بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 8 بهمن 1393      14:22

خروج مسکن از دوره رکود

با بررسی آمارهای موجود در حوزه مسکن، می توان شاخصی را استخراج کرد که در زمان های مختلف بازار مسکن، علائم مشابهی از خود بر جای گذاشته است. این شاخص را می توان "توان خرید سرانه مسکن" معرفی کرد

اقتصاد ایرانی: بازار مسکن طی سال جاری دچار رکود شده است. درک وضعیت موجود و زمان خروج از این رکود جزء مباحث مهم در مباحث اقتصادی می باشد. جهت تحلیل بازار مسکن، آمارها و شاخص های بسیاری مورد نیاز است که باید مورد بررسی قرار بگیرند، اما در یادداشت فوق با توجه به شاخصی خاص، تحلیلی ساده از وضعیت موجود ارائه می شود.

با بررسی آمارهای موجود در حوزه مسکن، می توان شاخصی را استخراج کرد که در زمان های مختلف بازار مسکن، علائم مشابهی از خود بر جای گذاشته است. این شاخص را می توان "توان خرید سرانه مسکن" معرفی کرد (این شاخص در مطالعات اقتصادی وجود ندارد و ساخته نگارنده می باشد). نحوه محاسبه این شاخص به این صورت می باشد که تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به قیمت جاری را بر جمعیت کشور در هر سال تقسیم کرده و تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به قیمت جاری سرانه بدست می آید. چنان چه این رقم را بر قیمت یک متر مربع مسکونی در شهر تهران تقسیم کنیم، شاخص توان خرید سرانه مسکن محاسبه می شود. رقم شاخص نشان می دهد که در هر سال، با تولید ناخالص داخلی سرانه چند متر مربع مسکونی در تهران، امکان خرید وجود داشته است. در خصوص این شاخص باید تأکید شود که رقم مطلق این شاخص، انعکاس دهنده قدرت خرید مردم نیست، بلکه تنها رفتار مقایسه ای این شاخص طی زمان های مختلف مدنظر می باشد.

حال می توان رفتار این شاخص در سال های اخیر را بررسی نمود. در ذیل، نمودار شاخص فوق از سال ۱۳۷۳ و همچنین نمودار رشد قیمت مسکن شهر تهران در بازه زمانی فوق ارائه می شوند.   

مشاهده می شود که در طول بیست سال اخیر که شاهد افت و خیز های متفاوت قیمت مسکن بوده ایم، رفتار شاخص فوق علائم مشابهی را نشان می دهد. اولین نشانه، نقطه حداکثر شاخص می باشد که ۵ می باشد. یعنی با تولید ناخالص داخلی سرانه در هر سال حداکثر توان خرید هر فرد به طور متوسط، ۵ مترمربع بوده است. هر موقع این شاخص به نزدیکی های این رقم نزدیک شده، به خاطر افزایش قدرت خرید مسکن، مردم شروع به خرید مسکن کرده اند و همین مسأله موجب افزایش قیمت مسکن شده است. کف این شاخص نیز حدود ۲ مترمربع بوده است. این رقم نیز نشان می دهد که افزایش قیمت ها تا زمانی ادامه می یابد که مقدار شاخص فوق حدود ۲ باشد، در این نقطه، تقاضا کاهش یافته و دوره رکود فرا می رسد، تا اینکه دوباره با شروع دوره رونق، قیمت ها شروع به افزایش نماید. در این نمودار مشاهده می شود که هر چه موجب افزایش تولید ناخالص داخلی یا کاهش جمعیت یا کاهش قیمت مسکن شود، موجب افزایش شاخص فوق خواهد شد.

حال با توجه به این نمودار، برای وضعیت آتی باید ذکر شود که در سال ۱۳۹۱، شاخص فوق در کف بوده و در سال ۱۳۹۲ شاهد افزایش قیمت مسکن و افزایش تولید ناخالص داخلی کشور بودیم. اما رشد تولید ناخالص داخلی بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است، لذا شاخص کل در سال ۱۳۹۲ افزایش یافت و از ۲.۴ در سال ۱۳۹۱ به ۲.۹ در سال ۱۳۹۲ رسید. در سال ۱۳۹۳، آمار تولید ناخالص داخلی و فصل بهار و تابستان به صورت رسمی منتشر شده است. تولید ناخالص داخلی به قیمت بازار به قیمت جاری در فصل بهار سال جاری، ۲۶۴ هزار میلیارد تومان و در تابستان ۳۰۴ هزار میلیارد تومان بوده است. جهت محاسبه شاخص فوق در سال جاری، تولید ناخالص داخلی کشور طی پاییز و زمستان را برابر با مقدار آن در فصل بهار فرض می گیریم.  قیمت مسکن نیز در سال جاری به این صورت بوده که از متری ۴ میلیون ۳۵۰ هزار تومان در خرداد ماه به ۴ میلیون تومان در مهر ماه رسیده و سپس تا انتهای آذر ماه به ۴ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. برای محاسبه شاخص در سال جاری، قیمت مسکن را قیمت آخر آذر ماه لحاظ می کنیم. با توجه به این فروض، مشاهده می شود که شاخص فوق به ۳.۵ مترمربع می رسد. لذا افزایش این نمودار در طی دو سال اخیر مشاهده می شود که یکی از نشانه های خروج از دوره رکود بازار مسکن می باشد. پیش بینی می شود با افزایش این شاخص در سال آتی نیز مقدار این شاخص افزایش یابد و افزایش توان خرید مسکن موجب افزایش تقاضا و غلبه آن عرضه واحدهای مسکونی شده و سپس موجب افزایش قیمت های مسکن شود.  


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : قیمت مسکن - رکود مسکن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir