ریزش بازار بالادست مسکن

اقتصاد ایرانی: بازار اوراق تسهیلات مسکن در جریان سقوط قیمتی، رفتاری غیر هم جهت با بازار پایین دست خود -معاملات آپارتمان - پیدا کرد. طی ماه های اخیر به رغم افزایش نسبی معاملات مسکن و ارزانی ۲۰ درصدی قیمت اوراق، حجم تقاضا برای خرید امتیاز تسهیلات ۴۵ میلیونی در فرابورس تا ۴۸ درصد کاهش یافت. کارشناسان علت تفاوت حرکت دو بازار «اوراق مسکن» و «خرید مسکن» را رویگردانی تقاضای مصرفی از تسهیلات ناچیز خرید عنوان می کنند. پیش بینی می شود افت سود واقعی اوراق ناشی از افت قیمت آن، تقاضای غیرمصرفی را نیز کاهش دهد. بهای اوراق وام ۴۵ میلیونی به حدود ۷ میلیون تومان رسیده است.
تشدید سقوط قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی یک ماه اخیر آن هم در شرایطی که روند یکساله کاهش قیمت مسکن درست در آذرماه متوقف شد، علائم تازه ای را درباره وضعیت حال حاضر دو بازار «فرابورس» و «مسکن» مخابره می کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، از اطلاعات رسمی بازار فرابورس – محلی که امتیاز وام ۴۵ میلیونی خرید مسکن به شکل اوراق خرید و فروش می شود- حاکی است: قیمت اوراق مسکن که نیمه اول امسال در فاصله کمتر از چهار ماه نزدیک به ۴۰ درصد افزایش پیدا کرد، در حال حاضر بیش از ۲۰ درصد نسبت به «نقطه اوج»، کاهش پیدا کرده است. هم اکنون بهای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن –بسته ۹۰ تایی اوراق معادل ۴۵ میلیون وام می شود- دو کانال پایین تر آمده و وارد کانال ۷۰ هزار تومان شده طوری که هزینه خرید اوراق تسهیلات ۴۵ میلیونی، از نزدیک  ۹ میلیون تومان در انتهای تابستان به عنوان نقطه اوج قیمت در سال ۹۳، به مرز ۷ میلیون تومان در چند روز گذشته رسیده است. رفتار بازار اوراق که به خاطر «ورود ابتدایی متقاضیان مسکن به آنجا پیش از خرید آپارتمان»، به نوعی، بالادست بازار مسکن محسوب می شود علی القاعده باید همسو و شبیه به حرکت متعاملین آپارتمان های مسکونی باشد، اما بررسی رفتارها در این دو بازار طی دو فصل گذشته نشان می دهد: به رغم کاهش ۴۸ درصدی حجم تقاضا برای خرید اوراق وام مسکن و همچنین افت ۲۰ درصدی قیمت اوراق در فرابورس، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی همین مدت افزایش ۲۰ درصدی را تجربه کرده و قیمت مسکن تقریبا در سطح ثبات نسبی –افت وخیز زیر ۵ درصد- بوده است.

 دو علت فرود
بررسی های تحلیلی درباره علت این رفتار های غیر هم جهت بین بازار بالادست مسکن و بازار مسکن، حکایت از «خروج دوباره تقاضای مصرفی از بازار وام و حضور تقاضای سرمایه ای در عرصه معاملات اوراق مسکن» دارد و در عین حال اثبات می کند: غالب آن دسته از متقاضیان مسکن که در ماه های اخیر با تصمیم به بهره برداری از سطح کنونی قیمت آپارتمان، اقدام به خرید خانه کرده اند، عملا از تسهیلات بانکی استفاده نکردند. تقاضای مصرفی در اوایل امسال تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن، برای مدت کوتاهی به استفاده از این تسهیلات ترغیب شد اما در ماه های اخیر، مجددا اثر سقف فعلی وام در بین خریداران از بین رفت به این امید که وام جدیدتر ۸۰ میلیونی به زودی تصویب شود! «سهم ناچیز وام ۴۵ میلیونی از قیمت مسکن» آن هم در شرایطی که در فاصله خرید اوراق، حداقل ۷ میلیون تومان صرف بهای وام می شود، به عنوان مهم ترین دلیل عدم استفاده این اوراق از سوی تقاضای مصرفی مطرح است.  ارزش واقعی اوراق تسهیلات ۴۵ میلیونی با احتساب بهای خرید آن به حدود ۳۸ میلیون می رسد که در مقایسه با ۳۰۰ میلیون تومان متوسط قیمت یک آپارتمان در تهران، تنها حدود ۱۰  درصد قدرت خرید را پوشش می دهد. در حال حاضر علاوه بر «خروج تقاضای مصرفی از بازار اوراق»، یک عامل دیگر نیز برای سقوط دو کانالی قیمت اوراق معرفی شده است. حجم عرضه اوراق مسکن از سوی بانک مسکن طی دو ماه گذشته ۲۰ درصد نسبت به ابتدای سال افزایش پیدا کرده و میزان انتشار ماهانه اوراق از ۴۰۰ میلیارد تومان در اوایل امسال به ۵۰۰ میلیارد تومان در آبان و آذر رسیده است.

