تغییر بازی در بازار زمین

اقتصاد ایرانی: رفتار قیمت ها در بازار «زمین» بعد از ۸ سال تغییر کرد. آمارهای رسمی جدید نشان می دهد: مطابق این گزارش هم اکنون متوسط قیمت زمین در تهران ۳۰ درصد نسبت به نقطه اوج پارسال کاهش یافته است. قیمت زمین در فاصله سال های ۸۴ تا ۹۲، به تورم ۹۰۰ درصدی دچار شد و از متری ۶۰۰ هزار به ۶ میلیون تومان رسید؛ اما معادلات جدید بازار مسکن، مسیر «نزول» پیش روی زمین گذاشته و قیمت آن را به متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسانده است. این افت، مدیون «مهار تراکم فروشی» است.
به گزارش دنیای اقتصاد، نقش «زمین» در قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران بعد از ۸ سال رفتار بی سابقه «تورم زا»، سرانجام در نیمه اول امسال تغییر کرد. بررسی ها با استناد به گزارش رسمی جدید مرکز آمار ایران نشان می دهد همان طور که پیش تر در سه گزارش جداگانه، «توقف روند ۸ ساله صعود قیمت زمین در سال ۹۳» را از روی شواهد، ابتدا پیش بینی شده بود، هم اکنون مشخص شده این اتفاق، در دو فصل اول سال جاری در بازار مسکن به ثبت رسیده است.
برابر داده های مرکز آمار، متوسط قیمت زمین مسکونی در تهران– شامل زمین خام و املاک کلنگی تخریب شده- در فاصله سال های ابتدای ۸۴ تا پایان بهار ۹۲ معادل ۹۰۰ درصد متورم می شود و با افزایش ۱۰ برابری، از مترمربعی ۶۰۰ هزار تومان به نزدیک ۶ میلیون تومان (۵ میلیون و ۹۲۸ هزار) می رسد؛ اما در ۶  ماه گذشته از سال ۹۳، رفتار «زمین» کاملا متفاوت از قبل شده؛ طوری که قیمت آن با ۳۰ درصد کاهش طی بهار و تابستان امسال، از نقطه اوج ۶ میلیونی به سطح ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بازگشته است. ارزش زمین های مسکونی در پایتخت طی بهار امسال ۱۰ درصد نسبت به بهار پارسال افت کرد و در تابستان نیز مجددا ۱۳ درصد دیگر نسبت به تابستان ۹۲ کاهش یافت؛ ضمن اینکه، قیمت زمین در ابتدای مهر امسال در مقایسه با بهار۹۳ که منحنی نوسان قیمت به نقطه اوج رسیده بود، ۳۰ درصد کاهش نشان می دهد. از آنجا که قیمت تمام شده مسکن از دو پارامتر «قیمت ساخت» و «قیمت زمین» تشکیل شده و در سال گذشته، اوج گیری قیمت زمین، سهم آن را از کل قیمت تمام شده، به ۴/۷۱ درصد رسانده بود، تخلیه ۶ ماه اخیر بخش ناچیزی از تورم زمین، تاحدودی بر کاهش قیمت مسکن موثر بوده است. در این ۶ ماه، قیمت آپارتما ن ها نزدیک ۳ درصد نسبت به ابتدای سال، کاهش پیدا کرده است.جهشی که در ۸ سال منتهی به بهار۹۲ در قیمت زمین رخ داد، در طول ۲۰ سال اخیر بی سابقه بوده است. در فاصله سال های ۷۶ تا ۸۴، متوسط قیمت زمین های مسکونی شهر تهران از ۱۲۰ هزار تومان به ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافت و ۵ برابر شد. همچنین در بازه زمانی ۷۲ تا ۷۶ نیز قیمت زمین فقط ۴/۲ برابر شد و از ۵۰ هزار تومان به ۱۲۰ هزار تومان افزایش یافت. به این ترتیب، رشد ۱۰ برابری ۸ سال اخیر، در تاریخ آماری ثبت شده از نوسانات قیمت ملک در ایران، سابقه نداشته است. اما آیا «افت ۳۰ درصدی قیمت زمین در فاصله دو فصل پی درپی» نیز یک رویداد غیرطبیعی و رکورد به حساب می آید؟

 منشا اصلی
