عوارض دوبله بر ساخت مسکن

اقتصاد ایرانی: شورای شهر تهران با تصویب لایحه شهرداری درخصوص «اخذ عوارض ارزش بهینه از ساخت وساز»، هزینه ساختمان سازی را افزایش داد. از ابتدای سال آینده، سازنده های مسکن علاوه بر عوارض «پروانه و تراکم» که به طور متوسط سهم ۲۲ درصدی در قیمت ساخت – بدون احتساب بهای زمین - دارد، باید عوارض دوبله ناشی از اجرای طرح تفصیلی را نیز پرداخت کنند که در نتیجه میانگین سهم کل عوارض به ۳۰ درصد می رسد. افزایش بهای ساخت وساز در موقعیتی که فعالان بازار مسکن انتظار یکسری مشوق برای خروج از رکود دارند، باعث تاخیر در بازگشت سرمایه گذاران خواهد شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، مدیریت شهری تهران با تصویب اخذ یک نوع عوارض جدید از ساخت وساز، علاوه بر اینکه منابع مالی اداره پایتخت را برخلاف اهداف از قبل تعیین شده، یک رتبه دیگر ناپایدارتر کرد، طول مسیر باقی مانده برای خروج از رکود مسکن را نیز افزایش داد.
اعضای شورای شهر تهران هفته گذشته در جلسه غیرعلنی، لایحه ای را که شهرداری برای کسب اجازه بابت دریافت نوع تازه عوارض ساخت، ارائه کرده بود بررسی و در نهایت، موافقت خود را با افزایش متوسط ۸ درصدی هزینه ساخت مسکن اعلام کردند. با مصوبه شورا، شهرداری تهران از ابتدای سال ۹۴، عوارضی تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» را از همه ساخت وسازهای مسکونی و غیرمسکونی دریافت می کند. عوارض «ارزش بهینه»، هزینه دوبله در کنار عوارض فعلی (صدور پروانه و صدور تراکم) به ساخت و ساز وارد می کند آن هم درست در لحظه ای که بازار مسکن انتظار تسهیل شرایط یا ورود یکسری مشوق ها برای احیای مجدد سرمایه گذاری ساختمانی را دارد.
در حال حاضر طبق اعلام کانون سراسری انبوه سازان، مجموع هزینه عوارض پروانه و تراکم، به طور متوسط حدود ۲۰۰ هزار تومان در هر مترمربع است که با احتساب میانگین قیمت ساخت متری ۹۰۰ هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)،  سهم عوارض شهرداری در هزینه های احداث هر مترمربع بنای مسکونی در تهران حدود ۲۲ درصد برآورد می شود. این سهم نیمه سنگین در سال آینده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بیشتر نیز خواهد شد.
بر اساس این گزارش از جزئیات مصوبه مدیریت شهری تهران حاکی است: شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) طراحی کرده است. در این فرمول، با توجه به اینکه متوسط نرخ A در تهران متری حدود ۱۵۰ هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش بهینه برای ساخت وساز های مسکونی ۵ طبقه و کمتر، با ضریب 5A/0 محاسبه می شود، به این معنی که از ابتدای سال آینده در همه مناطق ۲۲ گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان های یک تا 5طبقه، مترمربعی حدود ۷۵ هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می شود.
در فرمول مصوب شورای شهر، نرخ عوارض ارزش بهینه برای ساخت وسازهای بیش از ۵ طبقه نیز با ضریب 2A  و4Aمحاسبه می شود، به این صورت که برای نیمه شمالی شهر (بالای محور انقلاب) ضریب 4A  و برای نیمه جنوبی ضریب 2A اعمال خواهد شد. نرخ ریالی پایه عوارض تراکم (A) در تهران حداقل ۵۰ هزار تومان برای جنوبی ترین محله ها و حداکثر ۳۰۰ هزار تومان برای شمالی ترین مناطق محاسبه می شود. به این ترتیب، بهای عوارض «ارزش بهینه» برای ساخت وسازهای ۵ طبقه و کمتر در کل پایتخت، به طور متوسط حدود ۷۵ هزار تومان، برای ساخت وسازهای بیش از ۵ طبقه در نیمه جنوبی، حداقل ۱۰۰ هزار تومان و برای ساخت وسازهای بیش از ۵ طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل ۶۰۰ هزار تا حداکثر یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می شود. این ارقام بیانگر آن است که متوسط هزینه ساخت آپارتمان های کم ارتفاع در سال آینده ۸ درصد فقط از محل عوارض جدید، افزایش پیدا می کند. تیراژ احداث آپارتمان در ماه های گذشته از سال ۹۳ در شهر تهران ۶۰ درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کرده به طوری که رکود معاملات مسکن و فروش نرفتن آپارتمان های از قبل ساخته شده، سازنده ها را در تنگنای مالی و تامین پول برای شروع پروژه های جدید قرار داده است.