دو سناریو در کوتاه مدت
در حال حاضر، آنچه می تواند درباره آینده کوتاه مدت بازار اوراق تسهیلات مسکن پیش بینی شود در قالب دو سناریو قابل بیان است.
بررسی ها نشان می دهد: هم اکنون سود واقعی وام ۴۵ میلیونی خرید مسکن که در قالب اوراق از طرف بانک مسکن عرضه می شود، به حدود ۲۰ درصد نزول کرده است. سود واقعی اوراق که با احتساب «نرخ اسمی یا همان سود بانکی ۱۶ درصدی وام و همچنین بهای ۷ میلیونی خرید اوراق» به دست می آید، از حدود ۲۳ درصد در اوایل امسال کاهش یافته و هم اکنون به سطح ۲۰ درصد رسیده است. سود فعلی اوراق مسکن در مقایسه با سود بالای ۲۲ درصد سایر تسهیلات بانکی، نرخ پایین و دارای صرفه اقتصادی برای مصرف کننده وام  ارزیابی می شود. بنابراین در قالب سناریوی اول، احتمال دارد حجم تقاضای مصرفی در بازار اوراق طی ماه های آینده افزایش پیدا کند و چون سود اوراق کمتر از سود سایر تسهیلات بانکی است، تقاضای غیرمصرفی به تدریج کم خواهد شد. این فرضیه با توجه نزول شاخص بورس و حرکت سرمایه گذاران به بازارهای دیگر، محتمل تر است. اما در قالب سناریوی دوم، انتظار می رود حجم عرضه و فروش اوراق مسکن در ماه های آینده باز هم افزایش پیدا کند که در این صورت، نوسان قیمت اوراق در کانال فعلی تداوم خواهد یافت.

روایت افت و خیز قیمت اوراق مسکن
بررسی ها از روند نوسان قیمت اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در بهار امسال قیمت هر فقره اوراق تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی خرید مسکن با صعود از کانال ۷۰ هزار تومان، به ۹۰ هزار تومان رسید. این سیر صعودی در خرداد و تیر ادامه پیدا کرد، به طوری که طی این دو ماه، قیمت هر فقره اوراق، کماکان در کانال بین ۸۰ هزار تا ۹۰ هزار تومان در نوسان بود. سیر صعودی قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن از مرداد تا شهریور امسال، بازهم ادامه یافت تا جایی که نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در پایان تابستان به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. عدم توان پاسخگویی عرضه اوراق در برابر تقاضای موجود برای خرید آن، مهم ترین علتی است که در آن زمان کارشناسان از آن به عنوان علت اصلی جهش قیمت اوراق به فاصله تنها  ۶ ماه تاکید کردند.تقاضای موجود برای خرید اوراق تسهیلات مسکن که تاقبل از دی ماه ۹۲ (زمان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و منوط شدن دریافت تسهیلات به خرید مسکن)، ماهانه به طور متوسط ۲۰۰ میلیارد تومان بود، با افزایش سقف تسهیلات از دی ماه سال قبل به بعد، حجم تقاضای ماهانه تسهیلات مسکن به طور متوسط به  ۶۰۰ میلیارد تومان رسید. این رقم فقط در اسفند ۹۲ به بیش از ۸۰۰ میلیارد تومان رسید.
این در حالی است که عرضه اوراق تسهیلات خرید مسکن، افزایش چندانی نیافته است. حجم عرضه اوراق که در سال ۱۳۹۲ به طور میانگین و ماهانه حدود ۴۴۰ میلیارد تومان بود، در ۹ ماه ابتدایی سال جاری نیز در همین حجم و به طور متوسط معادل ۴۳۰ میلیارد تومان بوده است.

