انحراف متراژ عرضه مسکن

اقتصاد ایرانی: نتایج استخراج شده از دو گزارش رسمی درباره فعالیت های ساختمانی، علت «ناکارآمدی» عرضه مسکن طی سال های اخیر و بروز پدیده هایی همچون «خانه خالی» یا «مازاد عرضه» را روشن می کند. ساخت وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، در نتیجه یک عارضه تدریجی ۸ ساله، هم اکنون به «انحراف متراژ» دچار شده طوری که بین مساحت واحدهای نوساز یا در حال ساخت و نوع تقاضای مسکن، ناهمخوانی گسترد ه ای شکل گرفته است. در سال های اخیر، سالانه ۷۰۰ تا ۸۳۰ هزار آپارتمان وارد بازار مصرف شده و حجم تازه ساز ها تقریبا نزدیک به میزان نیاز بوده، اما چون مساحت واحدها هم جهت با نوسانات قیمت مسکن، رو به افزایش گذاشته و قدرت خرید مصرفی سال به سال نزولی شده، عملا امکان فروش از بسازوبفروش ها و شرایط خرید از متقاضیان سلب شده است. سهم واحدهای کمتر از ۷۵ مترمربع از کل عرضه سالانه در کشور، از ۴/۱۳ درصد در سال ۸۵ به ۹/۴ درصد در انتهای ۹۲ تنزل یافته و سهم آپارتمان های بالای ۱۰۰ متر تقویت شده؛ درحالی که متوسط قیمت مسکن در این فاصله ۵ برابر شده و سقف تسهیلات خرید حداکثر دو برابر افزایش یافته است. هم اکنون روند کاهشی بُعد خانوار، در تعارض با آپارتمان بزرگ است. کارشناسان با اشاره به سه عامل گرایش سازنده ها به بزرگ سازی، دو ابزار برای اصلاح وضع موجود، پیشنهاد می کنند.
به گزارش دنیای اقتصاد، تحقیقات درباره روند سرمایه گذاری های ساختمانی در کل کشور طی دست کم ۸ سال گذشته، از نوعی انحراف در ساخت وسازهای مسکونی حکایت دارد و بیانگر ناهمخوانی آشکار بین جنس «عرضه مسکن» و نوع «نیاز غالب» در بازار است. بررسی ها نشان می دهد به رغم «کاهش» پیوسته قدرت خرید مسکن در جامعه تقاضای مصرفی و همچنین «افت» تدریجی بُعد خانوار، مساحت آپارتمان های مسکونی جدید سال به سال رو به «افزایش» است و همین «تعارض» خود باعث تشدید ضعف مالی متقاضیان شده است.
گزارش های جداگانه بانک مرکزی و معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی به ترتیب درباره «حجم سالانه آپارتمان های تکمیل شده آماده فروش در بازار مسکن» و «میزان نیاز به مسکن از طرف خانوارهای جدید و تقاضای انباشت» نشان می دهد: در دو سه سال گذشته با توجه به عرضه سالانه ۷۰۰ هزار تا ۸۳۰ هزار واحد مسکونی، در کل کشور تعادل تقریبی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود داشته؛ اما مساحت آپارتمان ها مانع «عرضه کارآمد» بوده است و امکان مصرفی شدن آنها را گرفته است. در این باره، آمارهای به ثبت رسیده در سایت بانک مرکزی درباره فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی در کل کشور نشان می دهد: تحت تاثیر افزایش مساحت ساخت وسازها، هم اکنون سهم ناچیز آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ از کل واحدهای مسکونی آماده عرضه به بازار مصرف، با شیب قابل ملاحظه ای رو به کاهش است. در ۸ سال منتهی به پایان سال ۹۲، در کل کشور متوسط مساحت آپارتما ن هایی که در هر سال، تکمیل و برای فروش به بازار مصرف عرضه شده، بین ۲ تا ۵ درصد افزایش پیدا کرده است؛ طوری که متوسط مساحت کل آپارتمان هایی که در سال ۹۲ مراحل احداث آنها به پایان رسیده، معادل ۱۳۴ مترمربع بوده است که ۱/۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش متراژ از خود نشان می دهد.
در نتیجه ازدیاد متراژ ساخت وساز، سهم آپارتمان های با مساحت زیر ۷۵ مترمربع از کل آپارتمان های نوساز، از ۴/۱۳ درصد در سال ۸۵ به ۹/۴ درصد در سال ۹۲ نزول کرده و در مقابل، حجم واحدهای بیش از  مترمربع از  ۹/۶۴ درصد کل عرضه سالانه به ۲/۷۳ درصد افزایش یافته است. کاهش حجم آپارتمان های کم مساحت به این معناست که سازنده های مسکن در این سال ها برای کسب سود بیشتر از موج های صعودی قیمت مسکن، احتمال نفع مالی از هر واحدمسکونی را برای خود از طریق افزایش مساحت واحد افزایش داده اند. این در حالی است که طبق اطلاعات معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی، قدرت خرید خانوارهای کم درآمد و میان درآمد تناسبی با مساحت آپارتمان های جدید ندارد؛ ضمن اینکه در سال های اخیر سرکوب تقاضا ناشی از عدم افزایش وام خرید مسکن، قدرت مالی متقاضیان را ضعیف تر نیز کرده است.

