ثبات بهاری در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: گزارش مرکز آمار از اوضاع مسکن در بهار 93، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می دهد.متوسط قیمت آپارتمان های تهران در بهار امسال با 2/0 درصد افزایش نسبت به بهار پارسال، عملا تغییر نکرد و در سطح متری 9/3 میلیون تومان ثابت ماند، اما قیمت زمین در پی رشد بالای 50 درصدی در سال 92 – تغییرات سالانه- در بهار93 از مدار صعود خارج شد و 10 درصد افت کرد.بهار امسال حجم خرید مسکن 52 درصد افزایش یافت که علت آن هیجان تقاضا در ماه قبل از «هدفمندی» بود.
قیمت زمین های مسکونی در شهر تهران پس از یک سال صعود– رشد نزدیک به سه رقمی- سرانجام در بهار امسال با شیب قابل ملاحظه ای کاهش پیدا کرد. گزارش مرکز آمار از اوضاع مسکن در بهار 93، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می دهد. سال گذشته اگرچه «تغییرات فصلی» قیمت ها در دو بازار زمین و مسکن درست از تابستان، مسیر نزولی پیدا کرد، اما «تغییرات سالانه» افزایشی بود. در سال92 قیمت زمین تحت تاثیر افت فصل به فصل در طول سال، در پایان اسفند، 28درصد نسبت به ابتدای فروردین کاهش یافت؛ اما متوسط قیمت در یک سال92 نسبت به یک سال91 معادل 50درصد رشد کرد. هم اکنون تحت تاثیر دو عامل، تغییرات سالانه قیمت زمین نیز به روند کاهشی دچار شده است.
طبق گزارش جدید مرکز آمار، میانگین قیمت زمین های مسکونی تهران در بهار93 به مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان رسید که در مقایسه با بهار92 – تغییرات سالانه- 10درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که بهار92 -با ادامه التهاب قیمتی سال91 در بازار مسکن- بازار زمین با تورم 90درصدی نسبت به  بهار91 روبه رو شد و قیمت زمین سال گذشته همین موقع تا متری 5 میلیون تومان افزایش یافت؛ اما در حال حاضر نرخ رشد سالانه قیمت زمین– میزان افزایش قیمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت 90درصد سال92 به منفی 10درصد سال93 تنزل پیدا کرده است.
بررسی ها نشان می دهد: هم اکنون اوضاع نسبی در بازار زمین بهتر از بازار مسکن است. در بازار مسکن اگرچه روند تغییرات فصلی و ماهانه قیمت واحدهای مسکونی طی 6 ماه گذشته همواره رشد زیرصفر داشته است؛ اما قیمت ها در مقایسه با ماه های مشابه سال92 همچنان بین 2/0 تا حداکثر 4درصد شیب افزایشی دارد. به عنوان نمونه، متوسط قیمت مسکن طبق گزارش سامانه رهگیری در شهریور امسال با 6/0درصد کاهش نسبت به مرداد به متری 4میلیون و 170 هزار تومان رسید که در مقایسه با شهریور سال92 معادل 2درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در بازار زمین علاوه بر کاهش ماهانه  و فصلی قیمت ها، رشد سالانه نیز در سطح زیرصفر در نوسان است. بررسی ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمین و آپارتمان های کلنگی قابل تخریب شهر تهران، در وضعیت «سقوط» حاکی است: آنچه باعث افت 10درصدی قیمت زمین در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازی» و «ساختمانی» است که عامل دوم در نتیجه عامل اول به وجود آمده است. در نظام «شهرسازی» تهران تقریبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراکم و تغییرکاربری با دستور شورای عالی شهرسازی محدود شد. این بازار که توسط کمیسیون ماده پنج شهر تهران اداره می شود، تا پیش از این، به بسازوبفروش ها اجازه می داد ارزش زمین های خود را با دریافت تراکم بیشتر و کاربری بهتر، ارتقا دهند. اما در حال حاضر با توقف روند تغییر مقررات موردی در حوزه «شهرسازی»، انگیزه بسازوبفروش ها کم شده و ساختمان سازی کاهش پیدا کرده است. طبق گزارش معاونت امور مسکن وزارت راه وشهرسازی، در سه ماه اول امسال، با کاهش شدید در حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی جدید 42درصد کاهش پیدا کرد.  افت ساخت وساز در بهار93 به عنوان عامل «ساختمانی» اثرگذار بر قیمت زمین که در نتیجه اصلاحات در عامل اول یعنی «شهرسازی» اتفاق افتاده است هم اکنون باعث کاهش تقاضا برای تخریب آپارتمان ها و همچنین خرید زمین شده است و تاثیر خود را به شکل انجماد قیمت زمین در تهران بروز داده است.

