تغییر چهره تقاضای مسکن

اقتصاد ایرانی: تحول اساسی در بافت جمعیتی کشور، چهره تقاضاهای جدید در بازار مسکن را از خانوارهایی با بُعد سه تا چهار نفر به خانوارهای کوچک تر تغییر داده است. در تحقیقاتی که وزارت راه وشهرسازی برای نیازسنجی و طبقه بندی جامعه متقاضیان مسکن انجام داده، مشخص شده است: به رغم کاهش نرخ رشد جمعیت کشور، تحت تاثیر افزایش خانوارهای «تک نفره» آن هم در اشکال جدیدی همچون زندگی های مجردی یا تک والدی، عملا نرخ رشد خانوارها رو به افزایش است.

به گزارش دنیای اقتصاد، نرخ رشد جمعیت از 91/3 درصد در دهه 60 به 29/1 درصد در سال 90 رسیده اما در مقابل این انقباض، نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها روند صعودی داشته و از 51/2 درصد به 89/3 درصد افزایش یافته است. هم اکنون خانوارهای پرجمعیت – 7 نفر به بالا- با سهم 2 درصدی از کل جمعیت، در حال محو شدن هستند و خانوارهای سه تا چهار نفره اگرچه نصف جمعیت را تشکیل می دهند اما نرخ رشد آنها رو به کاهش و در مقابل، رشد خانوارهای «تک نفره» با سهم کنونی 7 درصدی، در حال افزایش است. با افت «بُعد خانوار»، مقرر شده مساحت آپارتمان های جدید 10 مترمربع کم شود. معاون مسکن وزیر راه وشهرسازی با اشاره به نیاز 11 میلیون واحدی در 13 سال منتهی به 1405، از برنامه ساخت حداقل 800 هزار واحد مسکونی در سال خبر داد.
تغییراتی که به صورت «نامحسوس» اما «اساسی» در ترکیب جمعیتی کشور طی سه دهه گذشته اتفاق افتاده، برای اولین بار توسط یک دستگاه دولتی رصد شده و قرار است در برنامه ریزی ها برای تنظیم مهم ترین بازار اقتصادی لحاظ شود.
نتایج تحقیقات وزارت راه وشهرسازی از شکل کنونی جمعیت و خانوار ایرانی نشان می دهد: اگرچه نرخ رشد جمعیت کشور از اواسط دهه60 ناگهان با شیب تند کاهش یافته، اما وقوع یکسری تحولات اجتماعی و اقتصادی در 20 سال اخیر مانع از اثرگذاری انقباض جمعیت بر تعداد خانواده ها شده است، طوری که شیوع گونه های جدید خانوار در کشور به افزایش خانوار های «تک نفره» دامن زده و به رغم کاهش شتاب جمعیتی، تعداد خانوارهای متقاضی مسکن را افزایش داده است. این تحقیق که برای شناسایی آخرین وضعیت شاخص های جمعیتی و خصوصیات خانوارها با هدف «طبقه بندی جامعه متقاضی مسکن» انجام شده است، مشخص می کند: نرخ رشد سالانه جمعیت کشور از نزدیک 4درصد در نیمه اول دهه60 به نزدیک 2درصد در نیمه دهه70 و حدود یک درصد در ابتدای دهه90 رسیده است. اما در همین فاصله، به جای آنکه میزان رشد تعداد خانوارها متناسب با کاهش رشد جمعیت افت کند، در رابطه ای معکوس، افزایش پیدا کرده است. نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها در ایران از 51/2درصد در فاصله سال های 65 تا 75 به 89/3 درصد در پایان سال90 رسیده است. رابطه معکوس بین رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها اگر چه از سه دهه پیش برقرار شد، اما ادامه آن فاصله این دو نرخ رشد را در اواخر دهه80 بیشتر کرده است. طوری که سال90 در شرایطی که جمعیت کشور 29/1 درصد افزایش یافت، تعداد خانوارها معادل 89/3درصد زیاد شد. کالبدشکافی از جمعیت ایران نشان می دهد: طی سال های اخیر «تغییر سبک زندگی» به تشدید این رابطه معکوس دامن زده است. در این سال ها «کاهش زاد و ولد»، «میل به زندگی مجردی» و «تشکیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج» در کنار عامل دیگری به نام «طلاق» باعث شده «بعد خانوار» به عنوان یکی از سه شاخص جمعیتی کاهش پیدا کند. کاهش بعد خانوار که به معنی کم شدن اعضای یک خانوار است، عملا اثر کاهش رشد جمعیت را بر نرخ رشد خانوار خنثی کرده و به افزایش تعداد خانوارها منجر شده است. «بعد خانوار» از 11/5 نفر در سال65 به 03/4 نفر در سال85 و سپس 54/3 نفر در سال90 رسیده است. طبق آخرین بررسی های صورت گرفته توسط وزارت راه وشهرسازی، بعد خانوارهای ایرانی در سال92 باز هم کم شده و به 5/3 نفر تبدیل شده است. با کاهش تعداد اعضای خانوارها، جمعیت ایران در قالب تعداد خانوارهای بیشتر نمود پیدا می کند.  به عبارت دیگر، در شرایطی که هم اکنون شاخص «رشد جمعیت» رو به کاهش است، به علت کاهش شاخص «بعد خانوار»، عملا شاخص «رشد تعداد خانوارها» در مسیر افزایشی قرار دارد. وزارت راه وشهرسازی برای نیازسنجی در بازار مسکن و برآورد میزان نیاز مسکن در فاصله سال های 93 تا 1405، به تجزیه و تحلیل علل تغییرات این سه شاخص جمعیتی پرداخته است. نتایج بررسی ها حاکی است: در حال حاضر شتاب رشد خانوارهای «تک نفره» رو به افزایش است و در مقابل، نرخ افزایش خانوارهای «سه و چهار نفره» که نیمی از کل خانوارهای کنونی ایران را تشکیل می دهند به سمت کم شدن حرکت می کند. در دهه60، خانوارهای پرجمعیت –بعد 7 نفر به بالا- بین 20 تا 30 درصد کل خانوارهای ایرانی را تشکیل می داد اما در ابتدای دهه90 سهم خانوارهای پرتعداد در مناطق شهری به 3/2 درصد رسیده است و عملا خانوارهای پرجمعیت در حال محوشدن هستند. در حال حاضر بیشترین فراوانی در بعدخانوار متعلق به خانوارهای سه و چهار نفره است که 54درصد کل خانوارها را تشکیل می دهند. با این حال، نرخ رشد خانوارهای سه و چهارنفره نیز در سال های اخیر کاهش پیدا کرده و در مقابل، نرخ رشد تعداد خانوارهای تک نفره رو به افزایش است. هم اکنون طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار که وزارت راه وشهرسازی به آن استناد می کند، 7درصد کل خانوارهای ایرانی، «تک نفره» هستند. در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تک نفره» در نتیجه شکل گیری گونه های جدید خانوار است. در حال حاضر در کنار خانوار هسته ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری – زوج تنها-، گونه ای جدیدی از خانوارها به وجود آمده است که اعضای آنها لزوما زن و شوهر نیستند. این خانوارها در اشکالی مانند خانوار تک والدی، خانوار مجرد مردانه یا مجرد زنانه در جامعه دیده می شوند که این اشکال به افزایش تعداد خانوارهای تک نفره منجر شده است. کاهش میل به فرزندآوری، افزایش زندگی های دانشجویی، افزایش گرایش به استقلال در فرزندان، تشکیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج و همچنین افزایش طلاق و بی میلی به ازدواج مجدد مجموعه عواملی هستند که باعث شده اند تعداد خانوارهای تک نفره افزایش پیدا کند.