  ریشه مشترک ناهمخوانی بین جنس عرضه و نوع تقاضا
ناهمخوانی بین جنس عرضه و نوع تقاضا، از ریشه مشترک «افزایش سالانه قیمت مسکن» تغذیه می شود.
طبق آمارهای رسمی، قیمت مسکن در مناطق شهری ایران همواره رو به افزایش بوده و اگر چه به صورت مقطعی در یک سال ارزش اسمی آپارتمان بعد از دو سال جهش قیمت، کاهش یافته اما در بلندمدت، شیب تغییرات قیمت مسکن صعودی است.  در تهران برآیند نوسانات ارزش مسکن در فاصله سال های ۶۸ تا ۹۲ نشان می دهد، قیمت ها به طور میانگین سالی ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب رشد سالانه ارزش آپارتمان ها، از یکسو تضعیف سالانه قدرت خرید مسکن حداقل به اندازه میزان افزایش قیمت را در پی دارد و از سوی دیگر، در نقش عامل تحریک کننده بسازوبفروش ها سبب شده انگیزه برای بزرگ تر کردن مساحت ساخت وساز تقویت شود؛ به طوری که برآیند رشد قیمت مسکن، در نهایت، بین «متراژ عرضه» و «توان تقاضا»، دوگانگی به وجود آورده است. هر چند انتخاب مساحت ساخت، تاحدودی جزو اختیارات فعالان ساختمانی به حساب می آید؛ اما درباره عمده ساخت وسازهای سال های اخیر،  با توجه به فاکتورهای موثر درون بازار مسکن بر فعالیت های ساختمانی می توان گفت: آپارتمان های تازه ساز و در حال ساخت، به «انحراف متراژ» دچار شده اند. در سال های اخیر قدرت خرید مسکن دهک های کم درآمد و میان درآمد از دو محل «رشد سالانه قیمت ها» و «ممنوعیت افزایش اساسی تسهیلات مسکن» آسیب جدی دید. در این میان، افزایش مساحت نوسازها نیز شکاف قدرت و قیمت را تشدید کرد. متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی سال های ۸۵ تا ۹۲، در شرایطی ۵ برابر شد – از مترمربعی ۸۴۵ هزار تومان به ۴ میلیون تومان رسید- که ارزش وام خرید مسکن در این فاصله زمانی، حداکثر به کمتر از دو برابر افزایش پیدا کرد؛ به طوری که سقف این نوع تسهیلات از ۱۸ میلیون به ۳۵ میلیون تومان تبدیل شد. در ۸ سال گذشته، به رغم رشد ۳۰۰ درصدی قیمت مسکن در تهران و افزایش حداکثر ۱۰۰ درصدی وام خرید، میانگین مساحت آپارتمان های جدید عرضه شده به بازار نیز ۵ درصد افزایش پیدا کرد و از ۱۳۰ مترمربع در سال ۸۵ به ۱۳۶ مترمربع در سال ۹۲ رسید. مجموعه سه پارامتر شامل افزایش قیمت مسکن، افزایش مساحت و عدم افزایش مناسب وام خرید، هم اکنون به شکل رشد خانه های خالی، عرضه بدون مصرف و در نتیجه رکود در خرید و فروش و به تبع، رکود در ساخت وسازها، بروز کرده است. سال گذشته در شهر تهران ۲۵۵ هزار و ۲۴۷ واحدمسکونی به صورت آپارتمان تازه ساز، تکمیل و توسط سازنده ها به بازار عرضه شد اما سهم ۵/۲ درصدی آپارتمان های زیر ۷۵ مترمربع از این حجم عرضه، جلوی مصرفی شدن عمده واحدها را گرفت. در سال ۹۲، در کل کشور نیز ۸۳۴ هزار واحدمسکونی تازه ساز در قالب عرضه جدید وارد بازار شد که در قیاس با نیاز سالانه کشور به حدود ۹۰۰ هزار واحدمسکونی، این حجم عرضه، مناسب برآورد می شود اما از آنجا که بالای ۷۰ درصد آپارتمان های جدید مساحتی بیش از۱۰۰  مترمربع دارند و بین قیمت فروش آنها و قدرت خرید عموم جامعه متقاضی مسکن، تناسبی برقرار نیست، امکان فروش واحدها عملا از بسازوبفروش ها سلب شده است. در حال حاضر نه تنها نوسانات قیمت مسکن و در نتیجه، تضعیف قدرت خرید باعث غیرمصرفی شدن «متراژ» ساخت وسازهای جدید شده است که عامل نه چندان تازه ای تحت عنوان «کاهش بُعد خانوار» نیز ناکارآمدی مساحت فعلی آپارتمان های تازه ساز را پررنگ تر کرده است. با تغییر ساختار جمعیتی کشور و میل به زندگی های تک نفری یا همان خانوارهای هسته ای، متوسط تعداد اعضای خانوارهای جدید طی سال های گذشته از نزدیک ۴ نفر به ۵/۳ نفر کاهش پیدا کرده و در سال های آینده نیز این شاخص– بُعد خانوار- باز هم کمتر می شود و به نزدیک ۳ نفر می رسد.