نتایج بررسی ها با استناد به تحلیل ها و وقایعی که طی ۶ ماه اول امسال بر بازار مسکن و نظام شهرسازی پایتخت گذشته است، نشان می دهد: منشا اصلی آنچه تغییر بازی زمین را رقم زده، مهار «فروش تراکم» و سالم سازی «نحوه صدور مجوزهای ساختمانی» است. از اواخر سال گذشته، با اجماعی که در شورای عالی شهرسازی، کمیسیون ماده ۵  و همچنین شهرداری و شورای شهر تهران، برسر اصلاح ضوابط طرح تفصیلی و پایان دادن به فروش تراکم اضافی و تغییرکاربری به وجود آمد، روند رشد کاذب قیمت زمین به واسطه افزایش تصاعدی تراکم ساختمانی، متوقف شد. در تاریخ ۱۹ تیرماه امسال، با انتشار گزارشی تحت عنوان تغییر سهم زمین در ساخت، ضمن پیش بینی فروکش کردن تب قیمت زمین، برای اولین بار از وقوع تغییراتی در بازار زمین مسکونی خبر داد و نوشت: «شروع کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی باعث شده نسبت مشارکت مالکان ساختمان های تخریبی و سازنده ها از ۷۰-۳۰ درصد به ۵۰-۵۰ تغییر پیدا کرده و در واقع باعث کاهش سهم صاحب زمین از مشارکت شده است.» در دومین گزارش خود در ۱۹ مهرماه امسال نیز، تغییر رفتار بازار زمین را مجددا زیرذره بین قرار داد و در آن زمان همزمان با اعلام مرکز آمار درباره «کاهش ۱۰ درصدی قیمت زمین در بهار ۹۳» در گزارشی با تیتر «ثبات قیمت مسکن، سقوط زمین»، نوشت: اصلاحات در مقررات شهرسازی و اعمال محدودیت در تراکم فروشی، باعث انجماد قیمت زمین شد. سومین گزارش در این باره نیز در ۲۶ مهر امسال با عنوان «خاموش سازی موتور تورم مسکن» منتشر شد که در آن، عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی در تشریح آثار مثبت اصلاح طرح تفصیلی، کنترل فروش تراکم را در کنترل سوداگری در بازار زمین و در نتیجه کاهش قیمت تمام شده مسکن، موثر عنوان کرده بود. هم اکنون با انتشار گزارش مرکز آمار درباره قیمت زمین و مسکن در تابستان، مشخص شده پیش بینی ها و خبرهای ماه های قبل درباره واکنش بازار زمین به تحولات نظام شهرسازی پایتخت، در قالب کاهش ۱۳ درصدی قیمت زمین بروز کرده است.

منشا فرعی
افت قیمت زمین مسکونی در تهران طی نیمه اول امسال، یک دلیل دیگر هم دارد که در مقایسه با منشا اصلی، عامل فرعی محسوب می شود. این عامل، تاثیر دوره رکود فعلی مسکن و روند کاهش تورم است. بررسی های دوره های رکود- رونق ۲۰ سال اخیر نشان می دهد، معمولا در سالی که رکود های دوساله مسکن به بیشترین حد خود می رسد، نوسانات قیمت زمین نیز با شیب نزولی قیمت مسکن، هم مسیر شده و کاهش می یابد. مطابق آنچه در این سال ها بر بازار زمین گذشته، از زمانی که قیمت زمین به حداقل سطح ممکن می رسد، ۲ سال طول خواهد کشید تا سطح قیمت مجددا به نقطه حداکثری قبلی برسد. در دوره رکود-رونق سال های ۷۲ تا ۷۷، متوسط قیمت زمین در تهران از نقطه اوج ۱۴۶ هزار تومان سال ۷۵ به متری ۱۲۸ هزار تومان در اوایل سال ۷۶ که عمق رکود اتفاق افتاد، رسید. سپس به مدت دو سال افزایش قیمت آغاز شد تا اینکه در اوایل سال ۷۸، قیمت مجددا به سطح ۱۴۶هزار تومان– همان سطح حداکثری دو سال قبل- برگشت. در سال ۷۵ قیمت مسکن ۷۰ درصد جهش کرد و در سال ۷۶ با افت ۳ درصدی مواجه شد.