در این وضعیت، انبوه سازان انتظار داشتند مدیریت شهری تهران اول برای اصلاح منابع مالی خود و دوم برای تسهیل شرایط ساخت وساز و کوتاه کردن عمر رکود، برای سال آینده تخفیف هایی در دو نوع عوارض موجود در نظر بگیرد. این توقع در روزهای اخیر که شهردار تهران لایحه بودجه ۹۴ شهرداری را به صحن شورا آورد و از کاهش ۵ واحد درصدی سهم درآمدهای ناپایدار –درآمد ناشی از انواع عوارض ساخت وساز- خبر داد، بیشتر هم شد. اما هم اکنون مشخص شده، منبع سومی جدای از عوارض پروانه و تراکم، برای اخذ از سازنده ها طراحی شده است! کارشناسان پیش بینی می کنند، اعمال عوارض جدید در پایان راه رکود مسکن، بازدارندگی قوی و نوعی مانع در راه بازگشت سرمایه گذاران ساختمانی ایجاد می کند و می تواند دوره رونق را به تاخیر بیندازد.

پشت صحنه عوارض جدید
شهرداری تهران عوارض «ارزش بهینه ناشی از طرح تفصیلی» را به استناد مقررات بالادست وضع کرده است.
در بند یک پیوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران، به شهرداری و شورای شهر اختیار داده شده تا از املاکی که به واسطه طرح تفصیلی مصوب سال ۹۱، وضعیت بهتری به لحاظ میزان تراکم ساخت و کاربری ملک پیدا کرده اند، یک نوع عوارض خاص دریافت کنند. در این بند از طرح جامع که سال ۸۸ به تصویب شورای عالی شهرسازی رسید، آمده است: شهرداری تهران با تصویب شورا می تواند عوارض خاص تغییر کاربری های طرح تفصیلی قبلی به کاربری های طرح تفصیلی جدید را به نحو مناسب و عادلانه از مالکان، به نفع توسعه و عمران شهر دریافت و در حسابی خاص برای تخصیص با اولویت در جهت تامین اراضی مورد نیاز طرح های خدمات شهری به مصرف برساند. طبق مجوز طرح جامع تهران، مدیریت شهری می توانست از لحظه ابلاغ طرح تفصیلی –اردیبهشت ۹۱- این عوارض را که هم اکنون «عوارض ارزش بهینه» نام گرفته، از ساخت وسازها دریافت کند. اما در حالی که لایحه عوارض ارزش بهینه یکبار در دی ماه سال ۹۱ تحویل شورا و سپس مسکوت گذاشته شد، هفته پیش با بررسی مجدد آن، سرانجام به تصویب رسید. شاید در سال ۹۱ که ساخت وساز در اوج رونق قرار داشت، نیاز چندانی از طرف مدیریت شهری به منابع مالی جدید احساس نمی شد، اما هم اکنون که درآمد شهر به واسطه کاهش ۶۰ درصدی ساخت وساز، به پایین ترین سطح رسیده، مدیران شهر تهران درصدد برآمده اند ابزارهای قانونی مغفول مانده را به منابع مالی جدید تبدیل کنند. هم اکنون، در جریان تعریف منابع مالی جدید، مدیریت شهری می توانست از فرصت کنونی به نفع «طراحی نوع رایج درآمدپایدار» موسوم به «شارژ شهری املاک» یا همان عوارض نوسازی، استفاده کند و نرخ آن را در بودجه شهرداری تقویت کند، اما به دلایلی نامشخص، مجددا به تقویت عوارض ساخت آن هم در زمانی که سرمایه گذاران ساختمانی تحمل تورم بیشتر را ندارند، گرایش پیدا کرده است. هم اکنون سهم عوارض نوسازی در بودجه تهران حداکثر معادل ۳ تا ۵ درصد و کل عوارض ساخت حدود ۷۵ درصد است. در یکی، دو سال گذشته، چیزی شبیه عوارض ارزش بهینه، اما با نامی تحت عنوان عوارض متفرقه از ساخت وسازهایی که تراکم و کاربری زمین در آنها، به واسطه اجرای طرح تفصیلی، وضعیت بهتری پیدا کرده بود، در برخی مناطق تهران دریافت شد.
بررسی کارشناسان شهری در این باره نشان می دهد: طرح تفصیلی جدید تهران اگر چه برای برخی قطعات، شرایط بهتر و ارزش افزوده بیشتری را به واسطه افزایش ارتفاع ساخت یا تغییر کاربری به حالت تجاری، به وجود آورده اما در مقابل، موقعیت برخی قطعات را نسبت به قبل، تضعیف کرده است. مثلا تعیین کاربری خدماتی آن هم از نوع ترافیک زا در مجاورت یک قطعه زمین، به جای آنکه ارزش آن قطعه را افزایش دهد باعث کاستن از بهای آن خواهد شد که در این صورت، باید رقمی تحت عنوان عوارض ارزش کاهنده به آن مالک پرداخت شود. در حقیقت به کارگیری واژه «عادلانه» در اخذ عوارض خاص در سند طرح جامع، به معنای درنظر گرفتن هر دو وجه اثرگذاری طرح تفصیلی در ارزش املاک است. اما به رغم این صراحت، فعلا فقط لایحه اخذ عوارض ارزش بهینه تصویب شده و هنوز ساز و کار پرداخت عوارض کاهنده به مالکان، وضع نشده است.