  سه علت گرایش به بزرگ سازی
 با این شکل و نوع تقاضا در بازار مسکن که هم قدرت خرید آنچنانی ندارد و هم اینکه نیازی از طرف عمده متقاضیان به آپارتمان های بزرگ احساس نمی شود، ضرورت دارد در مساحت ساخت وسازهای سال های آینده تغییرات اساسی به وجود بیاید. بررسی ها نشان می دهد: طی سال های اخیر بسازوبفروش ها به سه علت گرایش به سمت بزرگ سازی آپارتمان ها پیدا کرده اند که یکی از این دلایل، علت العلل محسوب می شود. علت العلل گرایش به افزایش سالانه مساحت آپارتمان های جدید، ضمانتی است که از طرف تقاضای پردرآمدها همواره برای خرید این واحدها وجود دارد. نقدینگی کافی در اختیار دهک های پردرآمد متقاضی مسکن، آن هم در شرایطی که نیاز مسکن طبقات کم درآمد تحت تاثیر نبود قدرت خرید، قابل تبدیل شدن به تقاضای موثر نیست، سبب شده بسازوبفروش ها فعالیت های ساختمانی خود را به احداث آپارتمان های بزرگ متراژ متمایل کنند. در کنار این موضوع، افزایش قیمت مسکن و در نتیجه احتمال نفع مالی بیشتر از فروش واحدمسکونی بزرگ تر نیز عامل دیگری است که باعث شده سهم آپارتمان های زیر ۷۵ مترمربع از کل عرضه های جدید در هر سال، کاهش پیدا کند. عامل سوم که شاید اثرگذاری آن دست کمی از دو عامل دیگر نداشته باشد، به ضوابط و مقرراتی برمی گردد که در برخی شهرها از جمله تهران به سازنده ها داده می شود. کارشناسان در این باره معتقدند: مجوزهایی که شهرداری برای تغییرکاربری، تراکم اضافه، تبدیل اراضی باغات به برج های مسکونی و ... صادر می کند عملا باعث هدایت عمده ساخت وساز ها به احداث آپارتمان های بزرگ متراژ می شود.

  موضع معاونت مسکن: دخالت دولت لازم است
معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی اخیرا در گزارشی، به بررسی بلندمدت فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی پرداخت و با این جمع بندی که غالب سازنده ها به سمت ساخت وساز واحدهای مسکونی بزرگ گرایش پیدا کرده اند، اعلام کرد: کاملا روشن است که بازار مسکن به خودی خود به سمت خانه دار شدن گروه های کم درآمد و میان درآمد حرکت نمی کند و فعالان بازار منابع را در این مسیر تخصیص نمی دهند. معاونت مسکن با استناد به این واقعیت تاکید می کند:
حضور دولت در بازار مسکن برای حمایت از خانه دار شدن گروه های هدف و تخصیص بهینه منابع در این مسیر، ضرورت دارد و در همین راستا، دو سیاست توام «راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن در بانک ها برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن» و همچنین «رونق بخشی به ساخت وسازهای متوسط ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی» در دستور کار قرار گرفته است.
کارشناسان اقتصاد مسکن نیز به دولت توصیه می کنند: برای تشویق سازنده ها به کاهش مساحت ساختمان ها و احداث آپارتمان هایی متناسب با نیاز موجود، می توان از ابزارهای تشویقی مالیاتی استفاده کرد. برای این منظور، می توان پروانه های ساختمانی مربوط به آپارتمان های کم متراژ را از برخی مالیات های ساخت وساز معاف کرد و تسهیلات مسکن مورد نظر دولت را صرفا به این نوع واحدها تخصیص داد. بررسی هانشان می دهد: تغییر متراژ ساخت و ساز به سمت کم شدن چون که باعث تسهیل شرایط خرید عمده متقاضیان می شود، در نهایت با منافع دراز مدت سازنده ها نیز همراستا خواهد بود.