کشف نوع رابطه بورس و مسکن

اقتصاد ایرانی: نتایج یک پژوهش دانشگاهی درباره نوع رابطه بین بازارهای مسکن و سهام نشان می دهد نسبت منطقی، مشخص و معناداری بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد شاخص بورس در بلندمدت وجود ندارد؛ با این حال، یکی از دو فرضیه قدیمی درباره نحوه اثرگذاری این دو بر یکدیگر را نمی توان رد کرد. این تحقیق که براساس داده های قیمتی سال های ۷۶ تا ۹۱، انجام شده، حاکی است فرضیه «اثرگذاری بورس بر مسکن» مردود است؛ اما بروز شوک کاهشی یا افزایشی در قیمت مسکن می تواند ظرف سه فصل، بر شاخص بازار سهام تاثیر بگذارد.
معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی با انتشار یک گزارش درباره تاثیر تحولات قیمتی بازار مسکن بر شاخص های یکی از مهمترین بازارهای موازی، جزئیات رابطه واقعی بین بازار های «ملک» و «سهام» را تشریح کرد.
در این گزارش، نتایج یک تحقیق علمی- دانشگاهی منتشر شده که نشان می دهد: هیچ رابطه مشخص و معناداری بین نرخ رشد قیمت سهام و قیمت مسکن در درازمدت وجود ندارد اما در عین حال، یکی از دو فرضیه قدیمی درباره شکل اثرگذاری این دو بازار بر یکدیگر را نمی توان رد کرد. در این تحقیق، نوسانات قیمت مسکن و شاخص بورس در بازه زمانی سال های ۷۶ تا ۹۱ مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شده که اگرچه در برخی سال ها نوعی همسویی و سپس حرکات خلاف جهت بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ قیمت سهام، اتفاق افتاده اما در کل، نمی توان بین این دو بازار، رابطه منطقی و مشخص در نظر گرفت و متصور شد. محتوای بررسی هایی که محسن ابراهیمی دانشیار دانشگاه بوعلی سینا همدان در این تحقیق انجام داده است، مشخص می کند: ضریب همبستگی بین دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد قیمت سهام در کمترین سطح و حداکثر معادل ۲/۰ است که با احتساب این رقم، نمی توان به رابطه منطقی بین این نرخ رشد رسید. همچنین با انجام یک آزمون علمی –آزمون علّیت گرانجر- و اجرای یک مدل محاسباتی درباره تاثیر متقابل قیمت های سهام و مسکن بر یکدیگر نیز، نمی توان به وجود یک رابطه علی قوی بین این دو متغیر پی برد. با این حال، نتایج آزمون علّیت، در حالی که فرضیه «اثرگذاری بورس بر مسکن» را رد می کند، یک فرضیه دیگر مبنی بر «تاثیرپذیری بورس از مسکن» را مردود نمی داند.

به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج این تحقیقات، که در شماره جدید فصلنامه مسکن منتشر شده نشان از رد این فرضیه که «تغییر قیمت های بورس علت تغییر قیمت های مسکن است» دارد، اما در عین این فرضیه که «تغییر قیمت های مسکن علت تغییر قیمت های بورس است»، رد نمی شود.
به این ترتیب، با استناد به جزئیات تحقیق صورت گرفته، وجود رابطه علیت یک طرفه از سمت مسکن به بورس، قابل تکذیب نیست اما قطعا این رابطه شکل معکوس ندارد به این معنی که امواج ناشی از جهش یا ریزش شاخص بورس تاثیری بر قیمت مسکن ندارد. محتوای تحقیق انجام شده، تصریح می کند: تغییرات قیمت مسکن می تواند به طور تقریبی علت تغییرات قیمت های بورس باشد به گونه ای که بروز شوک در قیمت مسکن یک تاثیر کوتاه مدت حداکثر معادل سه فصل بر شاخص بورس دارد و بعد از آن، میزان این اثرگذاری خیلی سریع کاهش یافته و به صفر می رسد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، صرف نظر از نتایج این تحقیق، رخداد دو سال گذشته در بازارهای بورس و مسکن نشان می دهد: در سال ۹۲، سقوط از نقطه اوج قیمت در بازار سهام دو فصل دیرتر از شروع ریزش قیمت مسکن اتفاق افتاد. در بازار مسکن، منحنی قیمت در خرداد ۹۲ به بالاترین سطح رسید و سپس از تیرماه سقوط آغاز شد در حالی که نزول شاخص بورس از نیمه های زمستان رخ داد.
هرچند تحولات بازارهای سهام و مسکن، ریشه ها و دلایل مختلف دارد اما فرضیه اثرپذیری بورس از مسکن، هم در آزمون علمی و هم در تحقیقات میدانی، قابل رویت است. تحقیقاتی که معاونت مسکن در این باره منتشر کرده، در عین حالی که از عدم رابطه علمی و منطقی بین بازارهای سهام و مسکن (رابطه بین نرخ رشد قیمت ها) خبر می دهد، اما نشان می دهد: بین واریانس (نوسانات) نرخ رشد قیمت در این دو بازار رابطه قوی و صریح برقرار است. این رابطه دو طرفه و مثبت است به این معنی که مسیرهای دو منحنی نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن و سهام، با یکدیگر هم جهت هستند.