برنامه ریزی براساس ترکیب جدید جمعیتی
حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی روز گذشته درباره برنامه ای که دولت در قالب طرح جامع مسکن برای «ساخت و تامین مسکن» تدارک دیده است، گفت: وزارتخانه با استناد به ترکیب و شکل کنونی جمعیت و خانوار ایرانی، برنامه بلندمدت 13ساله برای جامعه هدف متقاضی مسکن تدوین کرده است. مظاهریان در تشریح این برنامه گفت: نابرابری بین تعداد کل واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها در کشور از یک میلیون و 300 هزار واحد در سال90 به حدود یک میلیون و 200 هزار واحد در سال 92 رسیده است. معاون وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینکه برنامه تامین مسکن با لحاظ نرخ رشد اقتصادی سالانه 2/5 درصد در طول یک دهه آتی، تدوین شده است، افزود: بر این اساس و با احتساب تعداد خانوارهای فاقد مسکن، تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همچنین واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند نوسازی، در برنامه دولت ساخت 10 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی جدید در فاصله سال های 1393 تا 1405 هدف گذاری شده است. مظاهریان با تاکید بر نیاز بازار مسکن به حدود 11 میلیون واحد مسکونی جدید در 13 سال آینده، تصریح کرد: متناسب با روند کنونی کاهش بعد خانوارها پیش بینی می شود تا سال 1405 این شاخص یعنی تعداد اعضای هر خانوار از 5/3 نفر کنونی به 12/3 نفر برسد. بنابراین در برنامه ساخت و تامین مسکن، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید متناسب با گونه های جدید تقاضا از 101 مترمربع فعلی به 90 مترمربع کاهش پیدا می کند. معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی در ادامه کل سرمایه گذاری لازم برای ساخت وسازهای 13سال آینده را یک میلیون و 52 هزار و 400 میلیارد تومان برآورد کرد و گفت: باید سالی حداقل 80 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری برای ساخت وسازهای مسکونی در کشور انجام شود تا بتوان در افق طرح جامع مسکن 8/10 میلیون واحد مسکونی به موجودی کنونی بازار مسکن اضافه کرد.

 بیشترین عرضه در چه دوره ای؟
معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی همچنین اعلام کرد: بررسی ها درباره میزان ساخت وساز و حجم عرضه مسکن در سه دوره زمانی سال های 65 تا 75، 75 تا 85 و 85 تا 90 نشان می دهد بیشترین عرضه جدید در دوره آخر اتفاق افتاده است. در فاصله سال های 65 تا 75، حجم عرضه جدید رشد سالانه 7/2 درصد داشته و در سال های 75 تا 85 نرخ رشد عرضه به 8/4 درصد می رسد، اما در فاصله 85 تا 90 میزان ساخت و عرضه جدید مسکن سالانه 5درصد رشد می کند. علت بیشترین رشد در عرضه مسکن طی 5 سال اخیر، تیراژ مسکن مهر و همچنین رونق تاریخی صدور پروانه های ساختمانی در شهرها از جمله تهران بوده است.
در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تک نفره» در نتیجه شکل گیری گونه های جدید خانوار است. در حال حاضر در کنار خانوار هسته ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری – زوج تنها- گونه های جدیدی از خانوارها به وجود آمده است.