است: در این دوره ۴ نشانه قوی قابل ردیابی می تواند باشد. نشانه اول «افت شتاب کاهش قیمت مسکن» است. دوره های رکود-رونق دست کم ۲۲ ساله بازار مسکن نشان می دهد، بعد از کاهش شدید قیمت و شیب زیاد سقوط در نقطه اوج رکود، برای مدتی، روند کاهنده، فوق العاده خفیف و خفیف تر می شود و نوسانات در حد تک رقمی و نزدیک به صفر، ادامه پیدا می کند که این حالت پایان رکود است.
در حال حاضر، کاهش رشد ماهانه قیمت مسکن و همچنین تک رقمی شدن نرخ رشد نقطه ای، این حالت را بازگو می کند که با توجه به مولفه های اثرگذار بر آینده قیمت، این حالت تا نیمه اول ۹۴ ادامه دار خواهد بود. نشانه دوم «پایان رکود»، «کاهش سفته بازی در معاملات» است. هم اکنون طبق شواهد موجود در بازار، روایت مشاوران املاک و همچنین تحلیل های رسمی معاونت مسکن، سهم خریدهای سرمایه ای و سوداگرانه آپارتمان به پایین ترین سطح در قیاس با خریدهای مصرفی رسیده است و این روند ادامه دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم این حالت،  «نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از تورم» است. از ابتدای امسال تاکنون، نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن–میزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال ۹۲- بین ۳.۴ درصد تا حداکثر ۷ درصد بوده در حالی که تورم نقطه ای در این فاصله بین ۱۴.۴ درصد تا ۱۷.۴ درصد نوسان کرده است. نشانه چهارم نیز «افزایش نسبی معاملات مسکن» است. 
طی ماه های اخیر خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نیمه اول سال حدود ۲۵ درصد افزایش پیدا کرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلی دوره رونق– ماهی حداقل ۱۷هزار فقره- نرسیده، بنابراین رکود معاملاتی نسبت به قبل بهبود پیدا کرده اما به رونق مبدل نشده است.

۶ مولفه سرنوشت ساز بازار آتی
طبق آنچه از نتایج تحقیقات چندجانبه درباره آینده بازار مسکن به دست آمده است، مشخص می شود: ۶ مولفه شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسکن، قدرت خرید، برنامه های دولت در بخش مسکن و مالی مسکن، مذاکرات سیاسی در عرصه بین المللی و بالاخره اوضاع قیمت نفت، بر شاخص های سه گانه بازار مسکن در سال ۹۴ اثرگذار هستند. مولفه حجم عرضه در حال حاضر به صورتی است که کل موجودی آپارتمان های مسکونی در کشور– با احتساب خانه های خالی- حدود ۱.۵ میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتی، بازار هنوز و به رغم کاهش شدید سرمایه گذاری، با مازاد عرضه روبه رو است. هر چند بخشی از این عرضه ها در قسمت های غیرمصرفی قرار دارد اما اثر این مولفه در سال ۹۴ به شکل مانع رشد قیمت مسکن، ظهور خواهد کرد.
مولفه دوم، یعنی «تورم عمومی» نیز با توجه به برنامه کلان بانک مرکزی و حساسیت ویژه ای که مجموعه دولت بر مهار رشد قیمت ها دارد، در سال آینده باز هم قرار است کاهش یابد. احتمال ادامه شیب منفی تورم، بالطبع بر سطح قیمت مسکن نیز تاثیر می گذارد هر چند بین این دو، رابطه دوطرفه وجود دارد. سومین مولفه که «قدرت خرید» است نیز هم اکنون در کمترین میزان ممکن در مقایسه با حداقل ۱۰ سال گذشته قرار دارد. تحت تاثیر عدم افزایش وام خرید، سهم تسهیلات در قیمت، از متوسط ۴۰ درصد در دهه ۸۰ به حدود ۱۰ درصد کنونی رسیده است. با توجه به عدم توافق بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای افزایش چشمگیر وام خرید در حال حاضر و همچنین با احتساب تاخیر حداقل ۶ ماهه در پرداخت اولین سری وام جدید از زمان تصویب، در نتیجه خلأ قدرت خرید مسکن حداقل تا نیمه ۹۴ ادامه خواهد داشت. بنابراین اثر این مولفه نیز قطعا تحریک قیمت نیست. مولفه چهارم همان برنامه های دولت است که طبق آنچه تاکنون تصویب شده و به صورت قطعی در سال آینده اجرا خواهد شد، تامین مالی ساخت نیم میلیون واحد مسکونی به کمک وام نوسازی ۵۰ میلیونی و ۱۵ میلیونی روستایی است. این دو نوع تسهیلات، عرضه مسکن ارزان قیمت و حداکثر «متوسط قیمت» را تقویت می کند که اثر کاهنده بر قیمت خواهد گذاشت. مولفه پنجم مربوط به مذاکرات هسته ای می شود که تحلیل های کارشناسی در این باره حاکی است: سرنوشت مذاکرات کمترین تاثیر را بر بازار مسکن که یک بازار کاملا غیروابسته به محیط بین المللی است، خواهد داشت. بازار مسکن از ناحیه تحولات بین المللی، عمدتا به واسطه تغییرات شاخص های اقتصاد کلان، تاثیر می گیرد نه به صورت مستقیم و بی واسطه. مولفه ششم و آخر نیز، وضعیت قیمت نفت است. بررسی ها در این باره نیز حاکی است: درآمدهای نفتی کشور در نقش یک عامل تخفیف دهنده یا تشدیدکننده نوسانات قیمت مسکن، در این بازار تاثیر می گذارد که البته رابطه آن، هم جهت است. بنابراین کاهش قیمت نفت و چشم اندازی که برای آن در سال ۹۴ وجود دارد، از رشد شدید قیمت مسکن پشتیبانی نمی کند. به این ترتیب، برآیند مولفه های شش گانه، قیمت مسکن را در سال ۹۴ از افزایش شدید و تورمی، در امان می گذارد.

