توقف تخلیه حباب زمین

اقتصاد ایرانی: کاهش سریالی قیمت زمین مسکونی در تهران بعد از 5 فصل، در پاییز امسال متوقف شد و به دنبال «تثبیت» بهای «فروش» و «اجاره» آپارتمان، هم اکنون نوع سوم پایداری در بازار ملک به وجود آمده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، از نوسانات بلندمدت قیمت ها در بازار زمین حاکی است: حبابی که ناگهان در سال 91 قیمت املاک کلنگی و زمین های خام شهر تهران را فراگرفت و در بهار92 با ثبت تورم 160 درصدی در این بازار، به بیشترین حد ممکن رسید، اگرچه طی 9 ماه آخر پارسال و همچنین نیمه اول امسال مسیر تخلیه را پیمود اما در فصل گذشته، بدون آنکه کاهش بیشتر یا افزایش جدید در قیمت زمین حاکم شود، حالت ثبات در آن برقرار شد.
داده های گزارش های پیشین و جدید مرکز آمار ایران نشان می دهد متوسط ارزش زمین قابل ساخت وساز در تهران از نقطه اوج مترمربعی حدود 6 میلیون تومان در اوایل پارسال، هم اکنون به سطح متری 4 میلیون و 400 هزار تومان برگشته است.
زمین از ابتدای تابستان سال گذشته تا پایان تابستان امسال حدود 30 درصد ارزان شد طوری که میانگین قیمت در این فاصله، شیب یکدست منفی را طی کرد و در انتهای تابستان 93 به سطح 4 میلیون و 200 هزار تومان رسید.
اما در پاییز 93، قیمت زمین با نوسان جزئی 1/1 درصد نسبت به مدت مشابه سال 92، عملا از سرازیری ماه های قبل خارج شد و پس از 5  فصل، بدون تغییر ثابت ماند. این در حالی است که دست کم از پاییز 92 به بعد، ارزش زمین های مسکونی تهران در هر فصل بین 10 تا 13 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش یافته بود.
هم اکنون بررسی های کارشناسی درباره آنچه باعث از حرکت ایستادن موتور تخلیه حباب در بازار زمین شده، بر دو فاکتور اثرگذار تاکید دارد. فاکتور اول به حذف شکاف بزرگ 24 ماهه بین بازار مسکن و بازار زمین برمی گردد. صعود قیمت زمین در تهران از پاییز سال 91 با فاصله زیادی از قیمت مسکن، تشدید شد طوری که ارزش معاملاتی آپارتمان ها که تا پیش از دهه 80 همواره از ارزش زمین بالاتر بود در اوایل سال 92، تحت تاثیر جهش زمین، در پایین ترین سطح –در مقایسه با قیمت زمین- قرار گرفت.
در بهار سال 92 اگر چه قیمت مسکن و زمین هر دو به حباب حداکثری دچار شدند و به بالاترین نقطه، هم به لحاظ سطح قیمت و هم به لحاظ نرخ تورم رسیدند اما در این فصل، شکاف نسبی بین قیمت املاک کلنگی و واحدهای مسکونی، به میزان بی سابقه ای افزایش یافت، طوری که با متوسط قیمت متری 9/ 5 میلیون تومانی زمین و متری 2/ 4 میلیون تومانی آپارتمان، اختلاف یک میلیون و 700 هزار تومانی بین آنها به وجود آمد. شکاف بهار 92 که به لحاظ اندازه، در سال های اخیر بی سابقه بود، هم اکنون 77 درصد کم شده طوری که در پاییز امسال قیمت زمین حداکثر به اندازه 400 هزار تومان بالاتر از قیمت مسکن قرار گرفت.
طی ماه های اخیر، به دلیل آنکه شتاب تخلیه حباب زمین به مراتب بیشتر از شتاب کاهش قیمت مسکن بود، فاصله بزرگ بین این دو سطح قیمت، تا مرز «محوشدن» کم شد.
در حال حاضر، قیمت مسکن نسبت به نقطه اوج –بهار 92- حدود 9 درصد کاهش یافته اما در همین فاصله، قیمت زمین 30 درصد افت کرده است.
به این ترتیب، ترمیم اساسی شکاف 7/ 1 میلیون تومانی بین قیمت هر مترمربع زمین و آپارتمان در تهران از یکسو و نرخ بالای تخلیه حباب زمین در مقایسه با مسکن از سوی دیگر، علائمی است که به کمک آنها می توان یک دلیل توقف روند کاهنده قیمت زمین را تحلیل کرد. وضعیت کنونی به این معناست که احتمالا بازار زمین کشش کاهش بیشتر قیمت را ندارد و تورم نقطه به نقطه در این بازار، حول وحوش «صفر» خواهد بود.