 قیمت مسکن بدون تغییر
بخش دیگری از گزارش جدید مرکز آمار به قیمت مسکن اختصاص دارد و نشان می دهد: متوسط قیمت آپارتمان در بهار امسال با 2/0درصد افزایش نسبت به بهار92 به متری 3 میلیون و900 هزار تومان رسید. این ثبات نسبی در قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب در 9 ماه آخر سال92، به وجود آمده است. با این حال، مقایسه گزارش رسمی مرکز آمار با گزارش های نیمه رسمی سامانه رهگیری معاملات مسکن که طی ماه های اخیر توسط منتشر شد، نشان می دهد: سطح قیمت مسکن در آمار رسمی پایین تر از نرخ های نیمه رسمی است. پیش تر سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در بهار امسال در تهران را مترمربعی 4 میلیون و 120 هزار تومان اعلام کرده بود اما هم اکنون با استناد به اطلاعات مرکز آمار، مشخص شده میانگین بهاری متری 9/3 میلیون تومان بوده است. هر چند مرکز آمار برای اعلام قیمت مسکن از داده های سامانه رهگیری استفاده می کند، اما نحوه محاسبه میانگین قیمت در این دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگیری، قیمت هایی وجود دارد که حجم معاملات صورت گرفته با آن خیلی کم است. این قیمت ها سطح خیلی پایین یا خیلی بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها کم است در محاسبه رسمی گنجانده نمی شوند.

 میانگین اجاره بها
گزارش مرکز آمار از بازار اجاره نیز حاکی است: در بهار امسال متوسط اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 17 هزار تومان رسید که 5درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا کرده است. پیش تر سامانه رهگیری متوسط اجار ه بهای بهاری را متری 20هزار تومان اعلام کرده بود.

دلیل رشد معاملات
حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال 52درصد افزایش پیدا کرده است، اما در بازار زمین، معاملات با کاهش 8درصدی نسبت به بهار92 روبه رو شده و در بازار اجاره نیز نقل و انتقالات حداکثر 32درصد افزایش پیدا کرده است. بررسی ها نشان می دهد: رشد معاملات خرید در بهار امسال آن هم در شرایط رکودی بازار، منشا روانی داشته است. در اردیبهشت نگرانی ها از نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی باعث هیجان تقاضای مسکن و در نتیجه هجوم خریداران به بازار شد در حالی که در ماه های بعد، میل به خرید کماکان کاهشی بود. این هیجان هم اکنون رشد بهاری معاملات را رقم زده است.

سقف برابر زمین و مسکن
در بهار امسال گران ترین آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران ترین زمین معامله شده، قیمت داشته است.
مرکز آمار حداکثر قیمت هر متر مربع زمین و مسکن در تهران را به ترتیب 21 میلیون و 555هزار تومان و 21 میلیون و 468 هزار تومان اعلام کرده است. بر اساس این گزارش، قیمت زمین در تهران در فاصله سال های 88 تا 93 تقریبا 4 برابر شده است و از متری حدود یک میلیون  و 200 هزار به 5 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافته است. در حالی که قیمت مسکن در این فاصله تنها 5/2 برابر شده و از متری 6/1 میلیون به 4 میلیون تومان رسیده است.

اصلاح قیمت زمین توسط مرکز آمار
مرکز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قیمت زمین در بهار92 را متری 5 میلیون و 800 هزار تومان اعلام کرده بود. سال گذشته مرکز آمار، متوسط قیمت ها را به صورت «متوسط حسابی» محاسبه می کرد، اما هم کنون مرکز آمار با تغییر نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزنی»، قیمت زمین در بهار92 را متری 4 میلیون و 900 هزار تومان اعلام کرده است. در متوسط وزنی قیمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قیمت کل شهر لحاظ می شود به این معنی که قیمت منطقه ای که بیشترین معامله طی یک دوره زمانی در آن انجام شده است، بیشترین سهم را در تعیین میانگین قیمت دارد.