در دوره رکود- رونق سال های ۸۴ تا ۸۸ نیز، قیمت زمین از متری ۲ میلیون تومان سال ۸۶ به ۲/۱ میلیون تومان در سال ۸۸ به عنوان سال اوج رکود، کاهش یافت و پس از دو سال افزایش، در سال ۹۰ به متری ۲ میلیون تومان بازگشت. در سال ۸۶، قیمت مسکن ۷۸ درصد جهش کرد و در سال ۸۸ معادل ۱۴ درصد کاهش یافت. هم اکنون در دوره رکود- رونق سال های ۸۹ تا ۹۲ قرار داریم. قیمت زمین در اواخر سال ۹۱ و ابتدای سال ۹۲ همزمان با جهش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن، ۱۶۰ درصد افزایش یافت و به متری ۶ میلیون رسید اما در نیمه اول ۹۳، روند نزولی قیمت آغاز شد.
به این ترتیب انتظار می رود در صورتی که تغییراتی در سایر فاکتورهای موثر بر بازار مسکن از جمله تورم، میزان عرضه و تقاضا، سقف تسهیلات و ... اتفاق نیفتد، روند تخلیه تورم زمین تا سال ۹۴ نیز ادامه پیدا کند.

 رابطه کاهش تراکم فروشی و قیمت زمین
اثر مستقیم اصلاح نظام شهرسازی بر تغییر مسیر نوسان قیمت زمین را می توان در داده های مرکز آمار مشاهده کرد. در تابستان امسال، در شرایطی که ساخت وسازهای مسکونی در پایتخت ۵۹ درصد نسبت به تابستان سال گذشته کاهش پیدا کرده، اما حجم معاملات در بازار زمین ۱۸ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که در تابستان ۹۲ که ساخت وسازهای تهران ۱۵ درصد نسبت به تابستان ۹۱ بیشتر شد، حجم خرید زمین در این کلان شهر ۸/۱۶ درصد نسبت به تابستان ۹۰ کمتر شده بود. افزایش معاملات زمین در سال جاری به رغم تشدید رکود ساخت وساز بیانگر آن است که با کاهش فروش تراکم و کم شدن ارتفاع ساختمان ها، سهم قطعات زمین از ساخت وسازها افزایش پیدا کرده و توزیع پروانه ها در افق (سطح)، بیشتر از توزیع عمودی (ارتفاع) شده است. این اتفاق، مطابق تحلیل ماه گذشته وزیر راه وشهرسازی، از جهش قیمت زمین متناسب با افزایش تراکم جلوگیری کرده است. در تابستان سال ۹۲ که معاملات زمین کاهش یافته بود، چون که همچنان، مجوز تراکم اضافی حرف اول را برای سرمایه گذاری های ساختمانی می زد، قیمت زمین ۱۰۰ درصد رشد کرد. در بهار ۹۲ نیز ۱۶۰ درصد جهش کرده بود. اما در حال حاضر، با وجود افزایش حجم خرید زمین، موتور اصلی تورم سازی در بازار این نوع املاک، خاموش شده و قیمت زمین رو به کاهش است. این کاهش قیمت، خود در نقش موتور کاهنده در بازار مسکن، عمل خواهد کرد. با توجه به توافق شهرداری تهران و شورای عالی شهرسازی برای تداوم ضوابط اصلاحی طرح تفصیلی و همچنین تداوم رکود مسکن تا پایان امسال، روند کاهش قیمت زمین ادامه دار پیش بینی می شود. البته از آنجا که سازنده ها برای پروژه های جدید خود، در فصل پاییز برای خرید زمین اقدام می کنند، احتمال دارد افزایش تقاضای خرید زمین بر کاهش قیمت اثر منفی مقطعی بگذارد. مرکز آمار ایران در گزارش جدید خود، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال را متر مربعی ۳ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان اعلام کرده که ۵/۳ درصد نسبت به بهار کاهش از خود نشان می دهد. پیش تر، گزارش دفتر اقتصاد مسکن درباره تابستان ۹۳، نشان می داد: متوسط قیمت با ۳/۲ درصد افزایش نسبت به بهار، به متری ۴ میلیون و ۲۲۲ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، نرخ های مرکز آمار، از ارقام پایین تر حکایت دارد.