بازار دوم مسکن در برزخ

اقتصاد ایرانی: بازار دوم معاملات مسکن - پیش فروش- در شهریور امسال، همزمان با اجرای ضوابط جدید پیش فروش مسکن، تغییر جهت عجیبی پیدا کرد و برخلاف افزایش 88 درصدی معاملات در بازار اول - فروش واحدهای آماده- حجم پیش خرید آپارتمان در تهران نصف شد. آمارکاهش 51 درصدی پیش فروش مسکن در ماه گذشته با توجه به روند افزایشی این نوع معاملات در ماه های قبل حکایت از واکنش معکوس و دور از انتظار فعالان بازار به مقررات جدید دارد. در آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان که اواخر مرداد ابلاغ شد، یکسری ابزار حقوقی برای جلوگیری از سوء استفاده برخی سازنده ها بابت پیش فروش یک واحد به چند نفر یا دبه در قیمت، تعریف شده است؛ اما طبق یک بند از این مقررات، بنگاه های املاک از تنظیم مبایعه نامه و حتی یک قرارداد ساده برای پیش فروش منع شده اند و تنها مرجع ثبت این معاملات، دفترخانه ها معرفی شده است. این ممنوعیت هم اکنون به کناره گیری دلالان مسکن از بازاریابی فایل های پیش فروش منجر شده و بازار دوم را به برزخ کشانده است. هرچند به آمار سامانه رهگیری به خاطر لحاظ نشدن عملکرد دفترخانه ها، تردیدهایی وارد است اما انبوه سازان نیز افت پیش فروش را تایید می کنند و معتقدند: «قرار گرفتن قیمت مسکن در پایین ترین سطح» به عنوان عامل دوم، باعث انتقال تقاضا از پیش خرید به بازار اول شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، اعمال قانون بر پیش فروش واحدهای مسکونی از طریق «ممنوعیت تنظیم قرارداد های پیش خرید توسط بنگاه های املاک»، بازار دوم معاملات مسکن را وارد برزخ کرده و اثر معکوس بر بازدهی یک ماه اول مقررات جدید گذاشته است.
آمار جدید سامانه رهگیری معاملات مسکن که عملکرد بازار در شهریورماه را منعکس کرده است، نشان می دهد: حجم معاملات در بازار اول– خرید و فروش واحدهای آماده- در آخرین ماه تابستان سال جاری 17 درصد افزایش پیدا کرده اما در بازار دوم– پیش فروش آپارتمان های در حال ساخت- حجم پیش خریدها 51 درصد کاهش یافته است.
پیش خرید مسکن در شهر تهران در ماه شهریور به کمترین حد در مقایسه با دو سال گذشته رسید. در این ماه فقط 443 واحد مسکونی در حال ساخت پیش فروش شد در حالی که در طول سال های 91 و 92، پایین ترین حجم ماهانه پیش خریدها از سطح 600 واحد مسکونی کمتر نبود. در 5 ماه اول امسال نیز ماهانه حداقل یک هزار واحد مسکونی در تهران پیش خرید شد اما در شهریور، بازار پیش فروش شاهد تغییر ناگهانی در آمار معاملات شد طوری که حجم پیش خرید نسبت به مرداد نصف شد.
این آمار از یکسو می تواند انعکاس دهنده واقعیت بازار پیش خرید نباشد چون به واسطه منع تنظیم مبایعه نامه برای پیش فروش از ابتدای شهریور، عملا ثبت بخش زیادی از این نوع معاملات به سمت محضرخانه ها هدایت شده و با توجه به اینکه اطلاعات سامانه رهگیری، صرفا قراردادهای تنظیمی در بنگاه ها را در بر می گیرد، در این صورت آمار افت پیش خریدهای شهریور، محل تردید است.
اما از سوی دیگر، اظهارات انبوه سازان به عنوان عاملان عرضه در بازار پیش خرید، کاهش این نوع معاملات را تایید می کند و بیانگر آن است که در شهریور امسال، اوضاع فروش به مراتب بهتر از پیش فروش بوده است.