در عین حال، افت شدید ساخت وساز، تقاضا برای خرید زمین یا ملک کلنگی را به شدت کاهش داده و از این نظر، امکان ریزش دوباره قیمت زمین وجود دارد. در این میان، ثبات قیمت زمین در پاییز را می توان در راستای خرید فصلی بسازوبفروش ها نیز قابل تامل دانست. فصل پاییز، زمان اصلی خرید ملک کلنگی از طرف سازند ه ها به حساب می آید. طبق گزارش مرکز آمار، در پاییز امسال حجم معاملات در بازار زمین 5/ 3 درصد نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد بنابراین این احتمال وجود دارد که زمستان امسال، مجددا قیمت زمین شیب منفی بگیرد و باز هم سطح قیمت کمتر شود. اما شرط تحقق این پیش بینی، اوضاع آتی عامل دوم اثرگذار بر بازار زمین است. این عامل همان منشأ اصلی سقوط قیمت زمین در 5 فصل منتهی به تابستان 93 است. در این مدت به واسطه نظارت شورای عالی شهرسازی بر روال صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و همچنین کنترل های سختگیرانه ای که این شورا بر تصمیمات کمیسیون ماده 5 شهر تهران، برای تغییرکاربری و افزایش تراکم اعمال کرد، «سفته بازی با زمین» مهار شد. نیمه اول امسال بررسی های رئیس شورای عالی شهرسازی –وزیر راه وشهرسازی- نشان داد بین تراکم اضافه و قیمت زمین در تهران رابطه تصاعدی وجود دارد، طوری که با فروش تراکم بیشتر از حد مجاز برای یک قطعه، تا چندبرابر به ارزش ریالی آن زمین افزوده می شود و تاثیر مسری این جهش قیمتی بر ارزش املاک مجاور، کل یک محله شهر را با تورم قیمت ملک مواجه می کند. پروسه صدور مجوزهای خاص تراکم و کاربری در ماه های اخیر به عنوان منشأ تحریک قیمت زمین، عملا معلق بود و اگر این وضعیت همچنان حفظ شود، می توان به ثبات بازار زمین در بدترین حالت یا کاهش بیشتر قیمت در خوش بینانه ترین وضع ممکن، امیدوار بود. با این حال در روزهای اخیر برخی اقدامات در حوزه نظارت بر روند شهرسازی تهران، از تقلیل سطح نظارت عالیه حکایت دارد.
اخیرا شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در پاسخ به درخواست کمیسیون ماده 5 شهر تهران مبنی بر کسب تکلیف برای نحوه برخورد با 47 درخواست برج سازی در محله های گران قیمت پایتخت، دستور «بررسی طبق ضوابط» را به این کمیسیون صادر کرده است؛ این در حالی است که موقعیت برخی از زمین هایی که مالکان شان درخواست احداث بلندمرتبه را دارند، در طرح تفصیلی تهران، روی پهنه هایی با تراکم کم یا غیرمسکونی قرار گرفته و جای بررسی ندارد! اگر قرار باشد این درخواست ها طبق ضوابط بررسی شود، علی القاعده به برخی از آنها باید پاسخ منفی داده شود، در غیر این صورت با رونق گرفتن دوباره مجوزهای خاص، احتمال تغییرات قیمت زمین نیز وجود دارد. قیمت زمین در ماه های اخیر از رکود مسکن نیز اثر گرفت. قیمت زمین در فاصله سال های 84 تا 92، حدودا 10 برابر شد.

ثبات در سه بخش
اطلاعات رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن نشان می دهد در وضعیت فعلی، هر سه بخش بازار ملک وارد مرحله ثبات نسبی شده است؛ از یکسو نوسانات قیمت مسکن در بازه افت و خیز کمتر از 5 درصد مهار شده و از سوی دیگر، تغییرات اجاره بها نیز تقریبا متوقف شده است، در این میان قیمت زمین نیز به پایداری رسیده است.
مرکز آمار ایران، میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی در تهران طی پاییز امسال را متری 4 میلیون و متوسط اجاره بهای ماهانه را متری 19 هزار تومان اعلام کرده است.
پیش تر این گزارش با استناد به اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و داده های سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در تهران طی پاییز 93 را متری 4 میلیون و 90 هزار تومان و متوسط اجاره بها را نیز متری 20 هزار و 800 تومان گزارش کرده بود. به این ترتیب، اختلاف آماری بین گزارش های متولیان بخش مسکن و مرکز آمار در حوزه قیمت آپارتمان، از بین رفته اما در حوزه اجاره بها، هنوز فاصله وجود دارد.