ریزش پاییزی بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: شروع نزولی فصل پاییز در بازار مسکن، مرحله پنجم «کاهش قیمت» در سال۹۳ را برای آپارتمان های تهران رقم زد. آمار جدید دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن از کاهش ۶/۲ درصدی قیمت در مهرماه حکایت دارد و نشان می دهد: متوسط ارزش واحدهای مسکونی تهران به سطح شهریور ۹۲ بازگشته و به مترمربعی ۴ میلیون و ۶۳ هزار تومان رسیده است. به گفته مدیرکل اقتصاد مسکن، افت قیمت درماه مهر که چهارمین کاهش پی درپی ماهانه محسوب می شود، پاسخی قاطع از سمت بازار به اظهارات غیرکارشناسی هفته های اخیر درخصوص جهش قیمت است. وضع موجود، «ثبات» در نیمه دوم را علامت می دهد. دفتر اقتصاد مسکن برای اولین بار متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران را به تفکیک سن آپارتمان ها محاسبه کرده است.بر این اساس در حالی که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن بنا در مهرماه امسال سطح متری ۴ میلیون و ۶۳هزار تومان را ثبت کرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداکثر ۱۰ درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. در این ماه همچنین واحدهای قدیمی - بین ۱۱ تا ۲۰ سال عمربنا - با میانگین قیمت مترمربعی در حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان معامله شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، معاملات فصل پاییز در بازار مسکن، موج پنجم «کاهش قیمت» را به آپارتمان های شهر تهران وارد کرد. جدیدترین آمار دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی از ارزش ریالی مبایعه نامه هایی که در اولین ماه از فصل پاییز در بنگاه های املاک شهر تهران تنظیم و صادر شده است، نشان می دهد: میانگین قیمت واحدهای مسکونی پایتخت در مهرماه ۶/۲ درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده و به مترمربعی ۴ میلیون و۶۳ هزار تومان رسیده است.
افت قیمت مسکن در ماه مهر، پنجمین موج کاهشی از ابتدای امسال تاکنون و چهارمین نزول متوالی طی ۴ ماه به حساب می آید که این دو اتفاق در نوع خود یک رکورد برای بازار مسکن سال۹۳ می تواند باشد. نوسان مهر در عین حال به لحاظ شیب کاهش، دومین موج بزرگ نزولی در سال جاری است.
در تهران از ابتدای تابستان، نوسان ماهانه قیمت مسکن همواره شیب منفی داشت و در سه ماه تیر و مرداد و شهریور به رغم انجام معاملات مصرفی در این فصل اصلی نقل وانتقال، میانگین قیمت به ترتیب با ۱/۱ درصد، ۲ درصد و ۶/۰ درصد کاهش نسبت به ماه های قبل مواجه شد.
با این حال، ادامه روند کاهشی قیمت مسکن برای فصل پاییز چندان مورد انتظار نبود و در برآوردهای دفتر اقتصاد مسکن برای نیمه دوم سال، «ثبات» به عنوان گزینه اول مطرح شده بود.
اما در حال حاضر، بازار مسکن شاهد سرایت امواج نزولی نیمه اول سال به نیمه دوم است.
بررسی ها در این باره نشان می دهد: سریال ۴ ماهه کاهش قیمت مسکن، تورمی را که در ماه های اردیبهشت و خرداد به بازار تحمیل شد تاحدودی خنثی کرده و مترمربعی ۲۸۰ هزار تومان از میانگین قیمت کاسته است.
میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی در تهران طی ماه های اردیبهشت و خرداد امسال در مجموع با ۸/۱۱ درصد افزایش نسبت به فروردین، از سطح 3 میلیون و ۸۹۰ هزار تومان به ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در پایان بهار رسید اما سطح فعلی قیمت، متری ۲۸۷ هزار تومان نسبت به بالاترین سطح سال جاری –خرداد- ارزان تر شده است.
کاهش ۶/۲ درصدی قیمت مسکن در مهرماه، بعد از افت ۷ درصدی در فروردین، دومین نزول بزرگ در سال ۹۳  محسوب می شود.
نگاه به افت وخیزهای طولانی مدت بازار بیانگر آن است که سطح فعلی قیمت مسکن در تهران به نرخ های شهریور۹۲ برگشته است. در شهریور پارسال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی پایتخت به مترمربعی ۴ میلیون و ۸۹ هزار تومان رسید. با این حال چنانچه روند نزولی مسکن در ماه های آینده باز هم ادامه داشته باشد، لمس قیمت در سطح ابتدای امسال یعنی رفتن به زیر سطح متری ۴ میلیون، بعید نخواهد بود.
براساس این گزارش، «رشد ماهانه» قیمت مسکن اگر چه طی ماه های اخیر همواره کاهشی بوده و برآیند نوسانات ۷ ماه گذشته از سال۹۳، بازدهی منفی ۳ درصد را نسبت به ابتدای سال رقم زده است، اما قیمت ها در مقایسه با ماه های مشابه سال۹۲ –رشد نقطه به نقطه- بین ۱ تا ۵/۵ درصد افزایش پیدا کرده است.
میانگین قیمت در مهر امسال، ۵/۵ درصد نسبت به مهر پارسال افزایش یافته است. تفاوت بین رشد منفی ماهانه و رشد مثبت نقطه به نقطه ناشی از تاثیر تاخیری کاهش کوتاه مدت بر نوسانات بلندمدت قیمت ها است به طوری که نزول ماه به ماه قیمت مسکن که از اواسط سال گذشته شروع شد، به تدریج اثر خود را بر کاهش رشد نقطه به نقطه می گذارد.
میانگین قیمت مسکن در ۷ ماه اول امسال معادل ۴ میلیون و ۱۵۸ هزار تومان شده که در مقایسه با میانگین نیمه اول که متری ۴ میلیون و ۱۷۴ هزار تومان بود، اندکی کاهش پیدا کرده است.