در حال حاضر درباره علت کاهش 51درصدی آمار پیش خرید مسکن در شهریور نسبت به مرداد دو سناریو مطرح است.
مطابق سناریوی اول که بیشتر مورد تایید انبوه سازان است، «قرار گرفتن قیمت مسکن در پایین ترین سطح» باعث شده متقاضیان، خرید واحدهای آماده به پیش خرید را ترجیح دهند و به همین خاطر، سراغ بازار اول رفته اند و باعث افزایش معاملات آپارتمان های آماده فروش شده اند.
اما سناریوی دوم، به نقش مقررات جدید پیش فروش اشاره دارد و تاکید می کند: ضوابط امنیت دهنده به بازار پیش خرید که مقررات سختگیرانه ای برای پیش فروشنده ها با هدف جلوگیری از برخی سوءاستفاده ها-همچون پیش فروش یک واحد به چند نفر- در نظر گرفته است، به خاطر وجود یک بند در آن، واکنش منفی بازار را سبب شده است.
در یک بند از آیین نامه قانون پیش فروش مسکن که مرداد ماه ابلاغ شد، آمده است: فعالان بازار دوم معاملات مسکن– بازاری که در آن به جای خرید و فروش آپارتمان آماده، واحدهای در حال ساخت مبادله می شود- مکلفند از ابتدای شهریور این نوع معاملات را بدون مراجعه به بنگاه های املاک، فقط در دفاتر اسناد رسمی منعقد و ثبت کنند.
در حال حاضر با اجرای این مقررات، غالب بنگاه های املاک برای در امان ماندن از تبعات عدم اجرا، نه تنها از حریم تنظیم قراردادهای پیش فروش فاصله گرفته اند که کل بازار دوم را رها کرده اند. تبلیغات هفته های اخیر بنگاه های املاک در روزنامه ها نشان می دهد: فایل های پیش فروش به شدت کاهش پیدا کرده است.
مشاوران املاک از آنجا که با منع تنظیم مبایعه نامه برای پیش فروش، عملا از حق کمیسیون و دستمزد چنین معاملاتی محروم می شوند، ترجیح داده اند بازاریابی چنین فایل هایی را نیز متوقف کنند و دلالی خود را بر بازار خرید و اجاره متمرکز کنند.
نتیجه جدایی دلالان مسکن از بازار پیش فروش هم اکنون در آمار معاملات شهریور بروز کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره اعلام کرد: تکلیف واسطه گری در بازار پیش فروش و نقش دقیق مشاوران املاک در آیین نامه جدید باید روشن شود. در غیر این صورت، به این نوع معاملات لطمه خواهد خورد.
انبوه سازان در تشریح علل کاهش حجم معاملات پیش فروش مسکن، در شهریور ماه امسال نسبت به ماه های گذشته، به چند عامل عمده اشاره می کنند.
کاهش تمایل برخی سازندگان به پیش فروش به دلیل افت سطح قیمت مسکن از یک طرف و افزایش مراجعات متقاضیان به بازار خرید واحدهای آماده به دنبال این کاهش قیمت، دلیل دیگری است که انبوه سازان کاهش حجم معاملات پیش فروش را ناشی از آن می دانند.

بازار پیش فروش با وام تقویت شود
رئیس کانون سراسری انبوه سازان در این باره گفت: ما به عنوان انبوه ساز در حال ساخت و ساز و تولید مسکن هستیم؛ این در حالی است که به رغم توجهی که هم اکنون به بازار خرید و فروش واحدهای آماده وجود دارد و دولت به این منظور وام خرید اختصاص داده است، هیچ تسهیلاتی به سازندگان و بخش ساخت داده نمی شود.
جمشید برزگر ادامه داد: همین امر در مورد پیش خرید نیز صادق است؛ یعنی در حال حاضر تسهیلاتی مشابه آنچه دولت در قالب اوراق حق تقدم به واحدهای آماده ارائه می دهد، به واحدهای پیش فروشی تسهیلات نمی دهد و در واقع قدرت خرید مردم برای ورود به بازار این واحدها تقویت نمی شود.