 تقاضای اوراق همچنان رو به کاهش
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در تشریح علل ایجاد دو مسیر غیر هم جهت در قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن گفت: هر چند قیمت اوراق و حجم معاملات خرید و فروش مسکن به طور طبیعی در ارتباط با هم قرار دارند اما قیمت اوراق به طور مستقیم تحت تاثیر میزان تقاضای واقعی در بازار مسکن نیست. علیرضا توکلی توضیح داد: افزایش تقاضا برای خرید مسکن را نمی توان عاملی برای افزایش قطعی تقاضا در بازار اوراق تسهیلات خرید دانست، چرا که شواهد و آمارها نشان می دهد به رغم افزایش حجم معاملات بازار مسکن در آذرماه، تقاضای مصرفی و واقعی برای خرید اوراق و مراجعه به بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید کاهش یافته است.
وی ادامه داد: به این معنا که اغلب کسانی که طی دو ماه اخیر در بازار مسکن اقدام به خرید ملک اداری یا مسکونی کرده اند، از وام خرید مسکن استفاده نکرده اند. اما علت بالا بودن نسبی حجم معاملات این اوراق در فرابورس، در آذرماه، کاهش شاخص بورس و حرکت برخی از معامله گران به سمت این اوراق بوده است.  توکلی تاکید کرد: آنچه هم اکنون در بازار تقاضای اوراق تسهیلات خرید مسکن ملموس است این است که تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات در بازار فرابورس همان طور که در مهر و آبان با کاهش رو به رو شده بود، در آذرماه باز هم روند کاهشی را تجربه کرد و تا زمانی که این کاهش تقاضا ادامه داشته باشد، نزول قیمت اوراق نیز تداوم خواهد داشت. وی با بیان اینکه در روزهایی که بورس روند نزولی دارد فعالان بازار به سمت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن می روند، گفت: افزایش حجم معاملات و رونق خرید و فروش اوراق در روزها یا دوره هایی به خصوص، لزوما به معنای افزایش تقاضای واقعی برای خرید اوراق به منظور خرید مسکن نیست، بنابراین دو فاکتور آمار معاملات اوراق در فرابورس و همچنین تعداد مراجعه متقاضیان مصرفی برای دریافت اوراق به منظور بهره مندی از وام خرید مسکن، دو موضوع متفاوت است که در این زمینه باید به آن توجه کرد.

 رشد «غیرموثر» عرضه اوراق
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس گفت: این میزان افزایش عرضه در برابر افزایش های چند صد درصدی تقاضا برای خرید اوراق که از دی ماه سال قبل تا شهریور ماه امسال، و حتی طی ماه ها و روزهای اخیر، مشهود بوده است، چندان تاثیری نخواهد داشت و نمی توان با رشد ۲۰ درصدی حجم عرضه، پاسخ رشد تقاضای دو برابری را داد. وی تصریح کرد: فرمول عرضه اوراق مسکن در فرابورس کاملا فرمول مشخصی است که بانک مرکزی برای بانک مسکن مشخص کرده است و مهم ترین مولفه این فرمول حجم سپرده های بانک مسکن است که اگر این حجم سپرده ها افزایش پیدا کند حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن نیز که از سوی بانک مسکن منتشر می شود، می تواند افزایش یابد. توکلی ادامه داد: در مورد پیش بینی روند پیش رو برای قیمت اوراق مسکن، تنها بازار است که می تواند به این تصمیم برسد که آیا قیمت اوراق باید کاهش یابد یا افزایش داشته باشد. اما از آنجا که این اوراق، ابزاری برای خانه دار شدن مردم است، امیدواریم قیمت آن تا حدی که برای سپرده گذاران بانک مسکن مقرون به صرفه بوده و از طرف دیگر فشار زیادی نیز به مردم وارد نکند، کاهش یابد.