انتظار ثبات می رود
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی روز گذشته با ارائه تحلیل جامعی از تحولات اخیر در بازار مسکن، اعلام کرد: ثبت نرخ کاهشی جدید در قیمت مسکن در مهرماه، پاسخی از ناحیه بازار به برخی پیش بینی های غیرکارشناسی در خصوص جهش قریب الوقوع است.
چگینی تصریح کرد: با ادامه افت قیمت مسکن در اولین ماه فصل پاییز و همچنین انقباض طبیعی معاملات در نیمه سرد سال، هیچ زمینه ای از فرضیه جهش یا صعود ناگهانی قیمت مسکن در بازار وجود ندارد و در بدترین شرایط احتمالی، قیمت با کمی نوسان پایین تر از سطح تورم عمومی، حالت ثبات را تجربه خواهد کرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: در ماه های اخیر نرخ رشد ماهانه و رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران با فاصله زیادی از تورم، نوسان کرد طوری که ارزش واقعی املاک مسکونی با «رشد منفی» مواجه شد. در این شرایط چنانچه سرعت کاهش نرخ تورم در ماه های آتی کند شود، احتمال می رود شتاب افت قیمت مسکن نیز کمتر شود اما چون زمینه افزایش وجود ندارد، وضعیت تثبیت برقرار خواهد شد.

فاصله ۲۵درصدی نوسازها و سالخورده ها
دفتر اقتصاد مسکن برای اولین بار متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران را به تفکیک سن آپارتمان ها محاسبه کرده است.
بر این اساس در حالی که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران شامل همه نوع آپارتمان با هر میزان سن بنا در مهرماه امسال سطح متری ۴ میلیون و ۶۳ هزار تومان را ثبت کرد، میانگین قیمت واحدهای نوساز حداکثر ۱۰ درصد بالاتر از این رقم ایستاد و به حدود ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید.
در این ماه همچنین واحدهای قدیمی – بین ۱۱ تا ۲۰ سال عمربنا- با میانگین قیمت مترمربعی در حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان معامله شد.
به این ترتیب متوسط ارزش آپارتمان های نوساز حدود ۲۵ درصد گران تر از متوسط ارزش آپارتمان های قدیمی است یا به عبارتی فاصله متری ۹۰۰ هزار تومانی بین میانگین قیمتی این دو گروه سنی در بازار مسکن وجود دارد.
این در حالی است که بین حداکثر قیمت نوسازها و حداقل قیمت قدیمی ها، فاصله متری چند میلیون تومانی حاکم است.
گزارش دفتر اقتصاد مسکن از بازار آپارتمان های بالای ۲۵ سال نیز نشان می دهد: متوسط قیمت این املاک مترمربعی حدود ۴ میلیون و۴۰۰ هزار تومان است که با توجه به ارزش زمین این واحدها، قیمت آنها با نرخ نوسازها تقریبا برابری می کند.
این گزارش حاکی است: در مهرماه ۱۱ هزار و ۳۸۰ فقره مبایعه نامه در بنگاه های تهران برای خرید و فروش آپارتمان صادر شده است که ۳۷ درصد این معاملات به نوسازها اختصاص داشته است.
علی چگینی علت گرایش متقاضیان به خرید واحدهای نوساز را فراوانی این نوع واحدها در بازار و همچنین کم شدن فاصله بین متوسط قیمت در کل شهر و متوسط قیمت نوسازها عنوان می کند. این گرایش از سال ۹۱ شروع شد.

میانگین قیمت آپارتمان های تهران در مهرماه با ۲.۶ درصد کاهش به مترمربعی  ۴ میلیون تومان برگشت