وی افزود: از طرف دیگر چون در حال حاضر قیمت ها در بازار مسکن با ثبات رو به رو شده و به اصطلاح در کف قیمتی است یکی از دلایل احتمالی کاهش معاملات پیش فروش می تواند همین موضوع باشد که مردم به جای پیش خرید با وام مسکن اقدام به خرید واحدهای آماده موجود در بازار مسکن می کنند.
برزگر با بیان اینکه بهتر است دولت به جای پرداخت وام خرید مسکن این وام را به ساخت یا به پیش فروش بدهد، خاطرنشان کرد: دولت بهتر است این تسهیلات را با بهره پایین به ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار اختصاص دهد و از طریق پرداخت مابه التفاوت سود به بانک ها قدرت خریداران را به خصوص در بازار پیش فروش تقویت کند. وی تاکید کرد: از این طریق قدرت مالی سازنده هم تقویت می شود و در ازای هر فقره وام، یک واحد مسکونی نیز تولید می شود.
برزگر خاطرنشان کرد: از سوی دیگر دولت در صورتی که مصمم به حل مشکل مسکن است، باید با اعمال سیستم وام شناور، تا سقف 80 درصد قیمت مسکن را با توجه به قدرت بازپرداخت متقاضی تسهیلات بدهد که در این صورت متقاضی از قدرت انتخاب هم برخوردار خواهد شد و متناسب با توان خود میزان وام و واحد مورد نظر خود را انتخاب می کند.

ابهام در آمار معاملات پیش فروش
دبیر انجمن صنفی انبوه سازان تهران نیز درباره علت کاهش حجم معاملات پیش فروش گفت: مشخص نیست که آمارهای موجود از وضعیت پیش فروش تا چه میزان واقعی و قابل استناد است؛ چراکه در حال حاضر تعداد قابل توجهی از این معاملات به صورت رسمی ثبت نمی شود و در واقع آمار دقیقی از حجم معاملات پیش فروش وجود ندارد.
محمدمهدی مافی افزود: اغلب معاملات پیش فروش به صورت قراردادی بین سازنده و پیش خریدار به صورت غیررسمی انجام می شود.
وی تصریح کرد: طی شش ماه گذشته، شواهد موجود حاکی است که بازار پیش فروش نیز همراستا با بازار معاملات مسکن بوده است و اگر رشد اندکی در حجم معاملات مسکن صورت گرفته این روند را در معاملات پیش فروش هم داشته ایم.مافی در عین حال تصریح کرد: از سوی دیگر چون شرایط به گونه ای است که به علت کاهش قیمت مسکن تولیدکنندگان انتظار افزایش قیمت و مصرف کنندگان انتظار کاهش بیشتر را می کشند، بازار واحدهای آماده ممکن است با رونق بیشتری همراه باشد.
وی تصریح کرد: از طرف دیگر این روزها شاهد کاهش تمایل تعدادی از سازندگان به پیش فروش واحدها هستیم؛ چرا که در برخی موارد قیمت تولید فاصله چندانی با قیمت عرضه ندارد و سود مورد انتظار تولیدکننده در مقطع فعلی و در جریان پیش فروش واحدها فراهم نمی شود.

یک پیشنهاد درباره وام مسکن
مافی با انتقاد از تاخیر در اجرای سیاست تقویت قدرت خرید مسکن گفت: به نظر من دولت باید موضوع وام را به نهادهای مالی کشور بسپارد؛ چراکه درگیری دولت در حوزه وام مسکن موضوعی است که سال ها پیش منسوخ شده و نمی تواند کارآیی مورد انتظار را در بازار مسکن داشته باشد.
وی افزود: هر چند پیگیری برای افزایش وام از سوی دولت، به عنوان یک اهرم کوتاه مدت می تواند تاثیرهایی بر بازار مسکن و معاملات داشته باشد؛ اما به عنوان یک برنامه بلندمدت نمی تواند مشکل مسکن را حل کند، با این حال برای اینکه این اهرم کنترلی از دست دولت خارج نشود بهتر است این تسهیلات به پیش خرید و ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.