توقف رشد اجاره در پایتخت

اقتصاد ایرانی: اجاره بها با گذر از دو مرحله صعود سنگین در سال های 91 و 92، در نیمسال 93 حدود 9 درصد رشد کرد که از نرخ تورم در همین مدت کمتر بود. این در حالی است که مبالغ اجاره در نیمسال 92 نزدیک به 20 درصد متورم شده بود. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تشریح 4 مولفه موثر بر تغییر مسیر اجاره بها گفت: جهت فعلی بازار اجاره تداوم دارد.
افزایش ملایم اجاره بهای مسکن بعد از 5 ماه، سرانجام در پایان نیمه اول امسال متوقف شد و میانگین مبالغ اجاره در شهریور 5/0 درصد کاهش یافت.
هزینه اجاره نشینی در شهر تهران طی نیمسال93 اگر چه افزایش پیدا کرد، اما «دو شکل خاص» در نحوه رشد باعث شد، اجاره نشین ها در مقایسه با سال های قبل، فشار هزینه ای کمتری را احساس کنند و بازار به نوعی تعادل نسبی دست یابد.
در این باره بررسی های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد: هزینه اجاره مسکن تحت تاثیر چهار مولفه اقتصادی و جمعیتی، از مسیر «صعود و رشد خارج از مدار تورم» که طی دو سال قبل در آن قرار داشت، بیرون آمده است و با توجه به چشم انداز این مولفه ها، وضعیت جدید تا پایان امسال برقرار خواهد بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، در نیمه اول امسال از یکسو، شکل «شیب رشد ماهانه» مبالغ اجاره «منفی» بود به این معنی که نرخ افزایش ماه به ماه اجاره بها با گذشت زمان کمتر شد و از 9درصد در فروردین93 به 8/1 درصد در مرداد و در نهایت به منفی 5/0 درصد در شهریور رسید. از سوی دیگر، میزان افزایش اجاره بها در طول ماه های اخیر همواره در سطح «پایین تر از تورم» قرار داشت به این معنی که هزینه اجاره در سال93 کمتر از سایر هزینه های مربوط به سبد کالا و خدمات مصرفی خانوارها، افزایش پیدا کرده است.
نرخ ها در بازار اجاره مسکن تهران نه تنها در مقیاس تغییرات ماهانه، رام شده اند که در مقایسه با روند یکسال گذشته نیز آرامش نسبی پیدا کرده اند.
این گزارش از داده های سامانه رهگیری مستقر در بنگاه های املاک شهر تهران حاکی است: میانگین اجاره بهای آپارتمان های مسکونی در نیمه اول امسال به مترمربعی 20 هزار و 900 تومان رسید که نسبت به میانگین نیمه اول پارسال 4/9درصد افزایش یافته است. این در حالی است که شاخص قیمت انواع کالا و خدمات -نرخ تورم 6 ماهه- در این مدت 3/15درصد رشد کرد و نشان می دهد، میزان افزایش اجاره بها در نیمسال93 کمتر از تورم بوده است.نرخ رشد 4/9درصدی میانگین اجاره بها در 6 ماه اول سال93 –نسبت به مدت مشابه سال قبل- در شرایطی رقم خورد که سال گذشته، متوسط اجاره بها 4/19درصد افزایش پیدا کرده بود. 
همچنین نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره بها در تهران طی نیمه اول امسال– میزان تغییر اجاره در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بین 10 تا حداکثر 14درصد نوسان کرد، در حالی که این نوع نرخ رشد در نیمه اول سال گذشته بین 20 تا 27 درصد بود. هم اکنون مجموعه آمارها درباره بازار اجاره مسکن بیانگر آن است که اوضاع اجاره نشینی در پایتخت چه در مقایسه با ماه های اخیر و چه در مقایسه با سال های پیشین، روند بهبود را طی کرده است. اجاره بها در شهریور ماه برای اولین بار در طول ماه های گذشته از سال93، کاهش پیدا کرد. این کاهش، نتیجه 5 ماه افت مداوم نرخ رشد اجاره بها بود.

علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره علت بهبود نسبی اوضاع بازار اجاره گفت: بررسی های دفتر اقتصادی، علت توقف رشد اجاره بها را در تغییرات به وجود آمده در چهار مولفه اثرگذار می داند.
چگینی با توضیح بیشتر، افزود: اجاره بهای مسکن از دو مولفه اقتصادی شامل تورم عمومی، قیمت مسکن و دو مولفه جمعیتی شامل میزان ازدواج ها و حجم ساخت وسازها تاثیر می پذیرد. هم اکنون برآیند تغییرات این مولفه ها، منحنی نوسانات نرخ رشد اجاره بها را نزولی کرده و باعث شده شرایط اجاره نشینی به نسبت قبل، بهبود پیدا کند. طبق بررسی ها، تورم بیشترین اثرگذاری را بر تغییرات اجاره بها دارد و کاهش قابل ملاحظه نرخ تورم در سال جاری، به نوسان نرخ رشد اجاره بها در سطح پایین تر منجر شده است.
همچنین کاهش قیمت مسکن در تهران طی یکسال اخیر به عنوان دومین مولفه موثر بر اجاره بها، مانع جهش هزینه اجاره نشینی شد. در بازار مسکن، «رهن کامل» براساس نسبتی از قیمت مسکن تعیین می شود که این نسبت معمولا بین یک چهارم تا یک ششم در نوسان است. در پایان نیمه اول امسال، متوسط قیمت مسکن بعد از چندبار افت و خیز محدود در طول 6 ماه، در نهایت 7/0 درصد نسبت به ابتدای93 کاهش پیدا کرد و عملا افزایش نیافت. از طرفی، متوسط قیمت مسکن در نیمه اول امسال تنها معادل 8/1 درصد نسبت به نیمه اول پارسال رشد کرد که این نیز به معنی تثبیت بلندمدت قیمت مسکن در یکسال اخیر است.
در این شرایط، محرکی از ناحیه قیمت مسکن متوجه رهن و اجاره آپارتمان ها نشده است.
در بحث مولفه های اجتماعی نیز، مطابق آمار اعلام شده از سوی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، نرخ ازدواج هم اکنون رو به کاهش است و با توجه به اینکه بخش زیادی از زوج های جدید در چند سال اول زندگی، به ناچار، اجاره نشینی را به جای خرید مسکن انتخاب می کنند، هم اکنون در نتیجه کاهش میزان ازدواج، حجم تقاضای اجاره نیز کاهش پیدا کرده است. علی چگینی در این باره تصریح کرد: ازدواج های سالانه در کشور از 875 هزار فقره در سال90 به 794 هزار فقره در سال91 و 757 هزار فقره در سال92 رسیده است و اثر کم شدن نرخ ازدواج در اوضاع کنونی بازار اجاره قابل ردیابی است. چگینی درباره مولفه چهارم موثر بر تغییرات نرخ رشد اجاره بهای مسکن گفت: رشد دو رقمی ساخت وسازهای مسکونی طی سال های 90 و 91 و حتی 92، عرضه واحدهای نوساز را به تدریج از نیمه سال گذشته به شکل تصاعدی افزایش داد. روند افزایش عرضه نوسازها به بازار مصرف تا یکی دو سال آینده نیز ادامه پیدا می کند و از آنجا که طی ماه های اخیر قیمت مسکن در مسیر کاهشی قرار داشته، عدم صرفه فروش واحد برای سازنده ها و بسازوبفروش ها باعث شده عمده عرضه های جدید به بازار مصرف، به شکل اجاره واحد به جای فروش واحد، صورت گیرد.  چگینی در پایان تصریح کرد: در حال حاضر با توجه به چشم اندازی که برای وضعیت این چهار مولفه اثرگذار بر اجاره بهای مسکن قابل تصور است، می توان پیش بینی کرد شرایط فعلی بازار اجاره دست کم تا پایان امسال، تغییری در جهت مخالف پیدا نمی کند، هر چند احتمال می رود با رکود زمستانی نقل وانتقالات در بازار اجاره و کم شدن تقاضا در این بازار نسبت به تابستان، تغییرات در جهت کنونی - روند کاهشی ماه های اخیر- تشدید شود.