 چرا جهش قابل تصور نیست؟
نتایج تحقیقات درباره آینده مسکن، تا اینجا، بر «مناسب بودن میزان عرضه در سال ۹۴، بهبود نسبی معاملات و همچنین فراهم نبودن زمینه افزایش شدید قیمت» حکایت دارد. اما در این میان یک پرسش هنوز در ذهن فعالان بازار وجود دارد؛ اینکه آیا برخی اظهارنظرها درباره جهش قیمت در سال ۹۴ صحت دارد؟
با سه نوع استدلال تجربی -اقتصادی می توان شایعه جهش قیمت در سال ۹۴ را مردود اعلام کرد. استدلال اول به ذات دوره های رکود و رونق مسکن برمی گردد. مطابق دوره های ۲۲ ساله افت و خیز قیمت مسکن، مدت زمان دوره رکود معمولا دو ساله است و مدت زمان دوره رونق نیز حداقل ۳ و حداکثر ۴ سال بوده است. دوره آخر رکود مسکن از نیمه سال ۹۲ شروع شد و نقطه اوج آن، نیمه اول امسال بود. بنابراین در دو فصل آتی، بازار دوره «پایان رکود» را طی خواهد کرد.  استدلال دوم با زمان بروز جهش قیمت ارتباط دارد. افزایش شدید قیمت مسکن معمولا در اواسط دوره های رونق– سال های ۷۵، ۸۱، ۸۶ و بهار۹۲- اتفاق می افتد. بنابراین حتی با فرض اینکه، شرایط در نیمه دوم سال آینده برای توقف دوره پایان رکود و شروع تدریجی دوره رونق مسکن فراهم باشد، چندین فصل طول خواهد کشید تا جهش احتمالی اتفاق بیفتد که این بازه زمانی به مدتی بیشتر از یک سال ۹۴ نیاز دارد. سومین استدلال در رد فرضیه جهش، به رابطه بین حرکت تورم عمومی و تورم مسکن برمی گردد. جهش قیمت مسکن قطعا بعد از سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از سطح تورم، اتفاق خواهد افتاد. حال اینکه، سطح نرخ رشد از تورم پایین تر است و با توجه به پیش بینی ها، نقطه تلاقی مجدد این دو نرخ در زمان شروع تدریجی رونق، خواهد بود. تورم عمومی و تورم مسکن یک بار در مسیر رکود و بار دیگر در مسیر رونق، همدیگر را قطع می کنند. در مسیر رکود، نرخ تورم مسکن به پایین سطح تورم عمومی می آید که این اتفاق در مهر ۹۲ با کم شدن نرخ تورم مسکن به سطح ۳۳ درصد در مقایسه با تورم عمومی ۳۶.۶ درصدی، ثبت شد. هنوز سطح تورم مسکن پایین تر است و بعد از نقطه تلاقی در مسیر صعود، حداقل یک سال تا نقطه اوج، زمان لازم خواهد بود.

 تحلیل منابع رسمی
در قطب نمایی که این گزارش برای بازار مسکن ۹۴ تهیه کرده است، تحلیل های معاونت مسکن و مشاور وزیر راه وشهرسازی نیز وجود دارد.
حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره معتقد است: بردارهای تعیین کننده قیمت مسکن در سال ۹۴ نشان می دهد خبری از تلاطم یا شوک جهشی نخواهد بود اما انتظار می رود اولین حرکات خروج از رکود در سال آینده، به شکل توقف افت ساخت وساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود. مظاهریان، تعهد دولت به کنترل تورم را مهم ترین عامل برای تداوم آرامش کنونی قیمت در سال آینده عنوان می کند. معاون مسکن، بدترین حالت در سال آینده را افزایش قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم، پیش بینی کرده است. حسین عبده تبریزی صاحب نظر اقتصاد مسکن نیز با این توضیح که سال آینده به واسطه پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام ساخت مسکن در بافت های فرسوده، بازار ساخت مسکن ارزان قیمت بعد از چندین سال، از دولت به بخش خصوصی سپرده می شود گفت: چشم اندازی که برای بازار مسکن ۹۴ قابل تصور است، رونق نسبی معاملات آپارتمان های «ارزان قیمت» و حداکثر نزدیک به «میانگین قیمت» شهرها است به این معنی که مثلا در تهران، خرید و فروش واحدهای مسکونی متری تا ۴ میلیون تومان در سال جدید شروع می شود اما در بازار آپارتمان های گران قیمت یا قیمت های بیش از سطح متوسط، چون که مازاد عرضه عمدتا در این دو بخش است، افزایش قیمت نخواهیم داشت بلکه قیمت باز هم تعدیل خواهد شد. وی تصریح کرد: در سال آینده، کاسبی بازار مسکن راه خواهد افتاد اما معاملات عمدتا در بخش های ضعیف بازار خواهد بود با این تاکید که «توقع رشد قیمت» بعید است و خریداران عمدتا مصرف کننده خواهند بود.