کارشناسان تاکید می کنند: مقررات طرح تفصیلی جدید تهران، وضعیت ۲۵ تا ۳۰ درصد از کل یک میلیون پلاک موجود در شهر را بهبود داده و به همین نسبت ارزش یکسری از املاک را نیز کاسته است. کارشناسان شهری با بیان اینکه شهرداری ها باید برای طرح های شهری، طرح جامع مالی داشته باشند تا پروژه های عمرانی با نقشه مالی از قبل تعیین شده، اجرایی شوند، تصریح می کنند: برخلاف وعده ها و برنامه های کلی که از سمت دولت و شهرداری ها در ارتباط با ضرورت کاهش وابستگی مالی شهرها به درآمد ناشی از عوارض ساخت وساز، مطرح است، شاهد هستیم هزینه های شهر از این محل تامین می شود. کارشناسان درباره تبعات اخذ عوارض «ارزش بهینه» از ابتدای سال ۹۴ بر بازار مسکن معتقدند: این عوارض به صورت غیرمستقیم قیمت تمام شده مسکن را افزایش می دهد و در نتیجه باعث تضعیف قدرت خرید مسکن و کاهش معاملات می شود که پیامد آن به شکل تعمیق رکود در بازار ملک خواهد بود.

 مهلت سه ماهه برای تعیین عوارض کاهنده 
محمد سالاری رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با بیان اینکه این لایحه شامل سه قسمت می شود عنوان کرد: قسمت اول مربوط به املاک و اراضی می شد که در طرح تفصیلی قدیم دارای کاربری های خدماتی، اداری، صنعتی، تجاری، مسکونی یا فاقد کاربری یا در واقع لکه های سفید بودند که به موجب طرح تفصیلی جدید دارای پهنه هایS ،R،M  و به عبارتی مختلط (تجاری مسکونی)، مسکونی یا تجاری- اداری و خدماتی شدند.
او در خصوص قسمت دوم لایحه گفت: قسمت دوم لایحه به املاکی مربوط می شود که در طرح تفصیلی جدید مسیر کمیسیون ماده ۵ را طی می کنند و به موجب قوانین و مفاد طرح تفصیلی شهر تهران بارگذاری یا طبقات بیشتری دریافت می کنند.  سالاری ادامه داد: افرادی که اراضی آنها دارای مساحت قابل توجهی بوده و درخواست طبقات بیشتری دارند در صورتی که درخواست آنها با اصول و دستورالعمل های بلندمرتبه سازی مطابقت داشته باشد در خصوص اخذ تراکم برای ساخت طبقات اضافه از آنها عوارض گرفته می شود و در واقع مقرر شد علاوه بر عوارض سیستمی که تا به حال گرفته می شد رقم هایی در خصوص اینکه چه زیر پهنه ای به چه زیر پهنه دیگر تبدیل شود، اخذ شود.  سالاری در خصوص قسمت سوم این لایحه گفت: بند سوم این مصوبه مربوط به مبحثی تحت عنوان عوارض متفرقه است که املاکی که به علت بزرگ مقیاس بودن دارای مساحتی بیش از ۳ تا ۵ برابر مبنا هستند در ازای طبقات مازادی که درخواست می کنند عوارضی با ضرایب 4A، 5A، 6A، 10A در مناطق مختلف ۲۲ گانه گرفته می شد که شفاف نبود. برهمین اساس مقرر شد پایین تر از محور انقلاب بابت طبقه مازاد بر بارگذاری پهنه علاوه بر عوارض سیستم، 2A  عوارض گرفته شود و از شمال محور انقلاب 4A عوارض گرفته شود. سالاری اظهار کرد: شهرداری تهران ملزم شده که ظرف ۹ ماه آینده بررسی های لازم را برای تعیین ضریب T  که در فرمول عوارض تراکم است و در واقع ناظر بر قیمت واقعی تمام پارسل ها و املاک شهر تهران است، انجام دهد و به شورا جهت بررسی و تصویب ارائه دهد.
او تصریح کرد: در اصل حدود یک میلیون پارسل به موجب طرح تفصیلی ملاک عمل در شهر تهران داریم که شهرداری تهران مکلف است ظرف ۹ ماه آنها را احصا کند و ارزش واقعی آنها در مقایسه با یکدیگر  مشخص و به شورا ارائه شود.
سالاری در خصوص اینکه ابلاغ طرح تفصیلی جدید (سال ۹۱) موجب کاهش ارزش املاک و اراضی متعددی شده است، تصریح کرد: شهرداری ملزم شده نسبت به ارائه لایحه تعیین ارزش کاهنده ظرف سه ماه آینده اقدام کند تا کسانی که به موجب ابلاغ طرح تفصیلی متضرر شده اند، در فرآیند صدور پروانه بسته های تشویقی به آنها داده شود.